Гражданский кодекс часть 1

Истец ФИО1 с учетом уточнения своих требований обратился в суд с иском к ответчикам ФИО2 и ФИО3 об установлении в его пользу постоянного частного сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего на праве общей долевой собственности ФИО2 и ФИО4, местоположение установлено относительно ориентира – индивидуального жилого дома, находящегося в границах земельного участка, адрес ориентира: <адрес> дом 39/151, площадью 10 кв.м вдоль южной стены жилого дома литер АА1, расположенного по адресу: <адрес>, примыкающей к границе между земельными участками с кадастровыми номерами № и №, для обслуживания и ремонта стены жилого дома литер АА1, расположенного по адресу: <адрес>, а именно: для обслуживания и осмотра газового оборудования, вентиляционных каналов – 3 раза в год (за неделю до начала отопительного сезона, в середине отопительного сезона, за неделю до окончания отопительного сезона); для осмотров газового оборудования совместно со специализированной организацией – 1 раз в год; для визуальных осмотров стены жилого дома на предмет выявления дефектов, а также сезонного открытия/закрытия продухов, мытья окон, проведения окрасочных работ – 2 раза в год (весной и осенью); для уборки снега от стены жилого дома – 1 раз в год (в марте месяце); для проведения текущих ремонтных работ – 3 раза в год, всего 10 дней ежегодно; для проведения ремонтных работ по укреплению, утеплению и облицовки части стены жилого дома протяженностью 3 м – 5 дней однократно в срок до 01 октября 2020 года. Сервитут просит установить в определенных координатах (система координат Местная).

Просит также установить плату за сервитут, состоящую из единовременного платежа в размере 121 руб. и периодических платежей в размере 242 руб. ежегодно, подлежащих уплате ФИО2 и ФИО3 пропорционально принадлежащей им по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Периодичность внесения платежей установить раз в год в срок до 20 января года, следующего за отчетным, путем передачи наличных денежных средств ответчикам под расписку либо путем зачисления на указанный ими банковский счет, единовременную плату за сервитут – одновременно с первым периодическим платежом.

В обоснование требований истец ФИО1 указал, что является собственником жилого дома, 1954 года постройки, литер АА1, площадью 48,7 кв.м, расположенного по адресу: г<адрес>, а также земельного участка, площадью 356 кв.м, на котором расположен данный жилой дом, с кадастровым номером №, разрешенное использование: земли индивидуальной жилой застройки. На земельном участке помимо жилого дома расположены хозяйственные постройки и сооружения. При этом жилой дом литер АА1 расположен так, что южная стена вплотную примыкает к границе земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего на праве общей долевой собственности ответчикам по 1/2 доли каждому. На земельном участке, принадлежащему ответчикам, расположен жилой дом с почтовым адресом: г.<адрес>. Между ответчиками фактически сложился порядок пользования земельным участком таким образом, что южная стена жилого дома истца граничит с частью земельного участка, находящегося в пользовании ФИО2, последняя осуществляет вход на земельный участок с улицы <адрес>, ФИО3 – с ул. Кирова. До сентября 2018 года ответчик ФИО2 предоставляла истцу ФИО1 доступ на участок, находящийся в ее пользовании, для обслуживания и ремонта стены жилого дома истца, имелась для этого оборудованная специальная калитка. В настоящее время ответчик ФИО2 повесила на калитку свой замок, ключ истцу не предоставила. 24.09.2018 истец направил в адрес ФИО2 письмо о предоставлении доступа на ее земельный участок для ремонта и обслуживания стены дома. Соглашения о предоставлении доступа на земельный участок достигнуть не удалось, что послужило основанием для предъявления иска об установлении частного сервитута. Дело было принято к рассмотрению судом (дело № 2-861/2019). В ходе рассмотрения дела сторонами предпринимались попытки урегулировать разногласия относительно порядка предоставления доступа на земельный участок ответчиков путем составления соглашения в письменной форме, и было принято решение не продолжать судебное разбирательство, в связи с чем исковое заявление по делу № 2-861/2019 было оставлено без рассмотрения. Однако, ответчик ФИО2 отказалась от подписания такого соглашения, а также от предоставления доступа, в связи с чем заявлены вышеуказанные требования в суд.

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель по устному ходатайству ФИО5 поддержали исковые требования, пояснив при этом, что несмотря на заключение эксперта о том, что рыночная стоимость права ограниченного пользования чужим земельным участком за 10 кв.м за 10 дней составляет 50 руб., однако в этой части свои требования они не уточняют, оставляют прежними.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания.

Ответчик ФИО2 представила в суд письменные возражения на иск, в которых ссылается на сложившиеся между сторонами крайне неприязненные отношения, указывает, что ФИО1 под надуманным предлогом хочет обеспечить себе беспрепятственный проход на ее с ФИО3 земельный участок, находящийся по 1/2 доли в собственности каждой. ФИО3 подписала с ФИО1 соглашение о предоставлении доступа на земельный участок, и теперь должна выполнять условия данного соглашения, разбирая вместе с ФИО1 свои пристроенные сараи. ФИО1 имел три варианта прохода к своей стене дома, в том числе, непосредственно со своего участка, он этой возможностью не воспользовался.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Аналогичная норма предусмотрена ч. 12 ст. 23 ЗК РФ.

Из толкования приведенных положений закона следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания данного права и условий его осуществления, необходимо исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

При рассмотрении дел соответствующей категории суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому судам при рассмотрении иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

По делам об установлении частного сервитута на земельный участок суд должен выяснить наличие возможности прохода и проезда к имуществу истца без установления сервитута, т.е. действительно ли нужды собственника - заявителя не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Если такая возможность отсутствует, а соглашение об установлении сервитута не достигнуто, требование собственника имущества к собственнику соседнего земельного участка может быть рассмотрено в суде с учетом наименьшего обременения для земельного участка, в отношении которого требуется установление сервитута, и сложившегося порядка доступа к имуществу.

Доказательствами невозможности обеспечения интересов истца другим способом, кроме установления сервитута, могут быть планы границ земельных участков, акты осмотра территории, экспертные заключения и др.

Таким образом, при рассмотрении дела суд должен принять во внимание то, что: установление сервитута допустимо только в случае невозможности использования земельного участка для целей, указанных в ч. 1 ст. 274 ГК РФ; важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления; при установлении сервитута суд обязан установить отсутствие иной разумной, справедливой и целесообразной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости.

Из материалов дела следует и в судебном заседании установлено, что истец ФИО1 является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – земли жилой застройки (индивидуальной), кадастровый номер №, площадью 356 кв.м, адрес (местоположение): г.Омск, Октябрьский <адрес>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись регистрации № № 04.06.2013 (т.1, л.д. 10).

На данном земельном участке расположен жилой дом № 41А, общая площадь которого 48,7 кв.м, литер АА1, собственником которого также является истец ФИО1, о чем в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись регистрации № № от 01.09.2011 (т.1, л.д. 11).Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет, сведения о границах внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно кадастрового и технического паспортов здания, год ввода в эксплуатацию жилого дома 41А, литер АА1, сарая, литер Г, – 1954 год (т. 1, л.д.16).

Данные постройки расположены на границе с соседним земельным участком, что следует из ситуационного плана (схемы) земельного участка в техническом паспорте жилого дома по состоянию на 10.11.2008 (т.1, л.д. 18).

В соответствии с межевым планом от 25.05.2012, подготовленным в результате выполнения кадастровых работ, определены координаты земельного участка с кадастровыми номером 55:36:120307:1890 по характерным точкам границ 7 и 8, в границах которого находится домостроение, принадлежащее ФИО1 (т.1, л.д. 38).

В межевом плане указано, что границы участка определены с учетом ранее установленных границ земельного участка с кадастровым номером 55:36:120307:1891, принадлежащего ответчикам, характерные точки границ 7-10 (т. 1, л.д. 44).

Собственниками земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 413 кв.м, почтовый адрес ориентира: г.Омск, ФИО6, ул. <адрес>, являются ФИО2 и ФИО3 по 1/2 доли каждая в праве общей долевой собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись регистрации № <адрес>

На данном земельном участке расположен жилой дом, общей площадью 92.8 кв.м, также принадлежащий по 1/2 доли ФИО2 и ФИО3 (т. 1 л.д. 118-119).

Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет, сведения о границах внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Истцом ФИО1 в адрес ответчика ФИО2 21.09.2018 направлено претензионное письмо, в котором указано, что стена его жилого дома проходит по той части земельного участка с кадастровым номером №, которой она пользуется. Предлагает заключить соглашение о предоставлении доступа на земельный участок для обслуживания и ремонта стены дома (обслуживание вентиляционных каналов, газового оборудования, обслуживание и ремонт стены жилого дома и т.п.) в срок до 10 октября 2018 года (т. 1, л.д. 68).

Истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 представлено в суд соглашение о предоставлении доступа на земельный участок от 18 апреля 2019 года, подписанное истцом и ответчиком ФИО3, в котором предусмотрены условия предоставления и осуществления такого доступа, периодичность, указаны цели и основания для предоставления доступа. От подписания данного соглашения ответчик ФИО2 отказалась.

При обращении в суд, истец ссылается на то, что одна из стен принадлежащего ему домовладения по <адрес>, проходит по меже с принадлежащим ответчикам земельным участком. Доступа к стене домовладения истец не имеет, так как она фактически является межевой линией, а ответчик ФИО2 не пускает на свой земельный участок. Из-за отсутствия у истца доступа со стороны земельного участка ответчиков к домовладению он не может содержать дом в надлежащем состоянии, обслуживать газовое оборудование, мыть окна, убирать снег от стены дома, провести окрасочные работы, работы по укреплению и утеплению дома.

Вариант установления сервитута, необходимого для производства заявленных истцом работ, отображен на схеме размещения границ сервитута на земельном участке, составленной кадастровым инженером ФИО7, согласно которой координаты границ сервитута, налагаемого на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 10 кв. м, определены в координатах точек №, в координатами точек № (т.1, л.д. 9).

Схема размещения границ сервитута составлена таким образом, что отступ от южной границы стены жилого дома, принадлежащего истцу, составляет 1 метр, что является минимально необходимым и достаточным для возможности обслуживания и ремонта строений.

В соответствии с ч.ч. 3, 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения, обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей.

Необходимость доступа истца для обслуживания и осмотра газового оборудования, вентиляционных каналов регламентирована Правилами пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению (далее Правила), утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 14.05.2013 № 410.

Согласно пп. «б» п. 11 Правил надлежащее содержание дымовых и вентиляционных каналов обеспечивается: в домовладении собственником домовладения путем проверки состояния и функционирования дымовых и вентиляционных каналов и (или) заключения договора об их проверке, а также при необходимости об очистке и (или) о ремонте с организацией, указанной в пункте 14 настоящих Правил.

Пунктом 12 установлено, что проверка состояния дымовых и вентиляционных каналов и при необходимости их очистка производится в процессе эксплуатации дымовых и вентиляционных каналов (периодическая проверка) - не реже 3 раз в год (не позднее чем за 7 календарных дней до начала отопительного сезона, в середине отопительного сезона и не позднее чем через 7 дней после окончания отопительного сезона).

Пункт 43 Правил предписывает специализированной организации (исполнителю) осуществлять техническое обслуживание наружных газопроводов, входящих в состав внутридомового газового оборудования, и производить обход трасс надземных и (или) подземных газопроводов - не реже 1 раза в год.

Доводы ФИО2 о существующей у ФИО1 возможности организации прохода к участку через непосредственно земельный участок истца и через участок ФИО3, суд не может принять во внимание, исходя из расположения домовладения истца с 1954 года на границе с земельным участком ответчиков, при том, что порядок пользования земельным участком между ответчиками не определен, тем самым иной реальной возможности у ФИО1 обеспечить нужды как собственника данного объекта недвижимости иным образом, кроме как через установление сервитута на спорный земельный участок, суд не усматривает.

При вынесении решения суд также учитывает, что до сентября 2018 года существовал порядок доступа к имуществу истца через специально оборудованную дверцу в ограждении земельного участка с кадастровым номером № со стороны улицы <адрес>, и до рассмотрения настоящего спора ответчиком ФИО2 не ставился вопрос о нарушении истцом градостроительных и землеустроительных норм при эксплуатации дома истца, при строительстве надворных построек, при установке газового оборудования.

Суд также исходит из того, что доказательств невозможности использовать земельный участок по его целевому назначению после установления частного сервитута ответчиком ФИО2 не представлено, а при наличии оснований она не лишена права требовать в будущем прекращения сервитута в соответствии со ст. 276 ГК РФ, которая предусматривает, что по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

Согласно заключения эксперта ООО «Абсолют-Эксперт» № 19/19 от 17.09.2019 года итоговая величина рыночной стоимости права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), кадастровый номер 55:36:120307:1891, адрес: <...>, на дату проведения оценки составляет за 10 кв.м за 10 дней 50 рублей (т. 2, л.д. 99-136).

Истцом заявлены требования об установлении платы за сервитут в большем размере, чем указано в заключении эксперта, тем самым в соответствии со ст. 196 ГПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО1 по заявленным им требованиями.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что требования истца ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат, в том числе, сервитуты.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Установить в пользу ФИО1 постоянный частный сервитут в отношении земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего на праве общей долевой собственности ФИО2 и ФИО3 по 1/2 доли каждой, местоположение установлено относительно ориентира – индивидуального жилого дома, находящегося в границах земельного участка, адрес ориентира: г<адрес>, дом 39/151, площадью 10 кв.м вдоль южной стены жилого дома литер АА1, расположенного по адресу: г.<адрес>, примыкающей к границе между земельными участками с кадастровыми номерами № и №, для обслуживания и ремонта стены жилого дома литер АА1, расположенного по адресу: <адрес>, а именно: для обслуживания и осмотра газового оборудования, вентиляционных каналов – 3 раза в год (за неделю до начала отопительного сезона, в середине отопительного сезона, за неделю до окончания отопительного сезона); для осмотров газового оборудования совместно со специализированной организацией – 1 раз в год; для визуальных осмотров стены жилого дома на предмет выявления дефектов, а также сезонного открытия/закрытия продухов, мытья окон, проведения окрасочных работ – 2 раза в год (весной и осенью); для уборки снега от стены жилого дома – 1 раз в год (в марте месяце); для проведения текущих ремонтных работ – 3 раза в год, всего 10 дней ежегодно; для проведения ремонтных работ по укреплению, утеплению и облицовки части стены жилого дома протяженностью 3 м – 5 дней однократно в срок до 01 октября 2020 года.

Сервитут установить в следующих координатах (система координат Местная):

Обозначение характерных точек границ	Координаты, м Х	Координаты, м У
1	10354,23	13395,89
2	10354,81	13396,70
3	10346,39	13402,36
4	10345,79	13401,54

Установить плату за сервитут, состоящую из единовременного платежа в размере 121 руб. и периодических платежей в размере 242 руб. ежегодно, подлежащих уплате ФИО2 и ФИО3 пропорционально принадлежащей им по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Периодичность внесения платежей установить раз в год в срок до 20 января года, следующего за отчетным, путем передачи наличных денежных средств ФИО2 и ФИО3 под расписку либо путем зачисления на указанный ими банковский счет, единовременную плату за сервитут – одновременно с первым периодическим платежом.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Октябрьский районный суд г.Омска в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Л.С. Шафоростова

Мотивированное решение изготовлено15 июля 2019 года.

Апелляционным определением судебной коллегией Омского областного суда от 11.09.2019 решение суда оставлено без изменения.