Гражданский кодекс часть 1

ФИО3 (далее – истец) обратилась в суд с исковыми требованиями к ФИО2 (далее – ответчик) о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи. Требования мотивированы тем, что истец ФИО3 обратилась по объявлению в ответчику ФИО2 с целью покупки жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. На звонок истца по номеру телефона № ответил некий ФИО4, представившись риэлтором ФИО5, указав, что будет вести переговоры по вопросу продажи квартиры от лица ФИО5 В ходе общения с риэлтором ФИО4, а также исходя из вышеуказанной цели истца по покупке квартиры, 20.07.2021 между ФИО3 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 20.07.2021, который носил характер предварительного, т.е. по смыслу имел основное значение, закрепленное в самом договоре – заключение основного договора купли-продажи жилого помещения в будущем в срок не позднее 05.08.2021. Истец ФИО3 уплатила ответчику ФИО2 денежные средства по договору в размере 100 000 рублей наличными денежными средствами, при подписании договора, в офисе/ помещении «Фора Банк», расположенного по адресу: <адрес>, ФИО5, поставил пометку в договоре в разделе: «Подписи сторон». При подписании договора и передаче денег вместе с ФИО4 был и сам ФИО5, которого истец тогда впервые увидела и впервые общалась с ним. После подписания договора, истцу так и не были предоставлены в полном объеме правоподтверждающие документы со стороны продавца, которые были необходимы для проверки в целях заключения сделки. Срок предварительного договора купли-продажи жилого помещения, 05.08.2020, истек. Однако, основной договор купли-продажи квартиры так и не был заключен. При этом, ФИО3 намеревалась заключить основной договор купли-продажи. Ответчик ФИО5 скрывался, на звонки не отвечал, требование возврата уплаченных по предварительному договору средств оставлено без удовлетворения. 28.10.2021 ФИО3 обратилась в правоохранительные органы с заявлением. 28.10.2021 в ОП № 6 (дислокация Ленинский район) г. Перми поступил материал проверки КУСП № по заявлению ФИО3 по факту противоправных действий со стороны ФИО2 По результатам рассмотрения заявления ФИО3 было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 07.11.2021.

Просит суд взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства, уплаченные по предварительному договору купли-продажи от 20.07.2021, в размере 100 000 рублей; договорную неустойку в размере 100 000 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5 200 рублей.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представлено ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности (л.д.7-8), в судебном заседании на предъявленных исковых требованиях настаивал по доводам, изложенным в исковом заявлении. Также поддержал письменные дополнительные пояснения. Просил предъявленные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании с предъявленными исковыми требованиями не согласился.

Выслушав пояснения представителя истца, ответчика, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, отказной материал КУСП № от 28.10.2021, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что 20.07.2021 между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен предварительный договор о купле-продаже, по условиям которого стороны обязались в срок до 05.08.2021 заключить договор купли-продажи двухкомнатной квартиры №, общей площадью 57,9 кв.м., расположенной на 23-м этаже жилого дома по адресу: <адрес>, согласно которому в собственность покупателя переходит вышеуказанная 2-комнатная квартира (л.д.12).

По соглашению сторон цена квартиры определена сторонами в 4 990 000 рублей, уплачиваемых продавцом покупателю в следующем порядке: 100 000 рублей денежными средствами при подписании настоящего предварительного договора о купле-продаже, которые признаются сторонами обеспечительным платежом; 4 890 000 рублей в момент подписания основного договора (п.2 договора).

В договоре от 20.07.2021 содержится запись о том, что ФИО2 сумму в размере 100 000 рублей получил.

В процессе рассмотрения дела судом установлено и сторонами не оспаривалось, что в установленный предварительным договором купли-продажи срок, основной договор купли-продажи квартиры заключен не был.

Поскольку в указанный срок договор купли-продажи заключен не был, истец обращался к ответчику с требованием о возврате уплаченных денежных средств и не получив их, обратился в суд с заявленными исковыми требованиями, которые подлежат удовлетворению в части в силу следующего.

Истцом исковые требования основаны на положениях о задатке.

Однако, положениями статьи 431 Гражданского кодекса российской Федерации (далее – ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Частью 1 статьи 380 ГК РФ предусмотрено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (ч.1 ст.381 ГК РФ).

При этом, статьей 381.1 ГК РФ установлено, что денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (ч.1).

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (ч.2).

Согласно ч.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (ч.3 ст.429 ГК РФ).

В соответствии с ч.5 ст.429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В рассматриваемом же случае, между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны пришли к соглашению, что выплаченная истцом сумма в размере 100 000 рублей является именно обеспечительным платежом, а не задатком.

На основании изложенного, судом определена правовая природа внесенного истцом платежа при заключении предварительного договора купли-продажи, как обеспечительного платежа, соответственно, юридически значимым обстоятельством, имеющим значения для его возврата, является установление факта наступления или не наступления обстоятельства, обеспеченного данным платежом.

В рассматриваемом случае таким обстоятельством является заключение основного договора купли-продажи квартиры.

Поскольку основной договор между сторонами заключен не был, то обеспечительный платеж подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в сумме 100 000 рублей.

При этом, вина той или иной стороны в незаключении основного договора в рассматриваемом случае правового значения для разрешения спорна не имеет.

Истцом также заявлено требование о взыскании договорной неустойки в размере 100 000 рублей.

Действительно, пунктом 4 предварительного договора о купле-продаже от 20.07.2021 предусмотрено, что в случае неисполнения настоящего договора по вине продавца, он обязан в двухдневный срок с момента отказа от исполнения своих обязательств уплатить покупателю сумму обеспечительного платежа в двойном размере.

Поскольку обязательство по заключению основного договора прекращено, суд указывает на то обстоятельство, что правовая природа обеспечительного платежа не предусматривает возврат в двойном размере.

Таким образом, включение в предварительный договор купли-продажи квартиры условия о возврате обеспечительного платежа в двойном размере не соответствует положениям ст. 381.1. ГК РФ.

На основании изложенного, истцу ФИО3 в удовлетворении требований о взыскании с ответчика ФИО2 суммы в размере 100 000 рублей, установленной п.4 предварительного договора купли-продажи от 20.07.2021 следует отказать.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

На основании изложенного, с ответчика ФИО2 в пользу ФИО3 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 200 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО3 к ФИО2 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи, - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 денежные средства в размере 100 000 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 200 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО3, - отказать.

Решение суда от 26.04.2022 года может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г.Перми в апелляционном порядке в течение месяца со дня составления мотивированной части решения.

Председательствующий: подпись

Копия верна

Судья: