Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Кантри-плюс», ООО «Магнум», ФИО2 о признании недействительным ничтожного решения общего собрания,

установил:

- __ (об утверждении способа управления зданием многоуровневых гаражей с помещениями общественного назначения, расположенном по адресу: г. ... а управляющей организацией);

- __ (об ознакомлении и принятии (утверждении) предлагаемого управляющей компанией перечня и стоимость работ и услуг по содержанию общего имущества собственников помещений зданий гаражей с помещениями общественного назначения, расположенном по адресу: г. Новосибирск, ..., а именно: по помещениям здания многоуровневого гаража с помещениями общего пользования, цехом по производству пластиковых окон и трансформаторной подстанцией ... (2 очередь ТОЦ «Олимпия») все __ (2 эт.), -0,000 (1 эт.), +3600 (2 эт.), +7200 (3эт.), и +10.800 (4 эт.) полностью, за исключением помещений, находящихся на уровне – 3600 (-1 эт.) (наименование очереди здания по техническому паспорт), включающую в себя плату за услуги и работы по содержанию общего имущества в размере 74,12 руб. в месяц за 1 кв.м. площади помещения, находящегося в собственности на текущий ремонт. Плату за потребляемые при содержании общего имущества, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в размере, рассчитанных на основании данных о фактическом потреблении данных услуг (приложение 1.2. и 2.2. Договора на содержание и обслуживание имущества);

- __ (здания многоуровневых гаража с помещениями общественного назначения, цехом по производству пластиковых окон и трансформаторной подстанцией ... (2 очередь ТОЦ «Олимпия») все помещения на уровне – 3600 (-1 эт.) полностью (наименование очереди здания по техническому паспорту) включающую в себя плату за услуги и работы по содержанию общего имущества в размере 45, 20 руб. в месяц за 1 кв.м. площади помещения, находящегося в собственности на текущий ремонт. Плату за потребляемые при содержании общего имущества, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в размере, рассчитанных на основании данных о фактическом потреблении данных услуг (приложение 1.2. и 2.2. Договора на содержание и обслуживание имущества);

- __ (о прекращении полномочий Союза ТОЦ «Олимпия» по управлению многоуровневыми гаражами с помещениями общественного назначения, цехом по производству пластиковых окон и трансформаторной подстанцией ул. ... с xx.xx.xxxx г.);

- __ (о расторжении Договора управления зданием, расположенным по адресу: г. Новосибирск, ... с Союзом по содействию в управлении и эксплуатации здания общественного назначения Торгово-Офисный Центр «Олимпия» с xx.xx.xxxx г.);

- __ (об уполномочивании собственника помещения ООО «Кантри-плюс» (ИНН __, ОГРН __) принять от Союза по содействию в управлении и эксплуатации здания общественного назначения Торгово-Офисный Центр «Олимпия» техническую документацию здания многоуровневых гаражей с помещениями общественного назначения по адресу г. Новосибирск, ...

- __ (об избрании Управляющей компанией здания многоуровневых гаражей с помещениями общественного назначения по адресу г. Новосибирск, ... – Общество с ограниченной ответственностью «Регул» (ИНН __, ОГРН __);

- __ (об утверждении и принятии с xx.xx.xxxx условия Договора на содержание и обслуживание здания многоуровневых гаражей с помещениями общественного назначения по адресу г. Новосибирск, ... с Обществом с ограниченной ответственностью «Регул» (ИНН __, ОГРН __);

__ (о наделении полномочиями ООО «Регул» заключать от имени собственников помещений договоры пользования общим имуществом собственников помещений здания многоуровневых гаражей с помещениями общественного назначения по адресу г. Новосибирск, ... с третьими лицами, в том числе по размещение наружной рекламы (информации) договоры на установку и эксплуатацию волоконно-оптического и медного кабеля, антенно-фидерных устройств и абонентского оборудования (кабельное телевидение, интернет), станция сотовой связи и др.).

В обоснование заявленных требований указала, что является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ... что подтверждается свидетельством о государственной регистрации __ серии __ от xx.xx.xxxx года, площадью 259,6 квадратных метров.

С xx.xx.xxxx по xx.xx.xxxx года по инициативе ответчиков проведено собрание собственников помещений, расположенных в здании, расположенном по адресу г. Новосибирск, ..., которое оформлено протоколом __ от xx.xx.xxxx года.

Из протокола собрания следует, что целью его проведения является смена управляющих компаний ГСК "АВТОЦЕНТРСЕРВИС", Союз ТОЦ «Олимпия», ООО «Кантри плюс» и передача полномочий по управлению ООО «Регул».

В соответствии с протоколом участниками собрания принято решение о прекращении полномочий Союза ТОЦ «Олимпия» в управлении и эксплуатации (вопрос __ и __; прекращены полномочия Союза ТОЦ «Олимпия» по управлению многоуровневыми гаражами с помещениями общественного назначения, цехом по производству пластиковых окон и трансформаторной подстанцией ул. ... с xx.xx.xxxx г.; расторгнут Договор управления зданием, расположенным по адресу: г. Новосибирск, ... с Союзом по содействию в управлении и эксплуатации здания общественного назначения Торгово-Офисный Центр «Олимпия» с xx.xx.xxxx г.; по вопросу 10 повестки о прекращении полномочий по управлению ГСК "АВТОЦЕНТРСЕРВИС" решение не принято.

Таким образом, в результате проведенного собрания ГСК "АВТОЦЕНТРСЕРВИС" продолжает осуществлять управление общим имуществом здания, а Союз ТОЦ «Олимпия» и ООО «Кантри плюс» отстранены от таких полномочий.

Истец участвовала в собрании в очной форме, однако кворум не состоялся. В заочной форме истец не принимала участие в собрании, поскольку считает, что указанное решение собрания является ничтожным, а решение принято по вопросам, не относящимся к компетенции собрания. Кворум собрания определен с участием иных собственников, то есть решение принято при отсутствии кворума. Распоряжение собственниками одного дома собственностью другого дома противоречит основам правопорядка, что также указывает на ничтожность решения.

Истец имеет интерес в признании решения собрания недействительным, поскольку оно нарушает ее право на управление и распоряжением имуществом, находящимся в его долевой собственности.

Доказательством принятия решения по вопросам не входящим в компетенцию собрания и отсутствие кворума служат следующие обстоятельства.

Здание по адресу г. Новосибирск, ... состоит из трех самостоятельных частей, которые строились и эксплуатируются автономно:

- 1-я очередь строительства - многоуровневые гаражи с помещениями общественного назначения на 158 гаражных боксов и 131 место хранения автомобилей, количество этажей - 5, в том числе подземных 2 – кадастровый номер объекта __, площадь 13 649,4 кв.м.; акт государственной приемочной комиссии от xx.xx.xxxx г.; (управляющая компания ГСК "АВТОЦЕНТРСЕРВИС", ....).

- 2-я очередь строительства - торгово-офисные помещения; площадь 14 133,7 кв.м.; акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от xx.xx.xxxx г.; (управляющая компания Союз по содействию в управлении и эксплуатации здания общественного назначения Торгово-офисный центр «Олимпия» (далее Союз ТОЦ «Олимпия»).

- 3-я очередь строительства – площадь 3226 кв.м.; Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (внесение изменений в разрешение от xx.xx.xxxx № __) № Ru __; акт приемки законченного строительством объекта от xx.xx.xxxx г.; Построено в результате реконструкции с надстройкой этажа на эксплуатируемой кровле многоуровневых гаражей с помещениями общественного назначения (управляющая компания ООО «Кантри плюс»).

Помещение, принадлежащее истцу, расположено в здании второй очереди строительства торгово-офисного центра «Олимпия», управление которой осуществляет Союз ТОЦ «Олимпия».

Строительство каждой очереди осуществлялось застройщиком - ООО «Строительный комплекс «СтройМастер» на основании инвестиционных договоров, заключенных в разные годы с физическими и юридическими лицами. Жилых помещений ни одна из очередей не имеет.

Каждая из частей здания представляет собой разные по назначению помещения, размер инвестиций вложенных собственниками в гаражные боксы и вложенных в торгово-офисные помещения, оборудованные эскалаторами, лифтами и площадями для доступа покупателей значительно отличался.

Помещения каждой очереди строительства имеют обособленные входы-выходы во внутренние помещения, не имеют какой-либо конструктивной связи, не связаны между собой ни функционально, ни технологически, имеют собственные несущие стены, на которые опираются плиты перекрытия, собственную крышу, отдельные системы отопления, водопровода, канализации, энергоснабжения, вентиляции и т.д.

Из протокола собрания __ от xx.xx.xxxx года следует, что кворум собрания определен из расчета, что участие в собрании приняли собственники, обладающие в собственности площадью 12 194,10 м.кв., тогда, как общая площадь, принадлежащая собственникам здания составляет – 20 805,50 м.кв., то есть 58,61 % от общего количества голосов.

Из Приложения __ к протоколу __ от xx.xx.xxxx года «Реестр собственников помещений на 14 листах» видно, что количество собственников помещений в здании 400, которым принадлежит в совокупности 20 805,50 кв. м.

Между тем из Реестра собственников помещений ТОЦ «Олимпия» (прилагается) видно, что собственников всего 80 и общая площадь всех нежилых помещений, принадлежащих собственникам ТОЦ «Олимпия», составляет – 10 688,3 кв. м.

Из приложения __ к протоколу __ от xx.xx.xxxx года «Реестр собственников, принявших участие в общем собрании на 5 листах» видно, что количество голосовавших собственников 230, тогда как всего собственников помещений в ТОЦ «Олимпия» - 80.

Таким образом, кворум собрания определен исходя из площадей находящихся в собственности трех разных объектов недвижимости, объединённых одним адресом – ...., а управление второй очередью строительства принято собственниками первой и третьей очередей, которым не принадлежит общее имущество второй очереди строительства.

Голосование собственников помещений, находящихся в разных очередях строительства, имеющих различное функциональное назначение и определение указанными лицами способа управления помещениями, не принадлежащим собственникам других очередей, в отсутствие кворума собственников второй очереди, истец полагает незаконным.

В качестве дополнительных оснований недействительности оспариваемого собрания указаны существенные нарушения в порядке его созыва, подготовки и проведения собрания, что привело к невозможности участия в нем большинства собственников, поскольку уведомления о его проведении были направлены не по месту жительства собственников, а по месту нахождения имущества; бюллетени голосования у собственников отличались по содержанию, что повлекло неравенство участников собрания.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, положения статей 181.3, 181.4, 181.5 ГК РФ, 44-48, 249 ЖК РФ, просила удовлетворить заявленные требования.

Представитель ООО «Кантри Плюс» просила в иске отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве, согласно которому доводы истца об отсутствии кворума оспариваемого общего собрания не находят своего подтверждения.

Представленные в дело бюллетени голосования соответствует требованиям ч. 5.1. ст. 48 ЖК РФ и содержат решения по каждому вoпpocy повестки дня, выраженное формулировками «за», «против» или «воздержался».

Решение общего собрания собственников помещений принято в пределах предоставленных общему собранию собственников полномочий, по вопросам повестки дня и при наличии кворума 58,61 % процента, как для его проведения, так и для принятия соответствующих решений по вопросам повестки дня. Данные о количестве собственников, принимавших участие в голосовании, и его результатах соотносятся с соответствующими данными протокола общего собрания собственников от xx.xx.xxxx и бюллетеней.

Инициаторы общего собрания собственников помещений в уведомлении сообщили о проведении общего собрания, о повестке дня, о необходимости передачи решений собственников инициатору собрания решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Уведомления о проведении общего собрания собственникам помещений были в установленном законом порядке направлены по юридическим адресам, указанным в выписке ЕГРЮЛ, собственникам помещений физическим лицам уведомление было направлено по месту нахождения недвижимого имущества, в связи с тем, что в выписке из Росреестра имеется лишь информация о собственнике.

Нарушений в ходе проведения общего собрания, влияющих на волеизъявление участников собрания допущено не было.

Каждый из указанных вопросов, поставленных на голосование, относится к компетенции общего собрания.

Совокупности условий для признания оспоримого решения собрания недействительным не имеется.

Доводы истицы, о том, что здание, расположенное по адресу: г. ... состоит из 3 самостоятельных частей не находит своего подтверждения.

Согласно разрешительной документации данное здание является единым объектом недвижимости. В ходе этапов (очередей) строительства производилась реконструкция объекта, что явно подтверждает факт целостности объекта капитального строительства, лишь изменяя его технические параметры.

В силу положений действующего законодательства под объектом недвижимого имущества возможно понимать единый конструктивный объект капитального строительства как совокупность указанных в статье 2 Закона № 384-ФЗ объектов, функционально связанных со зданием (сооружением) так, что их перемещение без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта недвижимого имущества невозможно.

Из положений Грк РФ (статьи 48, 51) следует, что проектная документация может подготавливаться применительно к отдельным этапам строительства.

Анализ вышеуказанных норм свидетельствует о том, что возможность подготовки проектной документации на отдельные этапы строительства и выдача разрешения на эти этапы согласуется с условиями, при которых допускается ввод объектов капитального строительства в виде отдельных очередей, пусковых комплексов, что не противоречит части 1 ст. 55 ГрК РФ.

Если бы это были самостоятельные (автономные) части здания, то в соответствии с действующим законодательством собственники части здания имели бы возможность реализовать свои права путем выдела части здания и получении почтового адреса, отличного от общего.

Здание расположено на едином земельном участке с кадастровым номером __, имеет один почтовый адрес, что само по себе уже свидетельствует о наличии единого объекта недвижимости.

Кроме этого здание имеет единые инженерно-технические коммуникации. Разграничена лишь зона ответственности. Внутридомовая система инженерно-технического обеспечения объекта капитального строительства является единой, в том числе предназначена для снабжения ресурсами вceгo здания в целом; сети теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения не являются транзитными, поскольку заходят в здание и не выходят за границы здания: каждая очередь проложенных в канале теплотрассы сетей оснащена приборами для учета ресурсов. То обстоятельство, что системы теплоснабжения, водоснабжения имеют отдельные узлы учета энергоресурсов не свидетельствует о том, что данные системы действуют обособленно, поскольку узел учета многоквартирного дома может состоять из нескольких приборов учета.

Ссылка на установленные ранее принятыми судебными постановлениями факты самостоятельного характера указанных объектов не соответствуют действительности, поскольку при рассмотрении споров разрешались вопросы между членами НП «Олимпия» и в мотивировочной части данных судебных актов отсутствуют выводы о том, что здание по ... состоит их 3 самостоятельных частей.

Представитель ФИО2, подержав доводы письменных возражений, просил в иске отказать, поскольку кворум при проведении оспариваемого собрания имелся, при его проведении отсутствовали существенные нарушения порядка, созыва, подготовки и проведения собрания.

Здание по ... является единым объектом недвижимости, так как ранее осуществлялась реконструкция первоначально построенного здания, а после реконструкции (изменения параметров здания) не может возникнуть самостоятельный объект недвижимости, более того, здание имеет единый адрес, расположено на одном земельном участке. Таким образом, является единым зданием, следовательно, в голосовании по всему зданию должны были принимать участие все собственники объектов недвижимости расположенных в данном здании.

Уведомление собственников происходило надлежащим образом.

В голосовании принимали участие большинство собственников помещений в здании по ... которые большинством голосовом приняли решения, поставленные на повестку голосования. Таким образом, голоса иных лиц, которые принимали участие в голосовании не могли повлиять на принятое решение.

Также Истец указал, что собственники помещений, расположенных в ТОЦ «Олимпия» xx.xx.xxxx г. (в день голосования) обратились к управляющей компании Союзу ТОЦ «Олимпия». Таким образом, Истец подтвердил, что собственники помещений, расположенных во второй очереди строительства здания в период голосования знали о проводимом голосовании, но участие в нем принимать не стали, так как понимали, что от их голоса результат голосования не поменяется.

Довод истца о том, что в одних бюллетенях голосование по вопросу __ разделено на 3 вопроса, а в других это был один вопрос, не является основанием признания всего решения общего собрания недействительным.

В случае, если peшение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Довод Истца о том, что оспариваемым решением будет на него и других собственников помещений во второй очереди строительства возложена большая ежемесячная плата, ничем не подтверждается и не следует из решения собрания оформленного протоколом __xx.xx.xxxx г.

Более того, иных лиц, чьи права были бы нарушены оспариваемым решением не имеется, так как к поданному заявлению Истца иные лица не присоединились.

Следовательно, с учетом того, что здание является единым объектом, существенных нарушений порядка созыва, проведения собрания не имеется, основания для отмены решения общего собрания, оформленного протоколом __ от xx.xx.xxxx г. отсутствуют.

Ссылки истца на вступившие в законную силу судебные постановления, имеющие преюдициальное значение для данного дела, являются необоснованными, поскольку вопрос о самостоятельности частей зданий (этапов строительства) не рассматривался. В

Представитель ООО «Магнум» в судебное заседание не явился, извещен в установленном порядке, направил письменный отзыв, в котором указал, что полагают себя ненадлежащими ответчиками, поскольку инициатором собрания не являлись, участия в нем не принимали, просят исключить их из числа участников спора. Требования ФИО1 полагают обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Представитель ГСК «АвтоЦентрСервис» в судебное заседание не явился, направил письменный отзыв, в котором указал, что полагает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению. Указал, что здание гаражей, возведенное в 2003 году, и здание ТОЦ «Олимпия», возведенное в xx.xx.xxxx году, являются самостоятельными объектами недвижимости. ГСК «АвтоЦентрСервис» имеет собственные договоры на электроснабжение, водоотведение и теплоснабжение, составлены акты разграничения балансовой принадлежности. Между ГСК «АвтоЦентрСервис» и ООО «Кантри плюс», которое управляет третьей очередью строительства, заключен самостоятельный договор об оказании услуг по транзиту тепла, воды и канализации, и порядок пользования общим имуществом Кооператива в здании многоуровневых гаражей от xx.xx.xxxx г. В соответствии с указанным договором, ГСК «АвтоЦентрСервис» оказывает услуги по транзиту тепла, воды и канализации к помещениям ООО «Кантри плюс», а также принимает на себя обязательство по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния строительных конструкций и инженерных систем (п. 1.2 договора).

Согласно п. 1.5. договора ООО «Кантри плюс» принадлежат следующие конструктивные элементы: крыша над нежилыми помещениями с кадастровыми номерами __ и __, лифтовые шахты, лифты обслуживающие только помещения собственника, бордюры, карнизы, расположенные вдоль фасада внешней стены собственника, навес над входом в инвестиционный отдел. ООО «Кантри плюс» обязуется производить расчет за пользование общим имуществом и услуги по транзиту в соответствии с условиями настоящего договора.

В связи с невыполнением обязательств по оплате транзита тепла ГСК обращался в Арбитражный суд Новосибирской области и решением от xx.xx.xxxx года по делу __ с ООО «Кантри плюс» взыскана задолженность.

В настоящее время имеется два дела __ и __ рассматриваемых Арбитражным судом Новосибирской области по иску ОАО «СИБЭКО» к ГСК.

Указанные обстоятельства подтверждают самостоятельность эксплуатации законченных строительством объектов многоуровневых гаражей с помещениями общественного назначения и ТОЦ «Олимпия».

При этом помещения гаражей и ТОЦ «Олимпия» имеют обособленные входы-выходы во внутренние помещения, не имеют какой-либо конструктивной связи, не связаны между собой ни функционально, ни технологически, имеют собственные несущие стены, на которые опираются плиты перекрытия, собственную крышу, отдельные от дома системы отопления, водопровода, канализации, энергоснабжения, вентиляции и т.д.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также 44-48 ЖК РФ.

В соответствии со ст. 44 Жилищного Кодекса РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится выбор способа управления многоквартирным домом.

Пунктом 40 Постановления Пленума ВС РФ N 25 от 23 июня 2015 года предусмотрено, что в силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.

Как следует из материалов дела с xx.xx.xxxx по xx.xx.xxxx года по инициативе ответчиков проведено оспариваемое собрание собственников помещений, находящихся в здании, расположенном по адресу г. Новосибирск, ... а, оформленное протоколом __ от xx.xx.xxxx года.

ФИО2 серии __ от xx.xx.xxxx года, площадью 259,6 квадратных метров.

Как указано в исковом заявлении, из содержания оспариваемого протокола собрания следует, что целью его проведения является смена управляющих компаний ГСК "АВТОЦЕНТРСЕРВИС", Союз ТОЦ «Олимпия», ООО «Кантри плюс» и передача полномочий по управлению ООО «Регул».

Обращаясь в суд, ФИО1, указала, что оспариваемое решение собрания нарушает ее право на управление и распоряжение принадлежащим ей имуществом (долевая собственность).

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что здание по адресу г. Новосибирск, ... состоит из трех самостоятельных частей, которые строились и эксплуатируются автономно:

- 3-я очередь строительства – площадь 3226 кв.м.; Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (внесение изменений в разрешение от xx.xx.xxxx № Ru __) № Ru __; акт приемки законченного строительством объекта от xx.xx.xxxx г.; Построено в результате реконструкции с надстройкой этажа на эксплуатируемой кровле многоуровневых гаражей с помещениями общественного назначения (управляющая компания ООО «Кантри плюс»).

Также из материалов дела и пояснений сторон установлено, что 1-я и 3-я очереди строительства расположены на общем фундаменте и имеют общие стены, а 2-я очередь строительства представляет из себя отдельное здание.

Как следует из вышеуказанных обстоятельств, вопросы повестки оспариваемого общего собрания, за исключением процедурных, являются вопросами содержания и использования общего имущества.

Указанные вопросы, вправе решать только собственники имущества.

Протоколом общего собрания подтверждается, что на голосование были вынесены вопросы в отношении общего имущества трех имущественных комплексов.

При рассмотрении дела судом изучен вопрос о наличии общего имущества, принадлежащего одновременно всем очередям строительства.

Как следует из представленного в материалы дела положительного заключения ООО «Серкон», технического паспорта на здание многоуровневых гаражей с экспликацией, поэтажного плана ТОЦ «Олимпия», полученной консультации специалиста ФИО3, принимавшего участие в разработке проектной документации: электроснабжение, теплоснабжение и водоснабжение указанного здания имеет общий вход через гаражный комплекс, канализация имеет самостоятельные выпуски в общую магистраль, между гаражным комплексом и ТОЦ «Олипмия» общая стена, кровли разные, у каждой очереди самостоятельные входы.

Таким образом, из всего перечня общего имущества, явившегося предметом оспариваемого собрания, только его небольшая часть в виде сетей электроснабжения, теплоснабжения и водоснабжения, подведенных в здание через гаражный комплекс и проходящих по гаражному комплексу, предназначена для обслуживания всех трех очередей строительства, т.е. являются общим для всех очередей имуществом.

Весь иной перечень общего имущества имущественных комплексов №№ 1, 2, 3, указанный в приложениях к протоколу общего собрания, предназначен только для обслуживания именно той части здания, в составе технической документации которой оно указано.

Ходатайство о назначении экспертизы для определения иного вида общего имущества, предназначенного для использования собственниками помещений всех трех очередей строительства не заявлялось.

В соответствии со статьей 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Согласно абзацу первому пункта 103 Постановления N 25 по смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В частности, к решениям собраний относятся решения коллегиальных органов управления юридического лица (собраний участников, советов директоров и т.д.), решения собраний кредиторов, а также комитета кредиторов при банкротстве, решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании, решения участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (абзац второй пункта 103 Постановления N 25).

В силу пункта 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

На основании ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник имущества несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с положениями Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37, признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания; однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Таким образом, критерием отнесения имущества к общему является, в частности, его функциональное назначение, связанное с необходимостью обслуживания всех или нескольких помещений в здании, принадлежащих различным собственникам.

Основываясь на вышеизложенном, суд приходит к выводу, что вторая очередь строительства Торгово-офисный центр «Олимпия» является отдельным зданием, т.е. самостоятельным объектом недвижимости, поскольку было введено в эксплуатацию позднее, чем гаражный комплекс, каждое из указанных строений имеет свой фундамент, кровлю, разное функциональное назначение, разное общее имущество.

В пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" приведена правовая позиция о том, что недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически.

При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Судом, при рассмотрении дела установлено, что у 1-й, 2-й, 3-й очереди строительства отсутствует единое назначение, при этом 2-я очередь строительства не связана физически или технологически с 1-й и 3–й очередью. Прохождение через ГСК инженерных сетей не свидетельствует о наличии неразрывной связи, а также подтверждается представителем ГСК.

В силу прямого указания нормы, содержащейся в статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие регистрации в ЕГРПН такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Суду не представлено сведений о наличии государственной регистрации комплекса по ....

В соответствии с абзацем 5 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания недействительным решения собрания.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы (пункт 6 статьи 46 ЖК РФ).

Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения (пункт 3 названной статьи).

Согласно статье 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

Суд приходит к выводу, что в рамках оспариваемого общего собрания, принято решение в отношении общего имущества, не являющееся общим для участников всех трех очередей строительства одновременно, в связи с чем, данный вопрос не относится компетенции собрания собственников трех очередей строительства объекта, расположенного по ... в силу пункта 3 статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Применительно к повестке дня оспариваемого собрания собственников помещений, такой порядок мог быть применен только в отношении имущества, которое предназначено для обслуживания всех очередей строительства объекта по ....

Из материалов дела следует, что на повестку дня собрания не были вынесены вопросы, касающиеся содержания имущества, которое конкретно обладает признаками общего имущества для всего объекта, расположенного по ....

Право на общее имущество, включающее право управления этим имуществом и обязанность по его содержанию, а также объем этих прав и обязанностей, исходя из правового смысла приведенных выше норм закона, зависит и происходит из одного основополагающего права - права собственности на помещение в конкретном определенном объекте недвижимости.

Таким образом, признание имущества общим, то есть принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений нежилого здания, определяется, прежде всего юридическим статусом этого здания, как объекта недвижимости.

Доказательств, подтверждающих юридический статус здания по ... как единого объекта недвижимости в материалах дела не имеется.

Нахождение данного здания на едином земельном участке, с присвоением зданию общего почтового адреса, таким подтверждением являться не может, и, обусловлено, в том числе, спецификой законодательства, действовавшего в период возведения очередей строительства данного здания.

В условиях неразрешенности вопросов действительного перечня общего имущества, принадлежности спорного имущества собственникам всех трех очередей, отсутствия кворума среди собственников помещений в ТОЦ «Олимпия», вопросы повестки о передаче его в управление управляющей компании, об определении стоимости его содержания и иные взаимосвязанные вопросы, поставленные на разрешение собрания, оформленного протоколом от xx.xx.xxxx г., не могли быть разрешены при его проведении, т.е. приняты по вопросам не входящим в компетенцию собрания ( п. 3 ст. 181.5 ГК РФ).

При этом Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит прямого запрета на одновременное проведение общих собраний собственниками нескольких домов (зданий), если повестка дня таких собраний не посягает на законные права собственников.

В рассматриваемом случае, собственники помещений в одном объекте недвижимости не могут распоряжаться (голосовать) в отношении объекта недвижимости, который им не принадлежит.

С учетом изложенного действия ответчиков по созыву и проведению общего собрания собственников помещений сразу трех очередей недвижимости (здания, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ...), для решения вышеуказанных вопросов повестки собрания, являются незаконными.

Основываясь на вышеизложенном, учитывая содержание оспариваемых пунктов протоколов, заявленных требований ФИО1, суд полагает возможным удовлетворить исковые требования частично, указав, что оспариваемые пункты общего собрания подлежат признанию недействительными в силу их ничтожности в отношении ТОЦ «Олимпия», Союза ТОЦ «Олимпия» и 2-й очереди здания, расположенного по ... в г. Новосибирске.

Иные доводы истца, обосновывающие заявленные требования, суд находит несостоятельными, поскольку ранее принятые судебные постановления не являются преюдициальными в силу невыполнения условий п. 3 ст. 61 ГПК РФ (состав лиц, участвующих в деле), ссылка на существенное нарушение порядка проведения собрания, влияющего на волеизъявление его участников, также не принимается судом, поскольку кворум на собрании имелся, и голоса лиц, не принявших в нем участие, не могли повлиять на принятие решения.

Возражения ответчиков отклоняются судом по вышеизложенным основаниям.

Руководствуясь статьями 194, 197, 198 ГПК РФ, суд

решил:

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца.

Судья (подпись) Гаврилец К.А.