Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению КЕ к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, индивидуальному предпринимателю ЛА о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий признания договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

КЕ обратился в суд с названным иском к ответчикам.

В обоснование иска истец указал на то, что <дата> Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <номер> по адресу г.<адрес>, с ООО «Ариадна» № 05<номер>.

<дата> ООО «Ариадна» переуступило права и обязанности по договору аренды ИП ЛА.

Государственный кадастровый учет данного земельного участка осуществлен на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости от <дата> № <номер> и межевого плана, выполненного на основании распоряжения Управления градостроительства и архитектуры Администрации города Владивостока от <дата> № <номер>

Вид разрешенного использования данного земельного участка: под административные объекты, цель предоставления: для строительства административного здания.

На данном земельном участке расположены водопроводы и водопроводный колодец, находящиеся в собственности КГУП «Приморский водоканал», а также в собственности истца и на его балансе.

Строительство данных объектов недвижимости было выполнено в соответствии с техническими условиями, выданными КГУП «Приморский водоканал» № <номер> от <дата> и завершено в 2011 году до заключения спорного договора аренды.

Сведения о наличии инженерных сетей (водопровода) на данном земельном участке по адресу: <...> были внесены в 2011 году в отдел топографии и геологии Управления градостроительства и архитектуры и в отдел инженерных сетей Управления градостроительства и архитектуры г. Владивостока.

Водопровод в качестве сооружения поставлен на кадастровый учет в июле 2014 года.

В Приложении № 2 к распоряжению Управления градостроительства и архитектуры Администрации <адрес> от <дата> № <номер> о выдаче акта о выборе земельного участка для строительства и утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по адресу: <адрес>, ООО «Ариадна», наличие данных инженерных сетей площадью 1219 кв.м. на земельном участке отражено, т.е. при заключении договора аренды данного земельного участка, арендодатель и арендатор знали о наличии охранной зоны инженерных сетей (водопровода).

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края заключил договор аренды без согласования с КЕ и КГУП «Приморский водоканал», с нарушением действующего на тот момент законодательства.

Истец полагает, что нахождение спорного земельного участка в части площади 1219 кв.м. в красных линиях линейного сооружения (водопровода) /санитарно-охранной зоне водопровода (сведения о границах внесены в ГКН) исключает возможность использования его в предпринимательской деятельности для строительства административного здания, поскольку указанный земельный участок частично относится к территориям общего пользования.

<дата> Управлением градостроительства и архитектуры г. Владивостока ИП ЛА выдано разрешение на строительство на Административное здание в г. <адрес>

На данный момент, на земельный участок доступ ограничен забором, установленным арендатором, КЕ и представители КГУП «Приморский водоканал» не имеют доступа к водопроводу и водопроводному колодцу, ведется строительство капитального объекта недвижимости с нарушением норм санитарно - охранной зоны водопровода.

На основании изложенного, истец просит суд:

Признать договор аренды, заключенный между Департаментом земельных и
имущественных отношений Приморского края и Индивидуальным предпринимателем ЛА (ЕГРИП <номер>, <дата> года рождения) № <номер> от <дата>, зарегистрированный под номером <номер> от <дата>, договор уступки прав и обязанностей с Индивидуальным предпринимателем ЛА, зарегистрированный под номером <номер> от <дата> недействительным.

Применить последствия недействительности договора аренды, заключенного между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и Индивидуальным предпринимателем ЛА (ЕГРИП <номер>, <дата> года рождения) № <номер> от <дата>, зарегистрированный под номером <номер> от <дата>, договора уступки прав и обязанностей с Индивидуальным предпринимателем ЛА, зарегистрированный под номером <номер> от <дата> в виде прекращения права аренды и передачи земельного участка по акту приема-передачи земельного участка с кадастровым номером <номер> Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, и обязать Индивидуального предпринимателя ЛА вернуть данный земельный участок в первоначальный вид путем демонтажа ограждения и всех временных и капительных строений за свой счет.

<дата> суд определил привлечь к участию в деле третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление градостроительства и архитектуры Администрации г.Владивостока (л.д.101).

В судебное заседание явились: представители истца, представитель ответчика, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора КГУП «Приморский водоканал», третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Ариадна».

В судебное заседание не явились: истец, представители ответчика Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, ИП ЛА, представитель третьего лица Управления градостроительства и архитектуры Администрации г.Владивостока, извещены надлежащим образом, причина неявки суду не известна.

Представитель истца поддержал исковые требования, по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика – ИП ЛА иск оспорил, согласно письменному отзыву. Указывает на то, что истцом не доказан факт нарушения оспариваемой сделкой требований закона и публичных интересов, у истца отсутствует заинтересованность в признании оспариваемой сделки недействительной. КЕ не является стороной сделки и обязан доказать нарушение оспариваемой сделкой своих прав и законных интересов. В материалах дела отсутствуют достоверные доказательства нарушения каких-либо охраняемых законом прав истца оспариваемой сделкой, наличие на земельном участке водопровода не предусмотрено действующим законодательством в качестве оснований для ограничения земельного участка в обороте.

Право собственности КЕ на сооружение было зарегистрировано 03.10.2014г., а оспариваемый договор аренды между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «Ариадна» был заключен 02.02.2014г., то есть до возникновения права собственности на водопровод у истца, т.е. невозможно сделать вывод о том, что на момент совершения сделки права истца могли быть нарушены.

Поскольку водопровод проложен подземным способом, считает, что то права КЕ при формировании земельного участка нарушены не были.

Заявил о пропуске срока исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной, о заключенной сделке истцу было известно с 2014г., пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (л.д.153-156).

Согласно письменному отзыву третьего лица Администрации г.Владивостока, УГА администрации г.Владивостока исполнило возложенную на него законом обязанность по выдаче акта о выборе земельного участка и утверждению схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и не нарушило права и законных интересов ни заявителя, ни иных лиц. ИП ЛА администрацией г.Владивостока было выдано разрешение на строительство от <дата>, согласно которому в пределах вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером <номер> разрешено строительство объекта капитального типа - «Административное здание по ул.<адрес>». В настоящее время, указанный объект капитального строительства введен в эксплуатацию. УГА администрации г.Владивостока предусмотрело необходимость обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов инженерной инфраструктуры и соблюло баланс частных и общественных (публичных) интересов.

В то же время, полагает, что ограничение доступа к расположенным на земельном участке с кадастровым номером <номер> инженерным коммуникациям воспрепятствует реализации органом местного самоуправления и держателями сетей вопросов местного значения в интересах всего населения городского округа, а также повлечет невозможность осуществления неотложных аварийно-восстановительных работ и плановых ремонтных работ. Режим использования таких земельных участков должен обеспечивать доступ к инженерным коммуникациям сотрудников собственников сетей (л.д.198-202).

Представитель третьего лица ООО «Ариадна» считает иск необоснованным по доводам, изложенным ответчиком ИП ЛА.

Представитель третьего лица КГУП «Приморский водоканал» считает иск не подлежащим удовлетворению.

Исследовав материалы гражданского дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и подтверждено документально, <дата> между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «Ариадна» был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <номер> по адресу г. Владивосток (пос. Трудовое), ул. Кулибина, 16,, зарегистрированный под номером <номер><дата> (л.д.104-114).

<дата> ООО «Ариадна» переуступило права и обязанности по договору аренды ИП ЛА.

Договор уступки прав зарегистрирован в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата> под номером <номер> (л.д.83).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от <дата>, государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером <номер> осуществлен <дата>, категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования данного земельного участка: под административные объекты(л.д.108-110).

В разделе сведений о частях земельного участка и обременениях указано, что часть земельного участка площадью 1219 находится в охранной зоне инженерных сетей.

Из свидетельства о праве собственности на имя КЕ от <дата> № <номер>, письма КГУП «Приморский водоканал» № <номер> от <дата>, установлено, что на данном земельном участке расположены водопроводы и водопроводный колодец, находящиеся на балансе КГУП «Приморский водоканал» и в собственности истца(л.д.л.д..82,81).

Обосновывая требования о признании договора аренды недействительным, истец ссылается на п.2 статьи 168 ГК РФ, в соответствии с которым сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно позиции истца, сделка является ничтожной, поскольку земельный участок, предоставленный в аренду ИП ЛА, частично относится к территориям общего пользования.

Так, в силу пункта 12 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ, к территориям общего пользования относятся территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары)

Признаком территории общего пользования является факт использования данной территории неограниченным кругом лиц в общих интересах.

По смыслу пункта 2 статьи 168 ГК РФ, оспариваемая сделка не только должна

нарушать требования закона, но и одновременно посягать на публичные интересы.

Как следует из правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

В нарушение требований ст.56 ГПК РФ, доказательств того, что оспариваемая сделка нарушает публичные интересы, истцом в материалы дела не представлено.

Как следует из позиции третьего лица КГУП «Приморский водоканал», на балансе которого находится часть водопровода, проходящего по земельному участку с кадастровым номером <номер>, материально-правового интереса в данном споре не имеет.

Указывая на нарушение своих прав, истец также ссылается на то, что наличие на земельном участке водопровода препятствовало его предоставлению в аренду ответчику, в настоящее время он лишен возможности эксплуатировать водопровод.

В соответствии со ст. 56 ЗК РФ, права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным этим Кодексом, федеральными законами. В том числе, могут быть установлены особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах (пп. 1 ч. 2 ст. 56 ЗК РФ). Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решениями суда или в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом для охранных зон (ч. 3).

Вместе с тем, действующее законодательство не содержит запрета на использование земельного участка, находящегося в охранных зонах инженерных сетей, путем передачи его в аренду.

Реализация права собственника на пользование указанным имуществом обеспечивается посредством установления обременения земельного участка в виде запрета владельцу участка препятствовать ремонту и обслуживанию коммуникаций, проходящих по земельному участку.

Как следует из пункта 3.4.3 оспариваемого договора аренды, арендатор обязан соблюдать условия использования участка, связанные с его особым правовым режимом: на части земельного участка площадью 2 053 кв.м. права арендатора ограничены, в связи с нахождением в водоохраной зоне моря.

На части земельного участка на земельном участке, площадью 1 219 кв.м. права арендатора ограничены, в связи с нахождением участка в охранной зоне инженерных сетей.

Таким образом, суд полагает, что при заключении договора, арендодатель и арендатор знали о наличии ограничений прав арендатора в связи с нахождением на земельном участке КН 25:28:050001:2185 инженерных сетей, последний принял на себя обязанность учитывать при реализации своих прав особый правовой режим земельного участка.

Нарушений прав истца не было не допущено.

Сам факт существования водопровода на земельном участке ответчика не может расцениваться как нарушающий право собственности истца, по смыслу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Собственник водопровода, проходящего по земельному участку вправе ставить вопрос о предоставлении права ограниченного пользования этим земельным участком (его частью) в порядке, установленном пунктом 1 статьи 274 ГК РФ и пунктом 1 статьи 23 ЗК РФ (частный сервитут).

Тем самым, права истца, как собственника водопровода, на его беспрепятственную эксплуатацию подлежат защите путем установления сервитута, за счет ограничения прав арендатора земельного участка.

Довод истца о нарушении ее прав деятельностью ответчика ЛА по строительству и эксплуатации административного объекта также не принимается судом.

Согласно схеме расположения здания КН 25<номер>, сооружения КН <номер>:3150 на земельном участке <номер>, подготовленной кадастровым инженером ОА, объект капитального строительства - административное здание располагается на удалении 21 метра от сооружения истца (водопровода)(л.д.166).

В соответствии с Правилам землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа (далее - Правила землепользования и застройки), утвержденных решением Думы города Владивостока от 07.04.2010 N 462, строительство административного здания ИП ЛА ведется в зоне ОД-1, которая является многофункциональной зоной общественно-деловой застройки и допускает использование для административных объектов.

Пунктом 3 статьи 26 Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденных решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010 N 462 (далее - Правила N 462, Правила землепользования и застройки), предусмотрено, что ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на территории общественно-деловых зон, устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в границах зон с особыми условиями использования территорий: охранных, санитарно-защитных зон, зон охраны объектов культурного наследия, водоохранных зон, зон охраны источников питьевого водоснабжения, зон охраняемых объектов, иных зон, устанавливаемых в соответствии с требованиями действующего законодательства.

При установленных по делу обстоятельствах, суд не находит оснований для признания сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, в связи с чем, иск не подлежит удовлетворению.

Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности подлежит отклонению.

В соответствии с ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Договор аренды спорного земельного участка заключен О4.02.2014, иск подан 03.11.2016, в пределах срока исковой давности..

Руководствуясь ст. 197-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования КЕ к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, Индивидуальному предпринимателю ЛА о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий признания договора недействительным – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Советский районный суд г. Владивостока в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, исчисляя срок с 11.02.2017.

Судья О.А. Самусенко