Гражданский кодекс часть 1

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании двойной суммы задатка в сумме 6 000 000 рублей и судебных расходов. В обоснование своих требований она указала на то, что 2 ноября 2011 г. она заключила с ФИО3 и Агентством недвижимости «Квартирный вопрос», выступающего представителем продавца ФИО3, предварительный договор о купле-продаже жилого дома, расположенного по адресу <адрес>, по условиям которого они в срок до 5 декабря 2011 г. обязались заключить договор купли-продажи указанного дома и земельного участка. В подтверждение достигнутого предварительного соглашения и с целью его обеспечения, они заключили соглашение о задатке от 2 ноября 2011 г., в соответствии с которым, покупатель передал продавцу 3 000 000 рублей в качестве задатка. Также, в соглашении было указано, что в случае одностороннего отказа покупателя от покупки жилого дома и земельного участка до истечения срока, указанного в предварительном договоре, у продавца остается вся сумма задатка. В случае одностороннего отказа продавца от продажи жилого дома и земельного участка до истечения срока, указанного в предварительном договоре, он обязан вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере.

В качестве продавца от имени ФИО3 действовал представитель Агентства недвижимости К, уполномоченный доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ Стоимость продаваемого объекта недвижимости была определена в 15 500 000 рублей (с зачетом задатка).

3 ноября 2011г между К и ФИО2, был подписан акт приема-передачи, согласно которому К передал истице связку ключей от жилого дома, по указанному в договоре адресу, а ФИО2 приняла жилой дом. Однако, как выяснилось позже, в связке ключей были только ключи от ворот, а к жилому дому и подвальному помещению ключи не подходили, что сразу истицей обнаружено не было. Она об этом сообщила К, но последний заверил, что вероятно что-то с замком. На последующие ее звонки К не отвечал. Таким образом, фактический доступ к объекту ей не был обеспечен и по ее мнению фактической передачи имущества по акту не произошло. Кроме того, по мнению истицы, в нарушение п.2.3 предварительного договора в срок до 5 декабря 2011 г агентство недвижимости «Квартирный вопрос» в лице К не исполнило своих обязанностей и не представило ей правоустанавливающие документы, технические документы (проект канализации, вентиляции, разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию объекта), справку об отсутствии задолженности по платежам, справку о снятии жильцов с регистрационного учета. На указанные нарушения договорных обязательств, она указала в претензии от 4 декабря 2011 г., направила ее К с просьбой об их устранении. Несмотря на это, продавец проявил бездействие по устранению допущенных им нарушений, в следствие чего, ею была направлена еще одна претензия 8 декабря 2011 года. Однако К не явился по указанному ею адресу, и не предложил другого времени для урегулирования сложившейся ситуации.

Полагая, что ответчик не принял никаких мер по надлежащему исполнению обязательств по заключению договора купли-продажи, и заключение договора явилось невозможным по вине ответчика, поэтому она просит взыскать с ответчика двойную сумму задатка- 6 000 000 рублей и судебные расходы.

Истица ФИО2 в судебное заседание не явилась, была надлежащим образом уведомлена о дне и месте рассмотрения дела (т.2 л.д.9, 35).

В судебном заседании представитель истицы адвоката Саркисян С.В. поддержал заявленные требования, сославшись на те же обстоятельства.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился. В своем заявлении просит рассмотреть дело в его отсутствие, с участием его представителя – адвоката Ильковской О.С. Исковые требования не признает (т.2 л.д.40).

Представитель ответчика адвокат Ильковская О.С. исковые требования не признала и пояснила, что по условиям предварительного договора стороны обязаны были заключить договор в срок до 5 декабря 2011 года. Однако, в обусловленный срок истица не явилась в агентство, несмотря на то, что ей было направлено предложение о заключении договора купли-продажи, что подтверждается телеграммами. Так, телеграммы были направлены по двум адресам, указанным ею как место ее проживания: по <адрес> (как в претензии, и исковом заявлении), по <адрес> «А» <адрес> (как в предварительном договоре). Истица в указанное в предложении время не явилась для заключения договора, хотя договор при желании можно было заключить и 6 и 7 и 8 декабря, так как ответчик был заинтересован в продаже своего дома. Однако, ФИО2 никак не отреагировала на предложение и тем самым отказалась от заключения договора. Что касается документов на дом, которые она просила передать ей, то указанные документы направлялись ей по почте ценным письмом по адресу, указанным ею в предварительном договоре, но указанную корреспонденцию она получать отказалась, и все было возвращено отправителю.

Третьи лица К и ООО «Квартирный вопрос» в судебное заседание не явились, надлежащим образом были уведомлены о дне и месте рассмотрения дела (т.2 л.д.11,12,13,14, 18-34).

Учитывая, что дело в производстве суда находится с августа 2012 г., т.е. шесть месяцев и неоднократно откладывалось, в том числе и по ходатайствам ФИО2, суд определил рассмотреть дело в отсутствии третьих лиц, которые находятся в Амурской области, по имеющимся письменным материалам дела.

Суд, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, считает, что требования истицы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Как следует из материалов дела, 2 ноября 2011 между ФИО2 и К представителем агентства «Квартирный вопрос», действовавшего в интересах ФИО3 по доверенности (т.1 л.д.16), был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, принадлежащего на праве собственности ФИО3 (т.1 л.д.17), расположенных по адресу: <адрес>. Указанным договором определена цена продаваемого объекта недвижимости, его характеристики, порядок расчета. Договор купли-продажи стороны обязались заключить в срок до 5 декабря 2011 года.

Кроме того, стороны заключили соглашение о задатке, по которому ФИО2 передала К денежные средства в сумме 3 000 000 рублей в качестве задатка, в счет продажи жилого дома и земельного участка. Этим же соглашением было определено, что в случае одностороннего отказа Покупателя от покупки жилого дома и земельного участка до истечения срока, указанного в п.1.4 договора-обязательства от 2 ноября 2011г. у продавца остается вся сумма задатка, а в случае отказа продавца от продажи жилого дома, он обязан вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере (т.1 л.д.15).

Также был составлен акт приема передачи, по которому ФИО2 приняла двухэтажный жилой дом, состоящий из трех комнат и земельный участок, расположенный по адресу <адрес>. Согласно акту приема – передачи от 03.11.2011 г., жилой дом находится в надлежащем состоянии в соответствии с условиями предварительного договора. Недостатков нет. Стороны претензий не имеют. Истица приняла комплект ключей от входной двери, бани, центральных ворот и подвального помещения (т.1 л.д.18).

5 декабря 2011 г договор купли-продажи заключен не был.

Как видно из материалов дела, 5 декабря 2011 г. в адрес истицы от имени ФИО3, действующий по доверенности К направил предложение (телеграмму) о заключении сделки, предлагая явиться в Управление Росреестра по <адрес> для исполнения предварительного договора (т.1 л.д.112). Телеграммы были направлены по всем адресам указанным истицей: по <адрес>№ «А» <адрес>№, однако ответа на предложение заключить сделку не последовало (т.1 л.д.118-124).

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии со ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечения его исполнения.

В силу п.2 ст.381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, а также условий, заключенных между сторонами предварительного договора и соглашения к нему, суд считает, что уплаченная истицей сумма в размере 3 000 000 рублей является задатком (а не авансом) и таковой она названа в самом соглашении. Исходя из текста соглашения, он обеспечивает исполнение покупателем и продавцом их обязательств по заключению основного договора купли-продажи и выдан в счет оплаты жилого дома и земельного участка.

Задаток, согласно ст.329 ГК РФ является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, основной целью которого является предотвращение неисполнение договора.

Как видно из материалов дела, ФИО2 не явилась на заключение договора и не направила предложение заключить договор (т.1 л.д.138).

При таких обстоятельствах, суд считает, что стороной, по вине которой не был заключен договор, является истица ФИО2

Относительно доводов представителя истицы в той части, что предварительный договор не был заключен по вине ответчика, который не представил документы необходимые для регистрации сделки в УФРС РФ, не представил справки, указанные в договоре, то они судом не могут быть приняты во внимание, так как опровергаются материалами дела.

Как видно из квитанции об отправке почтовой корреспонденции, ФИО2 от имени К, 24 ноября 2011г. было направлено ценное письмо с описью вложений, из текста которой следует, что в адрес истицы отправлены требуемые ею документы, а именно: свидетельство о государственной регистрации права, договор купли-продажи, доверенность, согласие супруга на сделку, выписка из ЕГРП, техпаспорт БТИ, кадастровый паспорт, две справки. Корреспонденция направлялась по 2-м адресам по <адрес> «А» кв. За корреспонденцией ФИО2 не явилась и она была возвращена отправителю (т.1 л.д. 106-107).

В судебном заседании были оглашены показания свидетеля А, которая показала суду, что в декабре 2011г., она по просьбе ФИО2 осматривала дом, который та хотела приобрести. Они доехали до какого-то коттеджа. ФИО2 открыла ключом входную дверь, они прошли по территории. Баня была не закрыта и там находились мокрые тапочки. Они попытались зайти в дом, но дверь не открывалась. ФИО2 передала ключи мужу, но и он дверь открыть не смо<адрес> ФИО2 стала звонить риелтору, но тот не брал трубку. По просьбе истицы она перезвонила риелтору К со своего телефона и он ответил, что коттедж продается, она объяснила ему, что вместе с ФИО2 находятся на территории коттеджа и не могут попасть в дом. Риелтор стал грубить и угрожать вызовом полиции. Прождав полчаса, они уехали. Со слов ФИО2 ей известно, что риелтор К обещал, что документы они подпишут, но ключи он не даст. ФИО2 говорила, что она договаривалась с К о встрече, но он так и не пришел. Она составила претензию и отнесла ее в офис. В последний день, когда нужно было заключать договор она присутствовала в офисе, и они прождали долгое время, она взяла с собой проект договора, но никто не пришел и не перезвонил. После этого ФИО2 говорила ей, что урегулирует вопрос о покупке через своих знакомых, но так и не урегулировала. При передаче ключей она не присутствовала, и утверждать, те ключи были переданы или нет, не может (т.1 л.д.137-138).

Ссылаясь на показания указанного свидетеля, представитель истицы в зале суда утверждал, что ФИО2 не был обеспечен доступ к продаваемому объекту. Однако, это обстоятельство, также, не соответствует материалам дела.

Так, из акта приема –передачи от 03.11.2011г. видно, что ФИО2 приняла жилой дом, состоящий из трех комнат, назначение жилое, 2-х этажный, общая площадь 275,6 кв.м. Кроме того, в п.3 акта указана на то, что данный дом находится в надлежащем состоянии в соответствии с условиями предварительного договора о покупке-продаже. Недостатков нет. Стороны претензий не имеют. Рукой ФИО2 дописано «видимых недостатков нет» и запись удостоверена ее подписью (т.1 л.д.18).

В материалах дела имеется претензия продавцу на имя К от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.19), подписанная ФИО2, из которой следует, что ей не был обеспечен фактический доступ к объекту, не представлены документы, подтверждающие право собственности и законности строительства объекта, не представлена информация о чистоте сделки и т.д. и ФИО2 просит устранить указанные нарушения до 06.12.2011 г.

Как указывалось выше, все требуемые истицей документы, были направлены ей 24 ноября 2011г. ценным письмом с описью вложений, но за корреспонденцией ФИО2 не явилась и она была возвращена отправителю (т.1 л.д. 106-107).

Претензию от 04.12.2011 г. истица направила в адрес К только 08.12.2011 г. (л.д.20-21), и 05.12.2011 г., как указано в п.1.4 предварительного договора, на заключение сделки, не явилась.

Кроме того, как следует из материалов дела, К, действующий от имени ФИО3 заключил сделку купли – продажи домовладения и земельного участка с Ж 03.07.2012 г. (т.1 л.д.85-86), таким образом, у ФИО2 была возможность урегулировать вопрос по заключению сделки до 03.07.2012 г., что ею не было сделано и после заключения указанного договора, 22.08.2012 г., ФИО2 обратилась в суд с требованиями о взыскании двойной суммы задатка (т.1 л.д.12).

Указания ФИО2 на то, что она неоднократно звонила на мобильный телефон К, ответчику, для разрешения возникшего спора, ничем не подтверждены. В соответствии со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в иске ФИО2 к ФИО3 о взыскании двойной суммы задатка и судебных расходов.

Решение суда может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции в Краснодарский краевой суд, через Темрюкский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 11.02.2013 г.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ: