Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИП ФИО1 к ФИО2 о регистрации договора об ипотеке и встречному иску ФИО2 к ИП ФИО1 о признании недействительным договора об ипотеке,

У С Т А Н О В И Л

Истец обратился в суд с иском к ответчику о регистрации договора об ипотеке. В обосновании иска указал, что в соответствии с договором займа от 06.02.2008 года ФИО1, действующий как индивидуальный предприниматель, предоставил ФИО2 денежные средства в сумме 6060,31 Евро, а ответчик ФИО2 обязалась вернуть указанную сумму займа и уплатить на нее проценты. В обеспечение исполнения обязательств ФИО2 по указанному договору займа стороны 06.02.2008 г. подписали договор об ипотеке, по которому ФИО2 в обеспечение своих обязательств по договору займа заложила индивидуальному предпринимателю ФИО1 ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: ... . Сразу после подписания договора об ипотеке стороны 06.02.2008 г. обратились в УФРС РФ по Кировской области с целью зарегистрировать указанный договор об ипотеке, что подтверждается распиской от 06.02.2008 г. До настоящего времени договор об ипотеке и ипотека не зарегистрированы в связи с имеющимся ограничением службы судебных приставов. Как следует из уведомления о приостановлении государственной регистрации от 27.10.2010 г. государственная регистрация договора об ипотеке приостановлена, так как поступило заявление от ответчика ФИО2 о прекращении регистрации и возврате документов. Согласно п. 1 ст. 19, п. 1,2 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав к недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор о ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Договор об ипотеке от 06.02.2008 года совершен в надлежащей форме и содержит все существенные условия договора об ипотеке. Договор подписан лично ответчиком ФИО2 Обязательства по основному договору займа от 06.02.2008 г. ответчиком не исполнены. Просит вынести решение о регистрации договора об ипотеке от 06.02.2008 г., по котором ФИО2 в обеспечение своих обязательств по договору займа о 06.02.2008 г. заложила Индивидуальному предпринимателю ФИО1 ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: ... .

Ответчик ФИО2 заявила встречный иск к ИП ФИО1 В обоснование иска указала, что договор ипотеки от 06.02.2008года не соответствует требованиям закона «Об ипотеке», а именно ст. 5 Закона предметом договора об ипотеке может являться недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Доля в праве собственности на жилое помещение сама по себе не является недвижимым имуществом - вещью по смыслу ст. 130 ГК РФ. Доля в праве собственности на жилое помещение - квартиру предполагает права не на целую квартиру, а на ее часть. Для того чтобы стать предметом залога в соответствии с нормами Закона "Об ипотеке", доля в праве собственности на жилое помещение квартиру - должна быть выделена в натуре и состоять из одной или нескольких изолированных комнат. То есть часть квартиры, право собственности на которое имеет залогодатель, должна быть четко определена и указана в договоре. При составлении договора ипотеки нарушены требования ст. 9 п.2 Закона "Об ипотеке" в соответствии с которыми предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре не указано какая конкретно часть квартиры является предметом залога. Договор ипотеки должен быть составлен в письменной форме с соблюдением Гражданского кодекса о заключении договоров и требований Закона "Об ипотеке". Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку (ст. 160 ч.1 ГК РФ). В случаях прямо установленных в законе несоблюдение простой письменной формы сделки влечёт её недействительность. Ст. 339 п. 2 ГК РФ устанавливает, что договор о залоге должен быть заключен в простой письменной форме. Несоблюдение правил, содержащихся в п. 2 ст. 339 ГК РФ влечёт недействительность договора о залоге т. 339 п. 4 ГК РФ. ФЗ "Об ипотеке" устанавливает, что договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ст. 10 Закона "Об ипотеке".) Договор ипотеки от 06.02.2008 года, представленный Истцом в качестве основания первоначального иска от имени ФИО2 подписан не ею, а другим лицом. Письменная форма договора залога не соблюдена - ст. 160 ГК РФ. Также подписи от имени ФИО2 в приходных ордерах об уплате госпошлины за совершение регистрационных действий в УФРС г. Кирова по регистрации договора ипотеки, выполнены другим лицом. Отсутствие подписи залогодателя подтверждает отсутствие волеизъявления ФИО2 совершить сделку залога и совершение ФИО2 сделки в простой письменной форме. Факт отсутствия подписи ФИО2 на договоре как лица совершающего сделку установлен почерковедческим исследованием ЭКЦ УВД по Кировской области МВД России в рамках проверки по заявлению ФИО2 КУСП 821 от 36.08.2010 года ОРЧ КМ по линии БЭП № 2 УВД по Кировской области. Договор залога (ипотеки) ФИО2 не подписывала и на регистрацию не сдавала. 06.02.2008 года в 11.00 часов (время сдачи договора ипотеки на регистрацию) ФИО2 в УФРС по Кировской области не присутствовала, а находилась в другом месте. При оформлении договора займа от 06.02.2008 года ФИО2 не предлагала в качестве обеспечения исполнения обязательства долю в праве собственности на квартиру. Истец просит в удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 отказать, признать договор залога доли квартиры недействительным.

В судебном заседании представитель ИП ФИО1 – ФИО3 исковые требования поддержал, подтвердил изложенное в исковом заявлении, на исковых требованиях настаивает, встречные исковые требования не признал. Пояснил, что нельзя оценивать договор как предварительный. Статьи 6,78 Закона «Об ипотеке» и ст. 466 ГПК РФ нельзя рассматривать вместе, в совокупности. Применяются ими различные основания. Что касается единственного жилья, то вопрос решается на стадии обращения взыскания. Взыскание может быть обращено на единственное жилье. Спорная квартира является общедолевой собственностью Узловой и ее сына, то есть ФИО2 не только как собственник проживает в ней, но и как член семьи другого собственника. Цель получения кредит – ипотека. ФИО2 свои обязательства в части регистрации ипотеки не исполняет. Закон «Об ипотеке» не содержит условий, которые бы позволяли считать договор ипотеки не заключенным.

ФИО2 и ее представитель ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признали, встречные исковые требования поддержали. ФИО2 пояснила, что сделка является недействительной по следующим основания: она противоречит требованиям закона, в договоре должны быть указаны предмет и его оценка, существо, размер и срок исполнения. Оценка ? доли несоразмерна ее действительной нормативной оценочной стоимости. Она в связи с тяжелыми жизненными обстоятельствами была вынуждена подписать договор займа от 06.02.2008 г. на кабальных условиях. Ее воля при заключении договора займа от 06.02.2008 г. была направлена только на заключение договора займа, т.е. денег, но без залога своего единственного жилья. Просит в удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 отказать.

Представитель ФИО2 – ФИО4 уточнила основания встречного иска, пояснила, что доля в праве собственности на жилое помещение не может являться предметом договора ипотеки в силу прямого указания закона. ФИО2 по договору ипотеки заложена доля в праве собственности на жилое помещение, которое является единственным пригодным для постоянного проживания помещением для нее и для ее сына. На единственное жилье (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением согласно п. 1 ст. 446 ГПК РФ не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Данные особенности содержаться в главе 8 Федерального закона об ипотеке. Из материалов дела следует, что ипотека оформлялась в обеспечение возврата займа, который был выдан индивидуальным предпринимателем, не являющимся кредитной организацией. Заем 06.02.2008 года в размере 120 000 брался ФИО2 не на приобретение или строительство квартиры, не на ее капитальный ремонт, а для оплаты обучения ее сына в ... . Сделка от 06.02.2008 года ничтожна и не влечет последствий в виде дальнейшего заключения договора ипотеки путем его государственной регистрации. На момент обращения в суд с иском ФИО1 утратил право понудить ФИО2 к заключению договора ипотеки. Сделка, подписанная между ФИО2 и ФИО1 06.02.2008 года о залоге ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру ... по своей правовой природе является предварительным договором, поскольку в дальнейшем, стороны сделки принимают на себя обязательства ее государственной регистрации и именно с момента государственной регистрации основной договор — договор залога - считается заключенным. Именно с этим законодатель связывает право в дальнейшем одной из сторон обратиться в суд с заявлением о понуждении к государственной регистрации договора ипотеки. В договоре залога от 06.02.2008 года не указан срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор залога - подать документы на государственную регистрацию. Следовательно, понудить к заключению основного договора залога можно было до 06.02.2009 года. Таким образом, ФИО1 после получения отказа УФРС по Кировской области в регистрации договора и сложившегося у него убеждения в уклонении ФИО2 от заключения договора залога должен был: обжаловать отказ в регистрации договора, либо обратиться в суд с иском к ФИО2 о понуждении государственной регистрации договора в течение года со дня подписания сделки. Поскольку ФИО1 ни одно из указанных действий не было сделано в установленный законом срок — для обжалования отказа УФРС в регистрации договора залога — три месяца с момента отказа, для обращения в суд с иском о понуждении заключения договора — 1 год со дня подписания предварительного договора — ФИО1 право понудить ФИО2 к заключению основного договора — договора ипотеки - утратил в силу ч. 6 статьи 429 ГК РФ. Считает, что требования ФИО2 подлежат удовлетворению, в иске ФИО1 следует отказать.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кировской области в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в его отсутствие, в письменном отзыве указано, что по состоянию на 05.10.2010 г., согласно записям в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним право общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ... общей площадью 77,10 кв.м. зарегистрировано за ФИО5 (1/2 доля в праве общей долевой собственности) и ФИО2 (1/2 доля в праве) на основании договора № 1104 безвозмездной передачи квартиры в долевую собственность от 26.01.2005 г. ЕГРП содержит актуальную запись (от 07.06.2008 г.) о запрете на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра записей о правах на ? долю квартиры, внесенную на основании Постановления о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от 05.06.2008 г., вынесенного судебным приставом-исполнителем межрайонного отдела судебных приставов по г. Кирову ФИО6 На государственную регистрацию сделки поступило заявление ФИО2 от 25.08.2010 г. о прекращении государственной регистрации и возврате документов и 24.09.2010 г. Управлением было отказано в государственной регистрации договора ипотеки. Поскольку в ЕГРП содержится актуальная запись о запрете на совершение регистрационных действий в отношении вышеуказанного объекта недвижимости, при удовлетворении требований истца и при его обращении за государственной регистрацией ипотеки на основании вступившего в законную силу решения суда, государственная регистрация будет приостановлена и в последующем, при не предоставлении соответствующих документов о снятии запрета, в государственной регистрации будет отказано.

Заслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему:

В судебном заседании установлено, что 04.02.2008 г. между ИП ФИО1 и ФИО2 заключен договор займа по которому ИП ФИО1 предоставил ФИО2 денежные средства в сумме 6060,31 Евро, а ФИО2 обязалась вернуть указанную сумму и уплатить на нее проценты.

Согласно п. 1.7. Договора займа обязательства Заемщика по настоящему договору обеспечиваются залогом (ипотекой) недвижимого имущества, принадлежащего Заемщику или указанному Заемщиком третьему лицу. Стороны обязуются обеспечить подписание договора об ипотеке в день заключения договора займа и его государственную регистрацию в максимально короткие срок, предусмотренные законодательством. По договору об ипотеке Займодавец выступает Залогодержателем, а Заемщик, либо указанное им третье лицо – Залогодателем.

06.02.2008 г. между ИП ФИО1 и ФИО2 заключен договор об ипотеке, предметом договора является ? доля в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: ... (п. 3.1.1).

Согласно п. 1.1 Договора об ипотеке настоящий договор заключен с целью обеспечения исполнения обязательств Залогодателя перед Залогодержателем по договору займа, заключенному 06.02.2008 г.

Пунктом 4 Договора по соглашению сторон заложенное имущество оценивается в размере 220000 руб.

Согласно свидетельству о государственной регистрации прав ... от ... ФИО2 является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру ... .

06.02.2008 г. ИП ФИО1 и ФИО2 в УФРС по Кировской области поданы заявления о государственной регистрации договора ипотеки на квартиру, расположенную по адресу: ... 128, что подтверждается распиской ... .

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Кировской области от 27.08.2010 г. государственная регистрация договора ипотеки на квартиру, расположенную по адресу: ... 128 приостановлена в связи с заявлением ФИО2 от 25.08.2010 г. о прекращении государственной регистрации и возврате документов.

24.09.2010 г. Управлением Росреестра по Кировской области отказано в государственной регистрации договора ипотеки на квартиру, расположенную по адресу: ... отказано, что подтверждается сообщением об отказе в государственной регистрации от 24.09.2010 г.

Свидетель Б. пояснила, что ФИО2 знает, о займе она ничего не говорила, говорила лишь о процентах, что ее сын Дима учится в Москве и много надо денег на его обучение. 06.02.2008 г. ей надо было отправить деньги в Москву на обучение сына. Открыла магазин и пошла в фирму занимать деньги, потом пришла и у ФИО7 дозаняла 4000 руб., отдал деньги мужу и он заплатил за обучение. Квартиры у нее в залоге не было.

Свидетель Л. пояснила, что ФИО2 знает, вместе работали. По ипотеке ничего не знает, по займу тоже ничего не известно. В начале февраля ФИО2 пришла на работу расстроенная, рассказала о сыне, что учеба дорогая, нужны были деньги, поскольку у нее были кредиты, то в выдаче нового кредита ей отказали. Речь была о 115 000– 120000 руб. 06.02.2008 г. ФИО2 уходила из магазина минут на 40-50, у нее не хватало денег и она заняла у ФИО7 4000 руб.

Согласно заключению ФСБ РФ Управление по Кировской области № 74 от 27.01.2011 г. подпись в трех экземплярах договора об ипотеке от 06.02.2008 г. в разделе подписи сторон Залогодатель: подпись и расшифровка «ЛП ФИО2» выполнены ФИО2 Подпись в заявлении о государственной регистрации от 06.02.2008 г. в строке: Ф.И.О. ФИО2, подпись от имени ФИО2, а также текст «Записано верно, мною прочитано» выполнены ФИО2 Подпись в приходных ордерах ЗАО ... № 8234 от 06.02.2008 г., № 8235 от 06.02.2008 г. в графе «Подпись Плательщика» выполнена ФИО2

В соответствии со 19 Закона

«Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ч. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Статьей 10 Закона

«Об ипотеке» установлено, что договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 ст. 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

В соответствии со ст. 19 Закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 20 Закона государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.

В соответствии со ст. 5 Закона «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

(см. текст в предыдущей редакции)

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Согласно ст. 6 вышеуказанного Закона и

потека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Перечень такого имущества установлен ст. 466 ГПК РФ. Согласно указанной статье взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

В соответствии со ст. 78 Закона обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Согласно справки МУП РИЦ участок № 1 от 16.02.2001 г. ФИО2 зарегистрирована в квартире ... , другого жилого помещения согласно выписки из Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кировской области за ФИО2 не зарегистрировано.

Следовательно, данная квартира является единственным пригодным для постоянного проживания ФИО2 помещением.

Поэтому обращение взыскания в данном случае возможно только, если квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В договоре займа от 06.02.2008года не указано, что денежные средства получены на приобретение или строительство данной квартиры, капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Напротив, как пояснила ФИО2 в судебном заседании денежные средства были получены для оплаты обучения сына.

Таким образом, по общему правилу если жилое помещение (его части) для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, то такое помещение в соответствии с указанной статьей не может быть предметом договора ипотеки, поскольку на него не может быть обращено взыскание, за исключением жилых помещений, указанных в ст. 78 Закона «Об ипотеке».

Соответственно на ? долю в квартире, принадлежащей ФИО2 не может быть обращено взыскание, а следовательно данная доля не может являться предметом ипотеки.

На основании изложенного, договор об ипотеке от 06.02.2008 года, заключенный между ИП ФИО1 и ФИО2 является недействительным.

На основании вышеизложенного требования ФИО2 к ИП ФИО1 о признании недействительным договора об ипотеке подлежат удовлетворению, а требования ИП ФИО1 о регистрации договора об ипотеке удовлетворению не подлежат, поскольку данный договор является недействительным.

Доводы ФИО2 о том, что договор ипотеки она не подписывала и имеется необходимость в проведении повторной экспертизы, не могут быть приняты судом, поскольку они полностью опровергаются заключением эксперта Управления ФСБ России по Кировской области № 74 от 27.01.2011 г., не доверять данному заключению у суда нет оснований, поскольку данная экспертиза назначена судом по ходатайству ФИО2 эксперт предупрежден об уголовной ответственности.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ИП ФИО1 о признании недействительным договора об ипотеке удовлетворить.

Признать договор ипотеки от 06.02.2008 года, заключенный между ФИО2 и ИП ФИО1 на ? долю квартиры, расположенную по адресу: ... , недействительным.

ИП ФИО1 в исковых требованиях к ФИО2 о регистрации договора ипотеки - отказать.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд в течение 10 дней с момента вынесения мотивированного решения.

Судья О.П. Бронникова