Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Пензе гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о признании недействительном решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленного в виде протокола,

у с т а н о в и л:

Истец ФИО4 обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением, указав, что с 03.02.2018 г. является собственником жилого помещения № многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается актом приема-передачи квартиры в собственность от 03.02.2018 г., выпиской от 01.06.2022 г. из ЕГРН о зарегистрированном праве собственности № от 14.02.2018 г. 13.05.2022 г. для обозрения жителям дома «в вайбере чат дома <адрес>ФИО3 12.05.2022 г. в судебном заседании в Октябрьском районном суде г. Пензы по иску к ФИО2 дело № 2-975/2022 о сносе входных групп».

19.05.2022 г. в общедоступном месте на официальном портале (сайте) ГИС ЖКХ был размещен протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> г. Пензы от 14.02.2018 г.

Истец как собственник жилого помещения не знал о проведении вышеуказанного общего собрания собственников помещений, не был надлежащим образом уведомлен о нем и участие в этом собрании не принимал.

Ответчик (инициатор собрания ФИО5) не уведомила должным образом собственников многоквартирного дома о проведении общего собрания собственников помещений, о намерении осуществить перевод своих помещений из жилых в нежилые, и не направила каждому собственнику помещения в данном доме заказное письмо; по состоянию на 14.02.2018 г. не являлась собственником жилых помещений <адрес> и не принимала указанные помещения в собственность, что противоречит и нарушает требования ч. 4 ст. 45 ЖК РФ и ч.1 ст. 44 ЖК РФ.

В оформленном протоколе указано, что оно проводится в очно/заочной форме, однако не указана дата и время, место проведения очной части собрания (и период - дата, время заочной части собрания), что противоречит и нарушает требования ч.5 ст.45 ЖК РФ.

Какие-либо оформленные решения собственников (бюллетеней) голосования по вопросам повестки дня общего собрания отсутствуют и не приложены к протоколу общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ, что указывает на фиктивность проведения общего собрания собственников помещений <адрес> по инициативе ответчика, невозможно установить, кто принимал участие в выборе председателя ФИО5 и секретаря ФИО6 на общем собрании о переводе названных жилых помещений в нежилые, невозможно установить, кто проголосовал «ЗА», в том числе, по вопросу: «О согласии на перепланировку и перевод в нежилые помещения квартир № по адресу: <адрес> и использование общего имущества многоквартирного дома, а именно земельного участка и стены здания, прилегающих к выше указанным квартирам с целью устройства дверных проемов и установки крылец и пандусов, благоустройство прилегающей территории (устройство плиточного покрытия и озеленение) и размещение рекламных щитов на стене дома».

В силу и. 3 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр, протокол общего собрания ведется и оформляется секретарем общего собрания, кандидатура которого избирается решением общего собрания. ФИО6, числящийся секретарем общего собрания в протоколе от 14.02.2018 г., отношения как собственник к многоквартирному дому № по <адрес> не имел, кроме как то, что он являлся представителем по доверенности и осуществлял перевод жилых помещения в не жилые помещения от имени собственника ФИО2

Протокол общего собрания оформлен с нарушением требований Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. № 937/пр. «Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах»: письменные бюллетени для голосования отсутствуют, в связи с чем невозможно установить лиц, принявших участие в голосовании.

На основании указанного протокола общего собрания администрацией г. Пензы, в том числе и на основании протокола № б/н от 14 февраля 2018 года, вынесено постановление № 750, № 750/1, № 750/2 от 03.05.2018 - помещения №-№ квартиры № помещения № -№ квартиры №, помещения №-<адрес> помещения №-»№<адрес>, на основании которых указанные помещения переведены из жилых - в нежилые помещения.

На основании изложенного, просит: признать недействительным и отменить решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, закрепленное в протокол общего собрания собственников № б/н от 14 февраля 2018 года в отношении вопросов: О выборе председателя и секретаря собрания, и наделение данных лиц полномочиями по подписанию протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома; о согласии на перепланировку и перевод в нежилые помещения квартир № по адресу: <адрес>, и использование общего имущества многоквартирного дома, а именно: земельного участка и стены здания, прилегающих к вышеуказанным квартирам с целью устройства дверных проемов и установки крылец и пандусов, благоустройство прилегающей территории (устройство плиточного покрытия и озеленение) и размещение рекламных щитов на стене дома.

Определением судьи Октябрьского районного суда г. Пензы от 29.06.2022 г. к участию в деле в качестве третьих лиц. не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство жилищно-коммунального хозяйства и гражданской защиты населения Пензенской области, Управление градостроительства и архитектуры г. Пензы.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца ФИО7, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить, в письменных дополнениях к исковому заявлению просил обратить внимание суда на факт отсутствия и не указаниях в приложении к протоколу общего собрания собственником от 14.02.2018 г. реестра всех собственников помещения дома <адрес> и бюллетеней письменных решений собственников по повестке дня общего собрания многоквартирного дома. Данные документы являются неотъемлемой частью любого протокола общего собрания собственников в МКД, только при наличии данных документов у суда и лиц, участвующих в деле, имеется возможность проверить кворум собрания собственником или его отсутствие. У ответчика отсутствовали в 2018 г. и реестр собственников, и бюллетени, письменные решения собственников по повестке дня общего собрания. Без письменных решений собственников части общего имущества многоквартирного дома незаконно присоединены и перешли в фактическое пользование ответчику. В результате нарушены права не только истца, но и всех собственником МКД, нарушено право истца владеть, пользоваться и распоряжаться той частью общедомового имущества, которое было присоединено к нежилым помещениям ответчиком, находится под входными группами и огорожено стеной в общем коридоре на 1 этаже. Считает, что допрошенные по инициативе ответчиков и истца свидетели показали, что в общем собрании собственников они не участвовали, никакого собрания в очной форме не было, но подписи ставили в бланке «Список присутствующих на общем собрании собственников», при этом ФИО13 говорил им только о переводе жилого помещения в нежилое, вопрос, указанный в протоколе общего собрания от 14.02.2018 г., полностью не отражен. Список присутствующих на общем собрании собственников имеет незаполненные графы «документ, подтверждающий право собственности», «Вид собственности» и «площадь», что также подтверждает недействительность общего собрания. Относительно возражений ответчика дополнительно суду пояснил, что ответчик ФИО5 стала собственником квартир № - ДД.ММ.ГГГГ, собственником квартир № – ДД.ММ.ГГГГ, в то время как общее собрание проведено 14.02.2018 г. Доказательства надлежащего извещения собственников многоквартирного дома о проводимом собрании стороной ответчика не представлено. Образ протокола общего собрания от 14.02.2018 г. появился на сайте ГИС ЖКХ только 19.05.2022 г., что подтверждается ответом Министерства ЖКХ и ГЗН по Пензенской области, что делает возражения стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности на обжалование спорного протокола общего собрания несостоятельны. С протоколом общего собрания от 14.02.2018 г. ознакомился 23.05.2022 г. при рассмотрении Октябрьским районным судом г. Пензы гражданского дела по иску ФИО3 к ФИО5 о сносе групп и стены. На основании изложенного, просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, в письменном заявлении просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика ФИО9, действующий на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласен по доводам, изложенным в письменных возражениях, согласно которым: ФИО5 приняла от застройщика помещения 2,3 по адресу: <адрес>, по акту приема-передачи от 29.12.2017 г. При подписании указанного акта приема-передачи ей были переданы ключи от подъездной двери, ключи от помещений, все паспорта на счетчики. С момента получения помещений она стала владеть и пользоваться полученными помещениями. Помимо неоднократной передачи оспариваемого решения общего собрания в управляющую компанию и контролирующие органы, решение было размещено на доске объявлений и на входе в подъезд. Администрация города Пензы также письменно уведомляла о состоявшемся переводе жилых помещений собственников многоквартирного жилого дома, что в совокупности свидетельствует об информированности истца о решении собрания и истечении двухлетнего срока для обжалования. Истец узнал или должен был узнать о состоявшемся решении общего собрания еще в 2018 году, т.к. после получения решения общего собрания собственников на перевод помещений ответчик приступила к строительным работам по обустройству помещений, установке пандусов и крылец, впоследствии оформлении данных помещений вывесками с наименованием организаций (магазинов и т.п.), что не могло было остаться незамеченным истцом, с учетом того, что он стал собственником с 03.02.2018 г. Все действия проходили открыто, не скрываясь. Квартира истца непосредственно примыкает к переводимому помещению. Окна квартиры истца находятся над переводимым помещением и над входной группой и вывеской. Истец неоднократно посещал образованные заведения и осведомлен о природе их возникновения. Кроме того, истец лукавит, указывая, что узнал о состоявшемся решении только 13.05.2022 г. из чата дома в Вайбере, т.к. в социальных сетях и между собственниками поднимался в 2018 г. вопрос перевода помещений из жилого в нежилое с образованием входных групп и сбор согласий на это. Полагает, что истцом пропущен установленный срок исковой давности для признания решения собрания недействительным. Для признания недействительным решения общего собрания по основаниям оспоримости необходимо наличие причинения убытков истцу, нарушения прав истца принятыми решениями, а также возможность истца повлиять на принятые решения количеством принадлежащих ему голосов. В данном случае какие-либо убытки истцу не причинены, количество принадлежащих ему голосов не могло повлиять на принятие решения и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для истца. Протокол общего собрания сам по себе не является документом, на основании которого может быть установлено количество принявших участие в голосовании лиц, поскольку такие сведения в протокол вносятся на основании иных документов, по которым производится подсчет участвующих в собрании лиц (листы регистрации, листы (бюллетени) голосования, решения собственников, доверенности представителей и т.д.). Оформленные в виде приложений к протоколу документы, не могут быть приняты в качестве доказательства отсутствия волеизъявления собственников, поскольку из их смысла ясно, когда и в каких целях они приняты. На общем собрании собственники выбрали председателя и секретаря. При этом закон не содержит запрета в части выбора председателя и секретаря ОСС из числа заинтересованных или доверенных лиц. Доводы истца о том, что собственники помещений в доме не были извещены о собрании, опровергаются самим решением общего собрания. Также, вопреки доводам иска, повестка дня соответствует нормам действующего законодательства. Анализ действующего жилищного законодательства свидетельствует о том, что возможность удовлетворения иска о признании решения собственников жилых помещений в многоквартирном доме недействительным находится в зависимости от степени нарушения этим решением законных прав и интересов лица, обратившегося с таким требованием. В нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств, что оспариваемым решением общего собрания, нарушены его права и законные интересы, а также причинены какие- либо убытки. При обращении с иском и в процессе рассмотрения дела истцом не указано, какие его права и законные интересы нарушены оспариваемым решением. В данном случае, ни реконструкции, ни уменьшения общего имущества на земельный участок при жилом доме, ни на площадь земельных участков под входными группами и металлическими крыльцами помещений ответчика, ни на какую другую площадь не происходит, т.к. ответчик не запрещает истцу и иным лицам, в том числе, и остальным собственникам многоквартирного жилого дома, пользоваться указанными входными группами и лестницами. Указанные входные группы и лестницы не заперты, не огорожены, никаким способом не закрыты от посещения, объектами недвижимого имущества не являются, в площадь переведенных помещений не входят. Земельные участки под ними в собственность ответчику не перешли, а остались в собственности всех собственников многоквартирного жилого дома. Занятые указанными постройками земельные участки находятся у ответчика в пользовании, на что ответчиком также получено согласие более 2/3 собственников многоквартирного жилого дома, оформленного протоколом общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. На основании изложенного, просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО13, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал возражения и доводы представителя ответчика ФИО8, просил в иске отказать.

Представитель ответчика ФИО14, действующая на основании доверенности, ранее в судебном заседании возражала относительно удовлетворения исковых требований, просила в иске отказать ввиду необоснованности требований.

Представитель третьего лица Министерства ЖКХ и ГЗН Пензенской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, в письменном заявлении просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель третьего лица ООО УК «Территория жизни» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, ранее в судебном заседании возражал относительно удовлетворения исковых требований, считает, что общее собрание собственников проведено в соответствии с требованиями законодательства.

Выслушав объяснения представителей истца, ответчика, третьих лиц, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент проведения общего собрания - 14.02.2018 г.) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу части 1 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент проведения общего собрания - 14.02.2018 г.) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).

Согласно части 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент проведения общего собрания - 14.02.2018 г.) переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Положением части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент проведения общего собрания - 14.02.2018 г.) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) (в редакции, действующей на момент проведения общего собрания - 14.02.2018 г.).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) (в редакции, действующей на момент проведения общего собрания - 14.02.2018 г.).

В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент проведения общего собрания - 14.02.2018 г.), если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (в редакции, действующей на момент проведения общего собрания - 14.02.2018 г.).

Таким образом, исходя из приведенных положений Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что в качестве обязательного условия перевода жилого помещения в нежилое необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка.

В силу ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, признания недействительным решения собрания, иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с п. 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Согласно ст. 181.2 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества (п.1).

При наличии в повестке дня собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение, если иное не установлено единогласно участниками собрания (п.2).

Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование(в редакции, действующей на момент проведения общего собрания - 14.02.2018 г.).

В соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. (в редакции, действующей на момент проведения общего собрания - 14.02.2018 г.)

В силу ч. 3 ст. 46 ЖК РФ решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (в редакции, действующей на момент проведения общего собрания - 14.02.2018 г.).

Частью 1 ст. 47 ЖК РФ предусмотрено, что в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем) (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование) (в редакции, действующей на момент проведения общего собрания - 14.02.2018 г.).

Согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику (в редакции, действующей на момент проведения общего собрания - 14.02.2018 г.).

В соответствии со ст. 181.3 ГК РФ, - решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Согласно ст. 181.4 ГК РФ, - решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Судом установлено и следует из материалов дела, что истец ФИО4 является собственником квартиры № № многоквартирного <адрес>; право общей долевой собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по Пензенской области 14 февраля 2018 г., номер государственной регистрации №

Указанные обстоятельства подтверждаются имеющейся в материалах дела выпиской ЕГРН от 01.06.2022 г. № от 01.06.2022 г.

Ответчик ФИО5 является собственником квартир № расположенных на первом этаже в вышеуказанном многоквартирном доме.

Право собственности на квартиру № № зарегистрировано в Управлении Росреестра по Пензенской области 05 марта 2018 г., номер государственной регистрации № на основании акта исполнения обязательств от 14.02.2018 г., разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.11.2017 г. № 58-29-071-2017, договора уступки права требования к договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № №-74 от 12.04.2017 г. от 29.01.2018 г.

Право собственности на <адрес> зарегистрировано в Управлении Росреестра по Пензенской области 13 марта 2018 г., номер государственной регистрации №, на основании акта исполнения обязательств от 14.02.2018 г., разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.11.2017 г. №, договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 03.04.2017 г. №

Право собственности на квартиру № № зарегистрировано в Управлении Росреестра по Пензенской области 12 марта 2018 г., номер государственной регистрации №, на основании акта исполнения обязательств от 26.02.2018 г., разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ№, договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 03.04.2017 г. №

Право собственности на квартиру № № зарегистрировано в Управлении Росреестра по Пензенской области 05 марта 2018 г., номер государственной регистрации №, на основании акта исполнения обязательств от 14.02.2018 г., договора уступки права требования к договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № № от 12.04.2017 г. от 29.01.2018 г., разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.11.2017 г. №.

Указанные обстоятельства подтверждаются имеющимися в материалах дела выписками ЕГРН от 05.03.2018 г., 13.03.2018 г., 12.03.2018 г., 05.03.2018 г. соответственно.

Согласно справке ООО «Застава» от 14.07.2022 г. передача ответчику ФИО5 имущества по адресу: <адрес>, состоялось 29.12.2017 г., после передачи ключей от имущества по акту приема-передачи ключей и предоставления полного доступа (копия в деле).

Стороной ответчика представлен акт приема-передачи от 29.12.2017 г., согласно которому застройщик ООО «Застава» передает, а участник долевого строительства ФИО5 принимает комплект ключей от помещения, расположенного по адресу: <адрес>, помещение № ключи от помещения, паспорта на счетчики, электромагнитный ключ (копия в деле).

Многоквартирный <адрес> находится под управлением ООО «Территория Жизни».

Многоквартирный жилой <адрес> расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №, земельный участок сформирован и осуществлен его государственный учет. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, относится к общему имуществу многоквартирного дома и находится в собственности собственников помещений многоквартирного дома.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцом оспаривается общее собрание собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, от 14 февраля 2018 года в очно-заочной форме, место (адрес) передачи решений собственников помещений – <адрес>; в качестве инициатора общего собрания собственников, выступила ФИО5

Согласно протоколу, копия которого имеется в материалах дела, количество голосов собственников помещений, принявших участие в голосовании: 4 394,9 кв.м., что составляет 69 % от общей площади помещений многоквартирного дома, кворум имеется.

В протоколе указана повестка дня общего собрания: 1) выбор председателя и секретаря собрания и наделение данных лиц полномочиями по подписанию протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого помещения; 2) решение вопроса о согласии на перепланировку и перевод в нежилые помещения квратир № по адресу: <адрес>, и использование общего имущества МКД, а именно: земельного участка и стены здания, прилегающих к вышеуказанным квартирам с целью устройства дверных проемов и установки крылец и пандусов, благоустройство прилегающей территории (устройство плиточного покрытия и озеленение) и размещение рекламных щитов на стене дома.

По первому вопросу председателем собрания выбрана ФИО5, секретарем собрания выбран ФИО6 («за»-4 394,9 голосов). По второму вопросу большинством голосов («за»-4 394,9 голосов) принято решение о согласии.

К указанному протоколу приложен список присутствующих на общем собрании собственников.

Письмом от 10.01.2018 г. (копия в деле) ООО «Застава», письмом от 13.02.2018 г. (копия в деле) ПАО Сбербанк, письмом от 23.01.2018 г. ООО «Краны-механизмы УМ-2», письмом № 1 от 09.01.2018 г. ООО «Бетониум», письмом № 1 от 12.02.2018 г. ООО «Риэлти «Центр» дали согласие на перепланировку и перевод квартир по адресу: <адрес>, в нежилые помещения и использование общего имущества многоквартирного дома, а именно: земельного участка и стен дома, прилегающих к вышеуказанным квартирам, с целью установки крыльца, пандуса, благоустройства прилегающей территории к вышеуказанным квартирам (устройство плиточного покрытия и озеленение), и размещения рекламных щитов на стене жилого дома.

Учитывая, что спорные жилые помещения переведены в нежилые при условии проведения его перепланировки и переустройства, что привело к уменьшению размера общего имущества, принадлежащего остальным собственникам помещений в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме являлось обязательным для принятия данного решения.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривалось стороной ответчика, что для отдельного входа в помещение 4 со стороны фасада здания с улицы ответчик произвела демонтаж кирпичного ограждения балкона (лоджии) и установила входную группу, металлическую конструкцию крыльцо с лестничным маршем и пандусом, с козырьком (навесом) расположив их над частью отмостки и над частью газона идущих вокруг многоквартирного дома. Для отдельного входа в помещение 3 со стороны фасада здания с улицы ответчик произвела демонтаж двух кирпичных ограждений балконов (лоджии) и установила входную группу, металлическую конструкцию крыльцо с лестничным маршем и пандусом, с козырьком (навесом) расположив их над частью отмостки и над частью газона идущих вокруг многоквартирного дома. Для отдельного входа в помещение 2 со стороны фасада здания с улицы ответчик произвела демонтаж кирпичного ограждения балкона (лоджии) установила входную группу, металлическую конструкцию крыльцо с лестничным маршем, расположив их над частью отмостки и асфальта, идущих вокруг многоквартирного дома.

Постановлением администрации г. Пензы от 03.05.2018 № 750 были переведены помещения №- № в <адрес> жилого <адрес> в г. Пензе в нежилые помещения с целью их эксплуатации в качестве торгового помещения. Постановлением администрации г. Пензы от 03.05.2018 № были переведены помещения №- № в <адрес> помещения №-№ в <адрес> жилого <адрес> в г. Пензе в нежилые помещения с целью их эксплуатации в качестве торгового помещения. Постановлением администрации г. Пензы от 03.05.2018 № были переведены помещения №- № в <адрес> жилого <адрес> в г. Пензе в нежилые помещения с целью их эксплуатации в качестве офисного помещения.

Ответчиком ФИО5 была выполнена перепланировка и перепрофилирование <адрес> под торговое помещение (в настоящее время находится Аптека-помещение №) и <адрес> под офисное помещение (в настоящее время находится офис-помещение №), а так же перепланировку и перепрофилирование и объединение квартир №, № под торговое помещение (в настоящее время находится магазин Колбасный рай - помещение №), что подтверждается актами приемочной комиссии: Акты от ДД.ММ.ГГГГ.№, №, №.

Согласно актам № 22-2018, № 23-2018, № 24-2018 от 11.12.2018 г. приемочной комиссии о завершении переустройства, и/или перепланировки, и/или иных работ переводимого помещения (копии в деле) работы выполнены в соответствии с проектной документацией, возможна эксплуатация в качестве торгового помещения.

Как следует из материалов дела, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на перепланировку и перевод в нежилых помещений - квартир № по адресу: <адрес>, и использование общего имущества МКД, а именно: земельного участка и стены здания, прилегающих к вышеуказанным квартирам с целью устройства дверных проемов и установки крылец и пандусов, благоустройство прилегающей территории (устройство плиточного покрытия и озеленение) и размещение рекламных щитов на стене дома, принадлежащего ответчику, с использованием части земельного участка и общедомового имущества многоквартирного дома, в соответствии с действующей на 14 февраля 2018 года редакцией ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, получено не было, так как судом при исследовании копии протокола общего собрания собственников помещений от 14.02.2018 г. было установлено, что не все собственники помещений в многоквартирном доме принимали участие в данном голосовании.

В судебном заседании сторона ответчика пояснила, что не согласна с утверждением истца в части того, что требовалось согласие всех собственников, полагая необходимым согласие 2/3 собственников, что было соблюденною Указанный довод суд не принимает во внимание, поскольку согласно действующей на 14.02.2018 г. редакции ч. 2 ст. 40 ЖК РФ на указанные реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 4 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Стороной ответчика не оспаривалось, что истец не принимал участие в собрании и голосовании.

По утверждению истца, о принятом решении ему стало известно при рассмотрении другого гражданского дела № 2-975/2022 по иску ФИО3 к ФИО2 о сносе входных групп и стены, рассмотренного 23 мая 2022 года.

Доводы стороны ответчика о том, что истец узнал о принятом решении от ДД.ММ.ГГГГ ранее из переписки чата в социальных сетях, не могут быть учтены судом, поскольку не является надлежащим извещением согласно действующей на 14.02.2018 г. редакции ч. 4 ст. 45 ЖК РФ. Кроме того, как пояснил представитель истца, в чате дома истец участия не принимал.

Следовательно, в настоящем судебном заседании не представлено доказательств утверждения стороны ответчика о том, что истцу было ранее известно об оспариваемом собрании.

Данный довод ответчика не может быть принят судом во внимание, поскольку в силу действующего на тот период законодательства, надлежащим извещением являлось согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ направление в адрес каждого собственника помещения в данном доме заказного письма (доказательств установления решением общего собрания собственников помещений в данном доме иного способа направления сообщения форме, не представлено) или вручение извещения каждому собственнику под роспись либо размещение в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования заявлены истцом в течение шести месяцев со дня, когда он узнал о нарушении своих прав указанным собранием, и не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для собственников многоквартирного дома, следовательно, срок исковой давности по настоящему делу истцом не пропущен.

О намерении обжаловать протокол общего собрания от 14.02.2022 г. истец ФИО1 надлежащим образом известил собственников многоквартирного дома, с соблюдением протокола № 1 общего собрания собственников помещений от 09.11.2018 г. (копия в деле) по девятому вопросу определен порядок уведомления собственников помещений в многоквартирном доме о созыве общих собраний на информационной доске подъезда дома и порядок уведомления собственников помещений о результатах голосования путем размещения копии протокол общего собрания на информационной доске подъезда дома.

Довод стороны ответчика о том, что оспариваемый протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома был размещен в общедоступной системе ГИС ЖКХ является несостоятельным, поскольку Министерство ЖКХ и ГЗН Пензенской области на запрос суда сообщило об отсутствии в Министерстве (ранее Госжилстройтехинспекция) протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес> № б/н от ДД.ММ.ГГГГ; по сведениям, предоставленным ООО «территория жизни» в адрес управляющей организации инициатором общего собрания была предоставлена копия вышеуказанного протокола без приложений.

Указанные обстоятельства также подтверждаются свидетельскими показаниями.

Так, свидетель ФИО10 суду показал, что является собственником <адрес> с января 2018 года. при этом подтвердил, что в январе 2018 г. у подъезда к нему подошел ФИО6, предварительно узнав, что он является собственником квартиры в указанном доме, спросил его мнение по поводу размещения на первом этаже аптеки и магазина, переводе жилых помещений в нежилые; он был не против, поскольку считает это удобным; при этом документы, удостоверяющие его личность, подтверждающие право собственности на квартиры в жилом доме, у него никто не спрашивал и не проверял; кто конкретно является собственником жилых помещений на первой этаже, не знает. ФИО6 сказал, что подготовит необходимые документы, которые будет необходимо подписать. Спустя некоторое время они созвонились с ним, договорились о встрече, на которой он подписал бланк для голосования, представленный ему ФИО6 Подпись в списке присутствующих не оспаривал. О том, кто еще подписывал документы подобным образом, пояснить точно не может.

Свидетель ФИО11 суду показал, что является собственником <адрес> с 12.04.2018 года. В декабре 2017 года, еще до регистрации им права собственности на квартиру, ему позвонил ФИО6, предварительно узнав, что он является собственником квартиры в указанном доме, спросил его мнение по поводу размещения на первом этаже аптеки и магазина, переводе жилых помещений в нежилые; он был не против; до этого его супруга видела на первом этаже объявление, что на первом этаже хотят сделать магазин. О том, что к указанным помещениям будет присоединено общедомовое имущество, ему неизвестно. Спустя некоторое время они созвонились с ФИО6, договорились о встрече, на которой он подписал бланк для голосования, представленный ему ФИО6 Подпись в списке присутствующих не оспаривал. О том, кто еще подписывал документы подобным образом, пояснить точно не может, на общее собрание не ходил.

Свидетель Свидетель №1 суду показал, что является собственником <адрес> с 2018 года. В феврале 2018 года ФИО6 пришел к нему в квартиру, узнав, что он является собственником указанной квартиры, спросил его мнение по поводу размещения на первом этаже аптеки и магазина, переводе жилых помещений в нежилые; он был не против; подписал бланк для голосования, представленный ему ФИО6 Подпись в списке присутствующих не оспаривал. На общее собрание не ходил, о том, было ли оно, не знает; объявлений или уведомлений о проведении собрания не видел; в марте 2022 года он обратился письменно в ООО СК «Территория жизни» с заявлением о предоставлении ему копий протоколов общего собрания, проводимых за период с 2018 г. по настоящее время; в предоставлении сведений ему было отказано, разъяснено, что все сведения размещены в ГИС ЖКХ, однако указанного протокола общего собрания в мае 2022 года в нем не было; протокол общего собрания был размещен уже после его обращения в УК; интерес к протоколу возник зимой 2022 года, когда в доме на первом этаже появились три крыльца, в подъезде установили стенку, которая занимает общедомовое имущество; он вспомнил, что зимой 2018 года ставил свою подпись на бюллетене, ему стал интересен результат указанного голосования, который не был ему тогда известен.

Обращаясь в суд с иском о признании недействительным о решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленного протоколом от 14 февраля 2018 года, истец сослался на отсутствие надлежащего уведомления о проведении собрания, отсутствие надлежащего оформления протокола общего собрания, непредставление решений собственников (бюллетеней) голосования, отсутствие полномочий председателя и секретаря собрания, отсутствие согласия всех собственников жилых помещений во второму вопросу собрания.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент принятия решения общего собрания) подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ответу на запрос ООО «Территория жизни» от 14.06.2022 г. № протокол очно-заочного голосования от 14.02.2018 г. был размещен на официальном портале ГИС ЖКХ – 12.05.2022 г., внесены изменения от 19.05.2022 г.

Бюллетени для голосования также отсутствуют, в связи с чем установить факт голосования и то, как голосовали собственники по вопросам повестки дня объективно невозможно.

Исходя из системного анализа приведенных норм права, а также фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что председателем собрания собственников не может быть избрано лицо, которое не является собственником помещения в данном доме.

Председателем и секретарем общего собрания от 14.02.2018 г. участвовали ответчик ФИО5 и ФИО12 соответственно, которые не являлись собственниками помещений данного многоквартирного дома на дату проведения собрания 14.02.2018 г., доверенность на представление интересов собственника отсутствует.

Позиция стороны ответчика о том, что фактически ответчик ФИО5 являлась собственником <адрес>,4 на основании акта исполнения обязательств от 14.02.2018 г., не учитывается судом, поскольку именно государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно имеющимся в материалах дела выпискам ЕГРН, дата государственной регистрации права собственности на <адрес><адрес> – ДД.ММ.ГГГГ, на <адрес> – ДД.ММ.ГГГГ, на <адрес> – ДД.ММ.ГГГГ, на <адрес>- ДД.ММ.ГГГГ

Следовательно, из материалов дела следует, что ответчик ФИО15 стала собственником жилого помещения только 05.03.2018, то есть после проведения общего собрания от 14.02.2018 г., не являлась собственником жилого помещения в спорном доме и не могла быть избрана председателем общего собрания; ФИО12 вовсе не является собственником жилого помещения в спорном жилом доме, следовательно, не мог быть избран секретарем общего собрания.

Статья 45 ЖК РФ регулирует порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, неотъемлемой частью которого является принятие решения по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, а также порядок его обжалования.

На собственника, по инициативе которого созывается общее собрание, возложена обязанность сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. В сообщении о проведении собрания должны быть указаны, в том числе: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование); дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться (части 4 и 5 статьи 45 ЖК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 47 ЖК РФ, В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем) (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование) (в редакции, действующей на момент проведения общего собрания - 14.02.2018 г.).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 47 ЖК РФ) (в редакции, действующей на момент проведения общего собрания - 14.02.2018 г.).

Однако стороной ответчика в материалы дела не представлены достаточные доказательства надлежащего уведомления собственников жилых помещений многоквартирного дома о проведении общего собрания 14.02.2018 г.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание.

Судом установлены нарушения порядка созыва, проведения собрания, что является безусловным основанием для признания решения общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, оформленного протоколом от 14 февраля 2018 года, недействительным и его отмены.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд,

р е ш и л :

Исковые требования ФИО4 к ФИО5 о признании недействительном решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленного в виде протокола - удовлетворить.

Признать недействительным и отменить решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, закрепленное в протокол общего собрания собственников № б/н от 14 февраля 2018 года в отношении вопросов: О выборе председателя и секретаря собрания, и наделение данных лиц полномочиями по подписанию протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома; о согласии на перепланировку и перевод в нежилые помещения квартир № 1,2,3,4 по адресу: <...>, и использование общего имущества многоквартирного дома, а именно: земельного участка и стены здания, прилегающих к вышеуказанным квартирам с целью устройства дверных проемов и установки крылец и пандусов, благоустройство прилегающей территории (устройство плиточного покрытия и озеленение) и размещение рекламных щитов на стене дома.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г. Пензы с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 16 августа 2022 года.

Председательствующий