Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда с. Большое Село гражданское дело по иску Администрации Вареговского сельского поселения Большесельского муниципального района Ярославской области, ФИО2, ФИО3, ФИО4, действующей в своих интересах и в качестве законного представителя несовершеннолетней ФИО3, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации, возложении обязанности устранить допущенные нарушения прав путём регистрации права собственности на квартиру,

установил:

Администрация ФИО5 ФИО6 Ярославской области, ФИО2, ФИО3, ФИО4, действующая в своих интересах и в качестве законного представителя несовершеннолетней ФИО3, обратились в суд с иском к Управлению Росреестра по Ярославской области о признать незаконным решения Управления Росреестра по Ярославской области, содержащегося в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 30.06.2017 года №76/012/001/2017-695; обязании Управления Росреестра по Ярославской области зарегистрировать право собственности Администрации ФИО5 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>7.

В обоснование требований истцы указывали, что 15.06.2017 года между Администрацией ФИО5 ( заказчиком ) в лице Главы Администрации ФИО1 и (продавцами) Шамовой Фирузой Т. в лице представителя ФИО4, ФИО2 в лице представителя ФИО4, ФИО4, действующей за себя и как законный представитель несовершеннолетней ФИО7 ФИО9, по итогам электронного аукциона в соответствии с положениями Федерального закона от 05 апреля 2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» заключён муниципальный контракт № 0171300010717000006-0111397-01, в соответствии с условиями которого продавцы передают в собственность заказчика квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, находящуюся в долевой собственности продавцов.

Контракт заключён в целях осуществления полномочий Вареговского сельского поселения БМР ЯО по предоставлению гражданам жилых помещений по договорам социального найма.

15.06.2017 года квартира передана продавцами покупателю по акту приема-передачи жилого помещения.

В соответствии с п. 3.2 Контракта оплата по нему осуществляется в безналичном порядке, путём перечисления Заказчиком денежных средств в размере 649437 руб. 60 коп. в течение 20 рабочих дней со дня получения свидетельства о государственной регистрации права на квартиру на расчётный счет продавца, указанный в настоящем контракте.

Стороны контракта 22.06.2017 года обратились в Управление Росреестра по Ярославской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанную квартиру.

30.06.2017 года на основании пунктов 5, 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация перехода права собственности на указанную квартиру была приостановлена сроком на три месяца (уведомление о приостановлении государственной регистрации от 30.06.2017 года № 76/012/001 2017-695).

Согласно уведомлению представленный на государственную регистрацию муниципальный контракт нотариально не удостоверен, что противоречит положениям части 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ.

По мнению истцов, решение о приостановлении государственной регистрации является незаконным. Правоотношения, связанные с закупкой товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, в том числе связанные с приобретением жилых помещений, регламентируются положениями Федерального закона от 05 апреля 2013 года № 44-ФЗ. Согласно части 1 статьи 2 Федерального закона от 05 апреля 2013 года № 44-ФЗ нормы права, содержащиеся в других федеральных законах и регулирующие отношения в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, должны соответствовать Закону № 44-ФЗ. Аналогичная позиция содержится в Обзоре судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утверждённом 28.06.2017 года Президиумом Верховного Суда РФ.

Таким образом, в соответствии со ст.2 Закона № 44-ФЗ законодательство РФ о контрактной системе имеет преимущество перед иными законодательными актами. Иное законодательство должно соответствовать Закону № 44-ФЗ, а в случае расхождений необходимо руководствоваться Законом № 44-ФЗ.

Учитывая сказанное, положения части 1 статьи 42 Закона о регистрации о нотариальном удостоверении сделок в спорной ситуации применению не подлежат.

Кроме того, по общему правилу контракты заключаются в простой письменной форме путём составления единого документа, подписанного сторонами.

Пунктом 2 статьи 434 ГК РФ определено, что договор в письменной форме может быть заключён путём составления одного документа, подписанного сторонами, а также путём обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей установить, что документ исходит от стороны по договору.

По результатам электронного аукциона контракт заключается в форме электронного документа (ч. 2-8 ст. 70 Закона № 44-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 433 ГК РФ договор признаётся заключённым в момент получения лицом, направившим оферту, её акцепта. При этом если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключённым с момента передачи соответствующего имущества (статья 224 ГК РФ). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 8 статьи 70 Закона № 44-ФЗ государственный контракт считается заключённым с момента размещения в единой информационной системе подписанного заказчиком контракта.

В рассматриваемом случае государственный контракт подписан обеими сторонами 15.06.2017 года.

Таким образом, заключение контракта проводится в соответствии с существующими правилами, установленными Законом № 44-ФЗ, требования о нотариальном удостоверении сделок Законом № 44-ФЗ не предусмотрены.

Аналогичной позиции придерживается Ярославская областная нотариальная палата (письмо от 14.07.2017 № 555).

В судебном заседании представитель истца Администрации ФИО5 ФИО6 Ярославской области ФИО1, действующий на основании Устава, исковые требования поддержал, дополнительно пояснил, что Администрация ФИО5, как и семья Ш-вых, оказались заложниками данной ситуации. Страдает от этой ситуации и женщина, которой по решению суда администрация должна предоставить данное жилое помещение, переселив её из аварийного жилья. Жилое помещение покупается по результатам электронного аукциона. В аукционе участие приняла только семья Ш-вых, которая и выиграла. После завершения аукциона стороны сделки обратились в Росреестр, но оформление было приостановлено из-за отсутствия нотариального заверки сделки. Стороны сделки обратились после приостановления оформления сделки к нотариусу ФИО10. Сначала нотариус готова была заверить сделку, но затем отказалась, сославшись на то, что сделку нотариус должен сопровождать с самого начала. За услугу оформления сделки нотариус получит 8 000 рублей, а для регистрации на площадке электронного аукциона ему потребуется 15 000 рублей.

Истцы ФИО2 Т., ФИО7 ФИО8, ФИО7 ФИО11, действующая в своих интересах и в качестве законного представителя несовершеннолетней ФИО7 ФИО9, представитель ответчика Нотариальной палаты Ярославской области, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились,

Истцы ФИО7 ФИО8, ФИО7 ФИО11, представитель ответчика Нотариальной палаты Ярославской области, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие. Ранее, в судебном заседании 01.11.2017 г. истцы ФИО2 Т., ФИО7 ФИО11 исковые требования поддержали, пояснили, что задержка с проведением государственной регистрации отчуждения квартиры, создает дополнительные трудности для их семьи, которая находится в тяжелом материальном положении.

Представитель Управления Росреестра по Ярославской области, надлежаще извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.

В соответствии с положениями ч.3, ч.5 ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено при имеющейся явке.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

15.06.2017 года между Администрацией ФИО5 ( заказчиком ) в лице Главы Администрации ФИО1 и (продавцами) Шамовой Фирузой Т. в лице представителя ФИО4, ФИО2 в лице представителя ФИО4, ФИО4, действующей за себя и в качестве законного представителя несовершеннолетней ФИО7 ФИО9, по итогам электронного аукциона в соответствии с положениями Федерального закона от 05 апреля 2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» заключён муниципальный контракт № 0171300010717000006-0111397-01, в соответствии с условиями которого продавцы передают в собственность заказчика квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, находящуюся в долевой собственности продавцов.

Согласно уведомлению от 30.06.2017 г., выданному Управлением Росреестра по Ярославской области сторонам сделки, ввиду того, что вышеуказанный муниципальный контракт, предусматривающий отчуждение участниками долей собственности на квартиру принадлежащих им долей, в нарушение п.1 ст.42 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 г. нотариально не удостоверен, государственная регистрация перехода права собственности приостановлена.

Из письма Нотариальной палаты Ярославской области в адрес директора Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 14.07.2017 г. №555 следует, что по мнению Нотариальной палаты, контракты, затрагивающие право долевой собственности, заключенные по результатам электронного аукциона на основании Федерального закона №44-ФЗ от 05.04.2013 г., не требуют нотариального удостоверения. В ходе рабочей встречи, в которой принимали участие представители Нотариальной палаты Ярославской области, Управления Росреестра по Ярославской области, стороны не пришли к единому мнению по указанному вопросу.

В соответствии со ст.163 Гражданского кодекса РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

П.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ ( в редакции введенной Федеральным законом от 02.06.2016 г. №172-ФЗ ) «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации».

Согласно ст.1 Федерального закона от 05.04.2013 г. №44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» настоящий Федеральный закон помимо прочего регулирует отношения в части, касающейся заключения гражданско-правового договора, предметом которого являются поставка товара, выполнение работы, оказание услуги (в том числе приобретение недвижимого имущества или аренда имущества), от имени муниципального образования.

Порядок заключения контракта по результатам электронного аукциона урегулирован ст.ст.59-70 Федерального закона от 05.04.2013 г. №44-ФЗ.

Как установлено ч.1, ч.2 ст.60 Федерального закона от 05.04.2013 г. №44-ФЗ обмен информацией, связанной с получением аккредитации на электронных площадках и проведением электронного аукциона, между участником такого аукциона, заказчиком, оператором электронной площадки осуществляется на электронной площадке в форме электронных документов. Документы и информация, направляемые в форме электронных документов участником электронного аукциона, заказчиком, должны быть подписаны усиленной электронной подписью лица, имеющего право действовать от имени соответственно участника такого аукциона, заказчика.

Положений, регламентирующих форму договора в случае, если муниципальный контракт связан с отчуждением долевой собственности, Федеральный закон от 05.04.2013 г. №44-ФЗ не содержит. Вопросы нотариального удостоверения муниципальных контрактов, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 г. №44-ФЗ, в данном законе также не регламентированы. Указанный закон также не содержит положений, предусматривающих необходимость государственной регистрации сделок, включая сделки с недвижимым имуществом.

Суд приходит к выводу, что коллизия между Федеральным законом от 05.04.2013 г. №44-ФЗ и Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ отсутствует. Электронный документооборот не исключает возможность нотариального удостоверения сделок с использованием усиленной электронной подписи нотариуса ( абз.2 ст.11, абз.13 ст.30, ст.44.2 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате», утвержденных Верховным Советом РФ 11.02.1993 г. №4462-1 ). Согласно общим правилам, установленным ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе. Одним из таких случаев, согласно положениям п.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ, является заключение сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

В перечне исключений, закрепленном в п.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ, при которых не требуется нотариальное удостоверение сделки, заключение сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество в рамках муниципального контракта не указано.

Согласно п.7 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Учитывая, что сторонами муниципального контракта вышеуказанные требования закона по нотариальному удостоверению муниципального контракта не были выполнены, решение Управления Росреестра по Ярославской области, содержащееся в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 30.06.2017 года №76/012/001/2017-695, является законным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Администрации Вареговского сельского поселения Большесельского муниципального района Ярославской области, ФИО2, ФИО3, ФИО4, действующей в своих интересах и в качестве законного представителя несовершеннолетней ФИО3, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Большесельский районный суд в течение 1 месяца с момента его составления в мотивированной форме.

Судья