Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Тамбовского района Тамбовской области о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Тамбовского района Тамбовской области о взыскании неосновательного обогащения в размере 104 241руб., указав, что между администрацией Тамбовского района Тамбовской области и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> Договор аренды был заключен посредством проведения аукциона. Для участия в аукционе ФИО1 внес задаток в размере 100280 руб., и в соответствии с п. 21 ст. 39.12 ЗК РФ внесенный задаток засчитывается победителю в счет исполнения обязательств по заключенному договору, то есть в счет арендной платы. В соответствии с п. 3.1. договора аренды, арендная плата за десятилетний период составляет 1 128 150 рублей. ДД.ММ.ГГГГ договор аренды был расторгнут по соглашению сторон. Таким образом, период пользования земельным участком составляет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Именно за этот период ФИО1 должен заплатить арендную плату по договору аренды. Размер арендной платы за один месяц составляет 9401 руб. 25 коп. (1128150руб.:10 лет:12мес.). В связи с тем, что пользование участком происходило в феврале один день и в сентябре 3 дня, расчет арендной платы должен быть за один день составляет 313 руб. 38 коп. (9401,25 руб./30 дн.). Общий размер арендной платы за 1 день в феврале 2015 года, 6 полных месяцев с марта по август 2015 года и 3 дня в сентябре 2015 г. составляет 57660 руб. 64 коп. Согласно графику платежей он заплатил арендную плату в размере 52336, 13 руб. и 100280 руб. задаток для участия в аукционе, который засчитывается в счет арендной платы. Общая сумма оплаты за пользование земельным участком в спорный период составила 161901, 55 руб., что значительно превышает сумму арендной платы, подлежащей оплате. Переплата составила 104 241 руб. (л.д.4).

В ходе рассмотрения дела истец представил дополнение к иску, указав, что с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное решение, не вправе в отношениях между собой добросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве. Обязательства сторон возникают с момента совершения сделки, а не с момента регистрации её в государственном реестре (л.д.94).

Определением Тамбовского районного суда Тамбовской области к участию в деле в качестве третьего лица была привлечена администрация Горельского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области.

Ответчик администрация Тамбовского района Тамбовской области представила отзыв на исковое заявление ФИО1, в котором просит отказать в удовлетворении исковых требований, указав, что по смыслу требований ч. 1 ст. 329 ГК РФ, ч. 1 ст. 380 ГК РФ, ч.ч. 1,4 статьи 447ГК РФ, ч. 1 ст. 39.12 ЗК РФ, ч. 21 ст. 39.12. ЗК РФ при проведении торгов задатком обеспечивается исполнение победителем и организатором торгов обязательства по включению договора по результатам торгов. Таким образом, результаты торгов оформляются протоколом, в котором называется размер арендной платы. Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора аренды земельного участка, а внесенный победителем торгов задаток, засчитывается в счет арендной платы. В соответствии с информационным сообщением, опубликованным в газете «Притамбовье» от ДД.ММ.ГГГГг., размер задатка составлял 100 280 руб. ДД.ММ.ГГГГг. ФИО1 подал в администрацию Тамбовского района Тамбовской области заявку на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. ДД.ММ.ГГГГг. на основании протокола об итогах аукциона ФИО1 признан победителем аукциона. В протоколе об итогах аукциона от ДД.ММ.ГГГГг. указано, что перечисленный задаток засчитывается покупателю в счет исполнения обязательств по заключенному договору. ДД.ММ.ГГГГг. согласно постановлению администрации <адрес>№ с ФИО1 заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГг. В соответствии с п. 3.1. договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГг. на момент заключения настоящего договора расчет арендной платы за десятилетний период определен в приложении № к договору и составляет 1 128 150 руб. В силу п. 5 расчета арендной платы, являющегося приложением № к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГг. внесенный задаток засчитывается в счет арендной платы - 1128150руб.-100280руб.=1027870 руб. ФИО1 принял существенные условия договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГг., подписав данный договор и зарегистрировав его в Управлении Росреестра по Тамбовской области. Кроме того, он исполнял предусмотренную договором обязанность по оплате арендных платежей, о чем свидетельствует акт сверки взаимных расчетов за период с ДД.ММ.ГГГГг. по 30 сентября 2015г. Отсутствие в протоколе об итогах аукциона и договоре аренды земельного участка условий о зачете задатка в счет арендной платы по договору аренды земельного участка не имеет существенного значения, поскольку, принимая решение об участии в торгах в форме аукциона на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка, истец рассчитывал именно на те условия, которые были оговорены организатором торгов в извещении об условиях проведения торгов. ДД.ММ.ГГГГг. ФИО1 направил заявление о предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 1 500 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>ДД.ММ.ГГГГг. администрация Горельского сельсовета <адрес> и ФИО1 заключили соглашение о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГг. и договор № купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости. В обоснование своего расчета истец заявляет период пользования дельным участком площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты> с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГ<адрес> с тем вывод, сделанный истцом, представляется необоснованным ввиду того, что соглашение о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГг. считается действительным с момента государственной регистрации договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГг. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Договор № купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости от ДД.ММ.ГГГГг. зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГг., что подтверждается регистрационной записью <данные изъяты>. Таким образом, период пользования земельным участком площадью 1500 кв. м., заявленный истцом с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг., является неверным. В соответствии с п. 3.2. договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГг. арендная плата вносится арендатором ежемесячно, в соответствии с расчетом арендной платы (приложение № к договору) не позднее 25 числа текущего месяца. В приложении № к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГг. рассчитана арендная плата на каждый месяц на основании протокола об итогах аукциона от ДД.ММ.ГГГГг. и не превышает 8 722,69 руб. Расчет истцом арендной платы за месяц, составляющей 9 401,25 руб., противоречит условиям договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ<адрес> образом, истец, вступая в арендные обязательства, принял существенные условия договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГг., неоспаривает протокол об итогах аукциона, договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГг., исполнял свои обязательства по оплате арендной плате в рамках договора аренды находящегося государственной собственности земельного участка №от ДД.ММ.ГГГГг., подтверждая свое согласие с условиями договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГг. (л.д.53-56).

Решением Тамбовского районного суда Тамбовской области от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1 были удовлетворены частично.

Данным решением с администрации Тамбовского района Тамбовской области в пользу ФИО1 взысканы денежные средства в размере 94 211, 47 рублей; а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2726,33 рублей (л.д.106-110).

Апелляционным определением апелляционной инстанции судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Тамбовского районного суда Тамбовской области от ДД.ММ.ГГГГ было оставлено без изменения, апелляционная жалоба администрации Тамбовского района Тамбовской области без удовлетворения (л.д.150-152).

Постановлением президиума Тамбовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Тамбовского районного суда Тамбовской области от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (по делу №-г-25).

В данном постановлении президиум указал, что судами первой и второй инстанции не учтено, что особенности организации и порядка проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также обстоятельства, при наступлении которых внесенные задатки возвращаются участниками торгов регламентированы ст.ст.39.12 ЗК РФ, ст.448 ГК РФ. Истец участвовал в торгах, ему не было отказано в принятии заявки, торги не были отменены, ФИО1 признан победителем аукциона, с ним заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №, торги не были признаны несостоявшимися, размер арендной платы истцу был рассчитан из суммы (1128150руб.-100280руб.=1027870руб.) с зачетом задатка (л.д.9,67) и ежемесячный платеж за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ определен, исходя из итоговой суммы 1027870руб., договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут по соглашению сторон ДД.ММ.ГГГГ

В постановлении президиума указано, что обстоятельств, при наступлении которых приведенные нормы права связывают возврат внесенного задатка, не имеется.

Приведенные нормы права не были учтены судами первой и апелляционной инстанций, что привело к неправильному толкованию и применению норм права, и, как следствие, неверному выводу судов о перерасчете арендной платы с учетом внесенного задатка и взыскании разницы в сумме как неосновательного обогащения с администрации Тамбовского района Тамбовской области в пользу ФИО1

Перечисленные нарушения норм материального права, допущенные судами первой и апелляционной инстанций, являются существенными, без их устранения восстановление нарушенных прав заявителя невозможно (л.д.190-192).

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал исковые требования.

Его представитель ФИО2 (по доверенности) поддержал исковые требования.

Представитель ответчика - администрации Тамбовского района Тамбовской области (по доверенности) ФИО3 возражала против исковых требований в полном объеме по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Третье лицо администрация Горельского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Выслушав истца ФИО1, его представителя ФИО2 (по доверенности), представителя ответчика администрации Тамбовского района Тамбовской области ФИО3 (по доверенности), исследовав письменные материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В ч.ч. 1 и 2 ст.9 Конституции РФ закреплено, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч.1).

Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ч.2).

Согласно ч.ч.1,2,3 ст.36 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю (ч.1).

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (ч.2).

Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч.3).

Согласно ч.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также вследствие неосновательного обогащения.

В силу ч.1 ст.1102 ГК Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В п.7 ч.1 ст.1 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) закреплено, что настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу п.1 ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно ч.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч.ч.1,2 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ч.1).

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (ч.2).

Согласно ч.1 ст.559 ГК РФ по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

В силу ч.ч.1 и 2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ч.1).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ч.2).

В соответствии с ч.ч.1,2,3,4,5 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ч.1).

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (ч.2).

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (ч.3).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (ч.4).

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон (ч.5).

В силу ч.ч.1,2,3,4 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ч.1).

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (ч.2).

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (ч.3).

Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (ч.4).

В соответствии с требованиями ч.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ч.1 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии с ч.5 ст.448 ГК РФ участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Если иное не установлено законом, обязательства организатора и участников торгов по заключению договора по результатам торгов могут обеспечиваться независимой гарантией (ч.5).

Согласно п.21 ст.39.12 Земельного кодекса РФ задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14 или 20настоящей статьи, засчитываются в оплату приобретаемого земельного участка или в счет арендной платы за него. Задатки, внесенные этими лицами, не заключившими в установленном настоящей статьей порядке договора купли-продажи или договора аренды земельного участка вследствие уклонения от заключения указанных договоров, не возвращаются.

Из материалов дела следует, что в газете «Притамбовье» от ДД.ММ.ГГГГ№ было опубликовано извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков (копия газеты-л.д.82-83).

Из представленных материалов следует, что начальная цена предмета аукциона составляет 501 400 рублей руб.; размер задатка - 100 280 руб. (копия чека-ордера-л.д.20).

Из протокола об итогах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ следует, что повесткой дня являлось проведение аукциона и подведение итогов аукциона, назначенного на 14 час.30 мин. ДД.ММ.ГГГГ, по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером 68:20:0905005:10, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> Срок аренды 10 лет, земли населенных пунктов, для строительства индивидуального жилого дома.

Победителем торгов признан ФИО1 (л.д.17-19; 43-45).

В протоколе указано, что перечисленный задаток засчитывается покупателю в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Основанием для подписания указанного договора является настоящий протокол. В случае отказа от подписания договора результат аукциона аннулируется, а сумма внесенного задатка не возвращается (л.д.17-19; 43-45).

По результатам аукциона на основании постановления администрации Тамбовского района Тамбовской области от ДД.ММ.ГГГГ N 702 (л.д.24,47) между истцом и ответчиком был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка №а площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 10 лет для строительства индивидуального жилого дома сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.5-12; 35-38).

Договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в установленном действующим законодательством порядке, что подтверждается копией договора, где имеется штамп Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (л.д.5-12; 35-38).

В п. 3.1.договора закреплено, что на момент заключения настоящего договора, расчет арендной платы за десятилетний период определен в приложении № к договору аренды и составляет 1 128 150 руб.

Из указанного Приложения № к договору следует, что сумма внесенного истцом задатка был засчитана в счет арендной платы, и ее размер с учетом этого составил 1 027 870 руб. (л.д.39-42).

Таким образом, после заключения договора аренды по смыслу вышеприведенных требований ч.1 ст.380 ГК РФ, абз.2 ч.5 ст.448 ГК РФ задаток выполнил свои функции в подтверждение заключения договора и в обеспечение его исполнения и является денежной суммой, выданной одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне; засчитанной в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено соглашение о расторжении вышеуказанного договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, и в этот же день между ними заключен договор купли-продажи данного земельного участка под объектом недвижимости по цене 1886 руб. Регистрация права собственности истца ФИО1 на вышеуказанный земельный участок по договору купли-продажи была произведена ДД.ММ.ГГГГ с выдачей свидетельства о государственной регистрации права (копия договора-л.д.75-78; копия свидетельства-л.д.86; выписка из ЕГРН-л.д.99).

Согласно соглашению договор аренды расторгнут сторонами со ссылкой на ст.46 ЗК РФ, ст.ст. 450,452,453 ГК РФ (л.д.16,48).

В соответствии с ч.ч.1,2 4 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства (ч.1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч.2).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (ч.4).

В силу ч.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно ч.ч.1-5 ст.453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (ч.1).

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (ч.2).

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (ч.3).

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (ч.4).

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (ч.5).

В соответствии с вышеприведенными требованиями ст.ст.450,452,453 ГК РФ и исходя из смысла заключенного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ суд приходит к выводу, что договор аренды расторгнут по обоюдному согласию сторон, каких-либо условий о праве администрации Тамбовского района Тамбовской области на удержание в этом случае суммы, являвшейся задатком, ни в договоре аренды, ни в соглашении о его расторжении, ни в договоре купли-продажи не содержится (л.д.16, 48).

При этом истец не заявляет требований о возврате суммы задатка в размере 100280руб. по основаниям, указанным в ст.ст.39.12 ЗК РФ и ч.5 ст. 448 ГК РФ в связи с непроведением торгов, незаключением договора аренды или уклонением от его заключения.

Таким образом, суд считает, что при расторжении договора аренды в соответствии с вышеприведенными требованиями абз.2 ч.2 ст. ст.453 ГК РФ обязательства сторон прекращены, в том числе и по уплате арендной платы в размере, превышающем срок пользования земельным участком по указанному договору.

Следовательно, исполнение истцом перед ответчиком по договору аренды обязательства по уплате арендной платы в размере, превышающем срок пользования земельным участком, является неравноценным исполнением обязательства, что согласно абз.2 ч.4 ст.453 ГК РФ позволяет к отношениям сторон применить правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), поскольку иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа обязательства.

Кроме того, суд учитывает, что арендная плата представляет собой плату за пользование имуществом, не принадлежащим арендатору (статьи 606,614 ГК РФ). При этом после исполнения сторонами договора купли-продажи недвижимости (передачи имущества) право собственности на этот земельный участок перешло к покупателю.

Таким образом, покупатель ФИО1 является законным пользователем имущества на основании договора купли-продажи земельного участка, поэтому имеются законные основания для возврата суммы, засчитанной в счет арендных платежей в период, когда ФИО1 уже являлся собственником данного земельного участка. Уплата собственником земельного участка арендных платежей за пользование своим земельным участком противоречит вышеуказанным требованиям ст.ст.606, 614, 559, 209 ГК РФ.

Что касается размера суммы, подлежащей взысканию, то она составит 95 466,05руб. по следующим основаниям.

В силу требований ч.ч. 1 и 2 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч.1).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (ч.2).

В абз.3 п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соглашении № от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка, закреплено, что соглашение считается действительным с момента государственной регистрации договора купли-продажи № от 03 сентября 2015 г. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (л.д.48).

Следовательно, с учетом перечисленных требований ч.ч. 1 и 2 ст.551 ГК РФ и разъяснений, отраженных абз.3 п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», начисление арендной платы ФИО1 до момента государственной регистрации перехода к нему права собственности по договору купли-продажи (ДД.ММ.ГГГГ), т.е. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ является обоснованным и не подлежит возврату.

Таким образом, сумма, подлежащая возврату ФИО1, как излишне уплаченных арендных платежей, составляет 95 466,05 руб. (161901,55руб.-66435,5руб.= 95 466,05 руб.), где 161901,55руб.- сумма, которую истец уплатил; а 66435,5 руб. - сумма, которую ФИО1 фактически должен был уплатить за период действия договора аренды и пользования земельным участком.

При этом сумма в размере 161901,55 руб., которую истец уплатил ответчику подтверждается копиями документов, имеющихся в материалах дела (л.д.201,21), где 100280руб.-задаток (копия чека-ордера-л.д.20л.д.201); а 61621,55руб.-арендные платежи (акт сверки взаимных раччетов-л.д.21).

Расчет суммы в размере 66435,5руб., которую истец должен был уплатить за время действия договора аренды, складывается из того, что фактическое пользование по договору аренды составило 7 месяцев 2 дня; и изначально он был заключен на 10 лет, исходя из которого и начислена была арендная плата.

Следовательно, размер арендной платы в год составит 112815руб. (1128150руб./10лет=112815руб.); размер арендной платы в месяц - 9401,25руб. (1128150руб./10лет/12 мес.); а размер арендной платы в день составит 313,38руб. (1128150руб./10лет/12 мес./30дн.=313,38руб.).

С учетом этого сумма арендных платежей, которые истец ФИО1 должен был уплатить за период пользования землей на основании договора аренды в течение 7 месяцев и двух дней составит 66435,5руб. (9401,25руб.х7мес.+313,38руб.х2дн.=

Таким образом, с администрации Тамбовского района Тамбовской области в пользу ФИО1 подлежит взысканию сумма в размере 95 466,05 руб. (161901,55руб.-66435,5руб.= 95 466,05 руб.).

С учетом требований ч.1 ст.98 ГПК РФ пропорционально удовлетворенной части исковых требований в пользу истца подлежит взысканию с ответчика государственная пошлина в размере 3063,98руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с администрации Тамбовского района Тамбовской области в пользу ФИО1 денежные средства в размере 95 466,05руб.

Взыскать с администрации Тамбовского района Тамбовской области в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 3063,98 руб.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Тамбовский областной суд через Тамбовский районный суд Тамбовской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 23 января 2017 г.

Председательствующий- Венедиктова Е.Н.