Гражданский кодекс часть 1

Иск обосновывал тем, что между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.: жилого дома, кадастровый №, и земельного участка, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>

Существенные условия и предмет Основного договора установлены разделом 2 предварительного договора.

Право собственности на объекты недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и возникает у покупателя с момента государственной регистрации.

Порядок оплаты был определен 2.5, 2.6, 2.6.1, 2.6.2 предварительного договора купли-продажи. В качестве аванса уплачивалась сумма в размере <данные изъяты> рублей, в течение 1 дня с момента подписания (заключения) предварительного договора купли- продажи. Остальная сумма должна быть оплачена аккредитивом.

Недвижимое имущество должно было быть передано продавцом покупателю в течение 2 дней с момента оплаты недвижимого имущества по договору.

Договор купли-продажи с использованием кредитных средств был заключен между сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

Порядок оплаты недвижимого имущества был определен разделом 7 договора купли-продажи. Оплата должна была производится аккредитивом. Аккредитив был открыт в АО «Газпромбанк».

Оплата аккредитива должна производится путем предоставления документов продавцом: подлинника договора купли-продажи или его нотариально заверенной копии, подлинников выписок из ЕГРН о зарегистрированных правах собственности на дом и земельный участок. Срок оплаты по аккредитиву был установлен в 60 дней. Срок предъявления документов на оплату аккредитива не позднее 8 дней до окончания срока аккредитива. То есть последним днем предъявления документов на оплату аккредитива было ДД.ММ.ГГГГ.

Заявление на аккредитив было направлено и принято АО «Газпромбанк» ДД.ММ.ГГГГ, в этот же день был открыт аккредитив.

Ранее, ДД.ММ.ГГГГ продавцом была выдана доверенность на имя покупателя для сбора документов и подачу документов на регистрацию права собственности.

Покупатель, ФИО3, получив от продавца, ФИО2, подписанные экземпляры договора купли-продажи недвижимого имущества (дома и земельного участка), подала заявление на регистрацию права собственности на дом и земельный участок от имени продавца по доверенности. Регистрация права собственности на дом и земельный участок произошла ДД.ММ.ГГГГ, документы, после регистрации были получены покупателем ДД.ММ.ГГГГ. Одновременно с регистрацией права собственности на объекты недвижимого имущества была зарегистрирована ипотека в силу закона, поскольку оплата недвижимого имущества должна была производиться за счет кредитных средств. После регистрации права собственности покупатель получила собственный экземпляр и экземпляр продавца по доверенности. Получив экземпляр договора купли-продажи за продавца, покупатель отказалась передавать его покупателю.

ДД.ММ.ГГГГ покупатель заявила о готовности передать экземпляр договора -продавца, только после подписания продавцом акта приема-передачи, то есть после истечения срока предъявления документов к оплате по аккредитиву (ДД.ММ.ГГГГ аккредитив уже не мог быть оплачен банком). ДД.ММ.ГГГГ покупатель заявила, что она расторгает с банком кредитный договор и исключает из ЕГРН запись об ипотеке в силу закона.

Продавец предложил покупателю оплатить недвижимое имущество, либо продлить аккредитив, либо расторгнуть договор купли-продажи. Продавец отказалась как сплачивать объекты недвижимого имущества, так расторгать договор.

В настоящее время имеется риск того, что покупатель расторгнет договор кредита, так как оплата кредитными средствами не производилась, исключит запись об ипотеке в силу закона, а затем произведет отчуждение недвижимого имущества.

В соответствии с под. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Неоплата недвижимого имущества по договору купли-продажи является существенным нарушением договора купли-продажи.

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 1 ст. 1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество неосновательное обогащение).

Значит, после расторжения договора покупатель должен вернуть неоплаченное имущество.

ФИО4 с первоначальным иском не согласилась, обратилась со встречным иском и просила суд:

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (далее - Истец по встречному иску. Покупатель), и ФИО2 (далее - Ответчик по встречному иску, Продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка (далее - Предварительный договор), расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 812 (812+/-20) кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Земельный участок, предназначенный для садоводства, кадастровый № (далее - Земельный участок), и расположенного на нем жилого дома: назначение: жилое, количество этажей 3, в том числе подземных: 1, в том числе подземных, общей площадью 189,5 (Сто восемьдесят девять целых пять десятых) кв. м., кадастровый № (далее - Жилой дом).

Сославшись на свою занятость ФИО2 попросил за него собрать все необходимые документы, необходимые для заключения договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ для этих целей была выдана доверенность на ее имя.

В соответствии с п.1.1. Предварительного договора Стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи (далее Основной договор) дома и земельного участка на условиях, установленных в настоящем Предварительном договоре.

Основной договор может быть заключен между Сторонами только при условии оплаты Покупателем (передача наличных денежных средств) суммы (задатка) в размере - <данные изъяты> рублей в течение 1 (Одного) календарного дня с момента подписания настоящего Предварительного договора качестве доказательства обеспечения обязательств, связанных с заключением и оплатой Покупателем настоящего Предварительного и Основного договора (п.1.3 Предварительного договора).

Согласно п.1.4 Предварительного договора сумма задатка, указанная в п.1.3 настоящего Предварительного договора, засчитывается Продавцом в счет исполнения Покупателем частичной оплаты общей стоимости жилого дома и земельного участка установленной настоящим Предварительным договором и Основным договором.

В соответствии с п.1.6 Предварительного договора настоящий договор является предварительным договором купли продажи жилого дома и земельного участка и содержит все условия позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия Основного договора.

В целях обеспечения обязательства ею в качестве задатка была передана ответчику денежная сумма в размере 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей. На задатке настаивал Продавец.

Согласно п.2.1 Предварительного договора в соответствии с условиями настоящего Предварительного и Основного договоров Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить вышеуказанный Земельный участок и распложенный на Земельном участке Жилой дом земельный участок (далее - Участок»), а Покупатель обязуется принять в собственность и оплатить Продавцу Земельный участок и расположенные на этом участке жилой дом.

При этом в п.2.1 Предварительного договора говорится о том, что Жилой дом снабжен подключением электроэнергии мощностью 15 кВт, имеет автономное водоснабжение, отопительную систему в исправном состоянии, автономную канализационную систему в исправном состоянии, подведен газопровод к границе земельного участка.

До подписания Предварительного договора два раза вместе со своей дочерью осматривала спорный Жилой дом, и указала Продавцу на имеющиеся недостатки, которые он пообещал устранить.

ДД.ММ.ГГГГ между ею и Ответчиком был заключен договор купли- продажи Земельного участка и Жилого дома (далее - Договор).

В силу п.23 Договора в соответствии со ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача отчуждаемого по настоящему Договору недвижимого имущества осуществляется по подписываемому Сторонами передаточному Акту свободным от прав и претензий третьих лиц, в течение двух дней с момента государственной регистрации.

Регистрация права собственности ФИО3 на дом и участок произошла ДД.ММ.ГГГГ, документы после регистрации ФИО5 получила на руки ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, Продавец обязан был передать мне не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Таким образом, в обязанности продавца входит не только заключить договор купли- продажи недвижимого имущества, но и передать это имущество на условиях и в состоянии, оговоренных сторонами.

Ответчик всячески уклонялся от передачи Земельного участка и Жилого дома, говоря, что устраняет недостатки.

23 и ДД.ММ.ГГГГ она со своей дочерью и специалистом, приезжала для осмотра и приемки жилого дома. Ею было обнаружено, что недостатки, которые Продавец обещал устранить, не устранены. Также были выявлены другие недостатки, при наличии которых в доме проживать невозможно. Одним из главных недостатков - отсутствие отопления и водоснабжения. От низких температур в доме унитаз лопнул на их глазах. А предметом договора было именно продажа жилого дома для круглогодичного проживания. Об этом было указано в объявлении о продаже жилого дома, которое Ответчик по встречному иску подавал. Так, в объявлении было указано, что дом готов к круглогодичному проживанию, ремонта не требует.

Ею ФИО2 была направлена претензия ценным письмом с описью вложения, в которой она потребовала устранить имеющиеся недостатки, на которую последний не ответил.

Согласно п.7 Договора, расчеты между сторонами осуществляются в следующем порядке:

Сумма, равная <данные изъяты> руб., уплачена Покупателем Продавцу. Оплата суммы <данные изъяты> руб. производится посредством открытия безотзывного покрытого аккредитива, срок действия которого составляет 60 календарных дней с момента заключения договора. То есть до ДД.ММ.ГГГГ

В марте 2021 г. она связалась с Продавцом, и сообщила, что поскольку срок действия аккредитива заканчивается, ей, для приемки дома, необходимо его осмотреть, чтобы убедиться, что указанные недостатки устранены, и передать ключи от дома. На что ФИО2 ответил отказом. В результате недобросовестных действий Продавца, открытие аккредитива стало невозможным, поскольку Жилой дом и Земельный участок не были им переданы.

В связи с недобросовестными действиями Продавца, она понесла убытки, выражающиеся в следующем:

По доверенности от Продавца она собирала все необходимые документы, оплачивала госпошлины и совершала иные платежи. При этом я это дела за счет своих личных средств. В связи с этим были понесены следующие расходы:

- Заказ расширенных выписок из ЕГРН на дом и участок: <данные изъяты> руб. * 2 = <данные изъяты> руб.

- Получение из Росреестра копии декларации: <данные изъяты> руб.;

- Заказ расширенных выписок из ЕГРН на дом и участок: <данные изъяты> руб.;

- Оплата государственной пошлины за участок: <данные изъяты> руб.;

- Оплата государственной пошлины за жилой дом: <данные изъяты> руб.;

- Комиссия за открытие аккредитива: <данные изъяты> руб.

- Получение из Росреестра копии декларации: <данные изъяты> руб.;

- Заказ расширенных выписок из ЕГРН на дом и участок: <данные изъяты> руб.;

- Оплата государственной пошлины за участок: <данные изъяты> руб.;

- Оплата государственной пошлины за жилой дом: <данные изъяты> руб.;

- Комиссия за открытие аккредитива: <данные изъяты> руб.

Итого: <данные изъяты> + <данные изъяты> + <данные изъяты> + <данные изъяты> + <данные изъяты> + <данные изъяты> = <данные изъяты> руб.

Земельный участок и Жилой дом приобретались частично за счет заемных средств по ипотечному кредитованию под залог приобретаемой недвижимости, о чем был уведомлен Продавец. Заемные средства составляли <данные изъяты> руб.

Для внесения первого взноса она была вынуждена продать принадлежащий на праве собственности автомобиль.

В связи с заключением кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ г., были понесены следующие расходы:

- Страхование жизни и объекта залога: <данные изъяты> руб.;

- Оплата по кредитному договору ипотечного кредитования: <данные изъяты> руб.;

- Комиссия за досрочное погашение кредитного договора: <данные изъяты> руб.

Итого: <данные изъяты> + <данные изъяты> + <данные изъяты> руб. = <данные изъяты> руб.

Итого убытки составляют: <данные изъяты> + <данные изъяты> = <данные изъяты> руб.Согласно ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу п. 1 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии с п.2 ст.381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сумма, подлежащая взысканию с Продавца: Сумма задатка <данные изъяты> руб. х 2 = <данные изъяты> руб.

Истец ФИО2, его представитель адвокат Власов М. А., первоначальный иск поддержали в полном объеме, встречный иск не признали, привели доводы аналогичные изложенным в иске и возражениях на встречный иск.

Ответчик ФИО3, ее представитель ФИО6 в судебном заседании до перерыва первоначальный иск не признали, встречный иск поддержали в полном объеме, привели доводы аналогичные изложенным во встречном иске. Представили письменные заявления о рассмотрении дела после перерыва в их отсутствие.

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (Покупатель) и ФИО2 (Продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 812 (812+/-20) кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Земельный участок, предназначенный для садоводства, кадастровый № (далее - Земельный участок), и расположенного на нем жилого дома: назначение: жилое, количество этажей 3, в том числе подземных: 1, в том числе подземных, общей площадью 189,5 (Сто восемьдесят девять целых пять десятых) кв. м., кадастровый № (далее - Жилой дом).

Порядок оплаты был определен 2.5, 2.6, 2.6.1, 2.6.2 предварительного договора купли-продажи. В качестве задатка уплачивалась сумма в размере <данные изъяты> рублей, в течение 1 дня с момента подписания (заключения) предварительного договора купли- продажи. Остальная сумма должна быть оплачена аккредитивом.

Ответчик по первоначальному иску указывает, что до подписания Предварительного договора два раза вместе со своей дочерью осматривала спорный Жилой дом, и указала Продавцу на имеющиеся недостатки, которые он пообещал устранить.

Основным недостатком указывает на отсутствие возможности обеспечит нормальный обогрев дома в зимнее время.

ФИО2 оспаривает указанный довод.

Однако из интернет переписки сторон (л.д.112-119, т.2 л.д. 3-13), следует, что претензия предъявлялась и ФИО2 предпринимались попытки их устранить.

Договор купли-продажи с использованием кредитных средств был заключен между сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

Порядок оплаты недвижимого имущества был определен разделом 7 договора купли-продажи.

Предназначение суммы уплаченной покупателем продавцу в размере <данные изъяты> рублей изменено с задатка на аванс.

Оплата аванса в размере <данные изъяты> рублей не оспаривалась сторонами.

Оплата должна была производится аккредитивом. Аккредитив был открыт в АО «Газпромбанк».

Заявление на аккредитив было направлено и принято АО «Газпромбанк» ДД.ММ.ГГГГ, в этот же день был открыт аккредитив (л.д.106-109).

Регистрация права собственности ФИО3 на дом и участок произошла ДД.ММ.ГГГГ, документы после регистрации ФИО5 получила на руки ДД.ММ.ГГГГ.

На указанный момент дом по акту приема передачи передан продавцом покупателю не был.

ФИО3 указывает, что не оспаривается ФИО2 и подтверждается интнернет перепиской, что 23 и ДД.ММ.ГГГГ она со своей дочерью и специалистом, приезжала для осмотра и приемки жилого дома. Ею было обнаружено, что недостатки, которые Продавец обещал устранить, не устранены. Также были выявлены другие недостатки, при наличии которых в доме проживать невозможно. Одним из главных недостатков - отсутствие отопления и водоснабжения. От низких температур в доме унитаз лопнул на их глазах. А предметом договора было именно продажа жилого дома для круглогодичного проживания. Об этом было указано в объявлении о продаже жилого дома, которое Ответчик по встречному иску подавал. Так, в объявлении было указано, что дом готов к круглогодичному проживанию, ремонта не требует.

ДД.ММ.ГГГГФИО3 направила в адрес ФИО2 претензия с требованием устранить недостатки (л.д.120-123).

ДД.ММ.ГГГГ срок предъявления документов на оплату аккредитива истек, оплата по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. не произведена.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из положений пунктов 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Пунктом 1 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что проверка качества товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором купли-продажи.

Пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков).

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Неоплата недвижимого имущества, как и качество объекта (возможность круглогодичного проживания) передаваемого по договору купли-продажи является существенным нарушением договора купли-продажи.

Поскольку сторонами соглашения о качестве передаваемого по договору купли-продажи дома достигнуто не было, оплата по договору не произведена, то имеются основания для расторжения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и возврата недвижимости ФИО2

Истец по встречному иску просит взыскать с ФИО2 сумму задатка в двойном размере, т.е. <данные изъяты> рублей.

Однако, судом установлено, что при заключении основного договора купли-продажи стороны пришли к соглашению, что указанная сумма в размере <данные изъяты> рублей является авансом и подлежит возврату в размере <данные изъяты> рублей.

Истец по встречному иску просит взыскать с ФИО2 убытки, включая:

- Заказ расширенных выписок из ЕГРН на дом и участок: <данные изъяты> руб. * 2 = <данные изъяты> руб.

- Получение из Росреестра копии декларации: <данные изъяты> руб.;

- Заказ расширенных выписок из ЕГРН на дом и участок: <данные изъяты> руб.;

- Оплата государственной пошлины за участок: <данные изъяты> руб.;

- Оплата государственной пошлины за жилой дом: <данные изъяты> руб.;

- Комиссия за открытие аккредитива: <данные изъяты> руб.

- Получение из Росреестра копии декларации: <данные изъяты> руб.;

- Заказ расширенных выписок из ЕГРН на дом и участок: <данные изъяты> руб.;

- Оплата государственной пошлины за участок: <данные изъяты> руб.;

- Оплата государственной пошлины за жилой дом: <данные изъяты> руб.;

- Комиссия за открытие аккредитива: <данные изъяты> руб.

В связи с заключением кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ г., были понесены следующие расходы:

- Страхование жизни и объекта залога: <данные изъяты> руб.;

- Оплата по кредитному договору ипотечного кредитования: <данные изъяты> руб.;

- Комиссия за досрочное погашение кредитного договора: <данные изъяты> руб.

Итого: <данные изъяты> + <данные изъяты> + <данные изъяты> руб. = <данные изъяты> руб.

Итого размер убытков: <данные изъяты> + <данные изъяты> = <данные изъяты> руб.

Поскольку, ФИО3 еще до заключения предварительного договора знала о наличии недостатков дома, препятствующих его приобретению, то несение указанных убытков связанных со сбором документов и заключением аккредитива, до исправления указанных ею продавцу недостатков, не являлось обязательным и необходимым, а потому указанные расходы возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-197 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 к ФИО3 о расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества и возврате имущества – удовлетворить.

Иск ФИО3 к ФИО2 о возврате суммы задатка и возмещении понесенных убытков – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества с пользованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3 в отношении дома, с кадастровым №, и земельный участок, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>

Возвратить в собственность ФИО2, дом, кадастровый №, и земельный участок, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 уплаченную сумму аванса в размере <данные изъяты> рублей.

Во взыскании суммы убытков, задатка в двойном размере – отказать.

Решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО3 и государственной регистрации права собственности ФИО2 на дом, кадастровый №, и земельный участок, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке через Ногинский городской суд <адрес> в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательном виде изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: подпись