Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении районного суда гражданское дело по иску Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла к ФИО2 и ФИО3 в лице законного представителя ФИО2 о взыскании арендной платы и пени и по встречному иску ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО3 к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла об обязании произвести перерасчет сумм арендных платежей,

установил:

Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (далее по тексту УМИЗ администрации г. Орла) обратился в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 о взыскании арендной платы и пени.

В обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Управлением муниципального имущества г. Орла и ИП ФИО1 подписан договор аренды земли №, согласно которому в аренду был предоставлен земельный участок общей площадью 3 896,1 кв.м. с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> для эксплуатации и обслуживания рынка, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Переданный в аренду земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ в договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ были внесены изменения, в части разрешенного использования и установлено использование: «эксплуатация и обслуживание торгового комплекса».

Срок оплаты указан в пункте 3.4 договора аренды (с изменениями, внесенными ДД.ММ.ГГГГ) - 25 число текущего месяца.

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ установлен срок аренды до ДД.ММ.ГГГГ. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При подписании договора аренды, арендная плата составляла 551 291, 81 руб. и рассчитывалась на основании методики.

Арендная плата по договору № от ДД.ММ.ГГГГ является регулируемой и исчисляется в соответствии с нормами актов регулирующих органов, действующих в соответствующий период.

Согласно акту сверки расчетов у ИП ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность по арендной плате в размере 5 771 953,27 руб. и не оплачены пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 838 871,04 руб.

ДД.ММ.ГГГГФИО6 умер. Наследниками, обратившимся к нотариусу, являются его жена - ФИО2 и несовершеннолетняя дочь - ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ рождения.

ДД.ММ.ГГГГ между УМИЗ, ФИО2 и ФИО3 в лице законного представителя ФИО2 заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым, произведена замена арендаторов на земельный участок с ФИО1 на ФИО2 и ФИО3

Раздел 2 договора дополнен пунктом 2.10, в соответствии с которым, арендаторы принимают права и обязанности, а также несут ответственность предусмотренную договором, с ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку ответчики приняли на себя обязательства по договору аренды, УМИЗ администрации города Орла просит суд взыскать с ФИО2 и ФИО3 в лице законного представителя ФИО2 задолженность в размере 5 771 953,27 руб., из которых 2 933 082,23 руб. - задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и 2 838 871,04 руб. - пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель УМИЗ администрации города Орла, действующая на основании доверенности, ФИО4, иск поддержала в полном объеме и привела изложенные в нем доводы.

Представитель ответчиков, действующий на основании доверенности, ФИО5, против удовлетворения иска возражал, полагал, что задолженности по оплате арендных платежей у ИП ФИО6 не имелось. УМИЗ администрации города Орла без законных оснований применяет для расчета арендной платы коэффициент, не соответствующий разрешенному использованию земельного участка, считает, что должен быть применен коэффициент категории арендаторов 0,0109 «иные категории арендаторов», в связи с чем, предъявил встречный иск, в котором просил обязать УМИЗ города Орла произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п. 10 постановления Правительства Орловской области от ДД.ММ.ГГГГ№, с применением коэффициента категории арендаторов – 0,0109 «иные категории арендаторов».

Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (пункт 3 статьи 125 ГК РФ).

Право распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории г. Орла с ДД.ММ.ГГГГ перешло к администрации г. Орла.

В соответствии с постановлением администрации города Орла от ДД.ММ.ГГГГ№ «О внесении изменений в Положение об Управлении муниципального имущества и землепользования администрации города Орла), утвержденным постановлением администрации города Орла от ДД.ММ.ГГГГ№», УМИЗ осуществляет полномочия собственника на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.

В силу статей 309, 314 Гражданского кодекса РФ обязательства должны пополняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Частью 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Управлением муниципального имущества г. Орла и ИП ФИО1 заключен договор аренды земли №, согласно которому в аренду был предоставлен земельный участок общей площадью 3 896,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> для эксплуатации и обслуживания рынка, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Годовая арендная плата при подписании договора составляла 551 291,81 руб.

В соответствии с п. 2.4 поименованного договора аренды земли, размер арендной платы определяется настоящим договором на основании утвержденной городским Советом народных депутатов Методики расчета арендной платы по кадастровой стоимости земель в границах города Орла с учетом видов пользования земельными участками и категории арендаторов (т.1 л.д. 11-19).

ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области и ИП ФИО1 было подписано соглашение к договору аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ№, согласно которому внесены изменения в договор аренды земли и определено разрешенное использование на «эксплуатацию и обслуживание торгового комплекса».

Срок оплаты указан в п. 3.4 договора аренды с внесенными изменениями – 25 число текущего месяца. Годовая плата установлена в размере 485 136,80 руб. (т. 1 л.д. 21-26).

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ установлен срок аренды земли до ДД.ММ.ГГГГ, при этом годовая плата и коэффициент остались прежними (приложение к Договору аренды «Расчет земельных платежей» п. 2 - коэф. в зависимости от приоритетности ш социальной значимости видов использования земельных участков на территории г. Орла равен 0,0150 и п. 3 коэффициент для категорий арендаторов в зависимости от экономической эффективности и разрешенного использования земель г. Орла равен 2.2) (т.1 л.д. 27-30).ДД.ММ.ГГГГФИО1 умер и после его смерти заведено наследственное дело. Наследниками после смерти ФИО1 являются его жена – ФИО2 и несовершеннолетняя дочь – ФИО3 (т. 1 л.д. 107-234). ДД.ММ.ГГГГ между УМИЗ администрации г. Орла, ФИО2 и ФИО3 в лице законного представителя ФИО2 заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. В преамбуле соглашения, слова «Индивидуальный предприниматель ФИО1, именуемый в дальнейшем арендатор» заменены на слова «гр. ФИО2 (арендатор 1) и гр. ФИО3 (арендатор 2) в лице законного представителя ФИО2», также раздел 2 дополнен пунктом 2.10 «Арендаторы принимают права и обязанности, а также несут ответственность, предусмотренную договором с ДД.ММ.ГГГГ» (т.1 л.д. 86-88). ДД.ММ.ГГГГ принято постановление Правительства Орловской области № «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участком, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области» (постановление №), устанавливающее единый подход к определению размера арендной платы за пользование земельными участками на основании государственной оценки земель Орловской области. Согласно п. 6 постановления № применение арендной платы, установленной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, применяется в случае, если размер годовой арендной платы, рассчитанный в соответствии с пунктом 3 настоящего Порядка, превышает 300 000 руб. Согласно отчету, проведенному ООО «Оценка», размер годовой арендной платы за земельный участок кадастровый № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составил 1 178 940 руб. 39 коп.Постановление № утратило силу на основании Постановления Правительства Орловской области от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области» (далее постановление №). Согласно п. 13 постановления № в отношении договоров аренды, заключенных до вступления в законную силу настоящего Порядка, годовая арендная плата по которым в ДД.ММ.ГГГГ рассчитывалась в соответствии с пунктом 6 Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области, утвержденного постановлением Правительства Орловской области от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области», а также пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, и порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Орловской области, утвержденных постановлением Правительства Орловской области от ДД.ММ.ГГГГ№ «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Орловской области», годовая арендная плата на ДД.ММ.ГГГГ и последующие годы устанавливается в размере, указанном в отчете об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за использование земельного участка на 2014 год, составленном в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и с учетом индекса инфляции, устанавливаемого Правительством Орловской области. При расчете годовой арендной платы за земельные участки применяется индекс инфляции, равный 1,127 (п. 12 постановления №). Размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составил 1 328 665 руб. 82 коп. (из расчета: 1 178 940,39*1,127). Решением Орловского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № признан недействующим пункт 13 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Орловской области, а также на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставляемые в аренду без торгов, на территории Орловской области, утвержденного постановлением Правительства Орловской области от ДД.ММ.ГГГГ№. Постановлением Правительства Орловской сласти от ДД.ММ.ГГГГ№ в постановление № внесены изменения и пункт 13 признан утратившим силу с ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, поскольку Порядок № признан недействующим только в части пункта 13, а предшествующий Порядок № признан утратившим силу с ДД.ММ.ГГГГ, к правоотношениям сторон с ДД.ММ.ГГГГ подлежит применению Порядок № в действующей части. Согласно п. 10 постановления № годовая арендная плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области в случаях, не предусмотренных пунктом 9 настоящего Порядка, определяется по формуле: А = КС х Ка х И, где: А - арендная плата; КС - кадастровая стоимость земельного участка; Ка - коэффициент категорий арендаторов; И - индекс инфляции. Приказом Департамента имущественной, промышленной и информационной политики <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ изменено разрешенное использование земельного участка с «эксплуатации и обслуживания рынка» на «эксплуатацию и обслуживание торгового комплекса».Согласно приложению № к постановлению № коэффициент «для обслуживания торгового комплекса» отсутствует. При таких обстоятельствах, учитывая вид разрешенного использования земельного участка (для эксплуатации и обслуживания торгового комплекса), приложение 2 к Порядку №, в связи с отсутствием данной категории для расчета арендной платы должен применяться коэффициент категории арендаторов 0,0109 - «иные категории арендаторов».Следовательно, с ДД.ММ.ГГГГ УМИЗ г. Орла незаконно применяет коэффициент категорий арендаторов 0,15 «нестационарные рынки», ссылаясь на отмену п. 13 в постановлении №. Ответчиками представлен расчет арендных платежей, исходя из коэффициента 0,0109. Согласно данному расчету, у ответчиков имеется переплата по арендным платежам в размере 93 814,79 руб.

Таким образом, требования УМИЗ администрации г. Орла о взыскании с ответчиков задолженности по арендным платежам в размере 2 933 082,23 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и 2 838 871,04 руб. - пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежат.

При этом, учитывая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу об обязании истца произвести перерасчета арендной платы по договору аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ с применением коэффициента категории арендаторов 0,0109 «иные категории арендаторов».

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла к ФИО2 и ФИО3 в лице законного представителя ФИО2 о взыскании арендной платы и пени отказать.

Встречный иск ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО3 к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла об обязании произвести перерасчет сумм арендных платежей удовлетворить.

Обязать Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с пунктом 10 постановления Правительства Орловской области от ДД.ММ.ГГГГ№ с применением коэффициента категории арендаторов – 0,0109 «иные категории арендаторов».

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд г. Орла.

Мотивированный текст решения будет изготовлен 15 апреля 2019 года.

Судья Авраменко О.В.