Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Краснофлотского районного суда **** гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, исключении записей из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, восстановлении права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратился в суд с вышеуказанным иском к ФИО1, мотивируя свои требования тем, что *** между ним и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ****, кадастровый.. .. Право собственности за ФИО1 зарегистрировано ***, регистрационная запись.. .. В нарушение положений п.2.2. договора обязательства по оплате проданной квартиры не исполнены. Квартира по акту приема-передачи ответчику не передана. По договору ответчик обязалась оплатить 50 000 руб. за счет собственных средств до подписания договора, 300 000 руб. – за счет средств ***а *** в течение десяти дней с момента государственной регистрации права собственности ответчика на квартиру. В Краснофлотском районном суде **** было рассмотрено дело.. . по иску ФИО2 о признании недействительным указанного договора и договора купли-продажи от *** квартиры, расположенной в ****, об истребовании имущества из чужого незаконного владения ФИО1, прекращении записи о регистрации права на квартиру за ФИО3.. . от ***, за ФИО1.. . от ***, о восстановлении записи о регистрации прав на квартиру за ФИО2.. ., прекращении записи о государственной регистрации обременения в виде ипотеки от ***.. .. Решением Краснофлотского районного суда **** от *** по делу.. . в удовлетворении требования ФИО2 отказано в полном объеме. В период рассмотрения судом спора неоднократно выяснялся вопрос об оплате ответчиком стоимости квартиры по договору. Представитель ответчика ФИО5 давал пояснения, что также подтверждалось и представителем истца о том, что расчеты по договору в связи с судебным спором не произведены. В связи с тем, что расчеты по договору не произведены, он направил ответчику требование от *** о расторжении договора, которое вручено ответчику *** и в добровольном порядке не удовлетворено. Решением Краснофлотского районного суда **** от *** также было установлено, что ошибочно, без заключения кредитного договора была в отношении спорной квартиры сделана регистрационная запись об ипотеке в пользу ПАО «*** ***» (ИНН***) от ***.. .. Указанное обстоятельство ПАО «***» не отрицалось. Считает, что данная запись в связи с расторжением договора купли-продажи от *** также должна быть аннулирована.

На основании изложенного, а также статей 549 п. 1, 450 пп. 1, 2, 486 пп. 1, 4 ГК РФ истец ФИО3 просит суд: расторгнуть договор *** купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ****, заключенный между ним и ФИО1; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту – ЕГРПНИ) сведения о праве собственности ФИО1 на указанную квартиру; исключить из ЕГРПНИ сведения об ипотеке на квартиру, расположенную по адресу: ****, кадастровый.. ., в пользу ПАО «*** ***», регистрационная запись от ***.. .; восстановить в ЕГРПНИ сведения о праве собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: ****, кадастровый.. ., регистрационная запись от ***.. .; взыскать с ФИО1 уплаченную при подаче искового заявления государственную пошлину в размере 1 200 руб.

Определением суда от *** в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ФИО6, ФИО2 Д.С., ФИО2 С.Н., ФИО2 Н.Д. в лице законного представителя.

Истец ФИО3 и ответчик ФИО1 в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие с участием представителей.

В судебном заседании представитель истца ФИО7, сославшись на доводы, изложенные в иске и письменных пояснениях ФИО3 от ***, на уточненных заявлением от *** исковых требованиях, настаивала, окончательно просила суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ****, заключенный *** между ФИО3и ФИО1, исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРПНИ) сведения о праве собственности ФИО1 и восстановить сведения о праве собственности ФИО3 на указанную квартиру, а производство по делу в части исковых требований истца к ответчику об исключении из ЕГРПНИ сведения об ипотеке на спорную квартиру прекратить, в связи с отказом истца от данной части иска. Порядок и последствия отказа от части исковых требований ей и истцу известны и понятны, о чем также указано в заявлениях от ***. В дополнение указала, что неоплата ответчиком в разумный срок, который установлен условиями договора является существенным нарушением договора. Истцом предпринимались попытки добровольного урегулирования спора, требование об оплате также стороной исполнено, в связи с этим, считает это существенным нарушением, допущенным стороной. Ущерб ФИО3 заключается в том, что он рассчитывал на получение денежных средств от продажи квартиры в 2015 г., по настоящее время удовлетворения своих намерений от стороны он не получил. В связи с этим, имеются основания считать данные нарушения существенными. ФИО1 получила *** требование о расторжении договора, в котором был указан десятидневный срок, в противном случае договор считается расторгнутым в одностороннем порядке. Поскольку перевод денежных средств в сумме 300 000 руб. был направлен ответчиком истцу ***, на основании п.2 ст. 405 ГК РФ, вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для истца, он вправе отказаться от принятия исполнения. Истец перевод не получал, денежные средства были перечислены после подачи иска и после того, как была выражена воля ФИО3 на расторжение данного договора путем подачи искового заявления в суд. На момент направления предложения расторгнуть договор имела место регистрационная запись об ипотеке, однако она была признана ошибочной в ходе производства по делу. Расчеты должны были произойти в десятидневный срок с момента регистрации сделки, никаких условий, связанных с наличием обременения имущества, в договоре не оговаривалось. Фактическая передача вещи не состоялась по настоящее время. Истец не может передать квартиру ответчику, потому заявил требование о расторжении договора. Согласно условиям договора вопрос передачи имущества ставился в 14-дневный срок, после заключения основного договора. Последний сторонами подписан не был в силу того, что ПАО «*** ***» не выдало денежные средства ответчику. После того, как в апелляционной инстанции стороной было заявлено, что расчеты по договору были произведены, что отражено в протоколе судебного заседания, ФИО3 забеспокоился, что с ним не собираются рассчитываться. На то, что наличие обременения на данную квартиру препятствует ФИО1 исполнить свои обязательства по договору, ответчик не ссылался. В договоре отсутствует условие о том, что если вдруг возникнут ограничения, сторона не должна производить расчеты. Право собственности ФИО1 было зарегистрировано ***, то есть никаких обременений, кроме ипотеки тогда наложено не было. Обременение было наложено только *** после получения ФИО1 всех регистрационных документов. Истец надлежащим образом исполнил свои обязательства. Ответчик никак не отреагировала на требование с предложением заплатить денежные средства, которое осталось без ответа.

Представитель ответчика ФИО8 в судебном заседании иск не признал по основаниям, указанным в письменном отзыве на иск, доводы и пояснения, данные ранее в судебных заседаниях, поддержал, также пояснил, что на момент того как ФИО3 решил в одностороннем порядке расторгнуть договор, на спорную квартиру было наложено обременение по ипотеке и на основании определения суда по делу по иску ФИО12, которое снято только ***, в связи с чем, передача денег не осуществилась, а в договоре было сказано что квартира не имеет обременений. После того как были сняты обременения Краснофлотским районным судом ****, деньги были переведены истцу. Письменно к ФИО3 с предложениями отсрочить оплату квартиры в связи с наличием обременения или невозможностью оплатить ответчик не обращалась, только устно по телефону, доказательств нет. Однако, когда истец составлял договор, он указал там, что расчет за квартиру должен производиться тогда, когда на ней нет обременений. Поэтому расчет и не производился. Право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано за ответчиком *** и обременение было наложено тоже ***. Документы ответчик на квартиру получала ***, и на тот момент уже имелась запись о наличии обременения. С иском в суд о признании сделок купли-продажи квартир недействительными ФИО2 обратился в Краснофлотский районный суд **** ***. ФИО3 сначала должен был снять обременение с квартиры, а уже после этого предложить ФИО1 рассчитаться. На момент заключения договора купли-продажи ответчику не было известно о том, что там были зарегистрированы ФИО12. Возражений относительно прекращения производства в части требований истца не имеет.

В судебном заседании представитель третьего лица ПАО «*** ***» ФИО9 поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях на иск, а также пояснения, данные ранее в ходе судебного разбирательства. Против прекращения производства в части требований по делу не возражал.

Третьи лица ФИО6, ФИО2 Д.С., ФИО2 С.Н., ФИО2 Н.Д. в лице законного представителя ФИО2 в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещались судом в установленном законом порядке по последнему известному месту жительства, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли, возражений по существу спора на представили; судебные извещения возвращены с почтового отделения в адрес суда, о чем имеется соответствующая информация на официальном сайте Почты ***, а также реестром почтовых отправлений и отчетов с почтовыми идентификаторами.

В судебное заседание третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по **** в лице представителя не явилось, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, возражений относительно исковых требований не представили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.

В соответствии с п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ.. . от *** «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Статья 165.1 Гражданского кодекса РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное (п. 68 приведенного Постановления Пленума ВС РФ).

Применительно к пункту 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Приказом Минкомсвязи *** от ***.. ., и части 2 статьи 117 ГПК РФ, отказ в получении почтовой корреспонденции, о чем свидетельствует возврат за истечением срока хранения, следует считать надлежащим извещением о слушании дела.

Кроме того, в силу положений ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед судом, при возвращении почтовым отделением связи судебных повесток и извещений с отметкой «за истечением срока хранения», неявка лица в суд по указанным основаниям признается его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела.

На основании положений ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ, с учетом мнения участников процесса, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Выслушав доводы представителей сторон, третьего лица, исследовав материалы дела, представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 39 ГПК РФ истец вправе отказаться от иска.

В силу с абз. 4 ст. 220 ГПК РФ суд прекращает производство по делу в случае, если истец отказался от иска и отказ принят судом.

В деле имеется заявление истца ФИО3 об уточнении исковых требований от *** и ходатайство его представителя ФИО7 об отказе от части исковых требований ФИО3 к ФИО1 об исключении из ЕГРПНИ сведений об ипотеке на квартиру, расположенную по адресу: ****, кадастровый.. ., в пользу ПАО «*** ***», регистрационная запись от ***.. ., которые представитель истца поддержала в судебном заседании.

Судом установлено, что данный отказ от части иска является добровольным, порядок и последствия принятия судом отказа от заявленных требований истцу и его представителю известны и понятны, о чем указано в заявлении представителя истца и отражено в протоколе судебного заседания.

Также в судебном заседании установлено, что указанная запись Управлением Росреестра по **** прекращена.

При установленных обстоятельствах, поскольку отказ ФИО3 в лице представителя, наделенного соответствующими полномочиями на основании доверенности, от части исковых требований является его свободным волеизъявлением, не противоречит закону и не нарушает права, свободы и интересы других лиц, в том числе самого истца, суд считает возможным принять такой отказ от иска и прекратить производство по данному делу в указанной части исковых требований.

Давая правовую оценку иным требованиям и доводом заявившей стороны, суд исходит из следующего.

Статья 1 Гражданского кодекса РФ определяет, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В силу ст. 8 п.1 пп.1 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Сложившиеся между сторонами договорные отношения, регулируются главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В судебном заседании установлено, что между сторонами ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) *** заключен договор купли-продажи (проект) квартиры, расположенной по адресу: ****, кадастровый.. .. Право собственности за ФИО1 зарегистрировано ***, регистрационная запись.. ., что подтверждается копией самого договора, а также копией свидетельства о государственной регистрации права от *** и выписками из ЕГРПНИ, имеющимися в деле.

По условиям договора продавец продает, а покупатель покупает в собственность на условиях, изложенных в настоящем договоре, **** края, состоящую из одной комнаты, общей площадью 40,7 кв.м. Цена продаваемой квартиры определена сторонами в 350 000 руб.

Ранее указанный объект недвижимости принадлежал ФИО3 на основании договора купли-продажи квартиры от ***, заключенного с ФИО2, и свидетельства о государственной регистрации права от ***, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним *** сделана запись регистрации.. ., что подтверждается выпиской из ЕГРПНИ со ссылкой на свидетельство о государственной регистрации права серии 27-АВ.. . от ***.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что сделка по приобретению спорной квартиры была совершена ***, стоимость отчуждаемого и приобретаемого имущества была определена его сторонами на одну сумму, по договору купли-продажи указана стоимость квартиры в размере 350 000 руб., ФИО3 и ФИО1 договор подписали, их это устроило, представили его на регистрацию в регистрирующий орган.

При этом суд исходит из того, что вышеуказанный договор купли-продажи квартиры соответствует требованиям, предъявляемым законом к договорам данного вида, сторонами достигнуто письменное соглашение по всем существенным условиям сделки, договор подписан его сторонами, исполнен, так как переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю в установленном законом порядке зарегистрирован.

При оценке представленных по делу доказательств, суд приходит к убеждению, что действительная воля сторон при заключении договора купли-продажи была направлена на возникновение правовых последствий возмездного перехода права собственности на квартиру от ФИО3 к ФИО1, о чем свидетельствуют последовательные действия участников сделки, направленные на осуществление государственной регистрации как самого договора купли-продажи, так и перехода права собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора, названная квартира по договору купли-продажи от *** перешла в собственность ответчика, что указывает на то, что поименованный договор купли-продажи (проект) от *** является основной сделкой. При таком положении договор купли-продажи (проект) от ***, заключенный между истцом и ответчиком на вышеописанных условиях, суд квалифицирует как основную сделку.

В связи с чем, довод представителя истца о том, что основной договор сторонами подписан не был (не заключен) и срок передачи имущества по договору купли-продажи квартиры от *** не наступил, суд признает несостоятельным.

Также по условиям пункта 2 указанного договора купли-продажи квартиры от *** расчет по договору производится его сторонами в следующем порядке: сумму в размере 50 000 руб. покупатель обязуется уплатить продавцу за счет собственных средств до подписания основного договора купли-продажи. Претензий между сторонами нет. Сумму в размере 300 000 руб. Покупатель обязуется уплатить продавцу в десятидневный срок с момента государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру за счет заемных средств, предоставленных публичным акционерным обществом *** *** в соответствии с кредитным договором, заключенным между покупателем и банком. Претензий между сторонами нет. С момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю квартира находится в залоге у банка. Залогодержателем по данному залогу является банк.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, в том числе выпиской из ЕГРПНИ от ***, что обременение в виде ипотеки на вышеназванную квартиру прекращено, соответствующая запись аннулирована.

Пунктом 5 приведенного договора купли-продажи стороны определили, что право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ****; передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем на момент подписания настоящего договора не осуществлены, что по соглашению сторон не является препятствием для регистрации перехода права. Продавец обязуется передать, а покупатель принять указанную квартиру по акту приема-передачи в течение 14 дней с момента подписания основного Договора купли-продажи.

Из содержания договора следует, что он подписан его сторонами ***. Таким образом, срок для передачи имущества наступил ***. Поскольку регистрация сделки произведена компетентным органом ***, следовательно, срок для полной оплаты цены договора для покупателя должен был наступить ***. Данные обстоятельства и условия договора также указывают на то, что передача квартиры продавцом покупателю предшествует полной оплате ее стоимости покупателем продавцу.

Пунктом 5 договора продавец – ФИО3 гарантировал, что на момент заключения договора на отчуждаемую квартиру обременений (ограничений), установленных в соответствии с действующим законодательством (в том числе залог, арест) не имеется, квартира свободна от прав третьих лиц, не передана в аренду, внаем, безвозмездное пользование, не состоит в судебном споре, не заключалось сделок, в результате которых могут возникнуть права третьих лиц на квартиру.

Вместе с тем, судом установлено, что в Краснофлотском районном суде **** было рассмотрено гражданское дело.. . по иску ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи от *** квартиры, расположенной в ****, о признании недействительным договора купли-продажи от *** этой же квартиры (о расторжении которого заявлено истцом), об истребовании из чужого незаконного владения ФИО1 названной квартиры и прекращении записи о регистрации права на квартиру за ФИО3.. . от ***, за ФИО1.. . от ***, о восстановлении записи о регистрации прав на квартиру за ФИО2.. ., прекращении записи о государственной регистрации обременения в виде ипотеки от ***.. ..

Решением Краснофлотского районного суда **** от *** по делу.. . в удовлетворении требования ФИО2 отказано в полном объеме. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам ****вого суда от *** решение Краснофлотского районного суда **** от *** оставлено без изменения, оно вступило в законную силу ***.

В рамках рассмотрения указанного спора по заявлению ФИО2 определением суда от *** были приняты меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по **** осуществлять регистрацию сделок (ограничений, обременений), переход прав на квартиру, расположенную по адресу: ****.

На основании определения Краснофлотского районного суда **** от *** меры по обеспечению иска отменены по заявлению представителя ФИО1 от ***, определение вступило в законную силу.

Суд в соответствии с положениями ст. 61 ГПК РФ, на основании названных выше судебных актов принятых по ранее рассмотренному делу, в котором участвовали те же лица (истец, ответчик, третье лицо ФИО2 Д.С. и др.), считает установленным, что договор купли-продажи квартиры от *** по спорному адресу, фактически исполнен, при этом ФИО1 является добросовестным приобретателем спорной квартиры, которая была предварительно ею осмотрена и проверены правоустанавливающие документы на квартиру.

Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Данное правило закреплено в ч. 1 ст. 451 ГК РФ.

Из содержания приведенных норм ГК Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

В силу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса (пункт 3 статьи 486 ГК РФ).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора, о чем указано в п. 4 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи. При этом данные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости», статьи 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Из содержания договора купли-продажи от *** спорной квартиры, возможность его расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке, в том случае, если покупатель своевременно не произведет оплату переданного ему имущества, не предусмотрена сторонами.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом из материалов дела усматривается, что договор купли-продажи спорной квартиры от *** был фактически исполнен продавцом ФИО3 Управлением Росреестра по **** произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру к покупателю ФИО1, которой выдано свидетельство о праве собственности на квартиру, однако до настоящего времени она не свободна от прав третьих лиц и является объектом спора, в том числе по требованиям ФИО3 к ФИО2 и др. о признании утратившими право пользования указанной квартирой.

Как следует из материалов дела, ФИО3 *** направил ответчику требование от *** о расторжении договора купли-продажи квартиры, которое получено ФИО1 ***. Между тем, исходя из текста названного документа, с требованием выплатить цену договора в соответствие с его пунктом 2.2, истец к ответчику не обращался, какие-либо сроки не устанавливал. На момент направления требования и соглашения о расторжении названного договора, также имело место наличие обременения на квартиру, расположенную по адресу: ****. В самом соглашении от *** в пункте 4 ФИО3 указано, что квартира не передана покупателю по акту и не находится в его фактическом владении в связи с рассмотрением в Краснофлотском районном суде **** гражданского дела.. . по иску ФИО2 о признании указанного договора от *** недействительным.

При таком положении, доводы истцовой стороны о том, что на момент совершения сделки имущество (квартира по адресу: ****39) было свободно от прав третьих лиц, отсутствовали судебный спор в отношении данного имущества, и не было обременения, суд признает несостоятельными. Наличие данных обстоятельств, согласно доводам ответчика и ее представителя явились основанием для невнесения платы по договору купли-продажи от ***, до момента снятия обременения по определению суда.

Обстоятельств отказа покупателя от принятия спорного жилого помещения судом не установлено. Обстоятельство того, что в спорной квартире до настоящего времени проживают третьи лица, сторонами не оспаривалось.

Показания свидетеля ФИО10, допрошенного в ходе судебного следствия и показания которого отражены в протоколе судебного заседания от ***, в части, касающейся передачи денежных средств по договору от ***, не принимаются судом на основании ст. 162 ч. 1 ГК РФ. В то же время, из показаний свидетеля следует, что у ответной стороны в апреле-мае 2016 г. имелось намерение на исполнение обязательств по оплате по договору.

Однако, данные показания свидетеля не могут взяты за основу судом, поскольку являются противоречивыми, неконкретными.

Являясь двухсторонней сделкой, договор представляет собой обоюдное соглашение, в силу которого стороны, его заключившие, берут на себя дополнительные обязательства по отношению друг к другу, отличающиеся по объему от их обязательств перед иными участниками гражданского оборота, не являющимися сторонами указанной сделки.

Подобное означает, что сторона договора, его подписавшая, исходя из своей воли и стремления получить желаемый результат, ограничивает себя в дальнейшем юридически значимом поведении по отношению к своему контрагенту, поскольку реализация своих субъективных прав в рамках сложившихся договорных правоотношениях напрямую связана с надлежащим исполнением лицом юридических обязанностей.

В силу п. 5 ст. 10 ГК РФ предполагается добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий.

Однако поведение ФИО3 после заключения договора с ответчиком свидетельствует об обратном.

Вместе с тем, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Кроме того, случаи неисполнения покупателем обязанности по уплате цены товара прямо предусмотрены п. 3 ст. 486 ГК РФ, согласно которому если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса.

Сама по себе ссылка истцовой стороны в исковом заявлении на не передачу денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи ответчиком истцу, а также не составление акта приема-передачи квартиры как на существенное нарушение договора покупателем суд, исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ, по убеждению суда, является недостаточным для признания названных нарушений со стороны покупателя существенными, при установленном судом факте злоупотребления продавцом своим правом и ненадлежащего исполнения обязанности по передаче вещи по акту.

В соответствии с п. 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда.. . от *** «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплату имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Исходя из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ, следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

В то же время истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиком. Сама по себе невыплата покупателем денег продавцу не может быть признана существенным нарушением договора купли-продажи квартиры.

В силу п. 65 приведенного Постановления Пленума.. . от *** регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Однако в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры судом не установлено.

Согласно представленной ответной стороной почтовой квитанции о переводе денежных средств *** от ФИО1 приняты денежные средства в сумме 300 000 руб. для перевода ФИО3 в счет оплаты по договору купли-продажи от *** квартиры по адресу: ****39, осуществлен перевод.. .. Неполучение указанных денежных средств истцом в связи с отказом от принятия исполнения, о чем указано его представителем в судебном заседании со ссылкой на п. 2 ст. 405 ГК РФ, на данный вывод суда не влияет.

Так, по смыслу п. 2 ст. 405 ГК РФ, если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков. Однако такого требования истцом по данному делу не заявлялось, и применение указанных положений материального закона влечет иные правовые последствия, чем те, которые заявлены ФИО3 в исковом заявлении.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона, исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры от ***, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения названного договора по основаниям, указанным истцом в исковом заявлении, а также отсутствии оснований считать такой договор расторгнутым в одностороннем порядке, и исключении из ЕГРПНИ регистрационной сведений о праве собственности ФИО1 и восстановлении записи о праве собственности за ФИО3 на данную квартиру, поскольку истцу договором купли-продажи от *** не предоставлено право требовать расторжения договора купли-продажи в одностороннем порядке, а действия ответчика не свидетельствуют о том, что она в одностороннем порядке отказалась от исполнения названного договора и принятия квартиры.

Более того, запись в ЕГРПНИ не может рассматриваться в качестве самостоятельного основания для возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей и представляет собой особый юридический факт, который в совокупности с другими влечет возникновение, изменение или прекращение гражданских прав на недвижимое имущество.

Суд также не находит оснований для применения положений ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ, поскольку в силу ее пункта четвертого сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Между тем, судом, о чем указано ранее, установлена недобросовестность в поведении истца.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств или их изменение не допустимы, если это не вытекает из договора или закона.

Помимо этого, если уведомление продавца об отказе от договора покупатель получил после того, как стороны приступили к исполнению предусмотренных им обязательств, что имеет место в данном случае, то основания для признания договора расторгнутым также отсутствуют.

Таким образом, при установленных в судебном заседании вышеописанных обстоятельствах основания, предусмотренные законом, для расторжения договора купли-продажи квартиры от ***, заключенного между истцом и ответчиком, в судебном порядке отсутствуют, как и для удовлетворения требований, касающихся внесения изменений (исключении, восстановлении) сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Доказательств, соответствующих требованиям относимости и допустимости, опровергающих данный вывод суда, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, истцовой стороной не представлено.

Не заключение между ФИО1 и ПАО «*** ***» кредитного договора.. . от ***, проект которого был представлен на государственную регистрацию сделки купли-продажи спорной квартиры, также не влияет на установленные судом обстоятельства и выводы. Из письменного отзыва третьего лица ПАО «*** ***», пояснений представителя ответчика в судебном заседании следует, что отказ от получения кредита был связан с тем, что в отношении приобретаемой квартиры было начато судебное разбирательство, в результате которого право собственности на квартиру ФИО1, ФИО3 могло быть прекращено.

При этом не принимаются судом доводы ответной стороны о том, что ФИО1 уже была произведена оплата по договору от *** до момента обращения ФИО3 с настоящим иском в суд, поскольку доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, положениям ст. 162 ГК РФ, подтверждающих такие доводы, суду не представлено.

Кроме того, из буквального толкования пункта 2.1 договора от ***, сумму в размере 50 000 руб. покупатель обязуется уплатить продавцу до подписания договора купли-продажи. Данных о том, что такая обязанность была выполнена ФИО1, материалы дела не содержат.

Указание истцовой стороной на то, что ответчик и ее представители в ходе судебных разбирательств по различным спорам с их участием давали неоднозначные пояснения в части оплаты цены договора купли-продажи от ***, а также в ходе проверки сообщения ФИО3 о преступлении, со ссылкой на протоколы судебных заседаний и материалы проверки КУСП.. ., правового значения не имеет, представителем ответчика не оспаривалось отсутствие надлежащих доказательств такой оплаты, за исключением суммы в размере 300 000 руб., направленной истцу посредством почтового перевода ***.

Согласно положениям, закрепленным в статье 328 ГК РФ, и существа, заключенного между ними договора, обязательства истца и ответчика по указанному договору купли-продажи квартиры от ***, являются встречными.

В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Указанные правила применяются, если законом или договором не предусмотрено иное.

При этом ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Как установлено судом ранее, внесению покупателем суммы в размере 300 000 руб., и как следствие полной оплате стоимости квартиры (***), должна была предшествовать передача этой квартиры, свободной от прав третьих лиц и не являющейся предметом или объектом судебного спора, продавцом покупателю (***), чего сделано не было истцом.

Таким образом, исходя из смысла приведенных выше норм, следует, что установленный в ходе судебного разбирательства факт недобросовестности действий истца, выразившийся в последующем поведении после заключения сделки, является достаточным основанием для отказа в судебной защите лицу, имеющему формальные основания для предъявления соответствующего требования.

Ни при подаче искового заявления ***, ни при уточнении исковых требований в заявлении от ***, ФИО3 в качестве основания для удовлетворения иска на положения статьи 489 ГК РФ не ссылался, требование о возврате проданного товара не заявлял.

Вместе с тем, пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Таким образом, по смыслу данной нормы, независимо от статуса имущества (движимое или недвижимое) продавец вправе требовать расторжения договора купли-продажи в случае неоплаты покупателем половины и более цены товара.

Однако, учитывая установленные судом конкретные обстоятельства по данному делу, в частности внесение *** ответчиком суммы в размере 300 000 руб. в пользу продавца, а также недобросовестность действий истца, суд также не находит оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ****, заключенного *** между ФИО3 и ФИО1 и приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст., ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ****, заключенного *** между ФИО3 и ФИО1, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о праве собственности ФИО1 и восстановлении сведений о праве собственности ФИО3 на указанную квартиру, оставить без удовлетворения.

Производство по делу в части исковых требований ФИО3 к ФИО1 об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок сведений об ипотеке на квартиру, расположенную по адресу: ****, кадастровый.. ., в пользу ПАО «*** ***», регистрационная запись от ***.. ., прекратить, в связи с отказом истца от данной части иска.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что повторное обращение в суд с данным требованием к тому же ответчику о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в ****вой суд через Краснофлотский районный суд **** в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Л.В. Иванова