Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской (Магнитогорский отдел), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском, в котором просил о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, состоящее из 1/3 доли в праве в квартире по адресу: Адрес на ее имя.

В обоснование иска указано, что решением суда от Дата ФИО2 признана несостоятельным (банкротом), финансовым управляющим утвержден ФИО3, член Ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Южный Урал». Имущество должника ФИО2 реализовано на публичных торгах - Истец признана победителем торгов и с ней заключен договор купли-продажи 1/3 доли в праве в спорной квартире стоимостью 240 000 руб. Согласно уведомлению Магнитогорского отдела УФРС государственной регистрации, кадастра и картографии от Дата регистрация вышеуказанной недвижимости приостановлена, в связи с отсутствием нотариально удостоверенного договора купли-продажи доли в праве на указанную недвижимость. Полагает, что переход права собственности должен быть зарегистрирован, просила суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности 1/3 доли в праве общей долевой собственности на спорный объект - Адрес21 на ее имя.

В судебном заседании истец при надлежащем извещении о месте и времени его проведения участия не приняла, просила дело рассмотреть без ее участия, заявленные требования поддерживает в полном объеме и просит их удовлетворить.

Представитель ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (Магнитогорский отдел) и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области ФИО4 с.А., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала в полном объеме, в удовлетворении иска просила отказать, при этом, полагала, что истцом неверно избран способ защиты нарушенного права, иск должен быть подан в порядке административного судопроизводства.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, ФИО2, финансовый управляющий ФИО3, Ленинский РОСП г.Магнитогорска в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, ФИО5 в судебном заседании относительно заявленных исковых требований возражала.

Заслушав мнение участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд исходит из ст.ст. 12, 56 ГПК РФ, согласно которым гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

По смыслу процессуального закона обязательным условием для реализации права на судебную защиту является наличие нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд (статья 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом на основании исследованных материалов дела, решением Арбитражного суда Челябинской области от Дата ФИО2 признана несостоятельным (банкротом), в отношении нее введена процедура, применяемая в деле о банкротстве граждан - реализация имущества гражданина на срок до Дата. Финансовым управляющим утвержден ФИО3, член Ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Южный Урал» (л.д. ....).

Согласно определений Арбитражного суда Челябинской области от Дата, Дата, Дата, Дата срок реализации имущества должника - гражданки ФИО2 продлевался вплоть до Дата.

В соответствии с определением Арбитражного суда Челябинской области о Дата процедура реализации имущества должника - гражданки ФИО2 завершена. Полномочия финансового управляющего ФИО3 прекращены (л.д. ....).

Согласно договору купли-продажи .... от Дата продавец ФИО2 продала покупателю ФИО1 1/3 доли в праве на объект недвижимости - квартиру, площадью 58,5 кв.м, расположенную по адресу: Адрес по цене 240 000 рублей. При указании в договоре наименования сторон продавцом указан ФИО3, подписавший указный договор в качестве стороны - продавца.

Согласно материалам реестрового дела - Дата ФИО3 (продавец) и С.Т.В., действующая по доверенности от Дата от имени ФИО1 (покупатель) обратились с заявлениями о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности и права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества - квартиру, площадью 58,5 кв.м, расположенную по адресу: Адрес,, о чем в книгу учета входящих документов внесена соответствующая запись .... на основании договора купли-продажи .... от Дата (л.д....).

Из материалов дела также следует, что при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, были выявлены замечания:

- форма и (или) содержание документа, представленного на государственную регистрацию, не соответствует требованиям законодательства РФ (п.7 ч.1 ст. 26 Закона о регистрации);

- в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом ( п. 37 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации);

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п.5 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации).

Уведомлением от Дата.... Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (Магнитогорский отдел) государственная регистрация перехода права и права общей долевой собственности в отношении объекта: квартиры, площадью 58,5 кв.м, расположенной по адресу: Адрес, приостановлена на срок до снятия запрета и устранения замечаний, в связи с наличием арестов и запретов на отчуждение спорного жилого помещения по постановлению Ленинского РОСП г.Магнитогорска о запрете регистрационных действий от Дата, и несоответствием документов, представленных на госрегистрацию по форме требованиям действующего законодательства - отсутствие нотариально удостоверенного договора купли-продажи .... от Дата, а также по тем основаниям, что в регистрирующий орган не представлен протокол от Дата о результатах проведения торгов по лоту .... публичного предложения ...., являющийся основанием заключения договора купли-продажи, при этом, на госрегистрацию представлено заявление от ФИО3 действующего от себя лично, а не как от финансового управляющего действующего в интересах ФИО2, согласно решению Арбитражного суда Челябинской области.

В силу п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу требований статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

При этом, поскольку в силу пункта 2 статьи 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец.

В соответствии с п. 1 ст. 42 Закона о регистрации сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Нотариальное удостоверение сделки, в силу п. 1 ст. 163 ГК РФ, означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами распоряжаться им иным образом.

На основании ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В силу ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.

Разрешая спор, суд руководствуясь положениями ст. ст. 173.1, 250, 255, 447 - 448 ГК РФ, Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности с объяснениями сторон и установленными обстоятельствами спора, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

При этом, отклоняя доводы стороны ответчика о том, что сделка по отчуждению спорного имущества не была нотариально удостоверена в установленном законом порядке, что само по себе, по мнению стороны ответчика, влечет ее ничтожность, суд исходит из того, что требования Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по нотариальному удостоверению договора направлено на проверку соблюдения преимущественного права покупки участников долевой собственности, которое в данном случае неприменимо, с учетом особенностей заключения договора по результатам торгов по реализации имущества лица, признанного банкротом, регламентировано специальными нормами закона, подлежащими применению.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй ст. 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно ст. 255 ГК РФ кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Из приведенных норм права следует, что при продаже имущества должника, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, с публичных торгов остальные участники общей долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли.

Такое регулирование соответствует правовой природе публичных торгов, предполагающей предоставление их участникам равных возможностей в приобретении имущества или прав.

Соответствующая правовая позиция изложена в Определении Конституционного Суда Российской Федерации N 569-О-О от 21 апреля 2011 года, согласно которой при продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. При этом положения ст. 250 ГК РФ не препятствуют участнику общей долевой собственности участвовать в публичных торгах на общих основаниях.

При этом, суд полагает необходимым отметить, что рассмотрение вопроса по регистрации права собственности регистрирующим органом приостановлено, в том числе в силу п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в связи с наличием ареста (обременения) на имущество должника ФИО2.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации недвижимости) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно статье 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Согласно ст. 27 Закон о регистрации недвижимости в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 Закона о регистрации, а именно п. 37 ч. 1 ст. 26 Закона.

В силу пункта 37 части 1 статьи 26 Закона о регистрации недвижимости наличие судебного акта о наложении ареста является препятствием для осуществления государственной регистрации до поступления в орган регистрации судебного акт или акта уполномоченного органа о снятии ареста.

Приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (ч. 12 ст. 29 Федерального закона N 218-ФЗ).

Как усматривается из материалов дела, постановлением судебного пристава-исполнителя Ленинского РОСП г.Магнитогорска от Дата в отношении ФИО2 возбуждено исполнительное производство на основании исполнительного листа по делу ...., выданного Ленинским районным судом г.Магнитогорска, в рамках исполнительного производства вынесено постановление от Дата о запрете регистрационных действий в отношении объекта недвижимого имущества - квартиры, площадью 58,5 кв.м, расположенной по адресу: Адрес (л.д. ....

Указанное обременение зарегистрировано в Управлении Россреестра, что следует из выписки из Федеральной службы судебных приставов (л.д. ....).

Согласно договору купли-продажи .... от Дата продавец ФИО2 продала покупателю ФИО1 1/3 доли в праве на объект недвижимости - квартиру, площадью 58,5 кв.м, расположенную по адресу: Адрес по цене 240 000 рублей. При указании в договоре наименования сторон продавцом указано физическое лицо ФИО3, подписавшее указный договор в качестве стороны - продавца.

Пунктом 6 статьи 213.25 Федерального закона от 26 октября 2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено, что финансовый управляющий в ходе реализации имущества гражданина от имени гражданина в том числе ведет в судах дела, касающиеся имущественных прав гражданина, в том числе об истребовании или о передаче имущества гражданина либо в пользу гражданина, о взыскании задолженности третьих лиц перед гражданином. Гражданин также вправе лично участвовать в таких делах.

В связи с чем, суд соглашается с доводами стороны ответчика и в той части, что заявление на государственную регистрацию о переходе права должно быть представлено финансовым управляющим ФИО6, действующим от имени должника ФИО2, а не от физического лица ФИО7, поскольку финансовый управляющий действует в интересах должника, кредиторов должника и наделяется соответствующими полномочиями на основании решения или определения арбитражного суда, а так же непредставление на государственную регистрацию переходе права долевой собственности протокола от Дата о результатах проведения торгов по лоту .... публичного предложения ...., являющегося основанием заключения договора купли-продажи в силу ст. 213.26 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» являлись обстоятельствами, влекущими приостановление государственной регистрации на основании пунктов 5, 7, 37 части 1 ст. 26 Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Оценив представленные сторонам доказательства в их совокупности и дав им правовую оценку по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд считает, что правовые основания для удовлетворения исковых требований ФИО1 отсутствуют.

При этом доводы стороны ответчика о том, что рассмотрение дела должно быть в порядке административного судопроизводства только на том основании, что истец просила обязать Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (Магнитогорский отдел) совершить определенные действия, является ошибочным, поскольку истец не выражала несогласие с приостановлением Управления регистрации сделки и перехода прав по ней, не ссылалась на незаконность этих действий, а приводила доводы о невозможности произвести регистрационные действия.

Правильное определение вида судопроизводства, в котором подлежат защите права и свободы гражданина или организации, зависит от характера правоотношений, из которых вытекает требование лица, обратившегося за судебной защитой.

Характер спорных правоотношений и процессуальный закон, подлежащий применению, поскольку от этого зависят правила судопроизводства, в том числе распределение между сторонами судебного процесса бремени доказывания определяется на стадии принятия заявления к производству суда.

Такой подход согласуется с правовой позицией Конституционного Суда РФ, выраженной в постановлении от 11 ноября 2014 № 28-П о том, что институциональные и процедурные условия осуществления права на доступ к механизмам правосудия должны не только предотвращать неоправданные задержки при рассмотрении дел, но и отвечать требованиям процессуальной эффективности, экономии в использовании средств судебной защиты и тем самым обеспечивать справедливость судебного решения.

Учитывая вышеизложенное и руководствуясь ст.ст. 3, 12, 56, 98, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, через Правобережный районный суд города Магнитогорска Челябинской области.

Председательствующий: подпись. "СОГЛАСОВАНО" Судья: