Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в Пятигорском городском суде гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО7 об устранении препятствий в регистрации сделки и перехода права собственности по договору купли-продажи на долю в праве собственности на жилой дом, и по встречному иску ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли-продажи доли жилого дома незаключенным,

установил:

Согласно доводам истца и его представителя, изложенным в иске и в судебном заседании,ДД.ММ.ГГГГФИО1 заключил договор купли - продажи 1/4 доли жилого дома с собственником гр. ФИО3, от имени которой действовал ФИО7 на основании доверенности № <адрес>9, удостоверенной нотариусом <адрес> края РФ ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ по реестру №. В соответствии договором купли - продажи 1/4 доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, им, ФИО1, была приобретена 1/4 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом литер «А» с кадастровым №/А, общей площадью 48.6 кв.м, и 1/4 доля на жилой дом литер «Б» с кадастровым №/Б, состоящие из помещений общей площадью - 31 кв.м.: жилой комнаты - 14,7 кв.м., коридора - 2,8 кв.м., ванной - 3,7 кв.м., кухни - 9,8 кв.м., в доме под литером «А,Б» по адресу: <адрес>, и фактически представляющие собой самостоятельную квартиру, так как имели один самостоятельный вход/выход.

Факт заключения сделки по приобретению недвижимого имущества подтверждается заключенным между ним и ФИО7 договором купли- продажи 1/4 доли жилого дома и договором полного расчета от ДД.ММ.ГГГГ.

В порядке исполнения условий сделки ФИО1 передал ФИО7, действовавшему от имени собственника на основании доверенности, как уполномоченному лицу, 500 000 рублей - стоимость недвижимого имущества, а ФИО7 передал ему, ФИО1 ключи от квартиры, домовую книгу, техническую документацию и правоустанавливающие документы на квартиру прежнего собственника.

В абзаце 3 п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ предусмотрено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В рамках гражданского дела № (Решение Пятигорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ) ФИО3 в суде дала показания, что в 2007 году, договорившись с ФИО7 о продаже принадлежащей ей 1/4 доли в праве общей собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, получила от ФИО5 370 000 рублей - стоимость продаваемого имущества, при этом договор купли-продажи не был подписан, поскольку требовалось собрать необходимые документы, при этом Котвицкий взял на себя обязанности по оформлению всех документов и оформление перехода права собственности, для чего была выдана доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО7, в том числе ему было предоставлено право передоверять полномочия другим лицам. Поскольку в доме она не проживала, ей не было известно о последующих обстоятельств, поскольку она полагала, что получив деньги, она все права утратила на имущество (стр. 4 Решения от ДД.ММ.ГГГГ).

В рамках гражданского дела № (Решение Пятигорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ) в судебном заседании ответчица ФИО6 признала факт получения отКотвицкийсуммы в размере 370 000 рублей за продаваемую ею 1/4 долю в праве на указанное недвижимое имущество, на продажу которой уполномочивала его нотариальной доверенностью, однако считает, что указанная сумма была предоплатой, а не полным расчетом, который с ней ФИО7 так и не произвел, в связи с чем она не переоформила право собственности.Из принадлежащего ей домовладения по <адрес>, она действительно выехала в 2007 году, после получения указанной суммы, и не возвращалась в него, так как проживать в нем нет возможности из-за его ветхости. Денежные средства не возвратила. Окончательную сумму, за которую ФИО3 намеревалась продать спорное имущество, суду не назвала.

Вышеизложенное, по мнению истца, свидетельствует о том, что ФИО3 в 2007 году продала ему 1/4 долю, уполномочив на это ФИО7, получив от него 370 000 рублей.

Таким образом, с 2007 года, то есть с даты приобретения указанного имущества по исполненной сделке и нахождения данного имущества в его - истца, фактическом владении, он является его законным владельцем, поскольку купил его по сделке, оформленной в простой письменной форме - договору купли-продажи и договору полного расчета от ДД.ММ.ГГГГ у продавца ФИО7, который действовал на основании выданной ФИО8 доверенности № <адрес>9 от ДД.ММ.ГГГГ, о чем имеется ссылка в договоре. Из правового содержания договора купли-продажи и договора полного расчета от ДД.ММ.ГГГГ, что сам договор является письменным доказательством согласования сторонами условий договора и одновременно распиской продавца в получении исполнения полностью от покупателя и распиской покупателя в получении исполнения полностью от продавца. С момента приобретения имущества и вступления в его фактическое владение, то есть с 2007 года он содержит его, а именно, погасил полностью задолженность по коммунальным платежам, произвел ремонт, заменил оконные рамы, провел наружную канализацию, а также выполнил иные работы по содержанию и улучшению приобретенного имущества.

В тоже время, как указал истец, несмотря на то, что он владеет и пользуется имуществом с 2007 года и на протяжении всего указанного периода и по настоящее время является его законным владельцем, он не может зарегистрировать переход права собственности на данное имущество за собой, так как ФИО3, злоупотребляя правом, уклоняется от явки в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности на проданный объект недвижимости, препятствует ему, как законному владельцу, в реализации принадлежащего ему права на данное имущество, в его регистрации за ним, направляемые в её адрес телеграммы с просьбой явиться в КМУ МФЦ <адрес> для регистрации перехода права собственности по сделке отказывается, в связи с чем он вынужден обратиться в суд за защитой принадлежащего ему права.

Истец полагает, что поскольку договор купли-продажи недвижимости и переход права собственности являются самостоятельными объектами государственной регистрации, соответственно, самостоятельными способами защиты гражданских прав являются регистрация по решению суда сделки, требующей регистрации (п. 2 ст. 165 ГК РФ) и регистрация по решению суда перехода права собственности на объект недвижимости (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Регистрация перехода права собственности в данном случае невозможна без регистрации сделки. Надлежащим способом защиты прав покупателя в этом случае является требование о государственной регистрации перехода права собственности, условием удовлетворения которого (если иное не предусмотрено договором купли-продажи) является передача имущества во владение покупателя. На это указано также Судебной коллегией по гражданским делам <адрес>вого суда в Апелляционном определении <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по апелляционной жалобе представителя ФИО3 по доверенности Хаджиева Б.Х на решение Пятигорского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на долю в праве на домовладение.

По изложенным основаниям истец вынужден обратиться в суд за защитой принадлежащего ему права на основании п. 2 ст. 165 ГК РФ и п. 3 ст. 551 ГК РФ, просит суд устранить препятствие в государственной регистрации сделки - договора купли - продажи 1/4 доли жилого дома и перехода к ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., права собственности на 1/4 доли в жилом доме литер «А» с кадастровым №/А, общей площадью 48.6 кв.м и в жилом доме литер «Б» с кадастровым №/Б, общей площадью 78,3 кв.м., находящихся по адресу: <адрес>. Вынести решение о государственной регистрации сделки - договора купли - продажи 1/4 доли жилого дома и государственной регистрации перехода к ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., права собственности на спорное имущество.

Ответчик ФИО3 и её представитель адвокат Хаджиев Б.Х., надлежаще извещенные в соответствии со ст. 113 ГПК РФ о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили. От ФИО3 поступило ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В судебное заседание также не явился представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии СК Пятигорский филиал, третьи лица ФИО9 и ФИО10, надлежаще извещенные о слушании дела, доказательств уважительности причин не явки суду не представили, ходатайств об отложении не поступало.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, требований ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Ранее в судебном заседании представитель ответчицы ФИО3 - адвокат Хаджиев Б.Х. возражал в отношении иска. Обратился в суд со встречным иском. В обоснование своих возражений по иску и доводов по встречному иску суду сообщил, что договор купли-продажи, на который ссылается истец, не заключался. Котвицкийдавал объяснения по данному факту в рамках гражданского дела № в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ, в которых пояснял, что он не получал денег отФИО1

Также в решении Пятигорского городского суда по иску ФИО11 к ФИО1 и ФИО3 из объяснений Жуковой следует, что она не получала денежных средств от ФИО1 Данный довод не оспаривался ФИО1

Таким образом, как считает представитель ответчицы ФИО3- адвокат Хаджиев Б.Х.,ФИО1 не платил за указанное домовладение денежных средств ФИО7, а также не платил ответчице.

Не состоятельны доводы истца ФИО1 и о том, что факт совершения им сделки по приобретению недвижимого имущества подтверждается договором полного расчета от ДД.ММ.ГГГГ, так как в договоре полного расчета от ДД.ММ.ГГГГ предметом является 1/4 домовладения, находящееся по адресу: <адрес>, состоящее из коридора, санузла и жилой комнаты общей площадью 31 кв.м. Основанием права собственности в данном договоре указано свидетельство гос. регистрации <адрес> и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 является собственницей 1/4 доли жилого дома площадью 48,6 кв.м, литер «А», кадастровый № и 1/4 доли в жилом доме площадью 85 кв.м, литер «Б», кадастровый №. Данные объекты недвижимости находятся на земельном участке с кадастровым номером 26:33:230320:16 по адресу: <адрес>., документом основанием которых является договор дарения доли в праве общей долевой собственности на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ.

Пятигорским городским судом также было рассмотрено исковое заявление ФИО1 к ФИО3 о включении в наследство после ФИО12 1/4 доли в праве общей собственности на жилой дом по адресу <адрес> устранении препятствий в государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1 указанного недвижимого имущество. В рамках данного гражданского дела ФИО1 утверждал, что вышеуказанное недвижимое имущество приобрела его покойная тетя ФИО12, заплатив за него 900000 (девятьсот тысяч) рублей ФИО3 В данной сделке ФИО1 якобы участвовал от имени ФИО3 в качестве продавца. ФИО1 лично подал данный договор в регистрационную палату для регистрации перехода права собственности от ФИО3 к ФИО12 в 2011 году.ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 получила из регистрационной палаты уведомление об отказе в государственной регистрации права на данное недвижимое имущество. В рамках материала проверки КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 показал, что в 2011 году из газеты «Из рук в руки» он узнает о продаже квартиры по адресу <адрес> Данные доводы противоречат обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении по настоящему гражданскому делу. В 2011 году ФИО1 не считал вышеуказанное недвижимое имущество своим, так как пытался зарегистрировать данное имущество на ФИО12, соответственно в 2011 году не существовало договора купли-продажи подписанного ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ. Данный факт свидетельствует о том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был подписан ФИО7 в тот момент, как срок действия доверенности от имени ФИО3 истек, то есть в 2015 году.

Также представитель ответчицы считает не состоятельными доводы истца о том, что истец с 2007 года содержал спорное имущество путем производства ремонта, погашения коммунальных платежей. Так как в рамках гражданского дела № было установлено, что спорный объект недвижимости был отключен от всех коммунальных услуг за неуплату и долг за коммунальные платежи был погашен ФИО1 лишь после подачи иска по гражданскому делу №. Просит суд отказать истцу в удовлетворении исковых требований полностью. Снять наложенный в обеспечении иска арест на принадлежащее ФИО3 имущество: 1/4 долю жилого дома площадью 48,6 кв.м, литер «А», кадастровый № и 1/4 долю в жилом доме площадью 85 кв.м, литер «Б», кадастровый №.

Помимо изложенного, представитель Жуковой считает, что истцом пропущен срок исковой давности, началом течения которого просил признать ДД.ММ.ГГГГ - день, когда ФИО12 получила из регистрационной палаты уведомление об отказе в госрегистрации права на спорное имущество, т.е. ФИО1 знал о намерении Жуковой сохранить свое имущество. Просил отказать в иске полностью.

Во встречном иске просит суд признать незаключенным договор купли-продажи 1/4 доли жилого дома и договор полного расчета от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО1 Взыскать с ФИО1 судебные расходы на оплату услуг адвоката в размере 30000 (тридцать тысяч) рублей и оплату государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей.

Считает, что ФИО1 не платил за указанное домовладение денежных средств ФИО7, также не платил ФИО3

Договор купли - продажи 1/4 доли жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и договор полного расчета от ДД.ММ.ГГГГ, заключены в 2015 году, так как ранее ФИО1 не заявлял о наличии заключенных договоров с ФИО7.

Считает, что факт совершения ФИО1 сделки по приобретению недвижимого имущества не подтверждается договором полного расчета от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО7

Договор купли-продажи 1/4 доли жилого дома не прошёл государственной регистрации и в силу ст. 165 ГК РФ (действовавшей на момент заключения договора) является ничтожной.

Каких-либо доказательств того, что ФИО1 пытался зарегистрировать данный договор купли-продажи 1/4 доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в соответствующем органе, а также что ФИО3 препятствовала данной регистрации, истцом не представлено в суд. Истцом лишь представлена телеграмма в адрес ФИО3 о том, что он требует явиться ДД.ММ.ГГГГ в НКУ МФЦ <адрес> для регистрации договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, обратившись к ФИО3 с данным требованием один раз и то после подачи искового заявления в суд.

От ФИО3 поступили дополнительные возражения на иск, согласно которым о существовании договора купли-продажи доли жилого дома она узнала лишь в 2015 году, считает, что фактически стороной по сделке является ФИО7 Однако, ФИО1 и ФИО7 - стороны по сделки - не обращались в органы, осуществляющие государственную регистрацию сделок, в том числе в период действия доверенности, а потому договор является ничтожной сделкой. Просила в иске ФИО1 отказать.

Ответчик ФИО7 и его представитель адвокат Решке Я.Я. иск признали. Относительно фактических обстоятельств дела в судебном заседании показали, что ДД.ММ.ГГГГ он, ФИО7, действуя от имени собственника ФИО3, на основании доверенности № <адрес>9 от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ему ФИО3, заключил договор купли - продажи 1/4 доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 В соответствии с условиями договора купли - продажи 1/4 доли жилого дома, он, ФИО7, продал за 500 000 рублей, а ФИО1 купил 1/4 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом литер «А» с кадастровым №/А, общей площадью 48.6 кв.м, и 1/4 долю на жилой дом литер «Б» с кадастровым №/Б, состоящие из помещений общей площадью - 31 кв.м.,: жилой комнаты - 14,7 кв.м., коридора - 2,8 кв.м., ванной - 3,7 кв.м., кухни - 9,8 кв.м., в доме под литером «А,Б» по адресу: <адрес>. Тогда же ФИО1 оплатил ему за приобретенное имущество 500 000 рублей - стоимость недвижимого имущества, а он, ФИО7, передал ФИО1 ключи от квартиры, домовую книгу, техническую документацию и правоустанавливающие документы на квартиру прежнего собственника - ФИО3 Помимо этого, он, ФИО7, и ФИО1, заключили договор полного расчета от ДД.ММ.ГГГГ, которым подтвердили факт исполнения ими сделки - договора купли - продажи 1/4 доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. Договор полного расчета от ДД.ММ.ГГГГ заполнен лично им, ФИО7, и им же лично подписан, также лично им подписан договор купли - продажи 1/4 доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. Договор полного расчета от ДД.ММ.ГГГГ и договор купли - продажи 1/4 доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ подписан им ДД.ММ.ГГГГ в момент заключения сделки.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО9 (собственник 1/4 доли домовладения по <адрес>) суду пояснила, что проживает по указанному адресу с 1972 года. Ей известно о том, что ФИО1 купил у ФИО3 в 2007 году 1/4 долю домовладения по <адрес>, в <адрес>, в котором сделал ремонт и стал проживать и проживает там по настоящее время. ФИО3 с того времени она больше не видела по указанному адресу.Просила суд разрешить спор в соответствии с законом.

Привлеченная к участию в деле ФИО10 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (собственник 1/2 доли домовладения по <адрес>), извещенная в соответствии со ст. 113 ГПК РФ о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась и не сообщила суду о причинах неявки. На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного третьего лица.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к следующим выводам:

Согласно представленному в суд договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3, в интересах которой на основании нотариальной доверенности, удостоверенной нотариусом <адрес> края РФ ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано по реестру №, действовал ФИО7, с одной стороны (продавец) и ФИО1 с другой стороны (покупатель), он - истец ФИО1 приобрел в собственность недвижимое имущество, состоящее из 1/4 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом литер «А» с кадастровым №/А, общей площадью 48.6 кв.м., и 1/4 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом литер «Б» с кадастровым №/Б, общей площадью 78,3 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, которые принадлежали ФИО3 на основании договора дарения доли в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Указанные обстоятельства также подтверждаются заключенным между теми же сторонами договором полного расчета, от той же даты.

В соответствии с условиями сделки ФИО1 уплатил ФИО7 500 000 рублей, а ФИО7 передал ему приобретенное недвижимое имущество. Вместе с приобретенным имуществом ФИО7 передал ему ключи от домовладения, свидетельства о государственной регистрации, домовую книжку, технический паспорт, правоустанавливающие документы прежнего собственника. В договоре также отражено, что расчет между сторонами произведен до его подписания (п. 5), а имущество на момент подписания договора фактически передано, в связи с чем, стороны договорились не составлять передаточный акт (п. 13).

Обстоятельства того, что ФИО7 был уполномочен нотариальной доверенностью на продажу указанного имущества, не отрицал в судебном заседании представитель ответчицы ФИО3 - адвокат Хаджиев Б.Х.

Указанные обстоятельства, а также обстоятельства заключения договора купли-продажи спорного имущества, приведенные выше, подтвердил в судебном заседании ответчик ФИО7 и его представитель- адвокат Решке Я.Я., а также третье лицо ФИО9

Кроме того, нотариусом ФИО4 была представлена заверенная ею копия доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированная в реестре за №, от имени ФИО3, которой последняя уполномочивает ФИО7 оформить в собственность и продать принадлежащие ей на праве собственности 1/4 долю жилого дома и земельный участок по адресу: <адрес>. Данная доверенность не отменялась и не отзывалась.

В соответствии со ст.ст. 454, 456, 458, 486 ГК РФ, по договору купли- продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара.Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со ст.ст. 549, 550, 555, 556 ГК РФ, по договору купли- продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, сделка между истцом и ответчицей исполнена в полном объеме, то есть истец оплатил, как покупатель, стоимость имущества продавцу (представителю) и получил от продавца в собственность приобретенное имущество, которым владеет по настоящее время, что не отрицалось в судебном заседании сторонами и третьим лицом.

Согласно требованиям п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с положениями абзаца 3 п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, с 2007 года, то есть с даты приобретения указанногоимущества по исполненной сделке и нахождения данного имущества в фактическом владении истца, он является его законным владельцем.

Как пояснил истец, он не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности на приобретенное имущество за собой, так как ответчица, злоупотребляя правом, уклоняется от явки в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности на проданный объект недвижимости, препятствует ему, как законному владельцу, в реализации принадлежащего ему права на данное имущество, в его регистрации за ним, на просьбы явиться в регистрирующий орган для регистрации сделки отказывается, в связи с чем, он вынужден обратиться в суд за защитой принадлежащего ему права.

Изложенное подтверждается представленными ФИО1 письменными доказательствами, а именно телеграммами на имя ФИО3 о необходимости явки в МФЦ для регистрации перехода права собственности на спорное имущество, талоны на прием, квитанции.

Представитель ответчицы ФИО3 - адвокат Хаджиев Б.Х. в судебном заседании не отрицал факт препятствий со стороны ФИО3 в регистрации права на спорное имущество за ФИО1 и отказ явки ФИО3 в регистрирующий орган по неоднократно направленным в её адрес телеграммам истца с просьбой явиться в регистрирующий орган, прекращения уклонения от регистрации сделки, мотивируя это тем, что ФИО3 денежных средств от ФИО1 и ФИО7 не получала.

Вместе с тем, согласно содержанию вступившего в законную силу решения Пятигорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, ФИО3, как ответчица дала суду объяснения о том, что в 2007 году, договорившись с ФИО7 о продаже принадлежащей ей 1/4 доли в праве общей собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, получила от него 370 000 рублей - стоимость продаваемого имущества, при этом договор купли-продажи не был подписан, поскольку требовалось собрать необходимые документы, при этом Котвицкий взял на себя обязанность по оформлению всех документов и оформлению перехода права собственности, для чего была выдана доверенность ДД.ММ.ГГГГ на его имя, в том числе ему было предоставлено право передоверять полномочия другим лицам. Поскольку в доме она не проживала, ей не было известно о последующих обстоятельствах, поскольку она полагала, что получив деньги, она все права на имущество утратила (стр. 4 решения суда).

В судебном заседании ответчик ФИО7 и его представитель адвокат Решко Я.Я. подтвердили факт продажи спорного имущества ФИО1 на основании полномочий доверенности № <адрес>9 от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ему ФИО3, получения от ФИО1 денежных средств в счет проданного имущества в размере 500 000 рублей и принятия ФИО1 в фактическое владение приобретенного имущества.

Согласно пункту 1 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Указанное свидетельствует о том, что ФИО3 в 2007 году продала принадлежащую ей 1/4 долю спорного имущества, уполномочив на это ФИО7

Таким образом, судом установлено, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, в интересах которой на основании нотариальной доверенности, удостоверенной нотариусом <адрес> края РФ ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано по реестру №, действовал ФИО7, с одной стороны (продавец) и ФИО1 с другой стороны (покупатель), в соответствии с условиями которой истец ФИО1 приобрел в собственность недвижимое имущество, состоящее из 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом литер «А» с кадастровым №/А, общей площадью 48.6 кв.м., и 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом литер «Б» с кадастровым №/Б, общей площадью 78,3 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, заключен сторонами сделки в соответствии с требованиями п. 2 ст. 434 ГК РФ в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного уполномоченными сторонами, и исполнен, расчёты между сторонами договора полностью произведены, спорное имущество с 2007 года находится в фактическом владении истца, как покупателя по договору.

В соответствии с ч.1 ст.131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации) на праве собственности с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1).

В силу положений п. 2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст.ст. 12, 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договораили уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

В соответствии с ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Кроме того, в соответствии с п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

При изложенных обстоятельствах, установленных судом, требования истца об устранении препятствий в государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество и вынесении решения о государственной регистрации сделки - договора купли - продажи 1/4 доли жилого дома и государственной регистрации перехода к истцу права собственности на спорное имущество, подлежит удовлетворению, а права собственности ответчицы на указанное имущество подлежит прекращению на основании п. 1 ст. 235 ГК РФ, как и запись о государственной регистрации за ФИО3 права на указанное имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в силу ст. 131 ГК РФ.

Суд отказывает в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ответчику ФИО7, поскольку он представлял одну из сторон сделки - ФИО3, действовал от её имени в силу полномочий основанных на выданной ею доверенности № <адрес>9 от ДД.ММ.ГГГГ, и по смыслу пункта 1 ст. 182 и пункта 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является стороной сделки, а заключенная им сделка непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого, т.е. ФИО3

Довод ответчицы и ее представителя о пропуске истцом срока исковой давности, суд считает несостоятельным, поскольку на указанные требования исковая давность не распространяется в силу ст. 208 ГК РФ, на что также указано в п. 49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Кроме того, действующее законодательство, в том числе Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним», не предусматривает сроков обращения граждан в регистрационную службу с просьбой о государственной регистрации договора отчуждения недвижимого имущества и перехода права собственности по нему.

В соответствии с п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Учитывая, что договор купли-продажи недвижимости и переход права собственности являются самостоятельными объектами государственной регистрации, соответственно, самостоятельными способами защиты гражданских прав являются регистрация по решению суда сделки, требующей регистрации (п. 2 ст. 165 ГК РФ) и регистрация по решению суда перехода права собственности на объект недвижимости (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Регистрация перехода права собственности в данном случае невозможна без регистрации сделки. Надлежащим способом защиты прав покупателя в этом случае является требование о государственной регистрации перехода права собственности, условием удовлетворения которого (если иное не предусмотрено договором купли-продажи) является передача имущества во владение покупателя, выбранный истцом в качестве одного из способа защиты своих нарушенных прав, предусмотренный законом.

Принимая во внимание, что заявленные истцом требования суд считает подлежащим удовлетворению, соответственно, подлежат отклонению требования и доводы ФИО3 и её представителя Хаджиева Б.Х., во встречном исковом заявлении.

В нарушение требований ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ, ФИО3 и её представитель адвокат Хаджиева Б.Х. не представили надлежащих доказательств обстоятельствам, на которые истец по встречному иску ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Довод представителя ФИО3 - адвоката Хаджиева Б.Х. о том, что договор купли - продажи 1/4 доли жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ и договор полного расчета от ДД.ММ.ГГГГ заключены в 2015 году, поскольку ранее ФИО1 о наличии заключенных договоров с ФИО7 не заявлял, судом отклоняется, как основанный на предположениях.

Довод о том, что факт совершения ФИО1 сделки по приобретению недвижимого имущества не подтверждается договором полного расчета от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО7, судом отклоняется, так как не подтвержден надлежащими доказательствами и противоречит исследованным судом материалам и установленным фактическим обстоятельствам дела.

Более того, в судебном заседании ФИО7 и его представитель адвокат Решко Я.Я. подтвердили суду факт продажи ДД.ММ.ГГГГ спорного имущества ФИО1 по договору купли - продажи 1/4 доли жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и договора полного расчета от ДД.ММ.ГГГГ. Данные показания соотносятся с показаниями ФИО1, показаниями третьего лица ФИО9, имеющимися в деле доказательствами и исследованными судом материалами. Суд считает данные обстоятельства установленными и соответствующими фактическим обстоятельствам дела. Данные обстоятельства в установленном законом порядке никем не опровергнуты. Иного суду не предоставлено.

Довод представителя ответчика ФИО3 - адвоката Хаджиева Б.Х. о том, что договор купли-продажи 1/4 доли жилого дома не прошёл государственной регистрации и в силу ст. 165 ГК РФ (действовавшей на момент заключения договора) является ничтожной сделкой, судом отклоняется, как не имеющий отношения к предмету спора по настоящему делу, поскольку требования истца не направлены на признание за ним права собственности на спорное имущество, как основанного на сделке (договор купли - продажи 1/4 доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ), не прошедшей государственной регистрации.

Истцом заявлен иск о регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме, и регистрации перехода права собственности за ним на спорное имущество, в связи с уклонением стороны по сделке - ФИО3, от ее регистрации.

Доводы ФИО3 и ее адвоката Хаджиева Б.Х. о том, что истцом не представлено каких - либо доказательств того, что ФИО1 пытался зарегистрировать данный договор купли-продажи 1/4 доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в соответствующем органе, и что ФИО3 препятствовала данной регистрации, суд находит несостоятельными, поскольку они опровергаются материалами дела и имеющимися в нем письменными доказательствами, представленными ФИО1, а именно

телеграммами в адрес ФИО3, в которых ФИО1 обращается к ФИО3 с просьбой явиться в НКУ МФЦ <адрес> для регистрации договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, соответствующими талонами, которые ФИО3 отклонены.

В связи с изложенным выше, с учетом установленных судом фактических обстоятельств дела, представленными суду доказательствами суд считает, что в условиях состязательности процесса ФИО1 доказал законность и обоснованность заявленных им требований, которые подлежат удовлетворению, тогда как ФИО3 не представлено надлежащих и допустимых доказательств в опровержение доводов ФИО1 и в подтверждение заявленного встречного иска, а потому в его удовлетворении надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ,-

решил:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО3 и ФИО7 удовлетворить частично.

Устранить препятствия, чинимые ФИО3, в государственной регистрации сделки - договора купли - продажи 1/4 доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и перехода к ФИО1 права собственности на 1/4 долю в жилом доме литер «А» с кадастровым №/А, общей площадью 48.6 кв.м, и 1/4 долю в жилом доме литер «Б» с кадастровым №/Б, общей площадью 78,3 кв.м., находящихся по адресу: <адрес>, путем регистрации сделки и перехода права собственности в отсутствие ФИО3.

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии СК (Пятигорский филиал) произвести регистрацию договора купли - продажи 1/4 доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и перехода к ФИО1 права собственности на 1/4 долю в жилом доме литер «А» с кадастровым №/А, общей площадью 48.6 кв.м, и 1/4 долю в жилом доме литер «Б» с кадастровым №/Б, общей площадью 78,3 кв.м., находящихся по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи 1/4 доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО3, от имени которой действовал ФИО7 на основании доверенности № <адрес>9 от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом <адрес> края РФ ФИО4, зарегистрировано по реестру №, как продавцом, и ФИО1, как покупателем, в отсутствие ФИО3.

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО7 об устранении препятствий, чинимых в государственной регистрации сделки - договора купли - продажи 1/4 доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и перехода к ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., права собственности на 1/4 долю в жилом доме литер «А» с кадастровым №/А, общей площадью 48.6 кв.м, и 1/4 долю в жилом доме литер «Б» с кадастровым №/Б, общей площадью 78,3 кв.м., находящихся по адресу: <адрес>, - отказать.

В удовлетворении искового заявления ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли-продажи 1/4 доли жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Пятигорский городской суд в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме.

Судья Н.Г. Пушкарная