Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ТЦ Мандарин» к Гусевой Нине Николаевне о взыскании задолженности по оплате услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества и коммунальных услуг, пени, расходов по оплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ТЦ Мандарин» обратилось в суд с исковым заявлением к Гусевой Нине Николаевне о взыскании задолженности по оплате услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества и коммунальных услуг в размере 61 745,71 руб., пени в размере 1 843,78 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 2 163 руб.

В судебном заседании представителем истца ООО «ТЦ Мандарин» Задумовой Г.М. заявлен отказ от исковых требований в части взыскания пени за просрочку оплаты в размере 1843,78 руб., в связи с чем производство по делу в этой части прекращено определения суда от 28.11.2017 г.

В остальной части представитель истца заявленные требования поддержала в полном объеме, в обоснование указав, что Гусева Н.Н. в период с <дата> по <дата> являлась собственником жилого помещения <№>, расположенного в здании торгово-делового центра по адресу: <адрес>.

Решением общего собрания собственников помещений в торгово-деловом центре по адресу: <адрес>, проведенного в форме очно-заочного голосования (протокол от <дата>) в качестве способа управления торгово-деловым центром избран способ управления управляющей организацией, управляющей организацией избрано ООО «ТЦ Мандарин». Решением общего собрания собственников помещений от <дата> был утвержден договор управления и тариф на работы и услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в сумме 157 руб. 30 коп. за 1 кв.м. По условиям утвержденного проекта договора ежемесячная плата за услуги и работы по управлению торгово-деловым центром, содержанию и текущему ремонту общего имущества, рассчитывается исходя из общей площади помещения, принадлежащего собственнику на праве собственности и тарифа. Срок внесения платежей – до 20 числа месяца, следующего за расчетным. Обязанность по внесению платы возникает у собственника помещения с <дата>. Ответчику был направлен проект договора управления для подписания, но до настоящего времени подписанный экземпляр в адрес истца не поступил. Отсутствие соответствующего договора, заключенного с организацией, оказывающей услуги по содержанию и ремонту общего имущества, не освобождает собственника помещения от обязанности вносить плату за содержание и имущества. В целях исполнения обязательств по содержанию и текущему ремонту общего имущества истцом заключены соответствующие договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями. В частности заключены договоры: холодного водоснабжения и водоотведения, поставки газа, оказания услуг по вывозу (транспортировке) и размещению отходов производства и потребления, оказания охранных услуг, технического обслуживания газовой котельной, технического обслуживания и ремонта газового оборудования и газопроводов, технического обслуживания и ремонта лифтов и эскалаторов, технического обслуживания и аварийно-диспетчерского обслуживания инженерных систем; оказания услуг по уборке территории, оказания клининговых услуг.

Отношения собственников помещений, расположенным в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в связи с чем к указанным отношениям подлежат применению по аналогии нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, ст.ст. 44-48 Жилищного кодекса РФ.

За период с января по март 2017 года за ответчиком числится задолженность по оплате услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества и коммунальных услуг в сумме 61 745,71 руб.

Ответчик Гусева Н.Н. в судебное заседание не явилась, направила своего представителя Петрунина Д.В. с надлежащим образом оформленной доверенностью. Судебное извещение, направленное в её адрес, вернулось в суд с отметкой «Истек срок хранения». В силу п. 1 ст. 165.1. ГК РФ юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 2 п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", извещение будет считаться доставленным адресату, если он не получил его по своей вине в связи с уклонением адресата от получения корреспонденции, в частности, если оно было возвращено по истечении срока хранения в отделение связи. В п. 68 названного постановления разъяснено, что ст. 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Представитель ответчика Гусевой Н.Н. по доверенности Петрунин Д.В. с иском не согласился, пояснив, что единственным участником (собственником) ООО «ИСК «Континент» и ООО «ТЦ Мандарин» является Аганин В.Н. ООО "ИСК "Континент", которому принадлежит 60 % долей в праве собственности на общее имущество в нежилом здании, проголосовало за заключение договора управления со своим ООО «ТЦ Мандарин», а также за установление экономически необоснованных цен по данному договору. Гусева Н.Н. согласна оплачивать коммунальные услуги, но отказывается оплачивать дополнительные услуги, не связанные с расходами на содержание имущества. В материалы дела истцом не представлено доказательств оказания каких-либо услуг или выполнения каких-либо работ по содержанию имущества со стороны ООО «ТЦ Мандарин» либо иных организаций по договорам с ООО «ТЦ Мандарин». Договор управления между ООО «ТЦ Мандарин» и Гусевой Н.Н. не заключен, в связи с чем у Гусевой Н.Н. отсутствуют основания для оплаты выставляемы истцом счетов. Протокол от <дата> о выборе управляющей организации не подписан счетной комиссией, а следовательно, данный протокол не может подтверждать факт принятия решения собранием собственников. Следовательно, ООО «ТЦ «Мандарин» не вправе было <дата> созывать собрание собственников. Решение собрания от <дата> является ничтожным, поскольку повестка дня собрания, указанная в п. 4 протокола как «утверждение тарифа на содержание и ремонт общего имущества собственников в торгово-деловом центре» не соответствует принятому решению: «утверждение размера платы за работы и услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества собственников в торгово-деловом центре». Договор на управление не приложен к протоколу собрания и содержит ничтожное условие о передаче ООО «ТЦ Мандарин» прав на распоряжение общим имуществом, когда как согласно ст. 246-247 ГК РФ распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех сособственников. Договор управления так же является ничтожным, поскольку у ООО «ТЦ Мандарин» отсутствует лицензия на управление, которая требуется при выполнении работ по управлению многоквартирным жилым домом по аналогии с требованиями жилищного законодательства. При проведении собрания от <дата> нарушены основы правопорядка, так как Аганин В.Н., которому принадлежит более 50% долей в общем имуществе торгового центра «Мандарин», не должен был принимать участие в голосовании, поскольку в силу закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» является заинтересованным лицом и его действия направлены на принуждение лиц, имеющих меньшую долю в общей долевой собственности, к заключению договора на невыгодных условиях. Тарифы, на которые ссылается истец, утверждены на собрании <дата>, однако счета на оплату в адрес Гусевой Н.Н. выставлены за период, предшествовавший проведению собрания.

Разрешая вопрос о возможности рассмотрения дела в ответчика Гусевой Н.Н. суд принимает во внимание её надлежащее и своевременное уведомление о дате, времени и месте судебного разбирательства, присутствие на судебном заседании её уполномоченного представителя, в связи с чем, не усматривая оснований для отложения судебного разбирательства, полагает возможным рассмотреть дело по существу.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Гусева Н.Н. с <дата> по <дата> являлась собственником нежилого помещения <№>, общей площадью <данные изъяты>., расположенного в здании торгово-делового центра по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>. В соответствии с решением общего собрания собственников помещений в торгово-деловом центре по адресу: <адрес> (протокол от <дата>) избран способ управления торгово-деловым центром – управление управляющей организацией. В качестве управляющей организации выбрано ООО «ТЦ Мандарин».

Решением общего собрания собственников помещений в торгово-деловом центре по адресу: <адрес> (протокол от <дата>) утверждена новая редакция договора управления и утвержден размер платы за услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в торгово-деловом центре в размере 157 руб. 30 коп. за 1 кв.м.

При этом было установлено, что действие нового тарифа распространяется на отношения, возникшие с <дата>.

Истцом в адрес ответчика был направлен проект договора управления от <дата> № ТЦМ-ОБ-60 для подписания, но до настоящего времени подписанный экземпляр в адрес ООО «ТЦ Мандарин» не поступил.

Согласно пункту 4.1. договора управления стоимость услуг по договору включает в себя плату за оказание услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества. Дополнительно собственник производит оплату за коммунальные ресурсы (вода, электроэнергия, газ), потребленные на нужды торгового центра, за исключением ресурсов, потребленных собственником помещения, определенных по приборам учета.

В соответствии с п. 4.3. договора управления ежемесячная плата за услуги и работы по управлению торгово-деловым центром, содержанию и текущему ремонту общего имущества, рассчитывается исходя из общей площади помещений, принадлежащих собственникам и тарифа, указанного в приложении <№>. Размер платы за компенсацию выработки тепловой энергии рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных ресурсов (электроэнергии и газа для нужд котельной), определенных по показаниям приборов учета, и распределяется между собственниками пропорционально площади помещений, принадлежащих на праве собственности юридическим и физическим лицам.

Обязанность по внесению платы возникает у собственника помещения с <дата> (пункт 4.4 договора). В соответствии с пунктом 4.7 договора срок внесения платежей - до 20 числа месяца, следующего за отчетным. В приложении <№> к договору установлен тариф за услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в торгово-деловом центре – 157 руб. 30 коп. за 1 кв.м.

Как указал истец, за период с января 2017 года по март 2017 года включительно за ответчиком числится задолженность по оплате услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в сумме 61745,71 руб. 71 коп., в том числе за январь 2017 года – 20535,34 руб., за февраль – 20820,50 руб., за март – 20389,86 руб.

Истцом в адрес ответчика направлялась претензия от <дата> с требованием оплатить образовавшуюся задолженность в сумме 61745,71 руб. Претензия осталась без ответа и удовлетворения.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Отношения собственников помещений в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ (пункт 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее – Постановление № 41).

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации корреспондируют статьям 39, 155 (пункт 6), 158 (пункт 1) Жилищного кодекса Российской Федерации, а также пункту 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

По смыслу п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, применяемых по аналогии, к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, на основании вышеуказанных норм права на участников долевой собственности в силу закона возложена обязанность по содержанию общего имущества. Бремя содержания собственного имущества каждый собственник несет самостоятельно.

В силу ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 5 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений относятся и другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 7 статьи 156 ЖК РФ установлено, что размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса.

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Таким образом, установление общим собранием собственников помещений тарифа на оплату услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в торгово-деловом центре «Мандарин» является правомерным.

В силу части 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Отсутствие договорных отношений не освобождает собственников помещений от обязанности по несению расходов на ремонт и содержание общего имущества, оплату коммунальных услуг.

Согласно расчетам истца, задолженность ответчика по оплате услуг по управлению, содержанию, ремонту общего имущества собственников нежилых помещений торгово-делового центра, а так же возмещение затрат управляющей компании за оплату коммунальных услуг за период с января по март 2017 года составляет 61745,71 руб. 71 коп., в том числе за январь 2017 года – 20535,34 руб., за февраль – 20820,50 руб., за март – 20389,86 руб.

Представленный истцом расчет задолженности выполнен в соответствии с решением общего собрания, оформленного протоколом от <дата>, условиями договора управления, Гусевой Н.Н. не оспорен, контррасчет задолженности ответчиком не представлен, доказательства несения управляющей компанией расходов на коммунальные услуги в меньшем размере в материалах дела отсутствуют.

Довод ответчика о неполучении актов и квитанций на оплату услуг ООО «ТЦ «Мандарин» не являются предусмотренными законом основаниями для освобождения Гусевой Н.Н. от оплаты обязательных платежей, установленных решением собственников помещений.

При этом вопреки доводам ответчика факт оказания истцом услуг, связанных с управлением, содержанием общего имущества здания, обеспечением предоставления коммунальных услуг, подтверждается материалами дела, в том числе договорами с ресурсоснабжающими организациями, организациями, оказывающими услуги по вывозу (транспортировке) и размещению отходов производства и потребления, охранных услуг, техническому обслуживанию газовой котельной, технического обслуживания и ремонта газового оборудования и газопроводов, технического обслуживания и ремонта лифтов и эскалаторов, технического обслуживания и аварийно-диспетчерского обслуживания инженерных систем; оказания услуг по уборке территории, оказания клининговых услуг.

Довод ответчика о том, что решение собрания, оформленное протоколом от <дата> о выборе управляющей организации ООО ТЦ «Мандарин» не подписан счетной комиссией, в силу чего данная организация не вправе была инициировать общее собрание от <дата>, отклоняется судом, поскольку результаты собрания от <дата> никем не оспорены и не признаны недействительными в установленном законом порядке. В силу п. 4 ч. 1 ст. статьи 181.4. существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правил о его письменной форме, влечет оспоримость решения собрания, а не его ничтожность. Кроме того, согласно ч.3 ст. 181.2 ГК РФ существенным нарушением правил составления протокола собрания является отсутствие в нем подписи председателя, либо секретаря собрания. Отсутствие подписи челнов счетной комиссии недействительность протокола общего собрания не влечет, тем более, что в протоколе от <дата> председателем собрания зафиксирован отказ членов счетной комиссии от подписания протокола.

Доводы ответчика о ничтожности решения общего собрания, оформленного протоколом от <дата>, отклоняются судом, поскольку данное решение так же не признано недействительным, и является обязательным для всех собственников помещений в торгово-деловом центре «Мандарин».

При этом, указанные ответчиком основания ничтожности принятого решения не могут быть признаны обоснованными, исходя из следующего.

Оспаривая законность решения собрания, ответчик ссылается на то, что повестка дня собрания, указанная в п. 4 протокола как «утверждение тарифа на содержание и ремонт общего имущества собственников в торгово-деловом центре» не соответствует принятому решению: «утверждение размера платы за работы и услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества собственников в торгово-деловом центре».

Согласно п. 1 ст. 181.5. ГК РФ решение собрания ничтожно в случае, если оно принято по вопросу, не включенному в повестку дня.

В силу п. 1, ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения, включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

В данном случае различия в формулировках пунктов повестки дня и решения общего собрания не влечет недействительность решения, поскольку по смыслу и содержанию принятое общим собранием решение соответствует вопросу повестки дня.

Ссылка ответчика на ничтожность пункта договора управления в части наделения ООО «ТЦ «Мандарин» полномочиями по распоряжению общим имуществом торгового - делового центра не относится к предмету рассматриваемого судом спора о взыскании задолженности ответчика за услуги по управлению, содержанию, ремонту общего имущества собственников нежилых помещений торгово-делового центра, а так же возмещению затрат управляющей компании за оплату коммунальных услуг.

При этом, в силу действующего законодательства, ничтожность отдельного пункта договора не влечет недействительность всего договора управления, а так же решения общего собрания, на котором он принят.

Как уже указывалось выше, к отношениям собственников помещений в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению по аналогии, в том числе, нормы жилищного законодательства, регулирующие отношения по поводу общего имущества собственником в многоквартирном жилом доме.

Нормы жилищного законодательства не содержат норм, запрещающих или ограничивающих права собственника жилых помещений по принятию участия в общем собрании, в том числе в зависимости от количества принадлежащих ему на общем собрании голосов.

В связи с этим довод ответчика о том, что Аганин В.Н., являющийся собственником более 50% долей в общем имуществе торгового центра «Мандарин», не должен был принимать участие в голосовании, признается судом необоснованным, а нормы Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» об одобрении сделок с заинтересованностью не подлежащим применению к спорным правоотношениям.

Суд так же принимает во внимание, что решения общего собрания о выборе управляющей организации (протокол от <дата>), об установлении тарифа на работы и услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в сумме 157 руб. 30 коп. за 1 кв.м. (протокол от <дата>) впоследствии подтверждены решениями общих собраний собственников, оформленные протоколами от <дата>, <дата>, в связи с чем они не могут быть признаны недействительными по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения (п.2 ст. 181.4. ГК РФ).

По смыслу ст.1, ст. 12 Федерального закона от 04.05.2011 N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» лицензированию подлежат отдельные виды деятельности, перечень которых установлен указанным законом, а так же иными федеральными законами, регулирующими отношения в соответствующих сферах деятельности. Нормами действующего законодательства лицензирование деятельности по управлению торгово-деловым центром не предусмотрено.

С учетом изложенного, исковые требования ООО «ТЦ «Мандарин» к Гусевой Н.Н. о взыскании задолженности по оплате услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества и коммунальных услуг в размере 61 745,71 руб. подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно части 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче в суд искового заявления истец ООО «ТЦ «Мандарин» оплатил платежным поручением от <дата><№> государственную пошлину в сумме 2163 руб., которые, с учетом частичного отказа от исковых требований, подлежат частичному взысканию с ответчика в пользу истца в размере 2052,37 руб.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ТЦ Мандарин» удовлетворить.

Взыскать с Гусевой Нины Николаевны в пользу общества с ограниченной ответственностью «ТЦ Мандарин» задолженность по оплате услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества и коммунальных услуг за период с января по март 2017 года в размере 61 745,71 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 2052,37 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба во Владимирский областной суд через Ковровский городской суд в течение месяца после составления решения в окончательной форме.

Председательствующий: Е.Ю. Кузнецова

Мотивированное решение изготовлено судом 04 декабря 2017 года.