Гражданский кодекс часть 1

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задатка, судебных расходов, мотивируя свои требования тем, что (дата) между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу г. Комсомольск-на-Амуре (адрес), кадастровый (№). В соответствии с пунктом 3 договора стоимость объекта составляла 850 000 рублей, из которых 60 000 рублей были переданы ответчику при подписании соглашения о задатке. Оставшаяся сумма в размере 790 000 рублей подлежала передаче в течение трех месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на долю. В соответствии с пунктом 5 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор и передать документы на государственную регистрацию перехода прав собственности в срок до (дата). В тот же день с ответчиком было заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым она получила от истца 60 000 рублей. Пунктом 6 соглашения предусмотрено, что неявка продавца и покупателя на сделку по неуважительной причине считается отказом от совершения сделки неявившей стороны. Однако, (дата) ответчик заключила сделку по продаже принадлежащей ей доли в праве собственности на указанную квартиру с иным лицом, ФИО5, что свидетельствует о том, что она нарушила условия и сроки совершения сделки с истцом, установленные в предварительном договоре. Обращаясь в суд, истец просит взыскать с ответчика денежную сумм в размере 120 000 рублей, составляющую двойную сумму задатка.

Истец ФИО4 в судебном заседании участия не принимала, о месте и времени рассмотрения дела уведомлена в установленном законом порядке, направила для участия в деле своего представителя, в связи с чем, в соответствии со ст. 117,167 ГПК РФ дело рассмотрено без ее участия. Ранее в судебном заседании настаивала на исковых требованиях, просила удовлетворить их в полном объеме, пояснив, что намеревалась приобрести принадлежащую ответчику долю в жилом помещении при оказании содействия знакомого риелтора по имени Ирины из ООО «Этажи». В ходе переговоров они с ФИО2 договорились о продажи доли квартиры за 560 000 рублей в рассрочку. После подписания предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке она передала ФИО2 в качестве задатка 60 000 рублей, ФИО2 в свою очередь передала деньги риелтору. При этом, им было подписано два предварительных договора – один на фактическую сумму 560 000 рублей, а второй на сумму 850 000 рублей для второго сособственника. В назначенную дату ФИО2 для подписания основного договора купли-продажи не явилась, денежные средства, полученные в качестве задатка, не вернула.

В ходе судебного разбирательства представитель истца – ФИО1, действующая на основании доверенности от (дата), поддержала исковые требования, дополнительно пояснила, что поскольку квартира находилась в долевой собственности, ответчику необходимо было уведомить второго сособственника о продаже принадлежащей ей доли. Поскольку ранее второму собственнику уже было направлено уведомление с предложением о продаже доли за 850 000 рублей, соответственно, указывать иную цену в договоре купли-продажи было нельзя. По этой причине сторонами было подписано два предварительных договора купли-продажи, один из которых с указанием фактической цены, согласованной сторонами, и второй для направления в Росреестр – с указанием цены, ранее предложенной второму сособственнику. Ответчик не оспаривала того, что соглашение о продажи принадлежащей ей доли квартиры между ней и истцом было достигнуто по цене в 560 000 рублей, о чем так же свидетельствуют действия по подписанию соглашения о задатке, которое является следующим документом после предварительного договора купли-продажи. Полагает, что ответчик поступила недобросовестно, не явившись на сделку и не предупредив о причинах своей неявки истца, и не вернув до настоящего времени полученные в качестве задатка денежные средства в размере 60 000 рублей.

В ходе судебного разбирательства ответчик ФИО2 исковые требования признала частично, пояснив, что готова вернуть истцу задаток в сумме 60000 рублей. Дополнительно пояснила, что с продажей доли в квартире ей помогала знакомая по имени Ирина, которая работала риэлтором в ООО «Этажи». Она передала Ирине ключи от квартиры для того, чтобы показывать квартиру потенциальным покупателем. Позже Ирина перезвонила ей и пояснила, что нашла покупателя, но продать долю можно только за 500 000 рублей. В назначенное время она пришла в агентство, где встретилась с Ириной и покупателем, которым оказалась ФИО4 Ей пояснили, что у ФИО4 нет всей суммы, и она просит оформить рассрочку. Они договорились о продаже доли за 560 000 рублей, после чего Ирина составила какие-то документы и передала ей их на подпись. После подписания документов ФИО4 передала ей 60 000 рублей, а она в свою очередь передала данную денежную сумму Ирине, которая забрала деньги и выдала ей квитанцию. Ей пояснили, что деньги остаются в риэлтерской компании для сохранности. После этого была назначена дата, в которую нужно было прийти к нотариусу и подписать документы о продаже доли. Она поняла, что ее обманули, так как денежные средства в сумме 60 000 рублей фактически ей не отдали, поэтому в назначенное время к нотариусу не явилась. Позже она продала свою долю квартиры другому человеку примерно за 500 000 рублей. Денежные средства истцу она не возвращала, так как фактически их не получила. После судебного заседания (дата) она сходила в ООО «Этажи», где представила ранее выданную квитанцию, и получила по ней 60 000 рублей.

В судебном заседании представитель ответчика – ФИО3, допущенный к участию в деле на основании устного заявления, в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 53 ГПК РФ, пояснил, что оснований для применений последствий о взыскании с ответчика двойной суммы задатка не имеется, поскольку денежная сумма в размере 60 000 рублей была получена ответчиком формально по предварительному договору купли-продажи, который является незаключенным, в связи с тем, что условие о цене договора между сторонами фактически согласовано не было. При этом, договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Однако, сторонами было подписано два предварительных договора купли-продажи, которые содержали различные условия о цене продаваемого объекта недвижимости, а так же о порядке оплаты. Полагает, что в соответствии со ст. 10 ГК РФ истцу должно быть отказано в судебной защите, в связи с тем, что истец злоупотребила своими правами и намеревалась совершить сделку в обход закона.

Опрошенная в качестве свидетеля ФИО6 суду пояснила, что ФИО4 и ФИО2 являются ее знакомыми. С февраля по октябрь 2020 года она работала стажером в риэлтерском агентстве ООО «Этажи». К ней обратилась ФИО2 с просьбой о продаже доли в квартире. Она сделала фотографии ее квартиры и выставила их в рекламу. Позже она встретила в ТЦ «Оникс», где расположен офис ООО «Этажи», ФИО4, которая в ходе разговора пояснила, что хочет приобрести для дочери жилое помещение, но ограничена в финансовых средствах. Она предложила ФИО4 для начала купить долю в квартире, а постепенно выкупить и всю квартиру. Как вариант она предложила долю в квартире, принадлежащую ФИО2 Она организовала для ФИО2 и ФИО4 встречу, они все вместе посмотрели квартиру и назначили дату подписания предварительного договора купли-продажи. В назначенное время ФИО2 и ФИО4 пришли в офис ООО «Этажи», где так же присутствовала она сама и старший менеджер. ФИО2 и ФИО4 оформили предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке, которые они подписали. После этого ФИО4 передала ФИО2 задаток в размере 60 000 рублей, а ФИО2 отдала его на хранение в кассу агентства. При этом было подписано два предварительным договора, в одном из которых цена продаваемой доли была указана как 850 000 рублей, а во втором – цена согласованная сторонами. Договор с большей ценой был составлен в целях экономии времени, в связи с тем, что ранее второму сособственнику – администрации (адрес), обладающему преимущественным правом покупки, направлялось письмо с предложением о продаже доли именно за эту сумму. Однако, указанная цена ФИО4 не устроила, она предложила меньшую цену, на которую ФИО2 согласилась. Вместе с тем, в назначенную дату для подписания основного договора купли-продажи ФИО2 не явилась. Позже ФИО2 пришла в агентство, где ей объяснили, что поскольку сделка не состоялась, необходимо вернуть задаток покупателя, однако ФИО2 молча ушла.

Изучив материалы дела, заслушав участников процесса, свидетеля, суд приходит к следующему:

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 4 статьи 380 ГК РФ).

Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком установлены ст. 381 ГК РФ, пунктом 1 которой предусмотрено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 данного Кодекса) задаток должен быть возвращен.

Согласно п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В ходе судебного разбирательства по материалам ела установлено, что (дата)ФИО4 и ФИО2 заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец ФИО2 обязалась продать, а покупатель ФИО4 приобрести в собственность ? долю в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу г. Комсомольск-на-Амуре (адрес), кадастровый (№) (пункт 1).

Пунктом 5 договора предусмотрен срок заключения основного договора купли-продажи - до (дата).

Кроме этого, (дата) между ФИО2 и ФИО4 было заключено соглашение о задатке (обеспечительном платеже), предметом которого явилось намерение заключить сделку купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу г. Комсомольск-на-Амуре (адрес), кадастровый (№), принадлежащей ответчику.

В пункте 2 данного соглашения определено, что согласованная сторонами цена вышеуказанной доли жилого помещения определена в сумме 560 000 рублей.

В качестве задатка (обеспечительного платежа), входящего в общую продажную стоимость указанной ? доли квартиры, ответчику ФИО2 была передана денежная сумма в размере 60 000 рублей (пункт 3).

Передача денежных средств оформлена распиской, ответчиком не оспаривалась.

Пунктом 5 соглашения предусмотрено, что стороны обязались заключить основной договор купли-продажи и передать документы на государственную регистрацию перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию, не позднее (дата).

Пунктами 6-8 соглашения так же предусмотрено, что неявка продавца или покупателя на сделку по неуважительной причине считается отказом от совершения сделки неявившейся стороной. Уважительная причина неявки должна быть подтверждена документально.

При отказе от заключения договора купли-продажи доли жилого помещения продавцом, последний выплачивает покупателю двойную сумму задатка.

В указанный срок основной договор купли-продажи жилого помещения сторонами заключен не был, поскольку как следует из выписки из ЕГРН, (дата) ответчик ФИО2 продала принадлежащую ей долю вправе собственности на вышеуказанное жилое помещение иному лицу.

Процессуальным законом в качестве общего правила закреплена процессуальная обязанность каждой из сторон доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что лицом, ответственным за неисполнение обеспеченного задатком обязательства по предварительному договору купли-продажи доли в праве собственности на квартиру, расположенной по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре (адрес), является ответчик ФИО2, по вине которой договор купли-продажи не был заключен в установленный срок до (дата), поскольку до указанной даты ответчик продала принадлежащую ей долю квартиры иному лицу. Факт получения ответчиком от истца денежных средств в размере 60 000 рублей в качестве задатка подтверждается представленной в материалы дела распиской, доказательств возврата указанной суммы истцу не представлено. Учитывая данные обстоятельства, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований и взыскании с ответчика в пользу истца двойной суммы задатка.

При этом, доводы представителя ответчика о том, что предварительный договор между сторонами фактически заключен не был, так как не было согласовано условие о цене и условиях оплаты, о чем свидетельствует наличие двух документов, подписанных сторонами, содержащих различную информацию в цене продаваемой доли и сроке передаче денежных средств продавцу, признаются судом несостоятельными.

В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

Из разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от (дата)(№) «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» следует, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче. Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ) (пункт 25 постановления).

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ). Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон (пункт 26 постановления).

Из приведенных выше правовых норм и разъяснений следует, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить, отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора; исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ).

Следовательно, предварительный договор, содержащий только предмет основного договора или условия, позволяющие его определить, может быть обеспечен задатком.

В связи с этим ссылка представителя ответчика на незаключеность предварительного договора купли-продажи доли в квартире по причине того, что стороны не согласовали условие о цене и порядке оплаты, основана на неверном толковании норм материального права.

Кроме этого, в ходе судебного разбирательства как истец, так и ответчик не отрицали того, что договорились о продаже доли в квартире по цене, указанной в соглашении о задатке.

Так же суд не может согласиться с доводами представителя ответчика о допущенных истцом нарушениях пределов осуществления гражданских прав и недобросовестности, выразившихся в намерение совершить сделку в обход закона, а именно без уведомления о продаже доли жилого помещения лица, обладающего преимущественным правом покупки.

Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 4 данной статьи никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса РФ в случае несоблюдения требований о недопустимости злоупотребления правом суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В данном случае, злоупотребления правом со стороны истца, судом не установлено, поскольку в соответствии с положениями ст. 250 ГК РФ обязанность по извещению остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых она продает, возложена на продавца доли.

В данном случае ФИО4 предъявлено требование о взыскании двойной суммы задатка в связи с неисполнением ответчиком обязательств по заключению основного договора купли-продажи доли жилого помещения, которое не было исполнено в связи с тем, что до установленного срока ((дата)) заключения договора ответчик ФИО2 продала (дата) принадлежащую ей долю квартиры иному лицу.

При этом, обстоятельства, являющиеся оснований заявленных исковых требований, свидетельствует о недобросовестном поведении самой ФИО2, которая выразив согласие на заключение сделки в нарушение положения ст. 250 ГК РФ и получив от истца денежные средства в качестве задатка, в последствие заключила договор купли-продажи с иным лицом, в связи с чем, при указанных обстоятельствах намерение ФИО4, как покупателя, заключить договор купли-продажи доли жилого помещение без уведомления другого участника долевой собственности о продаже не свидетельствует о недобросовестности ее поведения при предъявлении требований о взыскании двойной суммы задатка с продавца, отказавшегося о заключения договора.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в пользу истца так же подлежит взысканию уплаченная последним государственная пошлина за подачу иска в суд, размер которой пропорционально удовлетворенным исковым требованиям составляет 3600 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО4 удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 (0805 (№)) в пользу ФИО4 (0816 (№)) сумму задатка в размере 120 000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3600 рублей

Решение может быть обжаловано в (адрес)вой суд через Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре в течение месяца со дня изготовления текста решения суда в окончательной форме

Судья А.С. Ильченко