Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело (УИД 67RS0003-01-2021-005389-26) по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка и признании предварительного договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задатка и признании предварительного договора купли-продажи недействительным. В обоснование своих требований указал, что между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) 02.07.2021 заключен предварительный договор купли-продажи. Согласно договору стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, общей площадью 51,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. Стоимость квартиры составляет 2 700 000 руб. и не подлежит изменению. При подписании предварительного договора купли-продажи 02.07.2021 ФИО3 передал ФИО2 задаток в размере 50 000 руб., который входит в стоимость объекта недвижимости. Предварительным договором установлен окончательный расчет в сумме 2 650 000 руб. следующим образом:

- 1 000 000 руб. оплачивается за счет собственных средств покупателя наличными денежными средствами до момента подписания договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности;

- 1 650 000 руб. оплачивается за счет целевого кредита, предоставляемого ПАО Банк «ФК Открытие» на приобретение готового жилья и оплату неотделимых улучшений объекта после государственной регистрации перехода права собственности.

ПАО Банк «ФК Открытие» отказал ФИО1 в приеме заявки и выдаче кредита, ссылаясь на внутренние ограничения банка.

В силу п.4.2 предварительного договора при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон, либо вследствие невозможности исполнения по обязательству, за которое ни одна сторона не отвечает, также в случае отказа банка в предоставлении ипотечного кредита, задаток должен быть возвращен продавцом покупателю полностью.

Основной договор купли-продажи должен был быть заключен и подан на государственную регистрацию до 30.07.2021. В установленный срок основной договор купли-продажи заключен не был, каких-либо действий, направленных ФИО2 на исполнение данной сделки, совершено не было.

Истцом 04.08.2021 в адрес ответчика направлено требование о возврате денежных средств, которое оставлено без удовлетворения.

В п. 3.1 предварительного договора стоимость квартиры указана 2 700 000 руб. и не подлежит изменению. Однако, п.3.2 договора предусмотрено, что по договоренности сторон в основном договоре купли-продажи стоимость вышеуказанной квартиры будет указана 1 000 000 руб. и оплата неотделимых улучшений 1 700 000 руб. Таким образом, при отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене недвижимости договор считается незаключенным. Считает, что указание в договоре фиктивной стоимости квартиры в размере 1 000 000 руб. имеет своей целью уход ответчика от налогообложения, а, следовательно, предварительный договор от 02.07.2021 является притворной сделкой. Вследствие действий ответчика, истец лишается права на получение налогового вычета с полной стоимости квартиры.

Просит суд: взыскать с ФИО2 в свою пользу денежные средства в размере 50 000 руб., переданные по предварительному договору от 02.07.2021; признать недействительным предварительный договор от 02.07.2021, заключенный между ФИО2 и ФИО1, применить последствия недействительности сделки.

Истец, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания, на рассмотрение дела не явился, обеспечив явку представителя ФИО4, действующего на основании доверенности, который исковые требования поддержал в полном объеме. В процессе рассмотрения дела представитель истца пояснил, что ФИО1 имел намерение приобрести указанный объект недвижимости, однако кредитные денежные средства ему не были представлены. Поскольку им планировался возврат налога с покупки объекта, то ему необходимо было, чтобы в договоре указана была вся стоимость квартиры. Таким образом, истец по условиям, предложенным ответчиком, не готов был выйти на сделку, так как не смог бы получить налоговый вычет с полной стоимости. Кроме того, ФИО1 не был извещен о дате сделки. ФИО2 не выходил с истцом на связь после получения задатка. Считают предварительный договор купли-продажи недействительным в виду притворности сделки.

Ответчик, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания, на рассмотрения дела не явился, обеспечив явку представителя ФИО5, действующей на основании ордера адвоката, которая исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Суду пояснила, что ФИО6, решив продать принадлежащую ему квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, обратился в агентство недвижимости «Азбука недвижимости» и заключил с ними договор риэлтерских услуг. В июле 2021 появился потенциальный покупатель, который намеревался приобрести квартиру, заключить предварительный договор купли-продажи и внести задаток. Для подписания предварительного договора, ФИО2 был приглашен в офис агентства, куда также явился ФИО1 и представители агентства с его стороны. 02.07.2021 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи, срок действия которого до 30.07.2021. С условиями предварительного договора стороны были ознакомлены и согласны. Указанная сделка сопровождалась двумя агентствами недвижимости, со стороны ФИО2 – «Азбука недвижимости», со стороны ФИО1 – «Смоленск. Все свои». Ответчик выполнил все условия предварительного договора купли-продажи: снялся с регистрационного учета, предоставил все правоустанавливающие документы и документы об отсутствии задолженности. Агентствами была оговорена дата сделки 15.07.2021 и сообщена сторонам. В обусловленное время 15.07.2021 ФИО1 не явился для заключения основного договора купли-продажи. Когда риэлторы с ним связались, он пояснил, что его дочь против приобретения на его имя квартиры и будет самостоятельно заниматься данной сделкой, банком уже одобрен кредит на приобретение квартиры, после подготовки банком договора купи-продажи, они его пришлют для ознакомления. Позднее в адрес агентства поступил бланк договора купли-продажи. Тогда же стало известно, что дочь ФИО1 отказалась от услуг агентства и сделкой занимается самостоятельно. В связи с чем, в адрес ФИО1 направлена телеграмма с просьбой выйти на сделку по условиям предварительного договора. Повторная дата сделки была назначена на 30.07.2021, но в назначенное время ни ФИО1, ни его дочь не явились. По окончании срока действия предварительного договора купли-продажи, 04.08.2021 поступило требование о возврате денежных средств, на что был дан ответ. Поскольку срок действия договора истек, ФИО2 продолжил предпринимать действия по продаже квартиры. Просят в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица ИФНС России по г.Смоленску ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебном заседании пояснила, что налоговый вычет в 13% при покупке жилья можно получить со стоимости в 2 000 000 руб. Максимально возможный вычет будет составлять 260 000 руб., плюс 13% с выплаченных процентов по ипотечному кредиту. В случае, если за налоговым вычетом обращается пенсионер, то его получение возможно тогда, когда пенсионер работает.

Заслушав пояснения сторон, их представителей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст.9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

В соответствии с п.3 ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон либо трех или более сторон.

В соответствии с п.2 ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами.

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В судебном заседании установлено, что ФИО2 с 30.08.2017 на праве собственности принадлежит жилое помещение – квартира, расположенная по адресу: <адрес>, общей площадью 51,1 кв.м. с кадастровым номером № (л.д.13-16).

02 июля 2021 года между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен предварительный договор. По условиям предварительного договора стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, общей площадью 51,1 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, а покупатель обязуется принять и оплатить указанный объект недвижимости.

В соответствии с п.2.1 предварительного договора продавец обязался совершить следующие действия: сняться с регистрационного учета и снять всех лиц, зарегистрированных по вышеуказанному адресу в течение 30 дней с момента окончательного расчета, предоставить копию лицевого счета и справки о неимении задолженностей по коммунальным услугам, до 30.07.2021 подписать основной договор купли-продажи и подать пакет документов на государственную регистрацию перехода права собственности, передать покупателю все техническое оборудование, полный комплект ключей в течение 30 дней с момента окончательного расчета. Покупатель обязался: до 06.08.2021 произвести окончательный расчет с продавцом, до 30.07.2021 подписать основной договор купли-продажи и подать пакет документов на государственную регистрацию перехода права собственности, принять все техническое оборудование и полный комплект ключей от квартиры в течение 30 дней с момента окончательного расчета.

Пунктом 3 предварительного договора согласована стоимость квартиры в размере 2 700 000 руб. и не подлежит изменению в дальнейшем. В доказательство обеспечения исполнения основного обязательства покупатель передает продавцу задаток в размере 50 000 руб., который входит в стоимость объекта недвижимости. Окончательный расчет в сумме 2 650 000 руб. передается следующим образом: 1 000 000 руб. покупатель оплачивает из собственных средств наличными денежными средствами до момента подписания договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности, 1 650 000 руб. оплачивает за счет целевого кредита, предоставляемого ПАО Банк «ФК Открытие» на приобретение готового жилья и оплату иных неотделимых улучшений объекта, после государственной регистрации перехода права собственность.

В пункте 3.2 предварительного договора стороны договорились, что в основном договоре купли-продажи стоимость квартиры будет указана 1 000 000 руб. Оплата иных неотделимых улучшений объекта недвижимости составляет 1 700 000 руб.

В соответствии с п.5.3 предварительного договора стороны согласовали, что квартира приобретается на имя ФИО11

Согласно расписке, имеющейся в предварительном договоре от 02.07.2021, ФИО2 получил от ФИО1 задаток в размере 50 000 руб. (л.д. 48).

Как указывает истец в исковом заявлении, ему банк отказал в выдаче кредитных денежных средств, вследствие чего предварительный договор от 02.07.2021 подлежит прекращению, а задаток возврату. В обоснование данного довода, истцом представлена копия ответа от 28.07.2021 главного менеджера – контролера операционного офиса «Смоленский», из которого следует, что заявку от 19.07.2021 о предоставлении кредита в сумме 1 650 000 руб. на приобретение готово жилья принять не представляется возможным по внутренним ограничениям банка (л.д.12).

Предварительным договором предусмотрено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения по обязательству, за которое ни одна не отвечает, так же в случае отказа банка в предоставлении ипотечного кредита, задаток должен быть возвращен продавцом – покупателю полностью. Также стороны пришли к соглашению, что в случае неисполнения продавцом обязательств по продаже указанного объекта недвижимости по вине продавца, в оговоренные в настоящем договоре сроки, продавец возмещает покупателю полученный от него задаток в двойном размере.

В соответствии с ответом № от 28.10.2021 на судебный запрос, ПАО Банк «ФК Открытие» в лице филиала Центральный ОО «Смоленский» сообщило, что заявок на получение ипотечного кредита от ФИО1 не поступало (л.д. 73).

Поскольку выяснить обстоятельства, послужившие основаниями выдачи ответа ФИО1 28.07.2021 о том, что принять заявку о предоставлении кредита не представляется возможным по внутренним ограничениям банка, невозможно, так как сотрудник, подписавший данный ответ 01.09.2021 уволена из банка по собственному желанию (л.д. 105).

Вместе с тем, ПАО Банк «ФК Открытие» представило суду требования к заемщику при предоставлении ипотечного кредита. Из указанного документа, усматривается, что заемщику необходимо предоставить документ, удостоверяющий личность, который должен быть действительным на дату принятия заявки. В случае если заемщик состоит в браке, супруг/супруга должен/должна являться солидарным заемщиком по кредитному договору. Заемщику на дату подачи заявки должно исполнится 18 лет, а полное исполнение обязательств по кредитному договору должно быть произведено не позднее месяца, в котором заемщиком будет достигнут возраст 70 лет. Общий стаж наемных работников должен составлять не менее одного года, который подтверждается трудовой книжкой/сведениями о трудовой деятельности, полученными в установленном ТК РФ порядке/трудовым договором или определяется на основании данных заявления-анкеты на предоставление кредита под залог недвижимости, в случае если клиент относится к категории сотрудник банка или сотрудник холдинга или корпоративный клиент, получающий заработную плату на банковские счета, открытые в банке (л.д. 145-151).

Таким образом, суд приходит к выводу, что при обращении в ПАО Банк «ФК Открытие» с заявкой на получение кредита на приобретение готового жилья, потенциальный заемщик должен представить следующие документы: паспорт гражданина РФ, сведения о трудовой деятельности и сведения о доходах. Материалы дела не содержат доказательств обращения ФИО1 в банк с указанными документами. Представитель истца в судебном заседании не смог пояснить, какие документы представлялись сотруднику банка при обращении 19.07.2021 ФИО1 в банк.

В виду изложенного, истцом не представлено доказательств, подтверждающих обращение последнего в ПАО Банк «ФК Открытие» с заявкой на получение кредита на приобретение готового жилья, в рамках заключенного 02.07.2021 предварительного договора, следовательно, не имеется доказательств отказа банка в предоставлении ипотечного кредита и, как следствие, отсутствуют основания, предусмотренные договором, для расторжения предварительного договора от 02.07.2021 и возврата продавцом покупателю задатка.

Истцом указано, что поскольку пункты 3.1 и 3.2 в части цены продаваемой квартиры противоречат друг другу, то нельзя признать, что стороны согласовали цену договора, а, следовательно, договор считается незаключенным. С указанным утверждением суд согласиться не может, в виду следующего.

Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Положениями ст.550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ), а несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости, в соответствии со ст.ст. 554, 555 ГК РФ являются, в том числе, его предмет и его цена.

Таким образом, если договор купли-продажи содержит вышеназванные условия и заключен в письменной форме, он считается заключенным.

Вместе с тем, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (абз.2 п.1 ст.555 ГК РФ).

В материалы дела представлен оригинал письменного предварительного договора от 02.07.2021 (л.д.48).

По условиям предварительного договора ФИО2 и ФИО1 достигли соглашения о заключении в будущем договора купли-продажи объекта недвижимости - квартиры, общей площадью 51,1 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый номер № (пункт 1.1).

Пунктом 3.1 стороны достигли соглашения по цене предмета договора, которая составила 2 700 000 руб., в пунктах 3.2 и 3.3 определили порядок расчета. Также в предварительном договоре стороны договорились, что в основном договоре купли-продажи стоимость квартиры будет указана 1 000 000 руб., а неотделимых улучшений – 1 700 000 руб.

Указанный предварительный договор от 02.07.2021 подписан ФИО2 и ФИО1 собственноручно, что сторонами не оспаривается.

Из искового заявления и пояснений представителя истца следует, что при согласовании стоимости объекта недвижимости, цена была определена в размере 2 700 000 руб. Однако, продавец настаивал на том, что в договоре будет указана стоимость квартиры 1 000 000 руб. и 1 700 000 руб. стоимость неотделимых улучшений.

Представитель ответчика в судебном заседании также указала, что стороны договорились о том, что объект недвижимости ФИО1 приобретается за 2 700 000 руб., в указанную стоимость входит как сам объект недвижимости, так и те улучшения, которые в нем произведены.

В силу изложенного, судом установлено, что сторонами заключен предварительный договор, поскольку его письменная форма соблюдена, он содержит условия, позволяющие установить предмет, а также стороны достигли соглашения по цене предмета договора в размере 2 700 000 руб., которую ФИО1 должен был передать ФИО2 в оплату квартиры и ее неотделимых улучшений.

В связи с чем, доводы истца о не достижении согласованности по цене предмета договора, суд считает не состоятельными и не основанными на законе.

Разрешая требование истца о признании недействительным предварительного договора от 02.07.2021 и применении последствий недействительности сделки в виду ее притворности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (ст. 167 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка – это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, и является ничтожной, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В п.87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Пункт 88 этого же постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

Обращаясь в суд с иском, ФИО1 указал, что между ним и ФИО2 заключен предварительный договор от 02.07.2021, по условиям которого они достигли соглашения о заключении в будущем договора купли-продажи объекта недвижимости - квартиры, общей площадью 51,1 кв.м., находящейся по адресу: <адрес>, кадастровый номер № и определили стоимость объекта в размере 2 700 000 руб. Однако определили, что в основном договоре купли-продажи стоимость квартиры будет указана 1 000 000 руб. и 1 700 000 руб. стоимость неотделимых улучшений. В связи с этим истец, считает, что ответчик занизил стоимость квартиры с целью ухода от налогообложения, поскольку при продаже квартиры ранее 30.08.2022 ответчиком подлежит уплата налога на доходы физических лиц в размере 13%.

Таким образом, по данному делу юридически значимым обстоятельством является выяснение судом вопроса о том, была ли воля всех участников сделок направлена на достижение одних правовых последствий.

Из материалов дела усматривается, что 02.07.2021 года между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен предварительный договор. По условиям предварительного договора стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи, в соответствии, с условиями которого продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, общей площадью 51,1 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, а покупатель обязуется принять и оплатить указанный объект недвижимости.

По условиям указанного предварительного договора ФИО1 внесен задаток в размере 50 000 руб., что подтверждает намерения покупателя на заключение основного договора на приобретение объекта недвижимости на согласованных условиях.

Ответчик ФИО2, как продавец по договору, со своей стороны также выражал свою волю направленную на завершение указанной сделки, а именно: ФИО2 обеспечил к дате заключения основного договора отсутствие в квартире, являющейся предметом договора, зарегистрированных лиц, что подтверждается справкой № от 28.07.2021 выданной СМУП «ВЦ ЖКХ».

Также в материалы дела представлены акты неисполнения обязательств по предварительному договору, из которых усматривается, что покупатель не являлся в назначенное время для подписания основного договора купли-продажи 15.07.2021 и 30.07.2021.

Кроме того истец до истечения срока (30.07.2021) для подписания основного договора купли-продажи, 28.07.2021 в одностороннем порядке обратился с требованием о расторжении предварительного договора и возврате суммы задатка, поскольку ПАО Банк «ФК Открытие» отказало ему в выдаче испрашиваемого кредита (л.д.17, 18).

Согласно п.2 ст.1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п.1 ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В ходе судебного разбирательства представитель истца ФИО4 пояснил, что ФИО1 имел намерение приобрести в собственность объект недвижимости.

Представитель ответчика ФИО5 поясняла, что ФИО2 имел своей целью отчуждение принадлежащего ему объекта недвижимости по договору купли-продажи. Дополнительно указала, что по истечении срока действия предварительного договора и отказа покупателя от заключения основного договора, он продолжил предпринимать действия по продаже указанного объекта недвижимости.

Соответственно, суд делает вывод, что ФИО1 с условиями предварительного договора был знаком и согласен. Претензий по стоимости объекта недвижимости не предъявлял.

Однако 28.07.2021 ФИО1 в адрес ФИО2, направлено уведомление, в котором он просит расторгнуть предварительный договор и возвратить ему внесенный задаток. То есть инициатива расторжения предварительного договора исходила именно от истца, являющегося покупателем по сделке.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор купли-продажи жилого помещения, ФИО1 тем самым выразил свою волю на приобретение имущества и принял на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст.309 ГК РФ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что воля сторон по сделке была направлена на достижение одной цели, со стороны покупателя – приобрести объект недвижимости, со стороны продавца – продать объект недвижимости, в связи с чем данная сделка не содержит признаков притворной сделки.

Также истец указывает, что данная сделка недействительна как сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, поскольку нарушает требования Налогового кодекса РФ и посягает при этом на публичные интересы в сфере налогообложения.

Согласно п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Пунктом 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ.

Истец указывает, что поскольку у ФИО2 спорный объект недвижимости в собственности находился менее 5 лет, то при продаже его по стоимости свыше 1 000 000 руб. должен был заплатить в бюджет НДФЛ в размере 13%.

В соответствии с п.1 ст.214.10 Налоговым Кодексом РФ (далее НК РФ) налоговая база по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения, определяется в соответствии с НК РФ.

В п.4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011 года указано, что заключение предварительного договора порождает у договаривающихся сторон обязанность заключить основной договор на условиях, оговоренных предварительным соглашением и не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги.

Таким образом, предметом предварительного договора является заключение будущего договора, а не обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи.

Исчисление и уплата налога физическими лицами производится исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

Поскольку спорный предварительный договор порождает обязанность сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором, и не несет в качестве последствия государственную регистрацию перехода права собственности, то судить о размере, подлежащего к уплате ФИО2 налога по договору купли-продажи, не представляется возможным.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что предварительным договором от 02.07.2021 не нарушаются требования закона или иного правового акта и при этом не посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Кроме того, суд обращает внимание, что уплата налога продавцом имущества по сделке, как и размер такого налога, для покупателя не несет каких-либо правовых последствий.

Истец также указывает на недействительность договора по п.1 ст.168 ГК РФ, обосновывая тем, что при заключении договора купли-продажи квартиры стоимостью 1 000 000 руб. и неотделимыми улучшениями стоимостью 1 700 000 руб., им был бы получен налоговый вычет только в размере 130 000 руб., вместо 260 000 руб.

Согласно п.1 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом.

С данными доводами суд также не может согласиться в виду следующего.

Предметом предварительного договора является заключение будущего договора, а не обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи. Основной договор, который бы порождал право истца на получение налогового вычета, сторонами не заключен.

В соответствии с п.3 ст.220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;

Подпунктом 1 п.3 ст.220 НК РФ предусмотрено, что имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей, а именно имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей.

В соответствии с п.п. 9, 10 ст. 220 НК РФ если в налоговом периоде имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и (или) 4 пункта 1 настоящей статьи, не могут быть использованы полностью, их остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного их использования. У налогоплательщиков, получающих пенсии в соответствии с законодательством Российской Федерации, имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды, но не более трех, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов.

Третьим лицом ИФНС России по г.Смоленску в материалы дела представлены справки о доходах и суммах налога физического лица ФИО1 за 2018, 2019 и 2020 годы, из которых усматривается, что в отношении последнего, суммы исчисленного налога составляют 12 415 руб., 12 480 руб., 12 480 руб. соответственно.

Исходя из представленной информации, налоговый вычет ФИО1 с суммы покупки недвижимого имущества в 1 000 000 руб. будет получать до 2032 года, а в случае приобретения недвижимого имущества стоимостью более 2 000 000 руб. – до 2042 года, при условии, что будет продолжать состоять в трудовых отношениях.

На основании изложенного, суд не усматривает нарушения прав истца заключением предварительного договора от 02.07.2021 между ФИО1 и ФИО2, поскольку он не порождает права на получение указываемого налогового вычета.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания предварительного договора от 02.07.2021, заключенного между ФИО2 и ФИО1, недействительным по основаниям, предусмотренным п.2 ст.170 ГК РФ, ч.1 или ч.2 ст.168 ГК РФ, а также не заключенным в соответствии с п.1 ст.555 ГК РФ.

Один из способов исполнения обязательств согласно п.1 ст.329 ГК РФ задаток, которым в силу п.1 ст.380 ГК РФ является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 ст.381 ГК РФ определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно п.1 ст.401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст.56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Материалы дела не содержат сведений о том, что обе стороны по названному предварительному договору утратили интерес в заключении основного договора и отказались от намерений по его заключению, не совершив действий, направленных на заключение основного договора.

Напротив, как установлено судом в ходе рассмотрения дела, в результате виновных действий истца, отказавшегося от заключения основного договора 28.07.2021, основной договор в срок до 30.07.2021 не был заключен.

На основании изложенного, учитывая положения указанных выше правовых норм, суд находит требования истца о взыскании задатка не подлежащими удовлетворению, поскольку последний не представил достаточных доказательств, подтверждающих вину ответчика в незаключении основного договора, уклонения его от исполнения соглашения, при этом доводы истца о не заключении договора вследствие отказа ему в выдаче кредита своего подтверждения не нашли.

Как следует из материалов дела, истец от заключения основного договора уклонился, на встречу сторон не явилась, как указывает ответчик, в телефонном разговоре сообщил о том, что от заключения основного договора купли-продажи он отказывается, 28.07.2021 направил ответчику письменный отказ от заключения основного договора, что свидетельствует об одностороннем отказе истца от исполнения обязательств, что не допускается в силу ст.310 ГК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка и признании предварительного договора купли-продажи недействительным отказать.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Шилова И.С.