Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-190/10 по иску Стефаненковой С.И., ТСЖ «Сокол-85» к Казаринову Ю.В., Администрации г. Ростова-на-Дону, Департаменту имущественно-земельных отношений администрации г.Ростова-на-Дону, МУ «Фонд имущества», третьи лица – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства Кировского района г. Ростова-на-Дону» о признании недействительным решения, признании недействительной сделки купли-продажи нежилого помещения, признании права общей долевой собственности, истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Стефаненкова С.И., ТСЖ «Сокол-85» (далее истцы) обратились с требованиями к Казаринову Ю.В.(далее ответчик) о признании недействительным решения Малого совета Ростовского-на-Дону городского Совета народных депутатов Номер обезличен от Дата обезличена, признании недействительным договора купли-продажи имущества Номер обезличен от Дата обезличена, признании недействительным права собственности Казаринова Ю.В. на нежилые помещения Номер обезличен, Номер обезличен, Номер обезличен, Номер обезличен, Номер обезличен, находящиеся в подвале общей площадью 45,6 кв.м., расположенном по адресу ..., ..., Литер «А», признании за всеми собственниками помещений в многоквартирном доме Номер обезличен по ... в ... права общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу ..., ..., Литер «А», подвал общей площадью 45,6 кв.м., состоящее из комнат Номер обезличен,Номер обезличен,Номер обезличен,Номер обезличен,Номер обезличен, истребовании из чужого незаконного владения у Казаринова Ю.В. указанное нежилое помещение.

В обоснование иска истцы указали следующее.

Истица является собственником квартиры Номер обезличен в ... по ... в ..., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации и председателем ТСЖ «Сокол-85».

Дата обезличена за ответчиком Казариновым Ю.В. было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение - комнаты Номер обезличен, Номер обезличен, Номер обезличен, Номер обезличен, Номер обезличен, общей площадью 45,6 кв.м., находящиеся в подвале девятиэтажного дома, литер «А», по адресу: ..., ... (далее спорные нежилые помещения).

На момент рассмотрения дела та часть подвала, которая зарегистрирована за ответчиком, полностью им занята, однако в этой части подвального помещения размещаются системы горячего и холодного водоснабжения, отопления, пятого подъезда водоотведения, силовой кабель. Для жильцов дома доступ в подвальную часть, занятую ответчиком, закрыт, чем нарушаются их права на пользование общим имуществом. Факт регистрации части помещения подвала, являющегося общим имуществом, отдельно от права собственности противоречит действующему законодательству. Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома образовано ТСЖ «Сокол-85», которое также не имеет возможности пользоваться подвальным помещением. Как следует из свидетельства о государственной регистрации права на часть подвального помещения за ответчиком, основанием регистрации послужил договор купли-продажи имущества на торгах на условиях аукциона Номер обезличен от Дата обезличена Казаринову Ю.В. Дата обезличена председателем ТСЖ «Сокол-85» было направлено заявление в адрес ДИЗО с просьбой приостановить куплю-продажу указанного помещения. Ответчику ни одна из квартир в жилом доме Номер обезличен по ... в ... не принадлежит. Дата обезличена МУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» представил в судебное заседание вместе со своим отзывом на иск правоустанавливающие документы о том, что нежилое помещение, расположенное по адресу: .... ..., литер «А», подвал, общей площадью 45,6 кв.м. и состоящее из комнат Номер обезличенНомер обезличен,Номер обезличен.Номер обезличен,Номер обезличен и Номер обезличен, являлось муниципальным имуществом на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи от Дата обезличена. Факт отнесения спорного нежилого помещения к муниципальному имуществу МУ «Фонд имущества г. Ростова н/Д» подтвердил свидетельством о государственной регистрации права Номер обезличен от Дата обезличена выданным на основании выписки из реестра объектов муниципальной собственности города Ростова-на-Дону от Дата обезличена Номер обезличен Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону выдана выписка из реестра объектов муниципальной собственности города Ростова-на-Дону от Дата обезличена Номер обезличен на спорные нежилые помещения, в которой указано, что объект включен в реестр на основании Решения Малого Совета Ростовского-на-Дону городского Совета народных депутатов Номер обезличен от Дата обезличена и балансодержатель отсутствует.

На момент рассмотрения дела право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: .... ..., литер «А», подвал, общей площадью45,6 кв.м. исостоящее из комнат Номер обезличенНомер обезличен,Номер обезличен, зарегистрировано за Казариновым Ю.В.

Казаринов Ю.В. лишает всех других собственников помещений многоквартирного дома Номер обезличен по ... доступа в эти помещения, не предоставил эти помещения для производства капитальногоремонта, который осуществлялся летом 2009 года.

Данные нарушения, допущенные Казариновым Ю.В. подтверждаются актами от Дата обезличена и от Дата обезличена, а также письмами от Дата обезличена и от Дата обезличена и представленной в судебном заседании справкой директора ООО «организация 1» Руденко А.И. от Дата обезличена, считая, что права истцов нарушены они обратились в суд с настоящими требованиями.

В судебное заседание явились истец Стефаненкова С.И. и она же председатель ТСЖ «Сокол-85», представитель истца Карпова Т.Ф., заявленные требования поддержали, просили удовлетворить, ссылаются на предоставленные ими доказательства, заключение экспертизы по делу.

В судебное заседание явились ответчик Казаринов Ю.В., представитель ответчика Катаева С.С., возражали против удовлетворения исковых требований, считая, что спорный подвал не относится к общему имуществу дома, Казаринов Ю.В. является добросовестным приобретателем, ссылаются также на заключение экспертизы, по их мнению подвал не является общим имуществом жильцов дома, т.к. не является техническим подвалом.

Представитель ответчика Администрации г. Ростова-на-Дону по доверенности Янин В.В. в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель ответчика ДИЗО г.Ростова-на-Дону по доверенности Богуславская К.В. в судебное заседание явилась, просит отказать истцам в удовлетворении требований по основаниям, изложенным в отзывах на исковые требования истцов, считает, что подвал не является общим имуществом, т.к. не является техническим подвалом, основывают свои доводы на заключении экспертизы по делу.

Представитель ответчика МУ «Фонд имущества» г.Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, о дне слушания извещен надлежащим образом.

3 лица управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, МУ ДМИБ Кировского района г.Ростова-на-Дону в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Дело в отсутствие не явившегося ответчика, 3 лиц рассмотрено в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав стороны, их представителей, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Дата обезличена за ответчиком было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение - комнаты Номер обезличен, Номер обезличен, общей площадью 45,6 кв.м., находящиеся в подвале девятиэтажного дома, литер «А», по адресу: ..., ... (далее спорные нежилые помещения). Основанием регистрации права собственности на эти спорные помещения за Казариновым Ю.В. послужил договор купли-продажи имущества на торгах на условиях аукциона Номер обезличен от Дата обезличена Казаринову Ю.В.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома образовано ТСЖ «Сокол-85».

Решениями собраний членов ТСЖ «Сокол-85» было поручено обратиться в суд с иском о признании договора купли-продажи спорного нежилого помещения председателю ТСЖ «Сокол-85» л.д.77-84 т.2), поэтому ТСЖ «Сокол-85» является надлежащим истцом.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома образовано ТСЖ «Сокол-85», которое также не имеет возможности пользоваться подвальным помещением.

Дата обезличена председателем ТСЖ «Сокол-85» было направлено заявление в адрес ДИЗО с просьбой приостановить куплю-продажу указанного помещения. Ответчику ни одна из квартир в жилом доме Номер обезличен по ... в ... не принадлежит.

МУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» представил в судебное заседание вместе со своим отзывом на иск правоустанавливающие документы о том, что спорное нежилое помещение являлось муниципальным имуществом на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи от Дата обезличена.

Факт отнесения спорного нежилого помещения к муниципальному имуществу МУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» подтверждено свидетельством о государственной регистрации права Номер обезличен от Дата обезличена, выданным на основании выписки из реестра объектов муниципальной собственности города Ростова-на-Дону от Дата обезличена Номер обезличен.

Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону была выдана выписка из реестра объектов муниципальной собственности города Ростова-на-Дону от Дата обезличена Номер обезличен на спорные нежилые помещения, в которой указано, что объект включен в реестр на основании решения Малого Совета Ростовского –на -Дону городского Совета народных депутатов Номер обезличен от Дата обезличена и балансодержатель отсутствует.

Истцами оспаривается решение Малого совета Номер обезличен от Дата обезличена, считая, что им нарушены их права.

Ответчиками заявлено ходатайство о применении срока исковой давности, т.к. истцами пропущен срок для обжалования данного решения. Истцы считают, что срок ими не пропущен, т.к. об этом решении они узнали только при предоставлении в суд ответчиками документов.

Статьей 195 ГК РФ дается понятие исковой давности- исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года согласно ст.196 ГК РФ.

В силу ст.197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные.

Пунктом 1 ст. 256 ГПК РФ установлен срок обращения гражданина в суд с заявлением об оспаривании решения органов местного самоуправления - в течение 3 месяцев со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав и свобод, в п.2 этой статьи указано, что причины пропуска срока судом выясняются в судебном заседании и могут являться основанием для отказа гражданину в удовлетворении заявления.

В части 2 ст. 199 ГК РФ указано : «Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.»

Согласно ст.200 ГК РФ срок для течения срока исковой давности начинает течь с момента, когда у истцов возникло право предъявления требований к ответчику.

Суд считает, что срок истцами по этим требованиям не пропущен, т.к. об указанном решении им стало известно только после предоставления этого решения в материалы дела при рассмотрении данного гражданского дела.

Суд считает, что по существу нет оснований для признания незаконным, недействительным спорного решения по следующим обстоятельствам.

Согласно ст. ст.255, 258 ГПК РФ основанием для удовлетворения требований могут быть установленные судом нарушения прав и свобод гражданина или существующее препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.

Решение Номер обезличен «Об утверждении уточненного перечня объектов, передаваемых в муниципальную собственность» от Дата обезличена л.д.39-42 т.2) было принято малым советом, подписано председателем городского Совета, в п.3 этого решения указано об утверждении уточненного перечня объектов коммунального хозяйства и транспорта, передаваемых в муниципальную собственность, а п.27 этого перечня указано о передаче жилого и нежилого фонда Кировскому району л.д.41 т.2).

Из текста данного решения не усматривается каким образом нарушены права и интересы истцов. В судебном заседании истцами не доказано и не предоставлено суду достаточных доказательств нарушения их прав и свобод спорным решением, поэтому оснований для удовлетворения требований истцов в этой части суд не усматривает. Спорный дом являлся ведомственным и в связи с передачей муниципалитету был включен в перечень муниципального имущества, в то время не было другого порядка и основания постановки на учет данного имущества.

Теперь необходимо рассмотреть требования истцов о признании недействительным договора Номер обезличен от Дата обезличена купли-продажи имущества между МУ «Фонд имущества г.Ростова-на-Дону» и Казариновым Ю.В. нежилого помещения по адресу: ..., .... литер «А»_- подвала общей площадью 45,6 кв.м. состоящего из комнат Номер обезличенНомер обезличен,Номер обезличен применении последствий недействительной сделки, вернув стороны по договору в первоначальное положение, признании недействительным зарегистрированное право собственности на нежилые помещения.

Данная сделка является недействительной в силу того, что совершена в нарушение закона не собственником, т. е. лицом, которое не могло продавать имущество при отсутствии на него права собственности, а также в отношении объекта, который не мог быть самостоятельным и обособленным объектом купли-продажи.

Согласно ст. 290 ГК РФ, ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст. 36 ЖК РФ, подвал, технический этаж относятся к общему имуществу собственников квартир дома.

В соответствии с требованиями ст. 36 ЖК РФ- собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном дома, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Спорный объект - подвал, технический этаж, в том числе все его составные элементы (части помещений, помещения, комнаты, инженерные коммуникации, фундамент, несущие конструкции и т. п.) находится в общей долевой собственности домовладельцев.

Право собственности на данный объект не может переходить к иным, чем домовладельцы (собственники квартир) лицам.

Возможен лишь переход к иному лицу права собственности на долю в общем имуществе дома при одновременном переходе к нему права собственности на помещение (квартиру) в доме.

Таким образом, объекты общего имущества многоквартирного дома являются ограниченно оборотоспособными, не выделяемыми в натуре, принадлежащими на праве собственности определенной категории субъектов - домовладельцам, при этом такая собственность является общей.

Следовательно, ни подвал, ни помещения в подвале, его составляющие, не могут являться самостоятельным объектом сделки купли-продажи.

Сам объект сделки - договора купли-продажи Номер обезличен является объектом, ограниченным в обороте, права на который могут принадлежать исключительно домовладельцам, то есть собственникам квартир дома, в соответствии с требованиями ст. ст. 289-290, 129 ГК РФ, ст. 36-38 ЖК РФ и представляет собой подвал жилого дома, который обозначен в техническом паспорте дома как подвал - в виде части жилого дома

В соответствии с п.2 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ.

Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Заключениям экспертов судом дана оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ.

Согласно выводам судебной строительно - технической экспертизы от Дата обезличена Номер обезличен, которая была назначена определением судьи Афанасьева О.В. Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от Дата обезличенал.д.277-279 т2): эксперт с выходом на место и осмотром объекта было дано заключение по поставленным судом вопросам :

1.спорное подвальное помещение предназначено для обслуживания и эксплуатации всего дома

2. в подвальном спорном помещении находятся общедомовые инженерные коммуникации, обслуживающие верхние помещения 9-ти этажей в данном доме, а именно нижняя разводка трубопроводов системы отопления, с расположенными на ней запорно-регулировочными и спускными устройствами : вентили и краны на стояках отопления, канализационный выпуск в колодец КК 5а, служащий для обслуживания помещения рамки управления, обслуживающей весь дом.

3.жизнеобеспечение жилых и нежилых помещений, всех этажей дома невозможно без использования инженерных коммуникаций ( в том числе запорной и спускной арматуры), расположенных в спорных помещениях

Из заключения установлено, что спорные помещения подвала жилого дома предназначены для обеспечения эксплуатационных возможностей жилой части здания.

Согласно приложению Б «Термины и определения» к СНиПу 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» - «этаж технический - этаж для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, может быть расположен в нижней части здания (техническое подполье), верхней (технический чердак) или между надземными этажами».

Спорные помещения с инженерным оборудованием, коммуникациями находятся в нижней части здания- техническое подполье.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Наименование объекта права собственности на спорные нежилые помещения в выписке о праве муниципальной собственности л.д.219 т.1) указано в литере А, также в свидетельстве о праве собственности ответчика Казаринова, и в договоре купли-продажи, а согласно технического паспорта эти помещения имеют литер п\А л.д.161 т.1).

Согласно техническому паспорту объект определен как составная часть дома - подвал п/А площадью 45.6 кв.м

В техническом паспорте дома литер «А» обозначает весь жилой дом, а не какая либо его часть, что подтверждает утверждение истцов о неразрывной связи спорного подвала и жилого дома.

Данные несоответствия позволяют суду сделать вывод о том, что сторонами и органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество не определен объект, права на который были зарегистрированы дважды.

Все составляющие подвал комнаты зарегистрированы учреждением юстиции в качестве одного объекта нежилого помещения лит. А под единым кадастровым номером с выдачей одного свидетельства о праве собственности, что подтверждает невозможность отчуждения каждой отдельно взятой по экспликации части подвала.

В итоге сделка осуществлена не в отношении каждой конкретной комнаты, а в отношении единого объекта, имеющего единое целевое назначение – подвала- технического подвала.

Более того, они недопустимы и при государственной регистрации прав на подобные объекты, что подтверждает объективную невозможность их продажи и регистрации права собственности на все составляющие подвал части.

Подвал жилого дома, включая подсобные помещения представляет собой техническое подполье, включающее систему инженерных коммуникаций, обеспечивающих весь дом, капитальные стены - несущие конструкции, ограждающие ненесущие конструкции, фундамент дома.

Возможность продажи отдельных помещений подвала (технического подполья) законодательством не предусмотрена, напротив закреплена невозможность такой продажи (отчуждения) и режим общей долевой собственности домовладельцев на указанный объект и все его составляющие части.

Подвал жилого дома устроен таким образом, что состоит из нескольких подсобных помещений, полностью пронизанных инженерными коммуникациями.

Гражданским и жилищным законодательством РФ не предусмотрена возможность отчуждения в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества части помещения в соответствии с требованиями ст. ст. 549, 554, ст. 130 ГК РФ, ст. 15, 16 ЖК РФ.

Стороны в обоснование своих требований ссылаются на предоставленные суду доказательства, в том числе на заключение экспертов.

Согласно ст.86 ГПК РФ заключения экспертов для суда необязательны и оцениваются судом по правилам ст.67 ГПК РФ.

Статья 67 ГПК РФ устанавливает, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанном на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Давая оценку заключению Номер обезличен л.д.2-18 т.3) суд учитывает что, заключение соответствует требованиям действующего гражданско-процессуального законодательства, является достоверным и соответствующим обстоятельствам дела доказательством, выводы носят положительный характер, аргументированы и обоснованны со ссылкой на объективные доказательства.

Заключение экспертов проведено в соответствии с установленным порядком ее проведения согласно ст.84 ГПК РФ, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его вывод содержит ответ на поставленные судом вопросы, т.е. соответствует требованиям ст.86 ГПК РФ.

Заключение экспертов проведено на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании предоставленных сторонами и собранными по делу доказательств с учетом прав и обязанностей эксперта в силу ст.85 ГПК РФ.

Указанные обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что заключение эксперта соответствует требованиям действующего гражданско-процессуального законодательства, является достоверным и соответствующим обстоятельствам дела доказательством, поэтому может быть положено в основу решения суда.

Ответчики в обоснование своих возражений ссылаются также на выводы заключения Номер обезличен, их довод сводится к тому, что спорные помещения в подвале не являются техническим подвалом, поэтому не являются общим имуществом дома.

Ознакомившись с данным заключением, ДИЗО г. Ростова-на-Дону высказало мнение о том, что подтверждение экспертизой факта наличия в спорном помещении инженерных коммуникаций и оборудования, предназначенных для обслуживания более 1-го помещения в жилом ломе, еще не является основанием для признания права общей долевой собственности домовладельцев. По их мнению, экспертиза не доказала, что спорное помещение является техническим подвалом.

Кроме того, по мнению ответчиков, наличияинженерных коммуникации и оборудования недостаточно для признания права общей долевой собственности домовладельцев на подвальное помещение, т.к. необходимо доказать, что такое помещение не может использоваться самостоятельно и имеет исключительно вспомогательное значение.

Сам же Департамент в своем пояснении от Дата обезличена указал, что спорное помещение можетиспользоваться самостоятельно, не имеет исключительно вспомогательного значения, поэтому, по их мнению, является объектом недвижимости и не относится к общемуимуществу.

Однако суд считает, что доводы ответчиков необоснованны, т.к. в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ при определении общего имущества многоквартирного дома, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, указано на помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе : подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Именно такие помещения имеют место в спорном нежилом помещении.

Ответчикиискажают текст вышеуказанной нормы, относят к общему имуществу многоквартирного дома только технические подвалы. Однако в действующем законодательстве четко указано на общее имущество- подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.

Следовательно, экспертамиабсолютно правомерно решенвопрос об отнесении спорного помещения к общемуимуществу многоквартирногожилого дома Номер обезличен по ... в ... как подвала, в которых имеются инженерные коммуникации, а не как просто технического подвала.

При рассмотрении дела суду также необходимо выяснять условия эксплуатации коммуникаций и оборудованияс момента их установки (обновления).

В материалах дела имеются договоры аренды этих помещений, заключенные ДИЗО с ИП Чиркиной Г.Д. от Дата обезличена согласно п. Номер обезличен которых комнаты Номер обезличен и Номер обезличен. а Номер обезличен и Номер обезличен назывались МОП -местами общего пользования ивсе комнаты представляли собой не целое, отдельно принадлежащее помещение, а только его 3/100.

В представленных договорах указано, что они заключены на основании Решения Ростовской н/Д городской Думы Дата обезличена. Номер обезличен «О принятии "Положения о порядке передачи в аренду объектов муниципального жилого фонда».

В соответствии с п. 1.9. указанного акта решение о передаче в аренду нежилого помещения, расположенного в местах общего пользования (МОП) в жилом доме, может быть принято городской комиссией по недвижимости после оформления подписного листа с жильцами данного жилого дома либо при согласовании с товариществом собственников жилья, оформленного в виде протокола общего собрания. При этом требуется согласие на передачу помещения не менее 2/3 жильцов подъезда (дома).

Такое согласие было необходимо именно потому, что муниципалитет признавал право обшей долевой собственности на такое имущество за всеми собственниками помещений в таких многоквартирных домах.

Из предоставленных суду документов, в т.ч. справки от Дата обезличена установлено, чтос Дата обезличена по Дата обезличена в спорных помещениях находились места общего пользования, в которых были оборудованы для лифтеров, электрикови сантехников, обслуживающих дом Номер обезличен ... : туалетное помещение (комната Номер обезличен), умывальник (комната Номер обезличен) и коридор общий (комната Номер обезличен).

В п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.09 г № 94 «О некоторых вопросах практикирассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указано, что, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности».

Право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., подвал, общей площадью45,6 кв.м. исостоящее из комнат Номер обезличенНомер обезличен, зарегистрировано за Казариновым Ю.В.

Данные нарушения, допущенные Казариновым Ю.В. подтверждаются актами от Дата обезличена и от Дата обезличена, а также письмами от Дата обезличена и от Дата обезличена и представленной в судебном заседании справкой директора ООО «организация 1 » Руденко А.И. от Дата обезличена и подтверждены в судебном заседании Казариновым Ю.В., то есть права истцов и жильцов дома нарушена не только лишением их собственности, но и создана реальная угроза сохранности их жилья по вине ответчика Казаринова Ю.В.

Суд считает необходимым отметить и то обстоятельство, что в спорном жилом доме находится 168 квартир, из низ 163 квартиры принадлежат гражданам на праве собственности, то есть муниципальными являются только 5 квартир, то есть доля граждан значительно больше доли муниципального органа, поэтому совершать сделку по продаже общего имущества администрация города не имела право.

Предоставленный ранее ответчикам акт обследования нежилого помещения л.д.246 т.2) по ходатайству ответчика ДИЗО исключен из числа доказательств по делу, других доказательств суду ответчиками не предоставлено, поэтому суд считает возражения ответчиков необоснованными.

При таких обстоятельствах суд считает, что договор купли-продажи спорного нежилого помещения от Дата обезличена нарушает права собственников жилых помещений жилого дома Номер обезличен по ... в ..., они были лишены собственности на эти спорные помещения без их ведома и согласия, поэтому договор от Дата обезличена необходимо признать недействительным в силу ст.166 ГК РФ, в силу ст.167 ГК РФ применить последствия недействительной сделки, вернув стороны по договору в первоначальное положение.

Суд считает необходимым признать недействительным зарегистрированное право собственности на нежилые помещения- подвал общей площадью 45,6 кв.м. состоящий из комнат Номер обезличенНомер обезличен Номер обезличен по ... литер А в ... за Казариновым Ю.В., исключить Казаринова Ю.В. из числа собственников.

Право на истребование спорного нежилого помещения из чужого незаконного владения подтверждено разъяснениями, содержащимися в п.п.34-36 и 42 Постановления Пленума Верховного Суд РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В пункте 34 указанного Постановления рекомендовано: если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

В пункте 35 указанногоПостановления разъяснено, что, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуациипредъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

В пункте 36 указанного Постановления закреплено, что в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имуществана балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

Из пункта 42 указанного Постановления следует, что, если доля в праве общей долевой собственности возмездно приобретена у лица, которое не имело права ее отчуждать, очем приобретатель не знал и не должен был знать, лицо, утратившее долю, вправе требовать восстановления права на нее при условии, что эта доля была утрачена им помимо его воли. При рассмотрении такого требования по аналогии закона подлежат применению статьи 301, 302 ГК РФ.

При таких обстоятельствах суд считает доказанными требования истцов об истребовании из чужого незаконного владения у Казаринова Ю.В. нежилого помещения, расположенного по адресу: .... ..., ... - подвал общей площадью 45,6 кв.м. состоящий из комнат Номер обезличенНомер обезличен,Номер обезличен

С учетом указанных выше обстоятельств дела, предоставленных суду доказательств по делу судом достоверно установлено, что спорные нежилые помещения являются общим имуществом жильцов дома, поэтому имеются основания для признания за всеми собственниками помещений в многоквартирном жилом доме Номер обезличен по ... в ... права общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: .... ..., ... - подвал обшей площадью 45,6 кв.м. состоящий из комнат Номер обезличенНомер обезличен,Номер обезличен

Возражения ответчиков суд учитывает, но считает, что предоставленные ответчиками доказательствами не могут быть основанием для отказа истцам в праве на спорное нежилое помещение. Мнение ответчиков, что ответчик Казаринов Ю.В. является добросовестным приобретателем спорного имущества, суд считает также не может быть основанием для отказа истцам в удовлетворении их требований, учитывая, что права истцов и жильцов этого дома нарушены и ответчик Казаринов Ю.В. при заключении договора в 2008г. должен был знать о нормах ст.36 ЖК РФ, действующей с 2005г., данные обстоятельства не исключают возможность разрешения ответчиком Казариновым Ю.В. спорных вопросов по спорному помещению в отдельном процессе, учитывая сроки разрешения данного спора в различных судебных органах.

Требования истцами в части спорного помещения доказаны, обоснованны, подтверждены материалами дела и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Требования Стефаненковой С.И., ТСЖ «Сокол-85» удовлетворить частично.

Признать недействительным договор Номер обезличен от Дата обезличена купли-продажи имущества между МУ «Фонд имущества г.Ростова-на-Дону» и Казариновым Ю.В. нежилого помещения по адресу: ..., .... ..._- подвала общей площадью 45,6 кв.м. состоящего из комнат Номер обезличенНомер обезличен,Номер обезличен применить последствия недействительной сделки, вернув стороны по договору в первоначальное положение.

Признать недействительным зарегистрированное право собственности на нежилые помещения- подвал общей площадью 45,6 кв.м. состоящий из комнат Номер обезличенНомер обезличен Номер обезличен по ... ... в ... за Казариновым Ю.В., исключить Казаринова Ю.В. из числа собственников.

Истребовать из чужого незаконного владения у Казаринова Ю.В. нежилое помещение, расположенное по адресу: .... ..., ... - подвал общей площадью 45,6 кв.м. состоящий из комнат Номер обезличенНомер обезличен,Номер обезличен

Признать за всеми собственниками помещений в многоквартирном жилом доме Номер обезличен по ... в ... право общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: .... ..., ... - подвал обшей площадью 45,6 кв.м. состоящий из комнат Номер обезличенНомер обезличен,Номер обезличен

В удовлетворении остальных требований Стефаненковой С.И., ТСЖ «Сокол-85» отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 16 августа 2010г.

И.О. СУДЬИ