Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7 к ФИО2, ФИО3, ФИО8, Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, нотариусу ФИО9 о признании недействительным договора купли-продажи.

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Красносельский районный суд города Санкт – Петербурга и с учетом уточнений в порядке ст.39 ГПК РФ просил суд:

признать недействительным нотариальную доверенность, выданную нотариусом ФИО9, нотариусом нотариального округа Москвы, реестровый номер нотариальной доверенности № 2-1022;

признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> от 04 декабря 2016 года, заключенного между ФИО8 с одной стороны и ФИО2, ФИО3, с другой стороны, применив последствия недействительности;

отменить в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу переход право собственности зарегистрированный 04.12.2015г. в Росреестре на основании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: СПб, <адрес> от 23.11.2015г., от ФИО8 с одной стороны к ФИО2 и ФИО3, с другой стороны.

В обоснование иска ссылаясь на то, что между истцом и ФИО8, был заключен договор займа, а также договор ипотеки с залогом квартиры, расположенной по адресу: СПб, <адрес>.Истец узнал, что имеющийся залог был снят без его ведома, на основании нотариальной заверенной доверенности от 28 октября 2015 года, оформленной якобы от имени ФИО7, на право снятия залога и выданной нотариусом ФИО9, нотариусом нотариального округа Москвы. Реестровый номер нотариальной доверенности № 2-1022. Указанной доверенности истец не выдавал и не подписывал. При этом, предмет залога не может быть отчужден без согласия залогодержателя.

Впоследствии квартира, находящаяся под ипотекой, была продана по договору купли-продажи квартиры от 23.11.2015г. ФИО8 ФИО2 и ФИО3, переход права зарегистрирован 04.12.2015г.

Представитель истца в судебное заседание явился, иск поддержал в полном объёме.

Представитель ответчиков, ответчик ФИО2, в судебное заседание явились возражали против иска, указав, что они являются добросовестными приобретателями, на момент совершения сделки обременение было снято, против удовлетворения требования о признании недействительной нотариальную доверенности, выданной нотариусом ФИО9, нотариусом нотариального округа Москвы. Реестровый номер нотариальной доверенности № 2-1022. Не возражали, однако пояснили, что они не могли предполагать недобросовестность ФИО8, сделка была проверена банком и агентом.

Ответчик нотариус ФИО9 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие направила пояснения, относительно которых, указанную доверенность она не выдавала, бланка на котором она выдана в ее распоряжении не имелось.

Ответчик Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, в судебное заседание своего представителя не направил, извещен надлежащим образом, направил отзыв согласно которого указал, что залог был снят на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, на основании доверенности выданной нотариусом ФИО9, нотариусом нотариального округа Москвы. Относительно требования об отмене записи по переходу права собственности зарегистрированного 04.12.2015г., указал на противоречие указанного требования положениям Приказа Минэкономразвития России, а также положений ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явился, о ходе рассмотрения дела неоднократно извещался по месту регистрации, путем направления судебной корреспонденции, направлением судебного курьера, однако, судебная корреспонденция возвратилась за истечением срока хранения, судебный курьер по адресу регистрации ответчика не застал. О причинах неявки ответчик не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил, возражений на иск не представил. Информация о движении дела размещена на сайте суда, в связи с чем, ответчик имеет возможность получить информацию о рассмотрении дела. В связи с чем, учитывая ст. 10, 35 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ, а также тот факт, что очередное отложение судебного разбирательства приведет к необоснованному нарушению прав других участников процесса суд считает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель третьего лица ПАО "Сбербанк " просил в иске отказать, ссылаясь на добросовестность ответчика, поддержал доводы ответчика, пояснив, что сделка была проверена, каких - либо обременений на момент заключения договора купли-продажи квартиры не было.

Суд в силу части второй статьи 12 ГПК Российской Федерации, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, создав все условия для установления фактических обстоятельств дела, предоставив сторонам возможность на реализацию их прав, исследовав материалы дела, с учетом положений ст. 56 ГПК Российской Федерации приходит к следующему.

Судом установлено что, 02.09.2014 года между ФИО7 и ФИО8 заключен договор займа, в соответствии с которым ФИО8 взял у Г.В.ТБ. в долг 1 000 000 руб., что являлось эквивалентом 26 817 долларов США на срок до 01.09.2015 года, обязался в указанный срок возвратить истцу сумму займа с процентами в размере 1 480 000 руб., но не менее 39 693 долларов США.

В качестве обеспечения исполнения ответчиком обязательств по договору 2 сентября 2014 года ФИО7 и ФИО8 заключен договор ипотеки принадлежащей ФИО8 квартиры расположенной по адресу: Санкт-Петербург <адрес> (л.д. 69-70). На основании совместного заявления от 4 сентября 2014 года, ипотека была зарегистрирована в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 9 сентября 2014 года, номер регистрации 78-78-35/015/2014-211 (л.д.65,70).

С учетом того, что, ФИО8 не исполнял обязанности по договору займа, 28.01.2015 года ФИО7 обратился в Красносельский районный суд с иском к ФИО10 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на предмет залога. 13 января 2016 года решением Красносельского районного суда города Санкт -Петербурга по 2-18/16 исковые требования были удовлетворены.

31 октября 2015 года ФИО8, а также представитель ФИО7, ФИО11, действующая на основании доверенности, выданной 28 октября 2015 года нотариусом ФИО9, нотариусом нотариального округа Москвы, реестровый номер нотариальной доверенности № 2-1022 обратились в МФЦ Красносельского района (сектор 1) с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о прекращении обременения. В результате чего, 9 ноября 2015 года государственный регистратор зарегистрировал указанное заявление, исключив обременение на спорную квартиру.

Как установлено судом доверенность, выданная от имени ФИО7 28 октября 2015 года на бланке 77 АА 1423335, заверенная нотариусом ФИО9, нотариусом нотариального округа Москвы, реестровый номер нотариальной доверенности № 2-1022, нотариусом не удостоверялась, нотариальный бланк единого образца 77 АА 1423335 ей не приобретался и ей не принадлежит, нотариальное действие за 2-1022 28 октября 2015 года в нотариальной конторе не регистрировалось (л.д.106-107).

Как следует из объяснений свидетеля Д. Н.Б., которая являлась агентом по указанной сделке, со стороны ФИО8, она не была осведомлена о подложности нотариальной доверенности, ФИО8 сообщил ей, что необходимо продать квартиру, при этом, для снятия обременения ФИО7, находящийся в Москве выдаст на ее имя доверенность для снятия обременения. Впоследствии ФИО8 привез ей доверенность, затем они вместе с ним пошли в МФЦ для снятия обременения.

Как следует из объяснений свидетеля С. Е.А. которая являлась агентом по указанной сделке, со стороны З-вых она нашла квартиру, однако на ней было обременение, ФИО8 и его агент ФИО11 пояснили, что указанное обременение имеется в связи с тем, что ФИО8, брал деньги в долг у знакомого, но на момент сделки все будет снято. Проверив выписку агент увидела что на момент сделки обременение снято.

У суда нет оснований не доверять показаниям свидетелей, так как они предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307, 308 УК РФ, их показания логичны, последовательны и согласуются друг с другом и иными доказательствами по делу.

При этом, суд учитывает, что агент З-вых, С. Е.А., являясь профессиональным участником по взаимоотношениям в сфере недвижимости, действуя разумно и осмотрительно, должна была сообщить ФИО12 о наличии обременения на квартиру, имела возможность уточнить подробности и основания обременения, получить подтверждение об отсутствии споров используя сайты судов общей юрисдикции, проверить на наличие банкнотных дел в отношении продавца, наличие полномочий на снятие обременения. При этом, с юридической точки зрения провести проверку регистрации снятия обременения не составляло труда, запросив у стороны продавца все имеющиеся в отношении указанного действия документы, проверив у любого нотариуса полномочия по доверенности на их подтверждение, отсутствие данных об отзыве доверенности, а также ее действительность.

При этом, З-вы несут риск за выбор агента, а также проверки им юридической чистоты сделки.

В свою очередь, суд также учитывает, что сделка договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес> от 04 декабря 2016 года, заключенный между ФИО8 с одной стороны и ФИО2, ФИО3, с другой стороны, заключен в простой письменной форме. При этом, сумма сделки составляет 320000 рублей.

В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости сегодня должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Нотариальная форма для такого договора не является обязательной и может быть ему придана лишь по взаимному соглашению сторон.

В свою очередь, при обращении ответчиков к нотариусу, последний имея специальные информационные базы, проверяет юридическую чистоту сделки, правовую историю квартиры, наличие обременений, имеет сведения к реестру доверенностей и сведениям ЕГРН, в том числе архивным данным.

При этом, страхование профессиональной деятельности нотариуса предусмотрена ч. 1 ст. 18 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате", что также указывает на возможность компенсации негативных последствий деятельности нотариуса.

Суд полагает, что ответчики не проявили разумной и достаточной осторожности при приобретении спорной квартиры, возмезность приобретения имущества сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя, так как и выписка из ЕГРП не является бесспорным доказательством его добросовестности, с учетом указанных выше обстоятельств. Все действия по добросовестности, с учетом наличия обременения на дату поиска объекта свелись к тому, что на дату сделки обременение было снято в выписке ЕГРП, при этом ответчики могли предвидеть негативные последствия порочности снятия и не прибегли к способам проверки юридической частоты снятия обременения.

В свою очередь, суд соглашается с позицией истца указывающего на неприменимость в данном случае ст.302 ГК РФ, т.к. истец не является собственником, а спорные правоотношения помимо ГК РФ регулируются специальным законом ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты нарушенного права является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со ст. 1 ч. 2 Гражданского кодекса РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

По ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Согласно части 4 данной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса).

По ст. 10 ч. 5 Гражданского кодекса РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Указанные принципы закрепляют добросовестность и разумность действий сторон, их соответствие действительному смыслу заключаемого соглашения, справедливость условий заключенной ими сделки; то, что стороны действуют по отношению друг к другу, основываясь на началах равенства и автономии воли, и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах. Участники гражданского оборота, являясь субъектами отношений по сделке, несут риск наступления неблагоприятных последствий, если не имеется законных оснований к недействительности сделки.

Согласно ч. 2 ст. 346 ГК РФ, залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Указанная правовая позиция также закреплена в пункте 1 статьи 37 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Договором ипотеки от 2 сентября 2014 года заключенным между ФИО7 и ФИО8 предусмотрен запрет на отчуждение квартиры, ее залог без предварительного согласия залогодателя, что следует из пункта 7 договора (л.д.69 оборот)

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с положениями статьи 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Таким образом, по настоящему делу у стороны истца имеется существенный интерес к заявленной квартире.

В соответствии со ст. 39 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке" при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п. 1 и 2 ст. 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В свою очередь третье лицо ПАО Сбербанк, обладая профессиональными юристами, проверяя юридическую чистоту сделки, также имел возможность запросить архивную справку на квартиру, проверить юридическую частоту снятия обременения.

Ответчик подтвердил суду, что в случае осведомленности о наличии обременения он не стал бы совершать сделку, аналогичное высказал и представитель ПАО «Сбербанк», что указывает на существенность указанного обременения, для сторон.

Суд учитывает принцип состязательности, который предполагает такое построение судопроизводства, в том числе по гражданским делам, при котором правосудие (разрешение дела), осуществляемое только судом, отделено от функций спорящих перед судом сторон, при этом суд обязан обеспечивать справедливое и беспристрастное разрешение спора, предоставляя сторонам равные возможности для отстаивания своих позиций, и потому не может принимать на себя выполнение их процессуальных (целевых) функций.

В связи с чем, с учетом диспозитивности в гражданском судопроизводстве, суд рассматривает дело по имеющимся в его распоряжении доказательствам.

Таким образом, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения требования истца в части недействительности договора купли-продажи.

Оценивая требования об отмене в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу перехода права собственности зарегистрированного 04.12.2015г. в Росреестре на основании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: СПб, <адрес> от 23.11.2015г., от ФИО8 с одной стороны к ФИО2 и ФИО3, с другой стороны, суд приходит к следующему.

В настоящий момент суду не представлено нарушения прав истца, так при вступлении решения суда в законную силу государственный орган Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу обязан внести соответствующие данные в регистрационное дело на квартиру расположенную по адресу Санкт-Петербург, <адрес>

Оснований сомневаться в добросовестности действий Росреестра у суда не имеется. Избрание судебного способа защиты и средства защиты является правом заинтересованного лица (ст. 12 Гражданского кодекса РФ). Однако реализация данного права безусловную обязанность суда по защите заявленного заинтересованным лицом права (законного интереса) не предопределяет.

Правомерным избранный судебный способ защиты может быть признан тогда и постольку, когда и поскольку подтверждено законное обладание прибегнувшим к судебной защите лицом действительными правами (законным интересом) и установлен факт нарушения (угрозы нарушения) прав (интереса) законного обладателя средствами и способами, указанными заинтересованным лицом в качестве неправомерных.

В том случае, если заявленные истцом нарушения фактического подтверждения в судебном заседании не нашли, а равно судом в качестве неправомерных, действия ответчика не квалифицированы, отказ в судебной защите по мотиву отсутствия нарушения права и законных интересов заявителя об ущемлении права на защиту не свидетельствует.

Из положений статьи 9 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943Зарегистрированого в Минюсте России 25.03.2016 N 41548, при признании судом, недействительной оспоримой сделки, если судом не применены последствия ее недействительности - не решен вопрос о принадлежности вещного права на объект недвижимости, запись о котором подлежит внесению в реестр прав на недвижимость, в запись о вещном праве со статусом "актуальная" вносятся: слова "Сделка (указываются ее реквизиты) признана недействительной решением", наименование суда и реквизиты судебного акта.

Если судебным актом предусмотрено восстановление прав, прекращенных в связи с государственной регистрацией перехода права на основании ничтожной или признанной недействительной оспоримой сделки, восстановление права осуществляется путем формирования новой записи о вещном праве лица, осуществившего отчуждение объекта недвижимости на основании такой сделки (являющейся ничтожной или признанной недействительной с применением указанных последствий недействительности сделки) и чье право согласно решению суда подлежит восстановлению с указанием в данной записи номера государственной регистрации права указанного лица.

В новую запись о вещном праве в отношении документов-оснований в дополнение к документам, указанным в ранее осуществленной записи, вносятся реквизиты соответствующего судебного акта.

В новой записи о вещном праве указывается дата формирования этой записи, а также дополнительно вносятся слова "дата регистрации" и дата ранее произведенной государственной регистрации права, восстановленного по решению суда.

Записи о вещном праве лица, чье право было зарегистрировано на основании сделки, признанной судом ничтожной или недействительной с применением последствий недействительности сделки, присваивается статус "погашенная" (пункт 143, 144).

Таким образом, для реализации права истца на защиту указании в решение суда на признание сделки недействительной и применении последствий недействительности достаточно для восстановления его права, так как на основании решения суда должна быть сформирована новая запись о вещном праве ФИО8, с применением указанных последствий недействительности сделки, а также ссылки на реквизиты решения суда.

При этом, фактически требование, об отмене записи указывает на применение последствий недействительности сделки. Иных требований суду не заявлялось, что с учетом принципа диспозитивности и состязательности является процессуальным правом истца.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 167, 194-198, ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО7 к ФИО2, ФИО3, ФИО8, Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, нотариусу ФИО9 о признании недействительным договора купли-продажи - удовлетворить частично.

Признать недействительным нотариальную доверенность, выданную от имени ФИО7 28 октября 2015 года на бланке 77 АА 1423335, заверенная нотариусом ФИО9, нотариусом нотариального округа Москвы, реестровый номер нотариальной доверенности № 2-1022

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес> от 04 декабря 2016 года, заключенный между ФИО8 с одной стороны и ФИО2, ФИО3, применив последствия недействительности сделки.

Решение суда может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Красносельский районный суд города Санкт-Петербурга.

Судья: Никулин Д.Г.

Решение принято в окончательной форме 23 марта 2018 года