Гражданский кодекс часть 1

Березовский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Аникиной К.С., при секретаре судебного заседания Сергеевой Т.П., с участием истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на жилой дом,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, которым просил:

признать договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на жилой дом площадью 26,3 кв.м с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, содержащийся с представленном проекте, заключенным;

прекратить обязательства истца перед ответчиком по оплате 50000 руб. в соответствии с п.3.1. предварительного договора от дата зачетом встречных требований о взыскании судебных издержек, выразившихся в оплате государственной пошлины в сумме 11500 руб., оплате услуг представителя в сумме 38000 руб. и телеграммы в сумме 500 руб.;

указать в решении, что оно является основанием для прекращения права собственности ответчика на 1/2 долю в праве собственности на жилой дом площадью 26,3 кв.м с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, и государственной регистрации права собственности истца на 1/2 долю.

В обоснование иска истец указал, что дата между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на жилой дом площадью 26,3 кв.м с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>. По условиям договора ответчик, как продавец, взял на себя обязательства продать, а истец, как покупатель, купить долю, подтверждением намерений служил задаток, а также документы на недвижимое имущество. Стоимость доли составила 800000 руб. Сумма задатка 750000 руб., которые в соответствии с п.2.2. договора были переданы в момент подписания договора. Оставшаяся сумма в размере 50000 руб. подлежала выплате истцом ответчику при заключении основного договора. Обязанность продать долю возникла у ответчика с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в течение трех дней. дата право собственности на недвижимое имущество было зарегистрировано за ответчиком. дата ответчиком в адрес истца было отправлено почтовым отправлением предложение заключить основной договор на условиях спорного договора, однако в указанное место и время ответчик не явился. Спорный договор содержит все существенные условия (предмет и цену), что касается срока, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, то в соответствии с п.3.3. договора установлено начало течения срока, окончание срока условиями договора не определено. Учитывая, что условиями п.3.1. договора на истца возложена обязанность по оплате ответчику остатка за приобретаемую долю в размере 50000 руб., а также факт неисполнения ответчиком обязательств по заключению основного договора, в спорных правоотношениях возможно применение зачета. Судебные издержки, которые вынужден понести истец при восстановлении нарушенного права соразмерны вышеуказанному остатку, благодаря зачету взаимные обязательства сторон прекратятся.

Определением Березовского городского суда Свердловской области от 05.02.2019 (л.д.75-77) к производству принято заявление истца об уточнении исковых требований (л.д.65), в соответствии с которым истец просил:

возложить на ответчика обязанность заключить с истцом основной договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на жилой дом площадью 26,3 кв.м с кадастровым номером 66:35:0207019:117, по адресу: <адрес>,

указать в решении момент, с которого договор считается заключенным, а также то, что решение является основанием для прекращения права собственности ответчика на 1/2 долю в праве собственности на жилой дом площадью 26,3 кв.м с кадастровым номером <адрес>, по адресу: <адрес>, и государственной регистрации права собственности истца на 1/2 долю.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме по доводам и обстоятельствам, изложенным в иске.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания был извещен своевременно и надлежащим образом по известному суду адресу места жительства, совпадающему с местом регистрации: <адрес> (л.д.22,81,83), о причинах неявки не сообщил, доказательств уважительности причин неявки не представил, с ходатайством об отложении судебного разбирательства не обращался. Ответчику было направлено исковое заявление истца и приложенные к нему документы, а также определение суда о подготовке дела к судебному разбирательству, в котором судом были разъяснены процессуальные права и обязанности сторон, последствия неявки лиц, участвующих в деле, распределено бремя доказывания между сторонами, порядок представления доказательств, последствия их непредставления.

Суд, с учетом мнения истца ФИО1, определил рассмотреть дело при данной явке на основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав истца ФИО1, допросив свидетеля ФИО3, оценив фактические обстоятельства, исследовав представленные письменные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или иными такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п.1 и п.4 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с положениями п.1 и п.2 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.3 и п.4 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п.5 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Пунктом 4 ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно руководящим разъяснениям, данным в пунктах 24,25,26,27,28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу п.2 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации. Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п.3 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п.4 ст.380 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (ст.ст.421,329,330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (п.1 ст.380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (п.5 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Как установлено судом в судебном заседании, следует из материалов дела, не оспорено ответчиком, между истцом и ответчиком дата был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого ответчик, выступая в качестве продавца, обязался продать, а истец, как покупатель, купить 1/2 долю в праве собственности на жилой дом площадью 26,3 кв.м с кадастровым номером 66:35:0207019:117, по адресу: <адрес> (п.1.1. договора).

Пунктом 1.2. договора предусмотрено, что жилой дом расположен на земельном участке площадью 1440 кв.м по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, право собственности на земельный участок не оформлено, не зарегистрировано.

Право собственности на жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности на основании решения Березовского городского суда Свердловской области от дата (п.1.3. договора).

Согласно п.2.1., п.2.2., п.3.1. договора сторонами согласована цена договора, а также порядок ее оплаты: стоимость доли составляет 800000 руб., сумма задатка - 750000 руб., который передан в момент подписания договора, 50000 руб. истец передает ответчику в момент заключения основного долга купли-продажи доли.

В соответствии с п.3.2. и п.3.3. договора продавец обязуется продать покупателю долю, указанную в п.1.1. настоящего договора, обязанность продать долю возникает у продавца с момента государственной регистрации его права собственности на жилой дом, указанный в п.1.1. настоящего договора, в течение трех дней (л.д.7).

Судом также установлено, следует из представленной истцом из Единого государственного реестра недвижимости выписки от дата (л.д.8-10), а также истребованной судом выписки от дата (л.д.26-29), дела правоустанавливающих документов (л.д.42-60), право собственности ответчика на жилой дом площадью 26,3 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрировано дата, запись регистрации: №1.

Основанием государственной регистрации права собственности истца на жилой дом являлось решение Березовского городского суда Свердловской области от дата по гражданскому делу № по иску ФИО2 к ФИО4 о признании права собственности в порядке наследования, согласно которому право собственности было признано за ответчиком в порядке наследования после смерти ФИО5 на основании завещания от дата, удостоверенного нотариусом нотариального округа г.Березовского Свердловской области ФИО6 (л.д.38-39,70-71).

Ранее, как установлено судом, спорный жилой дом принадлежал ФИО7 на основании договора купли-продажи от дата, что следует из указанного решения, собственно договора (л.д.67), а также сведений, представленных Филиалом «Березовское БТИ» СОГУП «Областной Центр недвижимости» (л.д.30-37).

Из материалов дела также следует, что в Едином государственном реестре недвижимости на кадастровом учете состоит земельный участок площадью 1440 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, право собственности на земельный участок зарегистрировано за ФИО8 дата, запись регистрации: 66-66-32/014/2009-262 (л.д.23-25).

дата истец направила ответчику предложение о заключении основного договора купли-продажи 1/2 в праве собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, на условиях предварительного договора купли-продажи от дата, в 14.00 в МФЦ <адрес> (л.д.12,63), однако предложение оставлено ответчиком без удовлетворения.

Разрешая исковые требования, проанализировав представленный предварительный договор от 01.05.2018, суд приходит к выводу о том, что содержащиеся в нем данные достаточны для индивидуализации объекта недвижимости, являющиеся его предметом, в договоре указан предмет основного договора и условия, позволяющие его идентифицировать, а именно: полный адрес жилого дома, его общая площадь и кадастровый номер. Исполнение предварительного договора было обеспечено задатком.

При этом, вопреки доводам истца, суд полагает, что в п.3.3. договора его сторонами был согласован срок, в который стороны должны заключить основной договор, - три дня с момента государственной регистрации права собственности ответчика на жилой дом. Таким образом, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до 25.06.2018, поскольку 21.06.2018 право собственности ответчика на дом было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, о чем истцу было достоверно известно и следует из представленной истцом при подаче иска выписки от 21.06.2018. Из материалов дела следует, что именно истец представлял интересы ответчика при рассмотрении в суде дела по иску ответчика о признании права собственности в порядке наследования, а также именно истец обращался в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации права собственности ответчика на дом на основании решения суда.

В силу п.6 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Поскольку стороны, согласовав между собой условия, ограничили период заключения основного договора, который по настоящее время не заключили, доказательств направления истцом предложений ответчику материалы дела не содержат, постольку обязательства по предварительному договору купли-продажи от 01.05.2018 между сторонами прекратились 25.06.2018.

Более того, как пояснил сам истец ФИО1дата он зарегистрирован право собственности ответчика на жилой дом в Едином государственном реестре недвижимости и стал просить ответчика заключить основной договор купли-продажи, но сказал, что оставшиеся денежные средства отдаст в конце 2018 года, в связи с чем в конце июня 2018 года истец и ответчик пришли к устному соглашению о том, что сделка будет совершена до конца 2018 года. Данное намерение сторон в судебном заседании подтвердил и ФИО3, допрошенный в качестве свидетеля.

К доводу истца о согласовании с ответчиком срока, в которой стороны обязуются заключить основной договор, - до конца 2018 года, суд относится критически, поскольку в силу положений п.4 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации такой срок указывается в предварительном договоре. В нарушение ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств согласования в письменной форме срока заключения основного договора до конца 2018 года истцом не представлено.

Необоснованными суд находит и доводы истца о том, что срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор, предварительным договором не предусмотрен, в связи с чем такой договор должен был заключен в течение года по истечении трехдневного срока, установленного п.3.3. предварительного договора от 01.05.2018. Если такую позицию истца учесть, что в силу п.4 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, то есть до 02.05.2019. Вместе с тем, правовых оснований для удовлетворения иска, тем не менее, суд не усматривает, поскольку в соответствии с руководящими разъяснениями, данными в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента истечения установленного годичного срока, если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено.

Как пояснил истец и допрошенный в судебном заседании свидетель, переговоры с ответчиком велись, от заключения договора ответчик уклоняется, однако ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока (пункт 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Следует также отметить, что в силу п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

При установленных обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения иска у суда не имеется. Право истца на взыскание суммы задатка может быть предметом самостоятельного спора.

Согласно ч.3 ст.196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решением по заявленным истцом исковым требованиям. Иных исковых требований в рамках настоящего гражданского дела истцом не заявлено.

Суд при вынесении решения оценивает исследованные доказательства в совокупности и учитывает, что у сторон не возникло дополнений к рассмотрению дела по существу, обе стороны согласились на окончание рассмотрения дела при исследованных судом доказательствах, сторонам также было разъяснено бремя доказывания в соответствии с положениями ст.ст.12,35,56,57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на жилой дом - оставить без удовлетворения.

Стороны и другие лица, участвующие в деле, могут подать на указанное решение апелляционную жалобу в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Березовский городской суд Свердловской области.

Председательствующий судья: п/п К.С. Аникина

***