Гражданский кодекс часть 1

В обоснование заявленных требований истец указал, что 18.06.2021 передал ФИО3 задаток в размере 100000 рублей в счет обеспечения исполнения договора купли-продажи части домовладения и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. В последствии истцу стало известно, что между долевыми собственниками приобретаемого имущества имеется спор связанный с препятствием в использовании домовладением, который находится на рассмотрении в Железнодорожном районном суде г. Воронежа. В связи с наличием судебного спора в отношении приобретаемого имущества были приняты меры по обеспечению иска в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении 2/3 доли в праве общей долевой собственности индивидуального жилого дома и земельного участка принадлежащих ответчику. Таким образом, у ответчика в настоящее время отсутствует юридическая возможность продажи оговоренного имущества, в связи с чем истец обратился с иском о возврате задатка (л.д. 3).

В судебном заседании истец ФИО2 и его представитель – адвокат Попова Н.Б. заявленные требования поддержали, указали, что в обеспечения заключения договора купли-продажи части жилого дома и засти земельного участка истцом ответчику было передано в качестве задатка 100 000 рублей. Условия будущего договора были согласованы, определена цена жилого дома и земельного участка. То, что в расписке было указано, что ответчик продаст, а истец купит жилой дом и земельный участков, а в её собственности находились доли в праве общей долевой собственности обусловлено было отсутствием юридического образования у сторон сделки, однако, на момент передачи задатка все понимали, что ответчик продаёт и продаст принадлежащие ей доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок. Также одним из условий покупки части дома и земельного участка было, что истец должен прежде продать свою квартиру. Вместе с тем продав квартиру, и будучи готовым приобрести у ответчика недвижимость, он узнал, что на предполагаемые к приобретению объекты наложен судом запрет на регистрационные действия, в связи с чем ответчик по объективным причинам не могла исполнить предварительные договоренности и продать часть жилого дома и часть земельного участка. На предложение вернуть ему переданные ранее 100 000 рублей ответчик ответила отказом.

В судебном заседании ответчик ФИО3 возражала против удовлетворения заявленных требований, указала, что она получила в качестве задатка от истца 100000 рублей, в счёт обеспечения последующей сделки по купле-продаже части в общей долевой собственности на жилой дом и части в общей долевой собственности на земельный участок. Стоимость недвижимости была согласована, зафиксирована в расписке о получении задатка. Для осуществления продажи недвижимости она и члены её семью снялись с регистрационного учёта в продаваемом доме, были получены справки у ресурсоснабжающих организаций об отсутствии задолженности по оплате. В августе 2021 года судом был наложен запрет на регистрацию сделок в отношении предполагаемых к продаже объектов недвижимости, произошло это из-за обращения к ней с иском второго собственника общей долевой собственности, однако, в сентября 2021 года обеспечительные меры были отменены судом, в наложении таких обеспечительных мер нет её вины. Также указала, что не был конкретно оговорен срок на заключение основного договора купли-продажи, а она не уклонялась от заключения договора и готова на заключение договора купли-продажи, о чём сообщила истцу также в ответ на его предложение о возврате денежных средств.

Заслушав лиц участвующих в деле, исследовав, представленные сторонами доказательства, оценив их в совокупности, приходит к следующему.

Как установлено судом, следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ФИО3 на праве общей долевой собственности принадлежат 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № ..... и земельный участок расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № ......

Собственником оставшейся 1/3 доли в праве общей долевой собственности на указанное имущество является ФИО1.

18.06.2021 ФИО3 истцу была выдана расписка, согласно которой ФИО3 получила от ФИО2 денежную сумму в размере 100 000 рублей в качестве задатка за продаваемые ею доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок расположенные по адресу: <адрес>. Общая стоимость продаваемого участка 4 630 000 рублей.

Тем самым данная расписка содержит условия предварительного договора купли-продажи. Несмотря на то, что в расписке указано, что задаток передан и соответственно получен в счет обеспечения заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, а ответчику принадлежали лишь 2/3 в праве общей долевой собственности на эти объекты недвижимости, суд принимая объяснения истца и ответчика приходит к выводу о согласовании между сторонами предмета договора (фактически принадлежащих продавцу-ответчику долей в праве общей долевой собственности).

Из ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 указанного кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 данного кодекса) задаток должен быть возвращен.

В соответствии с пунктом 2 той же статьи, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Определением Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 04.08.2021 были приняты обеспечительные меры в виде запрета на регистрационные действия в отношении домовладения и земельного участка принадлежащих ФИО3, расположенных по адресу: <адрес>.

31.08.2021 года ФИО2 направил ФИО3 письмо с просьбой о возвращении ему 100 000 рублей поскольку у ФИО3 имеется спор с сособственником на жилой дом и земельный участок и судом наложен запрет на совершение сделок с предполагаемой к покупке недвижимостью.

03.09.2021 года ФИО3 направила ФИО2 письмо в котором указала, что при получении задатка была готова подождать его, когда он соберет необходимую сумму, однако, в связи с наложением, по независящим от нее обстоятельствам был наложен запрет на регистрацию сделок с недвижимостью, снятия которого необходимо подождать, а от продажи недвижимости она не отказывается.

В последующем определением Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 09.09.2021, вступившим в законную силу, производство по гражданскому делу № ..... по иску ФИО1 к ФИО3 об устранении препятствий в пользовании домовладением, сносе самовольно возведенной пристройке прекращено. Этим же определением отменены меры обеспечения иска принятые определением Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 04.08.2021.

Таким образом, препятствия к заключению договора купли-продажи ранее оговоренного имущества между ФИО2 и ФИО3 отпали, однако, истцом уже было приобретено иное недвижимое имущество.

Следует, отметить, что законом предусмотрены последствия неисполнения обязательства обеспеченного задатком. То есть для удержания задатка или возврата задатка в двойном размере необходимо установление уклонение лица от исполнения обязательства - от заключения основного договора на условиях обретённых в предварительном договоре (объект и цена).

На момент составления расписки и получения ответчиком денежных средств – 18.06.2021 года каких-либо юридических ограничений к заключению договора купли-продажи и оформлению имущества в собственность ФИО2 не имелось. Запрет на регистрацию сделок был наложен судом 04.08.2021 года, то есть спустя 46 дней со дня передачи задатка покупатель мог купить недвижимость, однако, как пояснил, не делал этого поскольку еще не имел достаточных денежных средств поскольку не продал свою квартиру. Вместе с тем обеспечительные меры по запрету на регистрационные действия с 04.08.2021 года по 09.09.2021 года длились, то есть 35 дней и 15 рабочих дней на обжалование определения об отмене обеспечительных мер, после чего отпали препятствия к заключению сделки. Поскольку сторонами не была согласована дата заключения основного договора купли-продажи, у суда нет оснований для вывода о нарушении обязательств по заключению основного договора ответчиком. Возникшие при совершении сделки обстоятельства, при отсутствии условия о времени (дате) заключения основного договора, в виде наложения запрета на регистрацию сделок с недвижимостью суд не находит основанием к выводу об уклонении стороны предварительного договора от заключения сделки и как следствие нарушения обязательств предварительного договора за, что предусмотрены негативные (штрафные) последствия предусмотренные правовым институтом залога.

Срок до которого сторонами должен быть заключен договор купли-продажи части жилого дома и земельного участка в составленной ФИО2 и ФИО3 расписке от 18.06.2021 отсутствует, в связи с чем требование ФИО2 заключить договор купли-продажи именно в августе 2021, сразу после реализации им квартиры, не основано на зафиксированной договоренности сторон.

Также суд учитывает фактическое поведение ФИО3, которой ранее зарегистрированные в домовладении лица сняты с регистрационного учета 06.08.2021, получены справки из ресурсоснабжающих организаций об отсутствии задолженности, ФИО1 направлено уведомление о намерении продать долю домовладения и земельного участка, т.е. последняя имела намерение на заключение договора купли-продажи и в конкретный момент времени не смогла его заключить по независящим от нее причинам.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При таких обстоятельствах на момент вынесения настоящего судебного решения истцом не представлено достоверных и допустимых доказательств свидетельствующих о невозможности исполнения достигнутого 18.06.2021 соглашения о купли-продажи 2/3 доли в домовладении и земельном участке расположенных по адресу: <адрес> стороной ответчика, в связи с чем суд полагает необходимым в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Вместе с тем при подаче искового заявления была оплачена государственная пошлина в размере 3200 рублей, исходя из цены иска 100 000 рублей, при увеличении цены иска до 200000 рублей, истец не представил документов в подтверждении государственной пошлины, хотя при такой цене иска размер государственной пошлины составляет 5200 рублей. В связи с чем с истца подлежит взысканию неоплаченная часть государственной пошлины в размере 2000 рублей (5200-3200).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о взыскании суммы задатка.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета городского округа г. Воронежа государственную пошлину в размере 2000 (двух тысяч) рублей

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Воронежа в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Д.Н.Толубаев

Мотивированное решение изготовлено 01.12.2021.

Дело № 2-2170/2021

УИД: 36RS0001-01-2021-003194-23