Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Межрегиональной общественной благотворительной организации «Общество защиты прав потребителей и охраны окружающей среды «ПРИНЦИПЪ», действующей в интересах ФИО4 и ФИО5, к ООО фирма «Русский торговый дом Анапа-2», ФИО2 о признании заключенным договора долевого участия в строительстве, признании права собственности, обязании передать объект долевого строительства, признании отсутствующим права собственности,

у с т а н о в и л :

Межрегиональная общественная благотворительная организация «Общество защиты прав потребителей и охраны окружающей среды «ПРИНЦИПЪ», действующая в интересах ФИО4, обратилась в суд с иском к ООО фирма «Русский торговый дом Анапа-2», ФИО2 о признании заключенным договора долевого участия в строительстве, признании права собственности, обязании передать объект долевого строительства, признании отсутствующим права собственности.

Впоследствии истец уточнил ранее заявленные требования и обратился в суд в интересах ФИО4 и ФИО5.

В обоснование заявленных требований указала, что 29.09.2004 года между ФИО6 и КТ «Социальная инициатива и К» был заключен договор инвестирования №12070, по которому потребитель внес в складочный капитал КГ взнос в сумме 1 106 058 руб, а КТ обязалось не позднее 24 месяцев со дня внесения денежных средств предоставить потребителю в собственность квартиру общей площадью 66,63 кв.м., расположенную по адресу: <...>, блок-секция 1, этаж 7, кВ.<адрес>.

Основанием для заключения договора явились: инвестиционный контракт № от 20.12.2002 между ООО «Русский торговый дом Анапа-2» и КТ «Социальная инициатива и К»; договор аренды земельного участка №811 от 23.07.2003 года; разрешение на строительство №16 от 01.06.2006 года.

В связи с неисполнением КТ «Социальная инициатива и К» своих договорных обязательств соглашением №333 от 20.12.2005 инвестиционный контракт №2590 от 20.12.2002 года был расторгнут. По условиям п.2.3 соглашения №333 от 20.12.2005 года ООО «Фирма Русский торговый дом Анапа-2» приняло на себя обязательства по обеспечению условий договоров, заключенных между КТ и его вкладчиками на сумму выполненных работ по строительству объекта в размере 4 535 051 руб 31 коп., подтвержденную соответствующими актами сверок между КТ и подрядными организациями.

7.06.2006 года вкладчикам КТ были высланы предложения заключить договоры долевого участия в строительстве жилья с зачетом сумм, внесенных в складочный капитал КТ.19.06.2006 года соответствующее предложение было получено первоначальным потребителем – отцом истцов, умершим 15.10.2016 года, за которым право требования унаследовали по договору истцы. Согласно данного предложения следует, что ФИО7 предлагалось 20.06.2006 года прибыть в офис ответчика для заключения договора долевого участия в строительстве, а в случае невозможности прибытия сообщить о своем желании заключить договор по телефону.

Первоначальный потребитель неоднократно обращался по указанным в предложении телефонам с просьбой направить в его адрес проект договора, чего сделано не было.

28.04.2010 года многоквартирный дом был введен в эксплуатацию, однако до настоящего времени договор долевого участия ни с умершим, ни с истцами по делу не заключен.

Ссылаясь на положения ст.ст. 8, 432, 433 ГК РФ, истцы указывают, что 19.06.2006 года ФИО7 была получена оферта ответчика о заключении договора долевого участия в строительстве, которая была акцептована умершим и соответственно его правопреемниками (истцами) путем сообщения намерения о ее акцепте по телефону.

4.09.2017 года истец направил в адрес ответчика претензию, содержащую требование о предоставлении подписанного со стороны ответчика договора ДДУ и передачи квартиры, которая удовлетворена не была.

Ссылаясь на ст.ст. 12,130, 128, 309, 310 ГК РФ, ст. 12 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», истцы полагают, что в данном случае единственным способом защиты их права является признание права собственности на объект долевого участия в строительстве – квартиру в многоквартирном доме №1 по ул. 40 лет Победы.

Однако из выписки из ЕГРН от марта 2018 года истцам стало известно, что право собственности на квартиру, подлежащую передачу истцам, зарегистрировано за ответчиком ФИО2, которая не должна являться собственником данной квартиры, так как регистрацией права собственности за ней нарушены права истцов.

В связи с чем истцы просят суд (с учетом уточненного искового заявления) признать заключенным между ФИО7 и ООО «Фирма Русский торговый дом Анапа-2» договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, предметом по которому является передача в собственность ФИО7 однокомнатной квартиры общей площадью 66,63 кв.м., расположенной по адресу: <...> блок-секция 1, этаж 7, кВ.24; признать за ФИО4 и ФИО5 право общей долевой собственности по ? доле за каждым на квартиру №<адрес> общей площадью 66,63 кв.м., расположенную по адресу: <...> блок-секция 1, этаж 7; обязать ООО «Русский торговый дом Анапа-2» не позднее 3-х дней с момента вступления в законную силу решения суда предоставить потребителю полный пакет документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства - на вышеуказанную квартиру; признать отсутствующим право собственности ФИО2 на объект долевого участия – квартиру №<адрес> в доме №1 по ул. 40 Лет Победы, блок-секция 1, этаж 7.

В судебном заседании представитель истца – ФИО1, действующий на основании доверенностей, поддержал заявленные требования по изложенным в исковом и уточненном исковом заявлении основаниям.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражала против заявленных требований, ссылаясь на то, что она купила спорную квартиру по договору купли-продажи за 7500000 руб, никаких обременений и ограничений при покупке квартиры не было.

Представитель ответчика – ФИО3, действующий на основании доверенности, возражал против заявленных требований по основаниям, изложенным в возражениях на иск. Одновременно заявил ходатайство о применении последствий пропуска истом срока исковой давности, ссылаясь на то, что о нарушенном праве истец должен был узнать с момента регистрации в ЕГРН в 2010 году первоначального права собственности на квартиру за другим лицом, однако с 2010 года до 2017 года включительно истец никаких требований не предъявлял, в связи с чем 3-х годичный срок исковой давности истек.

Ответчик ООО «Русский торговый дом Анапа-2», третье лицо КТ «Социальная инициатива и компания» в лице конкурсного управляющего ФИО8, надлежащим образом извещавшиеся судом по всем известным адресам, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили, доказательств уважительности причин неявки суду не представили, все направленные в их адрес судебные уведомления согласно отчета Сайта Почты России вернулись ими не получены и возвращены с отметкой об истечении срока хранения.

В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

С учетом изложенного суд находит ответчик ОО «РТД Анапа2» и третье лицо конкурсного управляющего КТ «Социальная инициатива и компания» уведомленными надлежащим образом, в связи с чем неявка последних не препятствует суду рассмотреть дело в их отсутствие.

Третье лицо ФГБУ «ФКП Росреестра по Краснодарскому краю», надлежащим образом извещенное о времени и месте слушания дела, в судебное заседании ее явилось, о причинах неявки суду не сообщило, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просило, в связи с чем суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие последнего.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материал дела, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из представленных в материалы дела документов 29.09.2004 года между Коммандитным товариществом «Социальная инициатива и компания» (Товарищество) и АВИ (Вкладчик) был заключен договор инвестиционного вклада №, предметом которого являлось вступление кладчика в Товарищество и передача Вкладчиком денежных средств в виде первоначального взноса в складочный капитал Товарищества в сумме 1 106 058 руб.

Пунктом 2.2 договора инвестиционного вклада установлено, что вкладчик имеет право получать часть прибыли Товарищества, причитающуюся на его долю в складочном капитале за финансовых год; выйти из Товарищества и получить свой вклад в натуральной или денежной форме.

Материалами дела подтверждается, что вкладчиком АВИ, было выплачено КТ «Социальная инициатива и компания» 4.10.2004 года -976 000 руб, 6.10.2014 года – 98 058 руб и 7.10.2004 года – 32 000 руб.

29.09.2004 года между АВИ и КТ «Социальная инициатива и компания» было заключено дополнительное соглашение №1 к договору инвестиционного вклада, по условиям которого (п.1) было установлено, что при выходе из Товарищества вкладчик имеет право получить свой вклад в денежном выражении или в натуральной форме в виде однокомнатной квартиры общей площадью 66,63 кв.м. по адресу: <...>, блок-секция 1, 7 этаж, кВ. 24.

Пунктом 2 дополнительного соглашения предусмотрено, что в случае получения вкладчиком своего вклада в натуральной форме устанавливается предельный срок предоставления квартиры, указанной в п.1 соглашения, вкладчику – не более 24 месяцев со дня внесения полной стоимости вклада.

Согласно свидетельства о право на наследство по закону от 12.06.2006 года АВИ умерла ДД.ММ.ГГГГ, наследником по закону после ее смерти являлся ФИО7, который вступил в наследство в отношении прав и обязанностей по договору инвестиционного вклада №12070 от 29.09.2004 года, заключенного с КТ «Социальная инициатива и компания».

Материалами дел подтверждается, что ФИО7 умер 15.10.2016 года, наследниками после его смерти являются его дети ФИО4 и ФИО5, которые согласно свидетельству о праве на наследство по закону от 18.04.2017 года также вступили в наследство на права и обязанности по договору инвестиционного вклада №12070 от 29.09.2004 года.

Согласно представленного в материалы дела постановления о признании потерпевшим от 26.09.2006 года, принятого следователем следственной группы Генеральной прокуратуры РФ в раках уголовного дела №18/377425-06 ФИО7 признан потерпевшим по уголовному делу, одновременно установлено, что в отношении него руководством КТ «Социальная инициатива и компания» было совершено мошенничество путем хищения денежных средств, уплаченных по договору инвестиционного вклада.

Истец в обоснование иска ссылается на то, что между ним и ответчиком ООО фирма «Русский торговый дом Анапа-2» был заключен договор долевого участия в строительстве путем акцепта направленной в адрес ФИО7 оферты фирмой «Русский торговый дом Анапа-2», предметом которого являлась однокомнатная квартира №<адрес> в доме №1 по ул. 40 Лет Победы г. Анапа.

Вместе с тем, давая оценку возникшим между истцами и КТ «Социальная инициатива и компания» и ООО фирма «Русский торговый дом Анапа-2» правоотношениям, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п.3 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из буквального толкования текста договора инвестиционного вклада №12070 от 29.09.2004 года, заключенного между КТ «Социальная инициатива и компания» и АВИ (в редакции дополнительного соглашения к нему) следует, что стороны соединили свои вклады для совместной деятельности с целью извлечения прибыли, при этом дополнительным соглашением к договору стороны предусмотрели способы выхода Вкладчика из Товарищества: получение вклада в денежном выражении или в натуральной форме в виде однокомнатной квартиры общей площадью 66,63 кв.м., расположенной по адресу: <...>, кВ.24.

Таким образом исходя из буквального толкования условий договора между АВИ и КТ «Социальная инициатива и компания» был заключен договор простого товарищества (ст. 1041 ГК РФ), правоотношения по исполнению которого регулируются главой 55 ГК РФ.

При этом правоотношения по строительству товарищами объектов недвижимости помимо главы 55 ГК РФ должны также регулироваться нормами Градостроительного кодекса РФ, регулирующего порядок создания объектов недвижимого имущества, в том числе путем оформления проектной документации и получения соответствующего разрешения на строительство.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание заявленных требований и представленных возражений.

Ни истцами, ни ответчиками суду не представлено доказательств того, что КТ «Социальная инициатива и компания» соответствовало требованиям ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и имело статус застройщика, оформленный в порядке ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также что КТ «Социальная инициатива и компания» осуществляло какое-либо строительство объекта по адресу: <...>, которое был впоследствии могло быть распределено в виде долей между участниками Товарищества с выделом их долей в порядке ст. ст. 255, 1049 ГК РФ.

Ссылки истцов на наличие между КТ «Социальная инициатива и компания» и ООО «Русский торговый дом Анапа-2» каких-то договорных отношений по строительству многоквартирного дома по вышеуказанному адресу, в том числе по взятию «Русский торговый дом Анапа-2» на себя обязательств передать участникам КТ квартиры в счет внесенных с КТ «Социальная инициатива…» вкладов, не подтверждены соответствующими документами. Объяснения ФИО7, данные им 25.01.2010 года оперуполномоченному ОРЧ ГУВД по г. Москве, таким доказательством не являются, потому как они не подтверждены документами (договорами), на которые имеются ссылки в объяснения и в силу норм УПК РФ данные объяснения подлежат проверке и соответствующей оценке в рамках уголовного дела. В силу норм ГПК РФ данные объяснения не имеют преюдициального значения относительно указанных в них обстоятельств (ст. 61 ГПК РФ).

Оценивая наличие (отсутствие) договорных отношений между ФИО7 и (или) АВИ и ООО «Фирма Русский торговый дом Анапа-2», суд исходит из того, что 01.06.2006 года ООО «Фирма русский торговый дом Анапа-2» администрацией г. Анапа в лице УАиГ г. Анапа было выдано разрешение на строительство №16, которым Обществу разрешено строительство 9-ти этажного многоквартирного жилого дома со встроенными офисными помещениями по ул. 40 лет Победы в г. Анапа.

Согласно постановления администрации г. Анапа №811 от 23.07.2003 года ООО «фирма Русский торговый дом Анапа-2» был предоставлен в аренду для строительства 9-ти этажного многоквартирного жилого дома земельный участок площадью 3535 кв.м. по ул. 40 лет Победы г. Анапа.

В связи с тем, что на дату заключения КТ «Социальная инициатива и компания» и АВИ договора инвестиционного вклада от 29.09.2004 года арендатором земельного участка по ул. 40 лет Победы г. Анапа являлось ООО «Русский торговый дом Анапа-2», при этом доказательств наличия договорных отношений между КТ «Социальная инициатива и компания» и ООО «РТД Анапа-2» по поводу строительства многоквартирного дома на арендуемом Обществом земельном участке, а равно доказательств принятия от КТ «Социальная инициатива и компания» обязательств по передаче товарищам КТ квартир в данном доме, суду не представлено, суд приходит к выводу о том, что договорные отношения между АВИ (либо ФИО7) и ООО «РТД Анапа-2» по строительству многоквартирного дома по ул. 40 лет Победа г. Анапа отсутствуют.

Доводы представителя истцов о том, что ООО «РТД Анапа-2» направило ФИО7, оферту на заключение договора долевого участия в строительстве и что данная оферта была принята ФИО7 путем дачи согласия на заключение договора по телефону, судом не принимаются, потому как в силу ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» договор долевого участия в строительстве должен быть заключен в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор должен содержать:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией (основные характеристики жилого или нежилого помещения);

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства.

Вместе с тем письменный договор долевого участия в строительстве между истцами и ООО «РТД Анапа-2» не заключался, что исключает какие-либо обязательства ООО «РТД Анапа-2» пред истцами по факту передачи квартиры.

Ссылка на письмо ООО «РТД Анапа-2» как на оферту заключить договор долевого участия в строительстве и ее акцептование ФИО7 являются несостоятельными, так как данное письмо не подписано застройщиком (ООО «РТД Анапа-2») и участником долевого строительства, в данном письме отсутствуют существенные условия договора и иные обязательные требования к договору долевого участия, установленные ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года, кроме того данное письмо является ничем иным, как предложением заключить договор долевого участия на строительство, реализация которого возможна только путем подписания определенного договора обеими сторонами сделки. Действующее законодательство в области долевого строительства не позволяет заключать договоры долевого участия в строительстве путем устного одобрения их условий без подписания обеими сторонами и без существенных условий договора, в том числе без указания предмета договора.

С учетом изложенного требования истца о признании заключенным между ФИО7 и ООО «РТД Анапа-2» договора долевого участия в строительстве, а также обязании предоставить полный пакет документов для государственной регистрации права собственности на квартиру удовлетворению не подлежат.

Требования истца о признании за ФИО4 и ФИО5, права общей долевой собственности на квартиру №<адрес> в доме №1 по ул. 40 лет Победы г. Анапа также удовлетворению не подлежат, потому как суду не представлено доказательств наличия договорных отношений истцов с застройщиком ООО «РТД Анапа-2» по факту строительства многоквартирного жилого дома по ул. 40 лет Победы г. Анапа.

Суд полагает, что истцы не лишены возможности защиты нарушенных прав путем предъявления требований к КТ «Социальная инициатива и компания» о возврате денежных средств или к лицу, признанному виновным в мошенничестве в рамках уголовного дела №18/377425-06, по которому ФИО7 признан потерпевшим постановлением от 26.09.2006 года.

При этом к отношениям, возникшим между КТ «Социальная инициатива и компания» и АВИ, действие Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года не применяется, так как по смыслу Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 КТ «Социальная инициатива и компания» не обладает статусом застройщика и не вправе привлекать денежные средства на строительство объектов недвижимости в рамках договоров долевого участия в строительстве, при этом возникшие между АВИ и КТ отношения регулируются нормами ГК РФ, регламентирующими отношения граждан и юридических лиц, связанные с инвестиционной деятельностью, на которые в силу п.3 ст. 1 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года действие указанного закона не распространяется.

Соответственно требования истца о признании права собственности на квартиру №24 в доме №1 по ул. 40 Лет Победы г. Анапа и обязании ООО «РТД Анапа-2» передать указанную квартиру удовлетворению не подлежат.

Рассматривая требования истца о признании отсутствующим права собственности ФИО2 на квартиру №<адрес> в доме №1 по ул. 40 Лет Победы г. Анапа, суд находит также не подлежащими удовлетворению, потому как из представленных в судебном заседании документов установлено, что ФИО2 приобрела спорную квартиру в собственность по договору купли-продажи от 12.09.2011 года, заключенному с ДИЛ, предметом по которому являлась 2-х комнатная квартира общей площадью 65,0 кв.м., стоимостью 7 125 000 руб., которая принадлежала продавцу ДИЛ на праве собственности на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 23.09.2008 года, акта приема-передачи от 02.08.2010 года.

Данный договор купли-продажи никем не оспорен, недействительным не признан, кроме того по указанному договору ФИО2 приобрела в собственность 2-х комнатную квартиру площадью 65,0 кв.м., а предметом инвестиционного договора от 29.09.2004 года являлась однокомнатная квартира общей площадью 66,63 кв.м., что не идентично договору купли-продажи, заключенному ФИО2

Согласно разъяснений, содержащихся в п. 52 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» признание зарегистрированного права отсутствующим возможно в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами).

Однако судом установлено, что ФИО4 и ФИО5 не являются собственниками квартиры №<адрес> в доме №1 по ул. 40лет Победы г. Анапа в силу отсутствия у них договорных отношений на данную квартиру с застройщиком объекта недвижимости – ООО «РТД Анапа-2».

Представителем ответчика в судебном заседании заявлено ходатайство о применении срока исковой давности к заявленным требованиям, однако суд полагает, что данное ходатайство удовлетворению не подлежит, потому как в силу ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Так как истцы узнали о нарушении своих прав из выписки из ЕГРН от 15.03.2018 года, в которой указан собственник квартиры ФИО2, соответственно течение срока исковой давности начинается с марта 2018 года, что позволяет суду прийти к выводу о том, что срок исковой давности истцами не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении уточненного искового заявления Межрегиональной общественной благотворительной организации «Общество защиты прав потребителей и охраны окружающей среды «ПРИНЦИПЪ», действующей в интересах ФИО4 и ФИО5, к ООО фирма «Русский торговый дом Анапа-2», ФИО2 о признании заключенным договора долевого участия в строительстве, признании права собственности, обязании передать объект долевого строительства, признании отсутствующим права собственности, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение месяца с даты принятия решения в окончательной форме через Анапский городской суд.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 07.09.2018 года.