Гражданский кодекс часть 1

14.04.1995 между ней и Главой Охотской администрации был заключен договор на передачу в собственность жилого помещения – <адрес>. Право собственности на квартиру было зарегистрировано в БТИ п.Охотск в установленном порядке, действовавшем до 1998 года. 12.07.1995 между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которого Продавец продал, а Покупатель купил указанную квартиру. Указанный договор был нотариально удостоверен государственным нотариусом ФИО3 Охотской государственной нотариальной конторы Хабаровского края за № 470. Обязательства по договору Продавец перед Покупателем выполнил в полном объеме, претензий друг к другу стороны не имели. Как следует из п.3 Договора, отчуждаемая квартира продана ответчику за 5 млн.руб., денежные средства уплачены полностью после подписания договора, жилое помещение передано Покупателю, 18.07.1995 истец снята с регистрационного учета в по данному адресу. Вместе с тем, ответчик государственную регистрацию сделки и права собственности на квартиру после заключения договора в органах технической инвентаризации и регистрацию в органах регистрации прав недвижимости и перехода права собственности на недвижимое имущество после 1998 г не произвел, тем самым самоустранился от совершения необходимых действий по регистрации прав на жилое помещение. Факт того, что ФИО2 не является собственником указанной квартиры, подтверждается вступившими в законную силу судебными актами, которые, по мнению истца, имеют преюдициальное значение для данного дела. Просила суд установить факт перехода права собственности на указанное жилое помещение от ФИО2 к ФИО1 по договору купли-продажи от 12.07.1995 года.

Ответчик ФИО1 заявленные исковые требования не признал, подтвердил доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, из которых следует, что спорная квартира ему не принадлежит, он в ней никогда не проживал, не был зарегистрирован. В указанной квартире более 20 лет проживают другие люди, что установлено Охотским районным судом при вынесении решения 04.02.2016 года. Апелляционным определением Хабаровского краевого суда от 04.05.2016 установлено, что он не является собственником квартиры и не может быть ответчиком по требованиям, связанным с владением и пользованием данной квартирой. Право собственности согласно справке БТИ от 28.03.2013 года № 1-2-10-ОФ/325 значится за ФИО2 Полагал, что представленный истцом дубликат договора купли-продажи от 12.07.1995 является ненадлежащим доказательством по делу, поскольку его подпись в договоре отсутствует. При его обращении к нотариусу в выдаче надлежащим образом оформленного договора ему было отказано. В июле 1995 года им были переданы денежные средства истцу, которая оставила ему технический паспорт на квартиру, договор о приватизации и выехала за пределы Охотского района. Акт приема-передачи жилого помещения не составлялся и не подписывался, фактической передачи квартиры не производилось, таким образом, договор считается неисполненным. Истцом не принято мер по продолжению оформления сделки купли-продажи. В 1998 году спорная квартира была передана им вместе с техпаспортом и договором на приватизацию в счет долгов за коммунальные услуги предприятию ОРМПП ЖКХ, которое распоряжалось квартирой по своему усмотрению, вселяло жильцов. Полагал, что факт уклонения ответчика от регистрации перехода права собственности истцом не доказан, а также просил суд применить срок исковой давности. Полагал, что поскольку сделка не прошла государственную регистрацию, истцу стало известно о нарушении своего права с момента ее необращения в БТИ для регистрации сделки в порядке, действовавшем до 1998 года. Кроме того, подтверждением того, что ФИО2 было известно о нарушении ее права, являются неоднократные судебные разбирательства, связанные с квартирой.

В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом и своевременно, предоставила заявление о рассмотрении дела без ее участия, а также дополнительные пояснения, в которых указала, что поскольку на дату заключения договора купли-продажи спорной квартиры от 12.07.1995 года действовал Гражданский кодекс РФ в редакции Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в силу ст.ст.131,209,218 ГК РФ в указанной редакции на момент заключения договора купли-продажи на Покупателя ФИО1 не возлагалась обязанность по предоставлению в учреждения юстиции заявления о регистрации его права собственности в едином государственном реестре, как и не возлагалась эта обязанность на ФИО2 Доводы ответчика о том, что он не заключал договор купли-продажи, опровергаются представленным в суд договором, при этом отсутствие подписей сторон и гербовой печати нотариуса обусловлено тем, что в суд представлен дубликат договора, оригинал у истца не сохранился. Из представленного дубликата следует, что договор составлен в двух экземплярах, один из которых остается в нотариальной конторе, а другой выдается покупателю, при этом подписанный договор был удостоверен нотариусом и зарегистрирован в реестре за № 470. Следовательно, договор купли продажи от 12.07.1995 действительно был удостоверен и зарегистрирован нотариусом, что подтверждает переход права собственности к ответчику. Кроме того, ответчик не оспаривает факт передачи продавцу денежных средств за приобретенную кваритру, а согласно п.3 договора, денежные средства уплачены при подписании договора, что также подтверждает факт оформления договора купли-продажи. Ответчик утверждает, что в 1998 году передал спорную квартиру в собственность ОРМПП ЖКХ, в связи с чем она ему не принадлежит. Однако с января 1998 года в Российской Федерации введена обязательная государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости и создан Росреестр, в связи с чем у ФИО1 отсутствовала юридическая возможность передачи своей квартиры в собственность ОРМПП ЖКХ, поскольку его право не было зарегистрировано. Кроме того, доказательств, подтверждающих факт передачи, ответчиком не представлено. Полагала, что срок исковой давности не пропущен, поскольку правоотношения по осуществлению обязанности покупателя по регистрации перехода права собственности на квартиру, приобретенную до 1998 года, носят длящийся характер, неоформление права собственности ответчиком нарушает права истца и в настоящее время, так как с нее производят взыскания коммунальных платежей за спорную квартиру.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю своего представителя в судебное заседание не направил, просил рассмотреть дело без его участия, предоставил отзыв по делу, в котором указал, что заявленное требование необоснованно и не подлежит удовлетворению, поскольку при заключении договора не соблюдены требования, предусмотренные ст.ст. 550, 554 ГК РФ.

Руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся участников процесса по имеющимся в деле материалам.

Выслушав ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В материалы дела истцом представлен дубликат договора купли – продажи <адрес> от 12.07.1995 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1, и удостоверенный государственным нотариусом Охотской государственной нотариальной конторы Хабаровского края. Указанный договор сторонами не подписан, гербовой печать и подписью нотариуса не заверен.

Из справки, выданной КГУП «Хабкрайинвентаризация» 28.03.2013 года, следует, что право собственности на квартиру 5 в доме 13 по ул. Охотской в р.п.Охотск зарегистрировано за ФИО2

Право собственности ФИО2 на указанное жилое помещение подтверждается также справкой КГБУ «Хабкрайкадастр» от 19.02.2019.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16.10.2018 года, сведения о зарегистрированных правах на жилое помещение по адресу: <...>, отсутствуют.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. N 51-ФЗ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Пунктом 2 ст. 223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Пунктом 1 Постановления Правительства РФ от 01 ноября 1997 года N 1378 "О мерах по реализации Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является Министерство юстиции Российской Федерации.

До создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее именуются - учреждения юстиции по регистрации прав) определить уполномоченными федеральными органами исполнительной власти по обеспечению соблюдения правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами технической инвентаризации и жилищными органами.

В соответствии с положениями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ, государственная регистрация перехода права собственности на квартиру в едином государственном реестре учреждениями юстиции подлежала исполнению с 31 января 1998 года, а государственная регистрация прав на недвижимое имущество, возникших до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, производилась в соответствии с нормами ранее действовавшего законодательства, а именно, статьей 239 ГК РСФСР, путем регистрации в бюро технической инвентаризации.

Из вышеизложенного следует, что договор купли-продажи жилого помещения от 12.07.1995 года подлежал регистрации в бюро технической инвентаризации, как органе, уполномоченном в переходный период на ведение ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем имеется указание в самом договоре.

Как установил суд, 12 июля 1995 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Хабаровский <адрес>. Данный договор удостоверен нотариусом Охотской государственной нотариальной конторы Хабаровского края, но при этом в нарушение требований ч. 2 ст. 223, ч. 1 ст. 131, ч. 2 ст. 8 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи квартиры от 12.07.1995) ст. 8 Федерального закона от 30 ноября 1994 года N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" не зарегистрирован в органах БТИ.

Таким образом, договор, заключенный между ФИО2 и ФИО1 от 12.07.1995 года, и не зарегистрированный в соответствии с действующим на момент совершения сделки законом в органах БТИ, не свидетельствует о соблюдении сторонами сделки порядка регистрации права, существовавшего до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Тем самым, переход права собственности на жилое помещение зарегистрирован не был.

Исходя из изложенного, возникновение права собственности на недвижимое имущество закон связывает с моментом государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ), однако таковая в данном случае места не имела, в связи с чем право собственности у ответчика ФИО1 на спорное жилое помещение не возникло.

Таким образом, суд установил, что регистрация перехода права собственности не была произведена в установленном законом порядке, акт приема-передачи жилого помещения сторонами сделки не подписывался, в квартиру ответчик не вселялся, не проживал в ней и не был зарегистрирован, оплату ЖКУ спорного жилого помещения не производил.

Поскольку из материалов дела не следует, что ответчик ФИО1 является собственником либо владельцем на ином законном основании спорной квартиры, у суда не имеется оснований для вывода об установлении перехода права собственности к ФИО1

Утверждение истца о том, что вынесенные ранее судебные решения имеют преюдициальное значение по делу и подтверждают факт перехода права собственности к ФИО1, судом во внимание не принимается.

В данном случае обстоятельства, установленные указанными судебными актами, в силу норм ч. 2 ст. 61 ГПК РФ не могут иметь преюдициального значения по данному делу, поскольку круг участвующих в ранее рассмотренных гражданских делах лиц и в настоящем деле не совпадает. В гражданских делах, по которым вынесены вышеуказанные решения, участвовали другие лица, нежели те, что являются сторонами по настоящему делу. Так, на стороне истца по обоим делам выступали ОАО «Теплоэнергосервис», на стороне ответчика – ФИО2, ФИО1 в указанных делах участия не принимал.

Учитывая изложенное, суд не принимает данные постановления суда в качестве документов, имеющих преюдициальное значение по настоящему делу, для установления факта перехода права собственности.

Возражения ответчика относительно пропуска истцом срока исковой давности основаны на неправильном толковании норм права.

Согласно п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

В соответствии с нормами абзаца 5 статьи 208 Гражданского кодекса РФ на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304) исковая давность не распространяется. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом, что согласуется с правовой позицией, изложенной в пункте 49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010.

Таким образом, правовые основания для применения положений о сроке исковой давности в данном случае отсутствуют, поскольку спорное правоотношение является длящимся, договор купли-продажи жилого помещения сторонами в полном объеме не исполнен и не зарегистрирован, истец, как законный владелец спорного жилого помещения, вправе в любое время поставить вопрос о защите своих прав как собственника, поскольку на заявленные истцом требования, как на требования собственника или иного владельца об устранении нарушений их прав, не связанных с лишением владения, в силу абзаца 5 статьи 208 Гражданского кодекса РФ не распространяется исковая давность.

Таким образом, суд полагает заявленный иск не обоснованным и не подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 об установлении факта перехода права собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Охотский районный суд Хабаровского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено судом 06 сентября 2019 года.

Судья Е.Г.Петрова