Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 ФИО6 к Шиллеру ФИО7 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании денежной суммы, уплаченной за приобретение недвижимости,

установил:

Истец обратился в суд с указанным иском к ответчику, в обосновании своих требований ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Согласно п. <данные изъяты> условий договора ФИО1 обязуется продать, а ФИО2 обязуется купить на условиях договора в собственность следующее недвижимое имущество: земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящийся по адресу: <адрес>; здание, назначение: жилой дом, <данные изъяты>-этажный (подземных этажей – <данные изъяты>), общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящийся по адресу: <адрес>. В соответствии с п. <данные изъяты> договора указанная недвижимость принадлежит ФИО1 на праве собственности: земельный участок на основании договора № купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого с использованием кредитных средств, предоставленных АБ «Содействие общественным инициативам» (ОАО) от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права; жилой дом на основании договора № купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого с использованием кредитных средств, предоставляемых АБ «Содействие общественным инициативам» (ОАО) от ДД.ММ.ГГГГ Согласно п.п. <данные изъяты> договора недвижимость продается по согласованной сторонами цене 80 000 000 рублей. Земельный участок продается за 72 086 000 рублей, жилой дом – за 7 914 000 рублей. Расчеты между сторонами производятся по согласованному порядку: сумма в размере 3 000 000 рублей перечисляется ФИО2 ФИО1 на расчетный счет в долларах США по курсу ММВБ на день перечисления в качестве задатка до ДД.ММ.ГГГГ Данная сумма зачисляется в общую стоимость недвижимости согласно п. <данные изъяты> Договора; сумму в размере 30 000 000 руб. ФИО2 обязуется перечислить в долларах США по курсу ММВБ на день перечисления на валютный счет АБ «Интерпрогрессбанк» (ЗАО) для погашения задолженности по кредитному договору ФИО1, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ Данная сумма засчитывается в общую стоимость недвижимости согласно п. <данные изъяты> Договора. Указывает, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ не конкретизирован по ряду существенных пунктов договора и значительно ущемляет права ФИО2 Поскольку в п. <данные изъяты> договора предусмотрено, что в настоящее время недвижимость находится в залоге у АБ «Интерпрогрессбанк» (ЗАО) на основании кредитного договора № №, то договор является трехсторонним, где банк должен выступать третьей стороной. Следовательно, в отсутствие третьей стороны в договоре купли-продажи, а именно Банка и осведомленности ФИО2 о том, что приобретаемое им недвижимое имущество находится в залоге, исключает его право, как гражданина являться добросовестным приобретателем недвижимого имущества. После перевода 3 000 000 рублей на счет продавца у покупателя возникают вполне обоснованные опасения по исполнению условий предварительного договора, поскольку продавец не готовит все необходимые документы для снятия залога с недвижимости, а просто обратил уплаченные деньги в свою собственность. При таких условиях естественно покупатель направляет продавцу претензию, в которой просит объясниться и просит расторгнуть договор в добровольном порядке и вернуть уплаченные деньги, на что получает ответ, в котором он согласен на расторжение договора и просит подготовить соглашение о расторжении предварительного договора, но в результате нескольких переписок покупатель получает ответ с отказом расторжения договора, при этом конкретно сообщается об отказе в снятии залога с упоминанием угроз. Претензия о расторжении предварительного договора купли-продажи и о возврате покупателю денежной суммы, уплаченной за приобретение недвижимости, к ответчику направлена ДД.ММ.ГГГГ В ответе на указанную претензию ФИО1 сообщил, что договор заключен в установленной законом форме и все существенные условия соблюдены, а также что вины за собой не признает и возвратить задаток отказывается. Получив авансовый платеж, продавец обязан перечислить полученные средства на расчетный счет Банк с целью погашения задолженности и освобождения продаваемого имущества от залога. заявленные требования мотивирует положениями ст.ст. 353, 422, 450,452 ГК РФ.

Также представителем истца представлены дополнения к исковому заявлению, где в обоснование своих доводов приведена судебная практика Верховного суда, Высшего Арбитражного суда РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования истца в полном объеме. Пояснив, что предварительный договор купли-продажи не отвечал требованиям ГК РФ. При изложении обязанности исполнения условий договора со стороны истца, указано в п. <данные изъяты> определена сумма задатка и внесение денежной суммы в <данные изъяты> миллионов рублей. ДД.ММ.ГГГГ была произведена оплата по п. <данные изъяты> предварительного договора купли-продажи, которым перечислено 38 740 долларов США по курсу 3 015 миллионов рублей как эквивалент 3 миллион руб. как исполнение <данные изъяты>-го условия договора. В последствии стало известно о недобросовестном поведении ответчика, т.к. продаваемая недвижимость находится в залоге у банка, который не дает согласия на отчуждение недвижимого имущества, т.к. обязательства засчитываются в общую сумму исполнения договора. У истца возникли сомнения, что денежные средства пойдут на погашение кредитных обязательств, что послужит основанием для снятия залога с недвижимости. Претензия со стороны истца была направлена ответчику, рассмотрена ответчиком, после чего выполнена сделка по продажи недвижимости.

Ответчиком и его представителями представлены письменные возражения по существу заявленных требований, из которых следует, что поскольку оснований для удовлетворения не имеется. Со стороны ответчика отсутствовали какие-либо действия препятствующие в заключение сделки. В предварительном договоре указаны реквизиты для перечисления денежных средств в размере <данные изъяты> миллионов рублей направленных на погашение кредитных обязательств. Оснований для возврата задатка не имеется. Кроме того, им также заключен предварительный договор на приобретение других земельного участка и жилого дома, на внесение задатка по которому использована денежная сумма, полученная от истца. Договор купли-продажи в отношении спорных объектов недвижимости заключен им после получения от истца претензии и соглашения о расторжении предварительного договора, которые ответчик расценил как отказ от совершения сделки.

Суд, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства путем допроса свидетеля, исследование письменных материалов дела, приходит к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения требований.

ДД.ММ.ГГГГ между Шиллером ФИО8 и ФИО2 ФИО9 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящийся по адресу: <адрес>; здания, назначение: жилой дом, <данные изъяты>-этажный (подземных этажей – <данные изъяты>), общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящийся по адресу: <адрес>.

Пунктами <данные изъяты> предварительного договора определены стоимость объектов недвижимости и порядок расчетов. Недвижимость продается по согласованной сторонами цене 80 000 000 рублей. Земельный участок продается за 72 086 000 рублей, жилой дом – за 7 914 000 рублей. Расчеты между сторонами производятся в следующем порядке: сумма в размере 3 000 000 рублей перечисляется покупателем продавцу на расчетный счет Транскапиталбанк в долларах США по курсу ММВБ на день перечисления в качестве задатка до ДД.ММ.ГГГГ Данная сумма зачисляется в общую стоимость недвижимости согласно п. <данные изъяты> Договора; сумма в размере 30 000 000 руб. покупатель обязуется перечислить в долларах США по курсу ММВБ на день перечисления на валютный счет АБ «Интерпрогрессбанк» для погашения задолженности по кредитному договору продавца, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ Данная сумма зачисляется в общую стоимсоть недвижимости согласно п. <данные изъяты> настоящего договора; сумму в размере 7 000 000 рублей покупатель обязуется перечислить продавцу на расчетный счет, открытый в Транскапиталбанк в долларах США по курсу ММВБ на день перечисления, до подписания основного договора купли-продажи, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, в счет оплаты общей стоимости недвижимости; сумму в размере 40 000 000 рублей покупатель обязуется перечислить продавцу на расчетный счет в Транскапиталбанк в долларах США по курсу ММВБ на день перечисления, после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость на имя покупателя в течение <данные изъяты> месяцев платежами равными 2 222 222 рублей ежемесячно. В случае нарушения покупателем указанных сроков, покупатель обязуется уплатить продавцу штраф в размере ставки инфляции от оставшейся невыплаченной суммы на день задолженности.

Выпиской из квитанции денежного перевода от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что ФИО10 ФИО2 произвел перевод денежных средств в размере 38 500 долларов США на счет Шиллера ФИО11 в Транскапиталбанк. Факт поступления денежных средств в размере 38 500 долларов США (курс ЦБ РФ составил 80,5714) на счет ФИО1 в Транскапиталбанк ДД.ММ.ГГГГ подтверждается выпиской по счету и справкой Банка.

Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В силу ч. 4 указанной статьи в предварительном договоре должен быть определен срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ч. 6 ст. 429 ГК РФ).

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Исходя из положений ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Статьей 381 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Задаток является согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, не исключал возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Исходя из прямого содержания предварительного договора денежная сумма в размере 3 000 000 рублей является задатком для заключения основного договора купли-продажи, вынесенным истцом.

Из представленной сторонами электронной переписки следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направил в адрес ФИО1 претензию, из содержания которой следует, что предлагает в добровольном порядке расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и вернуть денежные средства в размере 3 000 000 рублей путем перевода на расчетный счет, прилагаемый к претензии. В обосновании своих доводов указывает на наличие залога у Банка в отношении недвижимого имущества, в связи с чем договор должен быть трехсторонним, а в ином случае покупатель не является добросовестным (л.д. 11-12). Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ покупателем в адрес продавца направлено соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, подписанное со стороны истца, из условий которого следует, что предварительный договор считается расторгнутым с момента его подписания и возврата денежных средств в размере 1 500 000 рублей путем денежного перевода. В случае не исполнения покупатель оставляет за собой право на полное взыскание денежных средств в размере 3 000 000 рублей через судебное разбирательство.

В соответствии с п. <данные изъяты> предварительного договора, на момент его подписания, сторонами было отражено, что приобретаемое ФИО2 недвижимое имущество находится в залоге в АБ «Интерпрогрессбанк» (ЗАО) на основании кредитного договора № № о предоставлении невозобновляемой кредитной линии (с лимитом выдачи) от ДД.ММ.ГГГГ и сумма в 30 000 000 рублей должна была быть перечислена для погашения задолженности по кредиту не позднее ДД.ММ.ГГГГ

В пункте <данные изъяты> предварительного договора также отражено, что продавец обязуется подготовить все необходимые документы по указанному платежу для погашения задолженности по кредитному договору и предоставить все необходимые документы для снятия залога с недвижимости.

Таким образом, на момент оформления предварительного договора истцу было известно о наличии залога в отношении приобретаемого им недвижимого имущества, порядок погашения задолженности по кредиту и снятие залога также были урегулированы.

Кроме того, сообщением «Интерпрогрессбанк» (АО) подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО1 банком открыт счет в долларах США, по которому были проведены поступления ДД.ММ.ГГГГ в размере 100 дол. США. Также сообщает, что ФИО1 устно информировал банк о намерении произвести досрочное погашение кредитных обязательств по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем просил подготовить документы на снятие обременения. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обязательства перед Банком по кредитному договору были исполнены досрочно в полом объеме. Платеж был осуществлен наличными через кассу Банка, на основании чего Банком были подготовлены документы и снято обременение.

В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцом не представлено доказательств, подтверждающих доводы об отсутствии у ответчика намерений на снятие залога с приобретаемого недвижимого имущества, а также уклонение последнего от совершения сделки.

Как следует, из пояснений сторон, денежные средства в размере 30 000 000 рублей не были внесены со стороны ФИО2 на расчетный счет в АБ «Интерпрогрессбанк» для погашения задолженности по кредитному договору продавца в установленный срок. Ни одна из сторон не обращалась с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи имущества.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что истец ответственен за неисполнение предварительного договора купли-продажи, поскольку, несмотря на внесенный задаток, путем направления претензии и соглашения о расторжении договора отказался от совершения основной сделки. Таким образом, оснований для взыскания задатка не имеется.

Суд не находит оснований для расторжения предварительного договора купли-продажи, поскольку обязательства, предусмотренные им, прекращены. Договор сторонами не подписан, ни одной из сторон не направлено соглашение о его заключении.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 ФИО12 к Шиллеру ФИО13 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании денежной суммы, уплаченной за приобретение недвижимости, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Каширский городской суд <адрес> в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Т.А. Фомина