Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Санаторно-курортный комплекс «Зеленый мыс» (ИНН<***>), Обществу с ограниченной ответственностью «Санаторно-курортный комплекс «Зеленый мыс» (ЕГРПОУ <***>) о признании права собственности, государственной регистрации перехода права собственности,

третьи лица: Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, администрация города Ялты Республики Крым,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Ялтинский городской суд Республики Крым с настоящим исковым заявлением, в котором изменив предмет спора, увеличив исковые требования просила окончательно: признать право собственности истца на нежилое помещение с кадастровым номером №<номер>, расположенное по адресу: <адрес>; принять решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Требования мотивированы тем, что 07 апреля 2014 г. между истцом ФИО2 и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи помещения №2. Согласно указанному договору ответчик обязан передать мне в собственность недвижимое имущество, а именно: помещение по адресу <адрес>, технической площадью 60,4 кв.м. В предварительном договоре были согласованы все существенные и необходимые, с точки зрения сторон, условия будущего основного договора. В соответствии с условиями п. 4.1, стороны обязались заключить основной договор на протяжении 14 рабочих дней со дня получения Продавцом документов о готовности к эксплуатации помещения. В соответствии с условиями п. 4.2 предварительного договора, Продавец уведомляет Покупателя о получении Продавцом документов о готовности к эксплуатации помещения. При заключении предварительного договора стороны принимали на себя обязательства о заключении основного договора. В соответствии с условиями п. 5.1, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключения основного договора. 26 октября 2020 года истцом получено уведомление от ответчика о возможности совершения сделки по купле-продаже помещения № 2 (технический номер 50) на 2-м этаже, в здании по адресу: <адрес> (копия прилагается). Ответчик уведомляет, что Продавцом оформлено право собственности на нежилое помещение, которое зарегистрировано 02.06.2020г в Едином государственном реестре недвижимости за №<номер>, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданной 02.06.2020 года Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на основании договора №8 от 03.06.2014 и акта об исполнении Договора №8 от 03.06.2014 от 12.05.2019г. Ответчик нарушил условия договора (п. 4.1), а именно обязательство заключить основной договор на протяжении 14 рабочих дней со дня получения документов о готовности к эксплуатации помещения, т.к. документы на право собственности на нежилое помещение, были выданы 02.06.2020 г., а уведомление о возможности совершения сделки по купле-продаже помещения мне направлено 26 октября 2020 г. Более того, ответчик предлагает оплатить баланс в сумме 5 045,41 (пять тысяч сорок пять долларов США) 41 цент в виде внесения денежных средств в рублях по курсу Центрального Банка РФ, ссылаясь на то, что общая площадь помещения, согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости, составила 64,8 кв.м., а цена продажи помещения определялась, исходя из площади помещения 60,4 кв.м. Истец направила ответчику претензию о несогласии с выдвижением требований по доплате баланса стоимости помещения (копия прилагается), в которой изложила свои возражения. Согласно п. 3.1 предварительного договора «Существенные условия основного договора», цена договора (стоимость помещения) указана фиксированная (67 950 долларов США), и не может быть изменена в одностороннем порядке. Изменение цены возможно по обоюдному согласию сторон, если это условие прямо предусмотрено в договоре. В нашем договоре такого пункта нет. Требование доплаты юридически незаконно. Более того, вопрос соответствия строительства условиям договора, (в данном случае соответствие технической и фактической площади) лежит всецело на застройщике. В п. 1.1 «Предмет договора» описаны намерения Продавца продать, а Покупателя (меня) купить и оплатить помещение. Условия и порядок договора выполнены полностью, а именно: Продавец продал, а истец купила и оплатила нежилое помещение №50 технической площадью 60,4 кв.м в сумме 67 950 (Шестьдесят семь тысяч девятьсот пятьдесят) долларов США в виде внесения денежных средств в рублях Российской Федерации по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день расчета (копии чеков прилагаются). Технический план этажа, который является неотъемлемой частью договора и был мне предоставлен как приложение к договору (п.1.1) (копия прилагается), предусматривает техническую площадь помещения 58,3 кв.м., без учета перегородок и балкона. При продаже Продавец учёл площадь перегородок (2,1 кв.м, обосновав эту площадь: длинна перегородок 16,0 м, ширина - 0,13 м) - техническая площадь составила 60,4 кв.м. Площадь балкона не была учтена при продаже (на плане она выделена отдельно - 4,98 кв.м и продавец имел информацию о площади помещения и площади балкона). Таким образом, на момент заключения предварительного договора стороны пришли к соглашению, что Продавец передает покупателю в собственность нежилое помещение техническом площадью 60, 4 кв., при этом в состав технической площади не была включена площадь балкона, о чем свидетельствует приложение к договору - технический план этажа здания, согласно которому балкон был обозначен на плане, как и его площадь, а также п. 1.2. договора, в котором были перечислены технические характеристики помещения (технической площадью 60, 4 кв. м.), при этом балкон среди перечисленных характеристик отсутствует. Также, согласовывая существенные условия договора в предварительном договоре вопрос о доплате при возможном увеличении площади помещения сторонами не обговаривался. Площадь нежилого помещения определяется как сумма площадей всех его частей, измеренных по внутреннему контуру, за исключением лоджий, балконов и террас. В письме 10Б1-1911-МС от 03.09.18 ФГБУ ФКП Росреестра есть разъяснения, что балкон, терраса, веранда и лоджия не имеют ограждающих конструкций в виде стен по всему контуру и поэтому их площади не подлежат включению в площадь нежилого помещения. Разъяснения даны на основании Приказа Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90. В Кадастровом паспорте № 90-02/2015-96663 от 14 апреля 2015 г. в листе 1 КП.1 в строке «площадь помещения» указана площадь 64,8 кв.м. В Листе 2 КП.2 (План размещения помещений на этаже) указана площадь помещения 60,2 кв.м и площадь балкона - 4,31 кв.м. Ответчик взял за основу площадь 64,8 кв.м., т.е. площадь с учетом балкона, что по мнению истца, учитывая вышеуказанный нормативный акт, является незаконным и необоснованным. Фактическая общая площадь помещения для расчета стоимости помещения составляет 60,2 кв.м, на основании Кадастрового паспорта № 90-02/2015-96663 от 14 апреля 2015 г. (Листе 2 КП.2 План размещения помещений на этаже). Таким образом, требования ответчика по доплате баланса стоимости помещения не обоснованы и юридически незаконны. Однако ответчик необоснованно уклоняется от заключения основного договора, т.к. в ответе на претензию не смог сформулировать обоснование своих требований доплаты. Истец полностью выполнилп свои обязательства по вышеуказанному договору, но до сих пор ответчик не исполнил свое обязательство по передаче недвижимого имущества в мою собственность. Более того, истцом сдела ремонт в вышеуказанном помещении, проживает в данном помещении с июня 2018 года, регулярно оплачивает коммунальные услуги, но заключить договор с управляющей компанией не может в силу отсутствия прав собственности. В связи с вышеизложенным, истец полагает, что у неё возникло право собственности на указанное имущество.

В судебном заседании истец исковые требования поддержала, просила удовлетворить по изложенным основаниям.

Ответчики, третьи лица в судебное заседание явку представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Информация о дате и месте судебного разбирательства также своевременно размещена на официальном сайте Ялтинского городского суда Республики Крым в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в указанный способ в силу положений ст. 113 ГПК РФ дополнительно извещались ответчики, третьи лица.

Под надлежащим извещением суд также принимает возвращение почтовой корреспонденции за истечением срока хранения, в силу положений ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а равным образом и хранение почтовой корреспонденции разряда «судебное» при наличии данных об оставлении извещения и в срок свыше 7 дней в отделениях почтовой связи, что в свидетельствует о фактическом отказе от получения почтовой корреспонденции.

В силу статьи 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

В соответствии со ст. ст. 233-237 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и представленные доказательства оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, а установленные судом обстоятельства с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 17 сентября 2014 года Архитектурно-строительной инспекцией Республики Крым за №РК142140002885 зарегистрирована декларация о готовности объекта к эксплуатации: реконструкция нежилого здания литера Б по адресу: <адрес>. Заказчик строительства – ООО «Санаторно-курортный комплекс «Зеленый мыс», ОГРН <***>. Дата окончания строительства – 15 августа 2014 года, дата начала строительства – 14 января 2011 года.

Также, как установлено судом, 03 июня 2014 года между ООО «СКК «Зеленый мыс» (ОГРН <***>» и ООО «СКК «Зеленый мыс» (Украина, ИНН <***>) заключался договор, целью которого являлась реконструкция нежилого здания литера Б по адресу: <адрес>, и ввод его в эксплуатацию. Планируемый срок окончания строительства – 3 квартал 2019 года.

Согласно акту об исполнении договора от 12 мая 2014 года ряд помещений, в том числе и 46-1 с кадастровым номером №<номер> ООО «СКК «Зеленый мыс» (Украина, ИНН <***>).

Как установлено судом, 22 августа 2014 года ООО «Бюро технических идей» составлен технический паспорт на данное здание.

Согласно указанному техническому паспорту помещение №46 имеет площадью 60,2 кв.м., состоит из одного помещения 46-1. К помещению 46-1 примыкает балкон б10 площадью 4,31 кв.м.

Помещение №46-1 постановлено на кадастровый учет 14 апреля 2015 года, присвоен кадастровый №<номер>, площадь помещения указана как 64,8 кв.м., право собственности 02 июня 2020 года зарегистрировано за ООО «Санаторно-курортный комплекс «Зеленый мыс» (Украина, ИНН <***>).

Как установлено судом, 07 апреля 2021 года между ООО «Санаторно-курортный комплекс «Зеленый мыс» (Украина, ИНН <***>) как продавцом и ФИО2 заключен договор купли-продажи помещения №2, согласно которому На условиях и в порядке, определенных настоящим договором, Продавец намерен продать, а Покупатель намерен купить и оплатить нежилое помещение № 50 (технический номер), 2 этаж, в здании, которое будет построено Продавцом и будет находиться по адресу: <адрес>, технической площадью 60,40 кв.м. Технический план этажа здания, на котором будет находиться помещение, прилагается и есть неотъемлемой частью настоящего договора. На момент продажи номер помещения и его площадь устанавливаются согласно технического паспорта на помещение.

Следовательно, надлежащим ответчиком по настоящему спору является лицо, заключившее с истцом предварительной договор, за которым спорное помещение в настоящее время зарегистрировано на праве собственности – ООО «Санаторно-курортный комплекс «Зеленый мыс» (Украина, ИНН <***>).

Согласно пункту 1.4 договора продавец заявлял, что помещение по настоящему договору будет продано только покупателю по цене, зафиксированной в настоящем договоре.

В соответствии с разделом 2 договора первый авансовый платеж в размере 33% от стоимости помещения, указанной в п.3.1. настоящего договора, а именно денежная сумма в размере 22 423 (двадцать две тысячи четыреста двадцать три) долларов США и 50 центов, перечисляется покупателем продавцу следующим образом: в день подписания настоящего договора покупатель перечисляет продавцу сумму в рублях в размере 8000 (восемь тысяч) долларов США по межбанковскому курсу РФ на день оплаты, оставшуюся часть первого авансового платежа, а именно денежную сумму в размере 14423 (четырнадцать тысяч четыреста двадцать три) долларов США и 50 центов, покупатель выплачивает продавцу в 5-дневный срок от даты заключения настоящего договора. Оплата производится в рублях по межбанковскому курсу РФ на день оплаты.

Второй авансовый платёж в размере 33% от стоимости помещения, указанной в п.3.1, настоящего договора, а именно денежную сумму в 22 423 (двадцать две тысячи четыреста двадцати три) долларов США и 50 центов, покупатель перечисляет по требованию продавца, когда здание, в котором находится помещение, будет представлять собой построенное строение в форме коробки, покрытое крышей. Оплата производится в рублях по межбанковскому курсу РФ на день оплаты.

Третий авансовый платеж в размере 34% от стоимости помещения, указанной в п.3.1. настоящего договора, а именно денежную сумму в размере 23 103 (двадцать три тысячи сто три) долларов США, и остаток стоимости помещения к оплате, исходя из цены продажи помещения, определённой по площади помещения по техническому паспорту при стоимости 1 кв.м, помещения, определённой п.3.1, настоящего договора, покупатель перечисляет продавцу при заключении договора купли-продажи помещения (основного договора). Оплата производится в рублях по межбанковскому курсу РФ на день оплаты.

При заключении сторонами основного договора авансовые платежи, которые совершены покупателем на основании настоящего договора, засчитываются в счет оплаты за помещение по основному договору.

В силу п. 3.1. договора стоимость помещения по технической его площади составляет 67950 (шестьдесят семь тысяч девятьсот пятьдесят) долларов США. Цена продажи помещения определяется, исходя из площади помещения по техническому паспорту, при стоимости 1 кв.м, в размере 1125 (одна тысяча сто двадцать пять) долларов США.

Одновременно с основным договором Покупателем заключается договор на обслуживание помещения с лицом, предложенным продавцом.

Пунктом 4.1. договора определено, что основной договор заключается между сторонами на протяжении 14 рабочих дней со дня получения продавцом документов о готовности к эксплуатации помещения.

Как установлено судом, согласно квитанции от 12 мая 2014 года истцом перечислены в пользу ответчика денежные средства в размере 155240 рублей; 11 мая 2014 года перечислены денежные средства в размере 350000 рублей; 27 октября 2014 года – 937500 рублей; 29 июня 2015 года – 1266500 рублей.

Как следует из материалов дела, основной договор купли-продажи между сторонами не заключен, имеется спор относительно оплаты помещения в части увеличения площади с учетом наличия балкона (по мнению застройщика).

Вместе с тем, как следует из материалов дела, спорное помещение передано истцу по акту приема-передачи от 08 февраля 2018 года.

Также, как установлено судом, истец несет бремя содержания спорного объекта недвижимого имущества, ею осуществляет оплата соответствующих коммунальных услуг по обслуживанию спорного помещения, о чем представлены справки ООО «СКК «Зеленый мыс» (ОГРН <***>), ООО «Будрес». Истцом выполнены строительно-монтажные и инженерно-технические работы по обслуживанию данного помещения (произведен ремонт для возможности проживания).

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицам.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают, в частности из договоров. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Разрешая вопрос о юридической квалификации заключенного между сторонами предварительного договора, заключенного между сторонами, суд исходит из положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, из содержания договоров следует, что ответчик ООО «СКК «Зеленый мыс» (Украина) осуществляло привлечение денежных средства истца для строительства нежилого здания, с условием последующей передачи нежилого помещения в этом доме истцу. Со стороны истца договор заключен для удовлетворения её личных, семейных потребностей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Доказательств обратного суду не представлено.

На время заключения сторонами предварительных договоров купли-продажи жилого помещения действовали нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 1 статьи 4 этого же закона предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 4 данного закона по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости

В силу ст. 3 Закона №214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного пользования таким земельным участком. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Как указывал Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 года, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.

Аналогичная правовая позиция содержалась и в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013). Указывалось, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения указанного Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Как установлено судом и следует из заключенного предварительного договора купли-продажи, несмотря на то, что он именуется предварительным, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения договора купли-продажи, застройщиком является юридическое лицо, стороны согласовали условия о предмете – индивидуально определенное помещение в строящемся объекте недвижимости, о его стоимости, о выплате в момент заключения договора части денежной суммы, а остальной в соответствии с установленным графиком, но до окончания строительства и передачи помещения в собственность, о сроке исполнения обязательств ответчиком в отношении предмета договора.

Таким образом, поскольку заключенный сторонами Договор содержит все существенные условия, характерные для договора участия в долевом строительстве, к нему подлежат применению положения названного закона. То обстоятельство, что Договор поименован сторонами как предварительный договор купли-продажи, не имеет правового значения для дела.

При этом следует учесть, что сам по себе предварительный договор не может содержать иных обязанностей, кроме как заключить в будущем основной договор. В настоящем случае же истцом осуществлена полная оплата стоимости спорного объекта, ответчиком приняты на себя и исполнены обязательства по фактической передаче этого объекта. При этом объект поставлен на кадастровый учет, произведена его техническая инвентаризация, объект находится в полном владении истца. Указанное с очевидностью свидетельствует о том, что сторонами фактически заключался не предварительный договор.

Претензии ответчика относительно необходимости доплаты за 4 кв.м. суд находит несостоятельными, поскольку, как уже указывалось выше, 22 августа 2014 года ООО «Бюро технических идей» составлен технический паспорт на здание, в котором расположено спорное помещение.

Согласно указанному техническому паспорту помещение №46 имеет площадь 60,2 кв.м., состоит из одного помещения 46-1. К помещению 46-1 примыкает балкон б10 площадью 4,31 кв.м.

Вместе с тем, указанная площадь с очевидностью следует, является ошибочной поскольку сумма площади помещения 46-1 и балкона б10 составляет 64,51 кв.м. (60.2+4,31), но не 64,8 кв.м. Более того, указанная площадь при кадастровом учете внесена с учетом балкона, вместе с тем, таковое является ошибкой, поскольку площадь балконов в общую площадь помещения (как жилого, так и не жилого) не включается.

При этом, согласно п. 1.1 договора продавец намеревался продать, а покупатель купить помещение технической площадью 60,40 кв.м.

Согласно техническому плану, приложенному к договору, данная площадь аналогичным образом учитывалась без балкона.

Более того, согласно пункту 1.4 договора продавец заявлял, что помещение по настоящему договору будет продано только покупателю по цене, зафиксированной в настоящем договоре.

Оплата помещения истцом произведена же в полном объеме.

Заключение 03 июня 2014 года между ООО «СКК «Зеленый мыс» (ОГРН <***>» и ООО «СКК «Зеленый мыс» (Украина, ИНН <***>) договора, целью которого являлась реконструкция нежилого здания литера Б по адресу: <адрес>, и ввод его в эксплуатацию, согласно которому стоимость помещений учитывалась в большем размере, нежели в договоре между с ФИО2 значения не имеет, поскольку последняя стороной договора между ответчиками не является, согласия не увеличение цены не давала, при этом ею заключенный договор устанавливал фиксированную цену помещения.

Согласно ч.ч. 2, 2.1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование.

Привлечение денежных средств граждан с нарушением указанных требований закона запрещается.

В силу ч.3 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В настоящем случае ответчик ООО «СКК «Зеленый мыс» осуществлял привлечение денежных средств истца для строительства дома с грубым нарушением закона, без заключения и регистрации договора участия в долевом строительстве, не являясь лицом, которое закон наделяет право на осуществление такой деятельности.

Отсутствие данного договора, в силу ч.11 ст.48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», препятствует регистрации права собственности истца на объект долевого строительства и, как следствие, не позволяет ему в полной мере осуществлять правомочия собственника.

Между тем нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, обязывающие застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, направлены прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (п. 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденных Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Таким образом, несмотря на нарушение ответчиком требований закона о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве, право истца на получение результата строительства подлежит судебной защите.

Разрешая вопрос о допустимости способа защиты, избранного истцом, суд учитывает, что нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком.

Признание за участником долевого строительства права собственности на объект долевого строительства в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты законом прямо не предусмотрено.

В тоже время, следует учесть, что согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного кодекса, а способы защиты – в статье 12 этого кодекса, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11,12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой. Одним из таких способов является признание права.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На возможность защиты нарушенного права путем предъявления исков о признании права собственности на недвижимое имущество указано в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года.

Так, разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

По своей сути, предъявление требования о признании права имеет целью устранить все сомнения в принадлежности права тому или иному лицу, предотвращает возможные споры, служит основанием для разрешения уже возникших конфликтов. Право собственности является вещным правом и как вещное право защищается вещным иском. Это означает, что условием предъявления такого иска является отсутствие обязательственных правоотношений между истцом и ответчиком, кроме связанности самой вещью.

При этом такое требование может быть предъявлено любым лицом, имеющим доказательства своего права собственности на индивидуально-определенную вещь, к любому, кто, по его мнению, нарушает или может нарушить его право.

Кроме того, применение указанного способа защиты является необходимым и тогда, когда неопределенность субъективного права приводит к невозможности его использования или затрудняет такое использование. Признание же права как раз и является средством устранения неопределенности во взаимоотношениях субъектов, создания необходимых условий для его реализации и предотвращения со стороны третьих лиц действий, препятствующих его нормальному осуществлению.

По общему правилу, при предъявлении иска о признании права собственности истец, как лицо, претендующее на признание себя собственником конкретного имущества, должен доказать наличие определенного круга юридических фактов, которые образуют основание его права собственности.

Спорный объект поставлен на кадастровый учет, в материалы регистрационного дела представлена декларация о готовности объекта к эксплуатации, которая не оспорена и не отменена. Регистрирующим органом осуществлена регистрация права собственности за продавцом ООО «СКК «Зеленый мыс» (Украина)

То обстоятельство, что в настоящее время право собственности на спорные объекты недвижимого имущества зарегистрировано за ответчиком не влияет на существо сложившихся правоотношений и обязанность ответчика по исполнению возникших обязательств перед истцом.

При этом следует отметить, что в силу п. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Как следует из положений ст. 13 приведенного Федерального закона, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.

Также следует учесть, что согласно ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

Таким образом, непосредственной целью указанной санкции является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав потерпевшей стороны.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Как было указано выше, истец полностью внесла плату за строительство нежилого помещения, последнее создано, передано истцу по акту приема-передачи.

Истец осуществляет права владения и пользования помещением, несет бремя содержания, оплачивает соответствующие коммунальные услуги, осуществляла в нем соответствующие строительно-технические работы (ремонт).

При указанных обстоятельствах суд полагает исковые требования в части признания права собственности обоснованными и подлежащими удовлетворению с признанием права собственности истца на спорное помещение.

Также следует отметить, что согласно правовой позиции, изложенной в п. 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), нарушение застройщиком положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Таким образом, учитывая установленные судом обстоятельства относительно фактического исполнения условий договора, ввода объекта в эксплуатацию, передачи объекта истцу в пользование и владение по соответствующему акту, выявленные нарушения федерального при заключенного предварительного договора купли-продажи не могут являться основанием для отказа в удовлетворении настоящего иска в части признания права собственности.

Согласно ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, настоящее решение является основанием для внесения соответствующих сведений в отношении спорного нежилого помещения, в связи с чем требования о государственной регистрации перехода права собственности являются излишними.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В силу положений сит. 98 ГПК РФ в пользу истца с Общества с ограниченной ответственностью «Санаторно-курортный комплекс «Зеленый мыс» (ЕГРПОУ <***>) надлежит взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 23148 рублей, а также фактически понесенные расходы по проведению строительно-технического исследования в размере 19250 рублей указанное исследование осуществлено в целях защиты нарушенного права истца, таковые расходы отнесены к судебным (в большей части несение расходов не подтверждено представленными истцом платежными документами).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Санаторно-курортный комплекс «Зеленый мыс» (ИНН<***>), Обществу с ограниченной ответственностью «Санаторно-курортный комплекс «Зеленый мыс» (ЕГРПОУ <***>) о признании права собственности, государственной регистрации перехода права собственности – удовлетворить частично.

Признать право собственности ФИО2, <дата> года рождения, на нежилое помещение с кадастровым номером №<номер>, расположенное по адресу: <адрес>.

В остальной части исковые требования – оставить без удовлетворения.

Настоящее решение является основанием для внесения записей в Единый государственный реестр недвижимости относительно прав ФИО2, <дата> года рождения, на нежилое помещение с кадастровым номером №<номер>, расположенное по адресу: <адрес>.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Санаторно-курортный комплекс «Зеленый мыс» (ЕГРПОУ <***>) в пользу ФИО2, <дата> года рождения расходы по уплате государственной пошлины в размере 23148 (двадцать три тысячи сто сорок восемь) рублей, расходы по проведению строительно-технического исследования в размере 19250 (девятнадцать тысяч двести пятьдесят) рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, – в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий судья В.П. Дацюк

Мотивированное решение составлено в окончательной форме 18 октября 2021 года