Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону к Ворошиловскому районному отделу судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП России по Ростовской области, Управлению Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области, ФИО5 ьевна, Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, третьи лица: ФИО1, ФИО2, ООО «МДТ», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании публичных торгов недействительными, прекращении права собственности, восстановлении прав собственности предыдущего собственника,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с настоящим иском к Ворошиловскому районному отделу судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП России по Ростовской области, Управлению Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области о признании публичных торгов недействительными, третьими лица в исковом заявлении указаны ФИО1, ФИО2

В обоснование исковых требований указано, что вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда ...-на-Дону от ... по гражданскому делу № исковые требования Департамента к ФИО3 о признании объекта капитального строительства, расположенного по адресу: ..., самовольной постройкой, подлежащей сносу, удовлетворены.

На основании исполнительного листа ФС № от ... судебным приставом-исполнителем ... отдела судебных приставов ...-на-Дону УФССП России по ... возбуждено исполнительное производство от ...№-ИП в отношении должника ФИО3 на предмет исполнения: снос самовольно возведенного (реконструированного) объекта капитального строительства, расположенного по адресу: ...-на-Дону, ул. 11-я улица, 41.

Определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23.10.2017 приняты обеспечительные меры по гражданскому делу № 2-1168/2015 в виде запрета на осуществление регистрационных действий, а также отчуждение земельного участка и объектов капитального строительства (многоквартирного дома, квартир, помещений в многоквартирном доме), расположенных на земельном участке по адресу: ..., 41.

30.10.2019 Департаментом предъявлен иск к ФИО3 и ФИО1 (как новому собственнику земельного участка, право собственности зарегистрировано ...) об изъятии земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051030:2 по адресу: ..., путем продажи с публичных торгов, а также прекращения ограничений и обременений при переходе прав к покупателю. Третьим лицом была привлечена ФИО2, в пользу которой зарегистрировано обременение в виде ипотеки.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что заочное решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 25.04.2018 в части обращения взыскания на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051030:2, расположенный по адресу: ...-на-Дону, ул. 11-я улица, 41 путем продажи в отношении должника ФИО1 в пользу взыскателя ФИО2 не исполнено. Суд не принял во внимание доводы представителя третьего лица ФИО2 о преимущественном праве залогодержателя на указанный земельный участок, поскольку удовлетворение требований Департамента заключается в изъятии земельного участка, а не в получении денежных средств из стоимости заложенного имущества (спорного земельного участка).

При этом суд отметил, что залогодержатель, в силу положений ст. 334 ГК РФ, не лишается возможности преимущественно перед другими кредиторами залогодателя при изъятии земельного участка получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет средств, вырученных от продажи земельного участка с публичных торгов.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 02.03.2020 по делу № 2-120/2020 исковые требования Департамента удовлетворены частично. Суд изъял земельный участок с кадастровым номером 61..., находящийся в собственности ФИО1, путем продажи с публичных торгов, а также прекратил право собственности ФИО1 на указанный земельный участок.

Суд отказал Департаменту в удовлетворении требований о прекращении имеющихся ограничений и обременений при поступлении заявления о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю по результатам публичных торгов или к муниципальному образованию «город Ростов-на-Дону» в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051030:2 площадью 538 кв.м, вид разрешенного использования: «многоквартирный жилой дом», расположенного по адресу: <...>.

Апелляционным определением Ростовского областного суда от 22.09.2020 решение Ленинского районного суда от 02.03.2020 об изъятии земельного участка отменено.

Кассационным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 02.02.2021 отменено апелляционное определение от 22.09.2020, дело направлено на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.

Вторым апелляционным определением Ростовского областного суда от

27.04.2021 решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 02.03.2020 оставлено без изменений, то есть без снятия обременения в виде ипотеки в пользу ФИО2 при переходе права собственности на земельный участок по адресу: ул. 11-я улица, 41, к покупателю в результате проведенных торгов.

На основании вышеуказанного решения Ленинского районного суда от

02.03.2020 в рамках реализации полномочий, предусмотренных постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 11.04.2019 № 269 «Об утверждении порядка взаимодействия отраслевых (функциональных) и территориальных органов Администрации города Ростова-на-Дону при выявлении и сносе самовольных построек на территории города Ростова-на-Дону», 07.06.2021 Департаментом в адрес Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону направлены документы и копия вступившего в законную силу решения суда от 02.03.2020 об изъятии земельного участка с кадастровым номером № - для принятия соответствующих мер по организации и проведению торгов в отношении земельного участка, расположенного по данному адресу.

29.06.2021 в адрес Департамента поступило уведомление судебного пристава-исполнителя Ленинского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону ФИО4 о том, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051030:2, расположенный по адресу: <...>, был арестован Ворошиловским РОСП согласно акту описи имущества и продан с публичных торгов по договору купли-продажи № 149 от 11.05.2021.

Согласно выписке из ЕГРН от 26.06.2021, 30.06.2020 Управлением Росреестра зарегистрировано обременение в виде запрета совершать регистрационные действия и отчуждать земельный участок с кадастровым номером на основании определения Ленинского суда от 23.10.2017.

Таким образом, продажа земельного участка 61:44:0051030:2 с торгов осуществлена Ворошиловским районным отделом судебных приставов при наличии зарегистрированного обременения земельного участка в виде запрета совершать регистрационные действия и отчуждать земельный участок.

Таким образом, на момент проведения оспариваемых публичных торгов имелся запрет на отчуждение земельного участка с кадастровым номером на основании определения Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23.10.2017, соответственно имеются основания для признания публичных торгов недействительными, поскольку права и интересы Департамента напрямую затрагиваются результатами проведения процедуры торгов.

На основании изложенных обстоятельств Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону просил признать публичные торги, проведенные 26.04.2021 по продаже земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051030:2, расположенного по адресу: г. №, недействительными.

Признать недействительным договор купли-продажи № 149 от 11.05.2021 земельного участка с кадастровым номером 61:№.

Протокольным определением суда от 17.02.2022, к участию в деле в качестве соответчика привлечено Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, в качестве третьего лица, не заявляющегося самостоятельные требования Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Протокольным определением суда от 28.04.2022, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечено ООО «МДТ».

Протокольным определением суда от 28.04.2022, к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО5 ьевна.

Представитель истца Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. В судебном заседании 28.04.2022 представитель департамента уточнил исковые требования, и дополнительно просил прекратить право собственности ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером №, восстановить право собственности прежнего собственника ФИО2 Также представитель оспаривала оценку реализации имущества, указывая на заниженную стоимость реализуемого имущества.

Представитель Ворошиловского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП России по Ростовской области в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, представила ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, ранее представила отзыв на исковое заявление, в котором просила отказать департаменту в исковых требованиях, указала, что торги признаны состоявшимися, извещения в адрес должника отправлялись неоднократно, однако возвращались за истечением сроков хранения.

Представитель Управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области, Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В отношении указанных ответчиков дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, судом предпринимались меры к надлежащему извещению, в материалах дела имеется телеграмма и судебная корреспонденция. Вместе с тем, корреспонденция возвращена в адрес суда с отметкой об истечении сроков хранения, а телеграмма не была вручена.

В соответствии с ч.1 ст.113 ГПК РФ Лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

По смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с ч. 1 ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства. О рассмотрении дела в таком порядке суд выносит определение.

Суд считает, что ответчику судом были созданы все необходимые условия для осуществления права на представление своих интересов в суде, однако ответчик должного интереса к делу не проявила, в судебное заседание, не явилась.

Дело в отсутствие не явившегося ответчика рассмотрено в порядке ст. 233 ГПК РФ. По делу в соответствии со ст. 233 ГПК РФ вынесено заочное решение.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором указал не необходимость уточнения исковых требований. Также от управления в адрес суда поступили документы, хранящиеся в реестровом деле №.

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом, через своего представителя ФИО6 представила в адрес суда отзыв на исковое заявление, в котором поддержала исковые требования департамента, указала, что реализация имущества на торгах проведена по заниженной стоимости, без участия должника и взыскателя.

Третье лицо ФИО1, в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом, через своего представителя ФИО7 представила в адрес суда отзыв на исковое заявление, в котором поддержала исковые требования департамента, указала, что реализация имущества на торгах проведена по заниженной стоимости, без участия должника и взыскателя.

Представитель ООО МДТ в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, путем направления судебной корреспонденции.

В отсутствие неявившихся лиц, дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Согласно статье 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Согласно части 1 статьи 57 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

На основании статьи 93 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 449 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что заочным решением Пролетарского районного суда г.Ростова-на-Дону от 25.04.2018 года с ФИО1 в пользу ФИО2 взысканы денежные средства в размере 5 122 451,60 руб., обращено взыскание на земельный участок площадью 538 кв.м., 61:44:0051030:2, расположенный по адресу: ...-на-Дону, ул. 11-я улица, 41 путем продажи с публичных торгов по начальной продажной стоимости в размере 3 500 000рублей.

На основании указанного судебного акта, вступившего в законную силу, Ворошиловским районным судом ...-на-Дону выдан исполнительный лист ФС 023756125 от ....

Постановлением судебного пристава-исполнителя Ворошиловского районного отдела судебных приставов ...-на-Дону ФИО8 на основании указанного исполнительного листа 03.10.2019 возбуждено исполнительное производство №/ИП в отношении должника ФИО1

Постановлением судебного пристава-исполнителя Ворошиловского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону ФИО9 от ... произведена оценка имущества: земельный участок площадью 538 кв.м, с кадастровым номером 61:№. Стоимость земельного участка установлена в размере 3 500000 руб., за первоначальную цену принята оценка, установленная заочным решением Пролетарского районного суда ...-на-Дону от ....

Судом установлено, что судебный пристав-исполнитель собственной оценки имущества не проводил, с момент вынесения заочного решения суда до момента вынесения постановления прошло около трех лет.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Ворошиловского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону ФИО9 от 18.01.2021 земельный участок: по адресу: <...>, передан на реализацию в Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области.

В соответствии с поручением Территориального управления Росимущества в РО № 61-383-У от 20.02.2021 на основании постановления СПИ Ворошиловского районного отдела УФССП России по РО от ... о передаче имущества на реализацию, выдано поручение ООО «МДТ» № 61-383-9 от 20.02.2021 о возложении на указанное общество обязанности по реализации арестованного имущества на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно протоколу о проведении открытых торгов по лоту № 31 по продаже арестованного имущества от 26.04.2021 минимальная начальная цена земельного участка площадью 538 кв.м., 61:44:0051030:2, расположенного по адресу: ...-на-Дону, ул. 11-я улица, 41, установлена в размере 3 500000 руб.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ... отдела судебных приставов ...-на-Дону ФИО9... вынесено постановление о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15%, а именно, установлена цена земельного участка площадью 538 кв.м., 61:44:0051030:2, расположенного по адресу: ...-на-Дону, ул. 11-я улица, 41 в размере - 2 975 000 руб.

Постановлением об отмене постановления о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15% от ... отменено постановление о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15% от ....

Судом установлено, что земельный участок по итогам проведения аукциона приобрела ФИО5 ьевна по стоимости земельного участка в размере 3 560 000 руб., что подтверждается договором купли-продажи арестованного имущества на торгах № от .... На момент реализации земельного участка, на нем располагалось 4-х этажное строение.

Как указывают представитель Департамента архитектуры и градостроительства ...-на-Дону, ФИО1, ФИО2, о реализации имущества на торгах они узнали после состоявшихся торгов и заключении договора купли продажи земельного участка с ФИО5 В рамках проведения исполнительных действий они никаких уведомлений не получали, были лишены права принять участие в реализации имущества.

Согласно абзацу 2 пункта 1 и абзацам 2, 4, 5, 11, 14 пункта 2 статьи 12 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 118-ФЗ, пунктам 1, 2, 11 и 17 части 1 статьи 64 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ судебный пристав-исполнитель при осуществлении принудительного исполнения судебных актов принимает меры по своевременному, полному и правильному их исполнению.

Для этого он вправе проводить проверку исполнения судебных актов и вызывать граждан и должностных лиц по исполнительным документам, находящимся в производстве; запрашивать необходимые сведения у физических лиц и организаций, в том числе сторон исполнительного производства, и получать от них объяснения, информацию, справки; входить в помещения и производить осмотры помещений; обращаться за содействием к сотрудникам органов внутренних дел, органов, уполномоченных в области защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций, иных органов государственной власти и местного самоуправления; совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения судебных актов.

Одним из принципов исполнительного производства в силу пункта 2 статьи 4 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ является принцип своевременности совершения исполнительных действий.

Судом установлено, что вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 02.03.2020 по делу № 2-120/2020 исковые требования Департамента удовлетворены частично. Суд изъял земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051030:2, расположенный по адресу: <...>, находящийся в собственности ФИО1, путем продажи с публичных торгов, а также прекратил право собственности ФИО1 на указанный земельный участок.

Таким образом, на момент проведения исполнительных действий судебным приставом Ворошиловского РОСП г. Ростова-на-Дону, Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону также являлся взыскателем в отношении должника ФИО1, исполнительные действия также относились к земельному участку.

Из материалов дела следует, что в адрес Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, а также ФИО1, ФИО2 постановления о передаче имущества на торги, о проведенной оценке имущества, о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15% а также другие исполнительные документы, не направлялись, обратному доказательств не представлено. Судебным приставом к материалам дела приобщены отчеты об отслеживании почтовой корреспонденции, направленной в адрес ФИО1, ФИО2 Вместе с тем, полагать, что в адрес должника и взыскателя направлялись именно перечисленные выше постановления, у суда оснований не имеется, поскольку уведомления не содержат сведений об отправке того или иного процессуального документа.

Кроме того, при реализации имущества на торгах, судебный пристав исполнитель установила цену имущества в размере 3 500 000 руб., ссылаясь на заочное решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 25.04.2018 года. Собственной оценки судебный пристав исполнитель в 2021 году не производила.

Согласно части 1 статьи 85 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве) оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам.

Для оценки недвижимого имущества судебный пристав-исполнитель в силу пункта 1 части 2 статьи 85 Закона об исполнительном производстве обязан привлечь независимого оценщика.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определяет Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Согласно части 2 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Частью 8 статьи 85 Закона об исполнительном производстве предусмотрено, что если установленный законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности срок действия отчета об оценке имущества должника истек, судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня истечения указанного срока привлечь оценщика для повторной оценки имущества должника в порядке, установленном данной статьей.

В силу положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1); итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации (часть 2).

Из анализа приведенных норм и обстоятельств дела, следует, что за рыночную стоимость земельного участка была незаконно принята оценка 2018 года, в то время как реализация имущества проходила в 2021 году. Учитывая существенный временной промежуток между указанными датами, судебный пристав исполнитель руководствуясь ст. 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве" была обязана провести собственную оценку имущества, при этом уведомив взыскателя и должника о переоценке рыночной стоимости.

Действия судебного пристава-исполнителя при осуществлении оценки имущества регламентированы статьей 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве" (далее Закона), согласно которой, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации (часть 1). Пунктом 7 части 2 и частью 3 названной статьи установлены случаи обязательного привлечения оценщика для оценки вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей, и в случае несогласия должника или взыскателя с произведенной судебным приставом-исполнителем оценкой имущества.

В соответствии с п. п. 3, 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - ФЗ «Об ипотеке») суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в том числе должен определить и указать в решении способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, а также начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

В силу п. 1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим Законом.

Исходя из смысла указанных положений Закона, обращение взыскания на жилое помещение должно осуществляться путем его продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены.

В силу статей 15 (часть 4), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и, исходя из общеправового принципа справедливости, исполнение вступившего в законную силу судебного постановления должно осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех взыскателей и должников.

Согласно абз. 3 п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации при обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога.

Как указано в Определении Конституционного суда Российской Федерации от 27.09.2018 года № 2299-0, положения абз. 3 п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на получение при реализации заложенного имущества максимальной суммы, что, как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, согласуется с интересами участников гражданского оборота (Определение от 04.02.2014 года № 221-0, а именно: цель обеспечения баланса интересов участников отношений, связанных с реализацией заложенного имущества, на которое обращено взыскание, предопределяет необходимость обеспечения возможности согласования начальной продажной цены такого имущества с его рыночной стоимостью, в том числе в случаях, когда последняя существенно повысилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания, поскольку это - без ущерба для интересов залогодателя, залогодержателя и других лиц - способствует получению максимальной суммы, вырученной при реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, из которой происходит удовлетворение требований кредиторов). Рассматриваемое в системной взаимосвязи с иными положениями законодательства, регулирующими порядок обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации и определяющими участников соответствующих правоотношений и действия, которые ими совершаются, это законоположение направлено на достижение баланса интересов взыскателей и должников при обращении взыскания на заложенное имущество и его реализации.

Порядок реализации заложенного недвижимого имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, определен Федеральным законом от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в статьях 56 и 58. Указанные нормы регулируют, в том числе ситуацию, когда установленная начальная продажная цена заложенного имущества существенно отличается от его рыночной стоимости на момент реализации.

Между тем, имущество было реализовано по цене, установленной на основании оценки, проведенной более трех лет назад, рыночная стоимость имущества за указанный промежуток времени могла значительно измениться. Реализация имущества по рыночной стоимости, определенной более трех лет назад, существенно нарушает права Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, ФИО1, ФИО2

Судебный пристав, имея предусмотренную законом возможность обращения с заявлением в суд в порядке ст. 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не обращался, оценка рыночной стоимости имущества на момент торгов не проводилась, заинтересованные лица Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, ФИО1, ФИО2 к участию в торгах не привлекались, о проведении торгов не извещались.

Таким образом, при организации и проведении торгов были допущены существенные нарушения, которые являются основанием для признания публичных торгов, проведенных 26.04.2021 по продаже земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051030:2, расположенного по адресу: ... недействительными.

В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В силу п. 2 той же статьи признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

С учетом того, что торги, проведенные 26.04.2021, признаны недействительным, у суда в силу п.п. 1,2 ст. 449 ГК РФ имеются основания для признания недействительным договора купли-продажи № 149 от 11.05.2021 земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <...>.

Таким образом, стороны подлежат возвращению в первоначальное состояние. Денежные средства, хранящиеся на счетах Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области в размере 3 560000 руб., подлежат возврату ФИО5 в полном объеме. Право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером ... 41 подлежит восстановлению.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону к Ворошиловскому районному отделу судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП России по Ростовской области, Управлению Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области, ФИО5 ьевна, Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, третьи лица: ФИО1, ФИО2, ООО «МДТ», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании публичных торгов недействительными, прекращении права собственности, восстановлении прав собственности предыдущего собственника, удовлетворить.

Признать публичные торги, проведенные ООО «МДТ» 26.04.2021 по продаже земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051030:2, (с расположенным 4-х этажным зданием) расположенного по адресу: ..., недействительными.

Признать договор купли-продажи № 149 от 11.05.2021 земельного участка с кадастровым номером № (с расположенным 4-х этажным зданием), расположенного по адресу: ... заключенный между ФИО5 ьевной и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области - недействительным.

Обязать Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области возвратить ФИО5 ьевне денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи № 149 от 11.05.2021 в размере 3 560000 руб.

Прекратить право собственности ФИО5 ьевны на земельный участок с кадастровым номером №2 (с расположенным 4-х этажным зданием), расположенный по адресу: ....

Признать право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №:2 (с расположенным 4-х этажным зданием), расположенный по адресу: ...

Разъяснить, что ответчики вправе подать в Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения.

Разъяснить, что ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Разъяснить, что иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ворошиловский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья

Полный текст решения суда изготовлен 02.06.2022 года.