Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Годзилла» к Клементьевой Светлане Ивановне, Снегиревой Елене Ивановне о взыскании денежных средств,

иску Клементьевой Светланы Ивановны, Снегиревой Елены Ивановны к обществу с ограниченной ответственностью «Годзилла» о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Годзилла» предъявило иск к ответчикам о взыскании денежных средств: с Клементьевой С.И. 413860 руб. 43 коп. (128 736 руб. в счет возврата денежных средств по неисполненному ответчиком договору аренды; 168000 руб. в счет возврата денежных средств гарантийного платежа; 19624 руб. 43 коп. в счет возмещения затрат истца на оплату коммунальных платежей; 97500 руб. в счет возмещения убытков истца на оплату проектных работ в арендованном помещении); со Снегиревой Е.И. 244296 руб. 42 коп. (55 172 руб. в счет возврата денежных средств по неисполненному ответчиком договору аренды; 72 000 руб. в счет возврата денежных средств гарантийного платежа; 19624 руб. 42 коп. в счет возмещения затрат истца на оплату коммунальных платежей; 97500 руб. в счет возмещения убытков истца на оплату проектных работ в арендованном помещении) (в редакции исковых требований и расчета от 20.07.2021 том 2 л.д. 72 – 74).

Из первоначального искового заявления (том 1 л.д. 22-26) следует, что между арендодателями Клементьевой С.И. и Снегиревой Е.И. и арендатором ООО «Годзилла» *** заключен договор аренды нежилого встроенного помещения общей площадью 172,4 кв.м. по адресу *** в строении литер Б на срок с *** до ***. Нежилое помещение принадлежит ответчикам на праве общей долевой собственности: Клементьевой С.И. 14/20 доли; Снегиревой Е.И. 6/20. Согласно акту приемки-передачи помещения от *** помещение передано в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целевым назначением «организация общественного питания, включая офис». Недостатки помещения договором не согласованы. Визуально определить недостатки коммуникаций на момент получения помещения истец не имел возможности. В здание многоквартирного дома, в котором находилось нежилое помещение, после заключения договора аренды начал проводится капитальный ремонт. В связи с его проведением истец был лишен возможности использования нежилого помещения с *** по ***, поскольку в помещении должны были проводить работы по замене коммуникаций, что исключало функционирования предприятия общественного питания. *** истец обратился к подрядную организацию, которая проводила капитальный ремонт, в том числе и в нежилом помещении, для получения ранее переданных подрядчику ключей от нежилого помещения. От подрядной организации была получена информация о том, что срок окончания работ – декабрь 2020. *** должностным лицом истца и подрядной организацией произведен осмотр нежилого помещения и установлено, что состояние помещения ухудшилось с момент получения помещения по договору аренды, и помещение было непригодно для организации общественного питания.

*** стороной истца было направлено стороне ответчика предложение о расторжении договора аренды от *** в связи с существенным изменением обстоятельств, вызванных капитальным ремонтом дома, и невозможностью использования нежилого помещения. Письмом от *** ответчики отказались расторгать договор аренды.

Поскольку арендатор в связи с проведенным капитальным ремонтом не мог использовать по целевому назначению арендованное помещение, то ответчики обязаны вернуть полученную арендную плату 183908 руб., а также предусмотренный договором аренды (п. 3.4.) гарантийный платеж в сумме 240000 руб.. Также подлежат возмещению убытки, связанные с оплатой коммунальных услуг на общую сумму 39248 руб. 85 коп.. Кроме того, в помещение планировалось проведение ремонта, и был заказаны проектно-дизайнерские работы. В этой части истцом потрачено 195000 руб., которые являются убытками, связанными с действиями ответчиков.

Поскольку вред причинен совместными действиями и с учетом положений ст. 1080 и 1081 Гражданского Кодекса Российской Федерации истец взыскивает с ответчиков вред в равных долях.

Клементьева С.И. и Снегирева Е.И. предъявили самостоятельный иск о взыскании с ООО «Годзилла» в пользу истцов пропорционально долям в общем имуществе арендной платы в общей сумме 771494 руб., а в счет возмещения расходов на государственную пошлину 10915 руб..

В обоснование иска указали, что между арендодателями Клементьевой С.И. и Снегиревой Е.И. и арендатором ООО «Годзилла» 02.02.2020 заключен договор аренды нежилого встроенного помещения общей площадью 172,4 кв.м. по адресу *** в строении литер Б на срок с 02.02.2020 до 22.02.2023. Нежилое помещение принадлежит ответчикам на праве общей долевой собственности: Клементьевой С.И. 14/20 доли; Снегиревой Е.И. 6/20. Согласно акту приемки-передачи помещения от 02.02.2020 помещение передано в удовлетворительном состоянии без замечаний со стороны арендатора.

28.04.2020 в ответ на запрос арендодателей в адрес Регионального фонда содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области получен ответ, что региональным оператором (Фондом) заключен договор от 13.12.2019 № 737/СМР-20 с подрядной организацией ООО «МВ-Строй» на выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном *** в *** в 2020 с видами работ – ремонт: крыши; фасада; внутридомовых инженерных систем теплоснабжения и электроснабжения; холодного и горячего водоснабжения; подвальных помещений. Детальной информации об объемах порядке и сроках работ не сообщалось. После получения ООО «Годзилла» указанной информации общество приняло решение о его целесообразности, и 03.07.2020 представитель арендатора передал ключи подрядчику капитального ремонта ООО «МВ-Строй».

ООО «Годзилла» планировало проведение внутренних работ в арендованном помещении одновременно с работами подрядной организации. Имущество арендатора находилось в помещении, договор аренды не приостанавливался и не прекращался. Договором аренды от 02.02.2020 был согласован вопрос о действиях сторон в случае капитального ремонта (прекращение, приостановление исполнения договора аренды было допустимо при наличии совокупности обстоятельств: наличие предписания арендодателя об освобождении помещения; передача помещения арендатором в адрес арендодателя по акту приема-передачи). Арендодатели предписаний об освобождении помещения арендатору не направляли, арендатор не предпринимал действий по возврату помещения. Кроме того, в договоре аренды не предусмотрено оснований для освобождений арендатора от уплаты арендной платы на период капитального ремонта.

Своими действиями ООО «Годзилла» подтверждало факт действия договора аренды (оплата коммунальных платежей, предложение о расторжении договора обществом направлено только 02.12.2020, до момента расторжения договора арендодателями арендатор не предпринял действий по возврату помещения и передачи ключей от него). Обязательства по возврату помещения и ключей в установленном договором порядке арендатор не исполнил, ключи арендодателями получены от ООО «МВ-Строй». При этом до 21.01.2021 и после в арендованном помещении находилось имущество арендатора. 02.03.2021 в адрес ООО «Годзилла» направлено уведомление о расторжении договора аренды в связи с ухудшением состояния помещения и задолженностью по арендной плате. С учетом гарантийного платежа в сумме 240000 руб. задолженность ответчиков составляет 771494 руб..

В судебном заседании представитель ООО «Годзилла» Поличинская О.Н. исковые требования поддержала. Пояснила, что убытки истцу причинены ответчиками, которые обладали на 02.02.2020 информацией о будущем проведении капитального ремонта в многоквартирном доме, но противоправно скрыли такую информацию. Такими противоправными действиями ответчики причинили убытки истцу, которые взыскиваются. Пояснила, что если бы истцу были известны данные о проведении капремонта, общество бы не заключила договор, то есть не было бы расходов по оплате аренды и другие расходы. Постановка дома на капремонт является существенным условием, при котором вопрос о заключении договора становится очевидным, так как договор не был бы заключен. Также считает, что арендодатели злоупотребляли своими правами, когда при наличии задолженности по арендной плате не расторгали договор аренды и увеличили размер задолженности по арендной плате.

Встречные требования ответчиков о взыскании арендной платы представитель считает злоупотреблением правом. Считает, что действующий договор аренды прекратил свое действие 10.03.2021. Истец не мог пользоваться помещением, начиная с 20.02.2020, поскольку планировалась замена стояков в нежилом помещении, а здание многоквартирного дома было передано подрядной организации. Поэтому свой ремонт истец в помещении не производил. Директор истца передала ключи от нежилого помещения подрядной организации для проведения ремонтных работ по капитальному ремонту. Периодически состояние помещения контролировалось сотрудниками истца. Обратно ключи от подрядной организации истец не получал. 24.11.2020 было зафиксировано ухудшение состояния нежилого помещения и 02.12.2020 к ответчикам направлено предложение о расторжении договора.

Представители ответчиков Парпурта В.В. и Смирных А.Ю. возражали против удовлетворения иска ООО «Годзилла» и просили удовлетворить иск Клементьевой С.И. и Снегиревой Е.И. о взыскании задолженности по арендной плате в общей сумме 771494 руб. с распределением между собственниками пропорционально долям в долевой собственности. Указали, что действие договора аренды продолжалось с 02.02.2020 по 10.03.2021. Оснований для взыскания в пользу арендатора убытков не имеется, поскольку отсутствовали противоправные действия арендодателей. Обязательства по возврату помещения, передачи ключей, освобождению помещения от своего имущества арендатор до 10.03.2021 не исполнил.

Клементьева С.И. и Снегирева Е.И. о месте и времени судебного разбирательства извещены, в судебное заседание не явились.

Третье лицо Региональный фонд содействия капительному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области о месте и времени судебного разбирательства извещено, представитель в письменном отзыве просил о рассмотрении дела без своего участия на усмотрение суда (том 1 л.д. 211 – 250). В отзыве на иск указано, что *** в *** был включен в Региональную программу капитального ремонта. Объект *** в г. Екатеринбурге в программе отсутствует. Дом под номером 3540 указан в перечне домов, подлежащих капитальному ремонту (Постановление Администрации г. Екатеринбурга от 06.11.2014 № 3391 «О формировании фонда капитального ремонта в отношении многоквартирных домов, расположенных на территории муниципального образования «город Екатеринбург», на счете регионального оператора»). Для многоквартирного дома капитальный ремонт запланирован на 2018 – 2020 годы. Собственникам помещений в доме направлены предложения об объемах и сроках проведения капитального ремонта. В установленный срок (до 01.11.2017) от собственников помещений в МКД не поступил протокол общего собрания собственников о принятии решения о проведении капитального ремонта.

Позднее поступил протокол от 11.12.2019 о принятии решения о проведении капитального ремонта, но протокол не принят в связи с отсутствием кворума. 13.01.2020 администрацией г. Екатеринбурга принято Постановление № 9 «О проведении в 2020 году капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории муниципального образования «город Екатеринбург». В целях исполнения региональным оператором (Фондом) заключен договор от 13.12.2019 ***/СМР-20 с подрядной организацией ООО «МВ-Строй» на выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном *** в г. Екатеринбурге в 2020 с видами работ – ремонт: крыши; фасада; внутридомовых инженерных систем теплоснабжения и электроснабжения; холодного и горячего водоснабжения; подвальных помещений. 11.02.2020 дом передан подрядчику для проведения капитального ремонта. 01.12.2020 по акту результат работы принят Фондом.

Судом установлено следующее.

Между арендодателями Клементьевой С.И. и Снегиревой Е.И. и арендатором ООО «Годзилла» 02.02.2020 заключен договор аренды нежилого встроенного помещения общей площадью 172,4 кв.м. по адресу *** в строении литер Б на срок с 02.02.2020 до 22.02.2023 (том 1 л.д. 37 – 43). Нежилое помещение принадлежит ответчикам на праве общей долевой собственности: Клементьевой С.И. 14/20 доли; Снегиревой Е.И. 6/20 (том 1 л.д. 177 – 180). Согласно акту приемки-передачи помещения от 07.02.2020 (том 1 л.д. 159) помещение передано в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целевым назначением «организация общественного питания, включая офис» (том 1 л.д. 44). По акту сверки расчетов между ООО «Годзилла» и ООО «Ремстройкомплекс» арендатор произвел оплату коммунальных услуг в сумме 39248 руб. 85 коп. (том 1 л.д. 45), оплата производилась ежемесячно с 27.03.2020 по 02.12.2012 (том 1 л.д. 165 – 172).

Арендатор представил платежные поручения по уплате арендной платы на сумму 300000 (том 1 л.д. 56 – 57, 59 - 62) и перечисление средств на уплату НДФЛ в сумме 23908 руб. (том 1 л.д. 55, 58).

30.11.2020 в ответ на обращение директора ООО «Годзилла» в адрес Регионального фонда содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области получен ответ, что региональным оператором (Фондом) заключен договор от 13.12.2019 № 737/СМР-20 с подрядной организацией ООО «МВ-Строй» на выполнение работ по капитальному ремонту, в том числе, общего имущества в многоквартирном *** в *** в 2020. Дата начала работ 20.02.2020, дата окончания 25.12.2020 (том 1 л.д. 54).

24.11.2020 ООО «Годзилла» и представителями ООО «МВ-Строй» составлен акт осмотра арендованного помещения. (том 1 л.д. 44) зафиксированы последствия проведения ремонтных работ в виде вскрытого пола, работы проведены в рамках «капитального ремонта». Заключением от 30.11.2020 директор ООО «Годзилла» признал состояние арендованного помещения ненадлежащим: вскрыт пол в помещениях; в местах вскрытия строительный мусор; в местах коммуникаций вырезан гипсокартон, удалены электропровода и алюминиевые направляющие; места углублений в полу частично заполнены водой. От представителя ООО «МВ-Строй» получена информация о том, что работы по ремонту не завершены (том 1 л.д. 71).

02.12.2020 стороной истца было направлено стороне ответчика предложение о расторжении договора аренды от 02.02.2020 в связи с существенным изменением обстоятельств, вызванных капитальным ремонтом дома, и невозможностью использования нежилого помещения (том 1 л.д. 72, 74). Письмом от 28.12.2020 ответчики отказались расторгать договор аренды (том 1 л.д. 52 – 53, 183).

Договор прекращен в одностороннем порядке арендодателями с 10.03.2021 (том 1 л.д. 185), что представителем арендатора не оспаривается. Из акта осмотра помещения от 21.01.2021 следует, что в помещении находится имущество арендатора (том 1 л.д. 155 – 158), 21.01.2021 акт вручен ООО «Годзилла».

При разрешении исковых требований сторон суд учитывает, что стороны не оспаривают действие договора в период с 02.02.2020 по 10.03.2021. Сторона арендатора фактически говорит о невозможности пользования помещением на период капитального ремонта.

Также суд учитывает, что ООО «Годзилла» с требованием о расторжении или изменении договора в связи с проведением капитального ремонта к арендодателям не обращалось. О недостатках помещения, в том числе о невозможности использования помещения по назначению ООО «Годзилла» сообщила арендодателям только 02.12.2020, когда к арендодателям было направлено заявление о расторжении договора и уже к моменту завершения капитального ремонта.

Кроме того, ООО «Годзилла» не исполнило требование договора аренды о возврате помещения арендодателям по акту приема-передачи с возвратом ключей. Из п. 5.4. договора следует, что если договор прекращает свое действие по любому основанию, в том числе и досрочно, то арендатор обязан освободить помещение не позднее трех дней с момента прекращения или расторжения договора. Если арендатор продолжает занимать помещение или его часть, то он должен оплатить арендную плату за весь период пользования Помещением. При этом под занятием помещения, в том числе понимается нахождение в помещении имущества арендатора. Никаких действий по возврату помещения до 10.03.2021 арендатор не предпринял, имущество его находилось в помещении весь период действия договора.

В силу абзаца 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Обязательство по возврату имущества арендатор не исполнил.

ООО «Годзилла» свои требования о взыскании убытков основывает на том, что арендодатели знали о грядущем проведении капитального ремонта, но при заключении договора аренды противоправно скрыли этот факт.

В соответствии с частью 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Одним из необходимых элементов юридического состава убытков является противоправное поведение причинителя вреда

В части противоправного поведения арендодатель указывает на сокрытие 02.02.2020 арендодателями информации о планируемом капитальном ремонте.

В судебном заседании 22.07.2021 (том 1 л.д. 85) суд разъяснял представителю ООО «Годзилла» обязанность доказывания противоправности действий или бездействий ответчиков. Также суд разъяснил последствия недоказанности этого юридически важного обстоятельства.

Суд считает, что стороной истца по первоначальному иску не доказан факт противоправности поведения арендодателей при заключении договора аренды с учетом положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Сам представитель истца не представил доказательств осведомленности обоих арендодателей о планируемом капитальном ремонте и свое мнение о такой осведомленности основал на предположении.

Несостоятельна ссылка представителя общества на документы, представленные третьим лицом Региональным фондом содействия капительному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области (том 1 л.д. 215 – 250, том 2 л.д. 1 – 36). Как указано Фондом решение общего собрания о проведении капитального ремонта не было учтено при решении вопроса о проведении капитального ремонта в связи с отсутствием кворума, о чем собственникам было сообщено (том 1 л.д. 246). Сам факт участия или неучастия арендодателей в голосовании о проведении капитального ремонта правового значения в споре не имеет, поскольку общее собрание не принимало решения об объемах и сроках проведения ремонта. Доказательств личного уведомления арендодателей о сроках и объеме капитального ремонта в материалы дела не представлено.

Ссылка на информационные стенды около многоквартирного дома, на которых сообщалось о капитальном ремонте, также не состоятельна. Арендодатели не являются собственниками квартир в жилом доме, а нежилое помещение было передано во владение общества. Поэтому нет доказательств возможности получения информации на информационных стендах.

На запрос ответчиков от 27.04.2020 о предоставлении информации о сроках и объеме выполняемых работ не были получены ответы, которые бы позволили определить сроки проведения ремонта (том 1 л.д. 164). Только на запрос ООО «Годзилла» от 17.11.2021 был получен ответ о завершении работ 25.12.2020 (том 2 л.д. 31 - 33), при этом фактически работы завершены 01.12.2020 (том 2 л.д. 34 – 36). Таким образом, у сторон договора аренды отсутствовала на момент заключения договора аренды точная информация о сроках и объемах капитального ремонта. В любом случае истец не доказал, что на 02.02.2020 арендодатели обладали такой информацией.

Ссылка стороны истца на открытые локальные акты (Региональную программу, Постановление Администрации г. Екатеринбурга от 06.11.2014 № 3391), которые должны были быть известными арендодателям также несостоятельна. При такой позиции и арендатор был осведомлен о капитальном ремонте, но пошел на заключение договора с учетом предстоящего капитального ремонта.

Таким образом, оснований для взыскания убытков не имеется.

Кроме того, суд учитывает, что договор аренды предусматривал возможность действия или прекращения договора в случае проведения капитального ремонта (п. 2.4.14 том 1 л.д. 39). Поэтому сам факт проведения капитального ремонта не являлся препятствием для исполнения договора аренды. Арендатор был вправе сам решать вопрос о продлении договора аренды, и таким правом он воспользовался, продлив действие договора как минимум до 02.12.2020. Кроме того, арендатор был обязан освободить нежилое помещение на период ремонта (п. 2.4.14), что не было сделано в любом случае.

Сами действия арендодателя указывают на то, что он до момента составления акта о состоянии помещения от 24.11.2020 продолжал исполнять договор: оплачивал коммунальные услуги с 27.03.2020 по 02.12.2012; интересовался у подрядной организации 17.11.2020 и Фонда сроками завершения капитального ремонта; хранил в нежилом помещении свое имущество; распоряжался помещением и ключами от помещения по своему усмотрению, передавая помещение во владение подрядной организации; не требовал от арендодателей возврата помещения в установленном договором и законом порядке (абзац 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации). В исковом заявлении сам представитель истца указывает, что 28.08.2020 от представителя подрядной организации была получена информация о сроках завершения капитального ремонта в декабре 2020 (том 1 л.д. 24 последний абзац), но арендатор продолжил исполнение договора и требований к арендаторам не заявлял. Капитальный ремонт завершен 01.12.2020, но арендатор продолжил исполнять договор, а 02.12.2020 потребовал его расторжения.

Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. По договору аренды текущий ремонт должен проводить арендатор (2.4.4.).

При таких обстоятельствах оснований для взыскания убытков не имеется, поскольку арендатор владел нежилым помещением до 10.03.2021, когда уже арендодатели расторгли договор. Оснований для расторжения или изменения договора по заявлению арендатора суд не усматривает. Невозможность пользования нежилым помещением также не доказана с учетом того, что многоквартирный дом не расселялся, а арендатор не получил уведомление об освобождении нежилого помещения от арендодателей или подрядной организации. В данной ситуации с учетом условий договора и положений закона арендатора следует рассматривать как законного владельца и пользователя помещения. Факт невозможности пользования помещением после проведения ремонтных работ подрядной организации также не может влиять на правоотношения сторон, поскольку доступ в помещение подрядчику предоставил именно арендатор, и он контролировал ход выполнения работ. Обязанность выполнения текущего ремонта лежит на арендаторе (п. 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации). Более того, в силу п. 2.4.11. договора арендатор был обязан самостоятельно привести помещение в первоначальное положение. Во владение арендодателей помещение на период проведения капитального ремонта не возвращалось, поэтому ответственность за изменение состояния помещения лежит на арендаторе.

С учетом изложенного суд в иске ООО «Годзилла» отказывает, поскольку оснований для взыскания убытков не имеется, а арендатор лишен возможности требовать возврата арендных платежей без правовых оснований.

Относительно требований арендодателей суд считает необходимым иск удовлетворить.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендодатели просят взыскать 771494 руб., которые суд распределяет между истцами арендодателей: Клементьевой С.И. - 540045 руб. 80 коп.; в пользу Снегиревой Е.И. 231448 руб. 20 коп.. Суд иск удовлетворяет.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

отказать в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Годзилла».

Удовлетворить иск Клементьевой Светланы Ивановны и Снегиревой Елены Ивановны.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Годзилла» в пользу Клементьевой Светланы Ивановны: 540045 руб. 80 коп. в счет возмещения задолженности по договору аренды от 02.02.2020.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Годзилла» в пользу Снегиревой Елены Ивановны: 231448 руб. 20 коп. в счет возмещения задолженности по договору аренды от 02.02.2020.

Решение может быть обжаловано в Свердловский Областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга.

Судья: А.Г. Кирюхин