Гражданский кодекс часть 1

21 июля 2018 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи с условием об ипотеке, согласно которому стороны обусловились заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> срок до 14 сентября 2018 года. Обязательства по предварительному договору со стороны истца как покупателя были исполнены.

Согласно предварительному договору продавец обязан был передать объект покупателю в срок до 14 сентября 2018 года включительно, передать техническую документацию на объект, получить нотариально удостоверенное согласие супруги, снять с регистрационного учета в отчуждаемом объекте зарегистрированных в нем лиц, снять обременение – ипотеку в силу закона, выделить доли жене и детям, предоставить подтверждающие документы до 20 августа 2018 года, а также совершить иные действия.

По утверждению истца, указанные в предварительном договоре обязательства со стороны ответчика не были выполнены.

Условиями предварительного договора купли-продажи предусмотрено, что покупатель обязан в день заключения предварительного договора передать продавцу сумму в размере 100000 рублей в качестве обеспечительного платежа. Данная обязанность была выполнена Эргановой Л.Т. 21 июля 2018 года, что подтверждается распиской продавца в указанном предварительном договоре.

Согласно п. 4.1 предварительного договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение продавцом обязательств, вытекающих из настоящего договора, приведшие к невозможности заключить основной договор купли-продажи объекта на условиях, оговоренных в настоящем договоре, продавец выплачивает покупателю сумму, равную двукратному размеру полученного обеспечительного платежа, оговоренные в п. 3.1 настоящего договора.

Ссылаясь на то, что неисполнение обязательств продавцом привело к невозможности заключения основного договора купли-продажи на условиях, оговоренных предварительным договором (в частности, касаемо срока – до ДД.ММ.ГГГГ), истец заявляет требование о взыскании с ответчика штрафа в размере 200000 рублей.

Направленная в адрес ответчика истцом претензия была оставлена без ответа.

По изложенным основаниям Эрганова Л.Т. просит суд взыскать с Бобкова Д.Ю. в свою пользу денежные средства в размере 300000 рублей, и которых: 100000 рублей – сумма обеспечительного платежа, 200000 рублей – штраф, предусмотренный договором.

В поступившем в суд письменном отзыве ответчик не соглашается с исковыми требованиями Эргановой Л.Т. и просит отказать в их удовлетворении в полном объеме. В возражениях указано, что Бобков Д.Ю. добросовестно исполнил свои обязательства по предварительному договору купли-продажи от 21 июля 2018 года: оформлено соглашение о выделе долей в праве собственности на жилое помещение супруге и детям, было снято обременение в виде ипотеки, получена справка о зарегистрированных лицах, о состоянии задолженности за коммунальные услуги, изготовлен технический паспорт, проведена проверка индивидуальных приборов учета.

03 сентября 2018 года Бобков Д.Ю. обратился в администрацию Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону с заявлением о выдаче разрешения на продажу квартиры, доли в праве собственности на которую, принадлежат несовершеннолетним детям ответчика. Решение по заявлению было принято администрацией Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону 21 сентября 2018 года. До получения названного распоряжения ответчик уведомлял истца и работников агентства недвижимости о невозможности заключить основной договор купли-продажи в срок до 14 сентября 2018 года. По утверждению ответчика, истец была согласна некоторое время подождать.

По мнению ответчика, действия истца о ненаправлении требований заключения договора и непредъявление отказов в его заключении, свидетельствуют об утрате заинтересованности истца в заключении сделки. По изложенным основаниям ответчик полагает обоснованным удержание суммы обеспечительного платежа. Взыскание обеспечительного платежа в двойном размере в пользу Эргановой Л.Т. приведет к необоснованному обогащению с ее стороны.

В поступивших в суд письменных возражениях на отзыв ответчика истец Эрганова Л.Т. не соглашается с доводами ответчика о незаконности и необоснованности требований истца относительно взыскания обеспечительного платежа в двойном размере. Истец поясняет, что ответчик не уведомил ее о невозможности заключения основного договора в предусмотренный предварительным договором срок. Истец не уклонялась от заключения основного договора купли-продажи, была заинтересовано в совершении сделки. Однако основной договор не был заключен в предусмотренный сторонами срок именно по вине ответчика.

Также истец в отзыве указывает, что требования о взыскании 200000 рублей – это требования о взыскании неустойки, то есть меры ответственности продавца в случае невозможности заключения основного договора купли-продажи в предусмотренный предварительным договором купли-продажи срок. Отсутствие своей вины в невозможности заключения основного договора, по мнению истца, ответчиком не доказано.

В судебном заседании истец Эрганова Л.Т. исковые требования поддержала, просила их удовлетворить по изложенным в иске основаниям. Истец пояснила, что не получала от ответчика уведомлений о невозможности заключения основного договора в предусмотренный срок. Более того, истец неоднократно пыталась выяснить, на какой стадии находится оформление ответчиком документов, однако конкретные сроки ей не сообщались. Сумму обеспечительного платежа ответчик истцу так и возвратил.

Представители истца Марков А.А. и Сабиева Г.Т.к., действующие на основании доверенности, в судебном заседании поддержали заявленные исковые требования и просили их удовлетворить в полном объеме. Представители истца пояснили, что требование о взыскании с ответчика неустойки в заявленном размере является законным и обоснованным, поскольку в предусмотренный предварительном договоре срок, основной договор не был заключен именно по вине ответчика.

Ответчик Бобков Д.Ю. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, пояснил, что все возможные меры по получению требуемых документов им были предприняты. Однако разрешение органов опеки и попечительства было получено только 21 сентября 2018 года, о чем он незамедлительно уведомил работника агентства недвижимости. Лично истцу о готовности всех необходимых документов не сообщал, взаимодействие с истцом осуществлялось через агентство недвижимости. Сумму обеспечительного платежа не возвратил, поскольку полагал, что со стороны истца имелось уклонение от заключения основного договора.

Представитель ответчика Ревякин М.Н., действующий на основании ордера, в судебном заседании просил отказать в удовлетворении иска. Между сторонами предварительного договора было достигнуто соглашение о продлении срока заключения основного договора. Вина Бобкова Д.Ю. в невозможности заключения основного договора в срок до 14 сентября 2018 года отсутствует. Все необходимые документы были готовы 21 сентября 2018 года, а из пояснений свидетелей и истца следует, что до 24 сентября 2018 года она готова была оформлять основной договор. По мнению представителя ответчика, основной договор купли-продажи не был заключен по вине истца Эргановой Л.Т.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 4 и 6 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено, подтверждается материалами дела и не оспаривалось в судебном заседании, что 21 июля 2018 года между Бобковым Д.Ю. (продавец) и Эргановой Л.Т. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи с условием об ипотеке, по условиям которого стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель покупает объект недвижимого имущества – квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 13).

Пунктом 2.1.3 предварительного договора установлено, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи указанного объекта в срок по 14 сентября 2018 года включительно.

Согласно указанному предварительному договору (пункт 2.1.6) продавец обязуется снять обременение ипотека в силу закона, выделить доли жене и детям и предоставить подтверждающие документы не позднее 20 августа 2018 года.

В силу пункта 3.1 предварительного договора по соглашению сторон продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить объект а 5450000 рублей. Указанный объект недвижимости приобретается покупателем за счет собственных средств в размере 817500 рублей, и которых были переданы до подписания настоящего договора 100000 рублей в качестве обеспечительного платежа за покупаемый объект, оставшаяся сумма собственных средств в размере 717500 рублей – в день подписания основного договора купли-продажи и за счет кредитных средств в размере 4632500 рублей, предоставленных покупателю ПАО «Сбербанк России», которые будут зачислены на счет покупателя с последующим перечислением на счет продавца после регистрации ипотеки в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области не позднее 28 сентября 2018 года.

В указанный предварительным договором срок (14 сентября 2018 года) основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по причине того, что продавцом Бобковым Д.Ю. не были получены все обязательные для заключения основного договора документы.

Как следует из материалов дела, в целях оформления основного договора купли-продажи недвижимости, во исполнение обязательств заключенного предварительного договора купли-продажи, Бобков Д.Ю., после осуществления выдела долей на квартиру супруге и детям, ДД.ММ.ГГГГ обратился в администрацию Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону с заявлением о получении разрешения на отчуждение квартиры, собственникам долей в которой принадлежит (по 1/32 доли), являются его несовершеннолетние дети (л.д. 45). Согласно распоряжению администрации Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д. 46) Бобкову Д.Ю. и его супруге разрешена продажа квартиры с условием одновременной покупки иной квартиры, доли в праве общей долевой собственности на которую будут принадлежать их несовершеннолетним детям.

Разрешая требования истца Эргановой Л.Т. о возврате уплаченного ею по предварительному договору купли-продажи от 21 июля 2018 года обеспечительного платежа в размере 100000 рублей, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Согласно п. 2 названной статьи в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Как установлено в п. 4.2 предварительного договора купли-продажи от 21 июля 2018 года, за неисполнение или ненадлежащее исполнение покупателем обязательств, вытекающих из настоящего договора, приведшее к невозможности заключить основной договор купли-продажи данного объекта на условиях, оговоренных в настоящем договоре, сумма, указанная в п. 3.1 договора и переданная продавцу в качестве обеспечительного платежа остается к продавца.

На основании вышеприведенных положений материального права, учитывая установленные по делу обстоятельства, явившиеся основанием для невозможности заключения основного договора купли-продажи в согласованный сторонами срок (14 сентября 2018 года), а именно неполучение Бобковым Д.Ю. к указанному сроку разрешения органа опеки и попечительства на продажу долей несовершеннолетних детей, суд приходит к выводу об отсутствии в действиях Эргановой Л.Т. как покупателя, признаков ненадлежащего исполнения обязательств, приведших к невозможности заключения основного договора в установленный срок.

При таком положении, удержание ответчиком Бобковым Д.Ю. суммы обеспечительного платежа в размере 100000 рублей, не основано на законе и условиях заключенного договора. Указанная сумма обеспечительного платежа подлежит возврату истцу Эргановой Л.Т. в полном размере.

Доводы ответчика о том, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине покупателя Эргановой Л.Т., ничем объективно не подтверждаются, поэтому подлежат отклонению судом как несостоятельные.

Что касается требований истцовой стороны о взыскании штрафа в размере 200000 рублей, суд отмечает следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договором» разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

Таким образом, юридически значимым обстоятельством для установления оснований для взыскания неустойки по предварительному договору является установление факта уклонения стороны предварительного договора от заключения основного договора.

Установленные по делу обстоятельства в их совокупности, позволяют суду сделать вывод о том, что Бобков Д.Ю. не уклонялся от заключения основного договора купли-продажи. Напротив, ответчиком совершались активные действия, направленные на сбор и оформление, однако весь пакет документов был собран ответчиком 21 сентября 2018 года. В связи с этим невозможность заключения договора 14 сентября 2018 года не была связана с уклонением продавца от заключения основного договора купли-продажи.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика штрафа в размере 200000 рублей не подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Таким образом с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины, рассчитанные по правилам ст. 333.19 НК РФ в размере 3200 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Эрганова Л.Т. удовлетворить в части.

Взыскать с Бобкову Д.Ю. в пользу Эрганова Л.Т. обеспечительный платеж в размере 100000 рублей и судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3200 рублей.

В удовлетворении остальных требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Боровлева О.Ю.

Мотивированное решение суда изготовлено 29 марта 2019 года.