Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании суммы задатка, расходов по оплате технического паспорта жилого дома, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании суммы задатка в размере 150 000 рублей, стоимости технического паспорта в размере 33 573 рубля 64 копейки.

В обоснование заявленных требований истец указала, что между ней как покупателем ФИО2 и продавцом ФИО3 были заключены предварительные договоры купли-продажи объекта недвижимости (земельного участка с жилым домом) по адресу: <адрес> по условиям которых стороны обязались заключить основной договор в срок, установленный предварительным договором. Истцом ответчику был предоставлен задаток в размере 150 000 рублей. Кроме того, истцом понесены расходы по оплате стоимости изготовления технического паспорта в размере 33 573 рубля 64 копейки.

Однако как указывает истец, до окончания срока, определенного предварительным договором для заключения основного договора, такой договор заключен не был и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о его заключении.

Истец отмечает, что посчитав обязательства прекращенными, обратилась к ответчику с требованием о возврате суммы задатка, однако задаток в добровольном порядке возвращен не был. Ответчик, извещенный о времени и месте (№) в судебное заседание не явился, об уважительных причинах своей неявки суд не информировал, ходатайств об отложении не заявлял.

Истец, представитель истца в судебном заседании настаивали на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в иске. Отметила, что дважды посещала многофункциональный центр по извещению ФИО3 с целью заключения договора купли-продажи, однако ФИО3 отсутствовал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что ответчик не уклонялся от заключения договора купли-продажи не возражает и в настоящее время заключить указанный договор, однако истец не желает. Отмечает, что причиной не заключения договора купли-продажи явилось длительность согласования заявки на ипотечное кредитование и изменение процентной ставки. Длительность согласования ипотеки была обусловлена истечением срока действия общегражданского паспорта ФИО2

Третье лицо на стороне ответчика не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора возражала против удовлетворения исковых требований, полагая, что у ответчика отсутствуют основания для возврата суммы задатка.

Выслушав пояснения лиц участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, оценив представленные доказательства, как в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исходя из положений пунктов 1-4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

Согласно статье 380 Гражданского кодекса задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1). Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2). В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3). Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (пункт 4).

По смыслу указанной нормы задаток выдается в счет причитающихся платежей по основному обязательству, тем самым он оказывается средством полного или частичного исполнения основного обязательства. Задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток. Задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является акцессорным (дополнительным) и, следовательно, оно производно и зависимо от основного, обеспечиваемого задатком обязательства, может существовать лишь при условии действия основного обязательства.

На основании пункта 3 статьи 380 Гражданского кодекса РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 05 октября 2018 года между ФИО3 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи по условиям которого продавец обязался продать, а Покупатель обязался купить на условиях настоящего договора жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес> (п.1.1). Стоимость объекта недвижимости по которой стороны намерены совершить сделку была определена в 4 200 000 рублей.

Согласно п.3.1. предварительного договора задаток в размере 150 000 рублей был внесен покупателем в счет оплаты стоимости приобретаемого Объекта недвижимости. Задаток подлежал зачету в сумму стоимости Объекта недвижимости, указанной в п.1.2 предварительного договора.

Сумма задатка вносится в полном объеме наличным платежом в момент подписания настоящего договора. Подписание настоящего договора свидетельствует о внесении суммы задатка Покупателем. Без внесения суммы задатка Покупателем настоящий договор считается незаключенным (п.3.2.).

В случае отказа Покупателя от исполнения обязательств по покупке Объекта недвижимости Покупатель выплачивает продавцу неустойку в размере 150 000 рублей (п.3.3).

В случае отказа Продавца от исполнения обязательства по продаже Объекта недвижимости Продавец возвращает Покупателю задаток, а также выплачивает неустойку (штраф) в размере 150 000 рублей (п.3.5).

Отказом от исполнения настоящего договора считается неприбытие в течении двух раз подряд в течение двух регистрационных дней, после надлежащего уведомления, в уполномоченный регистрационный орган для совершения сделки купли-продажи Объекта недвижимости, а равно не подписание договора купли-продажи Объекта недвижимости на условиях предусмотренных в настоящем договоре, либо отказ выплатить полную сумму сделки по договору купли-продажи Объекта недвижимости (п.3.7).

Обязательства по договору стороны обязуются исполнить до 05 декабря 2018г. ( п.4.7.)

Судом установлено, что 04 декабря 2018г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи с аналогичными условиями с установленным сроком исполнения обязательств до 31 декабря 2018г. (п.4.7.).

Также судом установлено, что между ООО «Арбат-Недвижимость» и ФИО2 был заключен договор об оказании услуг по условиям которого исполнитель должен оказать услуги по сбору, подготовке документов, необходимых для государственной регистрации сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящегося по адресу: <адрес> (п.1.2.1.). Осуществить юридическую проверку документов, необходимых для государственной регистрации сделки купли-продажи «Объекта недвижимости» (п.1.2.2). Осуществить организацию процесса передачи документов на регистрацию договора купли-продажи «Объекта недвижимости» и переход права собственности на «Объект недвижимости» в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (п.1.2.3).

Согласно п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 19 января 2019г. от имени ФИО3 в адрес ФИО2 были направлены две телеграммы о явке 24 января 2019г. в 15 часов 00 мин. и 31 января 2019г. в 15 часов 00 мин. в МФЦ по адресу: <адрес> для подписания договора купли-продажи и подачи документов на государственную регистрацию сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка по <адрес>.

В ходе судебного разбирательства ФИО2 утверждала, что являлась в МФЦ в назначенное время, в подтверждение представила суду талоны № от 31 января 2019г. 15:09 и от 31 января 2019г. 15:48. Однако ответчик, или его представитель в назначенное время не явились в МФЦ для подписания договора купли-продажи.

Поскольку предварительным договором от 04 декабря 2018года срок исполнения обязательств определен 31 декабря 2018 года, а уведомление о необходимости заключения основного договора купли-продажи продавцом в адрес покупателя было направлено по истечении указанного срока суд приходит к выводу, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в не заключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме не совершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

В ходе судебного разбирательства установлено, что в срок до 31 декабря 2018года ни истец, ни ответчик не предлагали заключить основной договор. Бездействие, как истца, так и ответчика, судом квалифицируется как отказ, продавца и покупателя, от намерений по заключению основного договора, поскольку ни истец, ни ответчик не совершили действия, предусмотренных предварительным договором, направленные на его заключение. Таким образом, суд приходит к выводу, что как истец, так и ответчик утратили интерес в заключение основного договора.

Факт направления ответчиком телеграмм в адрес истца с предложением о заключении основного договора после 31 декабря 2018года, не имеют юридического значения, так как они направлены по истечении срока на заключение основного договора.

Опрошенный в судебном заседании свидетель ФИО4 сотрудник ООО «Арбат-недвижимость» пояснил, что объективных причин для отказа покупателя от сделки не имелось.

Правоотношения, связанные с последствием прекращения обязательства, обеспеченного задатком, регулируются ст. 381 Гражданского кодекса РФ, согласно пункту 1 которой, при прекращении обязательств до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 Гражданского кодекса РФ) задаток должен быть возвращен.

По смыслу указанной правовой нормы, не направление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением.

Поскольку в ходе судебного разбирательства ни истцом, ни ответчиком не представлено суду доказательств виновных действий каждой из сторон в не заключении основного договора купли-продажи суд приходит к выводу о невозможности исполнения предварительного договора в связи с утратой интереса сторон договора.

Поскольку основной договор купли-продажи не был заключен, а сумма задатка в размере 150 000 рублей была получена ФИО3, то при таких обстоятельствах задаток подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в размере 150 000 рублей.

Заявляя требование истца в части взыскания 33 573 рублей 64 копеек истец полагает, что в данном случае при изготовлении технического паспорта со стороны ответчика имело место неосновательное обогащение согласно ст. 1102 Гражданского кодекса РФ.

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства судом установлено, что оформление технического паспорта на объект недвижимости необходимо было истцу для оформления ипотеки в Сберегательном банке, то есть для реализации избранного способа оплаты по договору купли-продажи. Технический паспорт был изготовлен по заказу истца, принадлежит истцу и находится в его владении, следовательно, оснований для удовлетворения требований в части взыскания 33 573 рублей 64 копеек в порядке ст. 1102 Гражданского кодекса РФ не имеется.

Не может быть разрешено ходатайство истца в части взыскания расходов по подготовке искового заявления, поскольку каких-либо доказательств несения истцом таких расходов в рамках разрешения указанного дела суду не представлено.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с учетом результата разрешения спора, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная государственная пошлина пропорционально удовлетворенным исковым требованиями в сумме 3 980 рублей 48 копеек.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о взыскании суммы задатка в размере 150 000 рублей, стоимости технического паспорта в размере 33 573 рубля 64 копейки – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 сумму задатка в размере 150 000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 980 рублей 48 копеек.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение одного месяца с момента изготовления в окончательной форме.

Дата принятия решения в окончательной форме - ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья Е.В. Ретенгер