Гражданский кодекс часть 1

судьи Бенерович О.В., при секретаре Уваровой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимости, обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л :

Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимости в размере <данные изъяты>., процентов за несвоевременную оплату в размере <данные изъяты> рублей, судебных расходов в размере <данные изъяты> рублей, связанных с оказанием юридических услуг по составлению искового заявления и обращения взыскания на заложенное имущество: квартиры по адресу пгт.Пластун <адрес> земельного участка.

В исковом заявлении истец указал, что между ним и ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО5, ФИО6, ФИО7, ДД.ММ.ГГГГг. был заключен договор купли-продажи недвижимости – квартиры и земельного участка по адресу: <адрес>. ФИО3 приняла на себя обязательство по оплате недвижимого имущества частями: часть денежных средств в размере 437 194 руб. 22 коп. перечисляется безналично за счет средств материнского капитала, оставшуюся часть в размере <данные изъяты>. ежемесячно до 25 числа каждого месяца по <данные изъяты> до полной выплаты, начиная с июля 2015 года по июль 2017 года.

По условиям договора, в случае несвоевременного внесения очередных платежей покупатель уплачивает продавцу неустойку в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки, в договоре ошибочно указано 5%.

Свои обязательства по передаче ответчикам квартиры и земельного участка ФИО1 исполнил надлежащим образом и в полном объеме. Однако ответчица свои обязательства по договору купли-продажи не исполнила, за период с июня по ноябрь 2015г. ФИО3 выплатила <данные изъяты>, в сентябре 2016 года <данные изъяты> рублей. Решением Тернейского районного суда от 30.01.2017г. с ФИО3 взыскана задолженность по договору купли-продажи недвижимости от 11 июля 2015 года за период с декабря 2015 года по 28 ноября 2016 гола в сумме <данные изъяты>, неустойку за указанный период в размере <данные изъяты> за ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи. Однако в период с 29 ноября 2016 года по июнь 2017г. задолженность по договору купли-продажи ответчиком не погашена. Согласно условий договора купли-продажи недвижимости, стороны договорились, что до момента полного расчета предмет договора считать находящимся в залоге у продавца. Учитывая, что условия договора займа ответчиком не исполняются надлежащим образом, выплаты в счет погашения задолженности не производятся, истец полагает, что на заложенное недвижимое имущество необходимо обратить взыскание, с установлением начальной продажной стоимости недвижимого имущества в размере выкупной стоимости имущества, т.е. в сумме <данные изъяты>

Истец ФИО1, считая свои права нарушенными, обратился в суд с вышеизложенным иском, просив суд удовлетворить их.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца, действующая на основании доверенности, ФИО4, в судебном заседании заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в иске, просив суд удовлетворить их в полном объеме. Пояснив, что исковые требования заявлены с учетом уточнения. Задолженность по договору купли-продажи недвижимости образовалась за период с 29 ноября 2016 года по июнь 2017 года, всего за указанные месяцы <данные изъяты>., сумма процентов за несвоевременную оплату составила <данные изъяты> рублей. Рыночная стоимость имущества: квартиры и земельного участка, составляет <данные изъяты>, согласно условий договора купли-продажи недвижимости. Согласна определить начальную продажную стоимость в размере 80 % от выкупной ее стоимости по договору.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась дважды, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, признав причину неявки ответчика неуважительной.

Согласно подпункту пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из пункта 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

На основании статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно пункту 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершившими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено в судебном заседании, что 11 июля 2015 года между ФИО1 и ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО5, ФИО6, ФИО7, был заключен договор купли- продажи в общую долевую собственность по 1/4 доле каждому квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Данный договор купли-продажи недвижимости и переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 5-6).

Квартира и земельный участок проданы на общую сумму <данные изъяты>, из них: <данные изъяты> рублей за квартиру, <данные изъяты> рублей за земельный участок (п. 3 договора).

Пунктом 3 договора купли-продажи предусмотрено, что оплата цены договора будет произведена частями и в рассрочку в следующем порядке: оплата в размере <данные изъяты> руб. за квартиру будет произведена за счет средств материнского капитала в соответствии с ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» № 256-ФЗ от 29.12.2006 года, на основании государственного сертификата на материнский капитал в сумме <данные изъяты> руб. Оставшаяся часть в сумме <данные изъяты> руб. будет произведена в рассрочку, ежемесячно до 25 числа каждого месяца по 13 000 рублей до полной выплаты, начиная с июля 2015 года по июль 2017 года путем перечисления собственных средств покупателем. По условиям договора, в случае несвоевременного внесения очередных платежей покупатель уплачивает продавцу неустойку в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки. Как указал истец в иске, в договоре ошибочно указано размер процентов 5%. Стороны договорились, что до момента полного расчета, предмет договора считать находящимся в залоге у продавца. Данный договор одновременно является документом о передаче объектов продавцом и принятии их покупателями.

Договор купли-продажи недвижимости от 11 июля 2015 года содержит все существенные условия, соответствует требованиям действующего законодательства, заключен в письменной форме, подписан сторонами, зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий согласно ст. 310 ГК РФ не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 ГК РФ.

В силу ч. 3 ст. 488 ГК РФ, в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Истец не оспаривает, что первоначальный взнос в безналичном порядке, путем перевода на банковский счет, за счет средств материнского капитала, в размере <данные изъяты> рублей истцу ФИО1 был переведен. Задолженность по договору за период с ноября 2016 года по июнь 2017 года составила <данные изъяты>..

Во исполнение условий указанного договора купли-продажи недвижимого имущества, ФИО3 за период с июня по ноябрь 2015г. произведены платежи в сумме <данные изъяты> рублей, в сентябре 2016 года <данные изъяты>.

Каких-либо доказательств, подтверждающих факт оплаты части выкупной стоимости имущества, предусмотренной договором купли-продажи с рассрочкой платежа, за указанный спорный период, ответчиком ФИО2 не представлено.

Решением Тернейского районного суда от 30 января 2017г. с ФИО3 в пользу ФИО1 задолженность по договору купли-продажи недвижимости от 11 июля 2015 года за период с декабря 2015 года по 28 ноября 2016 гола в сумме <данные изъяты>, неустойку за указанный период в размере <данные изъяты> за ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи, судебные расходы, связанные с обращением истца за юридической помощью по составлению искового заявления в сумме <данные изъяты>.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пункт 3 договора купли-продажи от 11 июля 2015 года предусматривает, что за несвоевременное внесение очередных платежей за приобретенное недвижимое имущество в рассрочку покупатель уплачивает продавцу 0,5% от просроченной суммы ежемесячного платежа за каждый день просрочки.

Истец на основании пункта 3 указанного договора определил сумму неустойки за период с 29 ноября 2016 года по июнь 2017 года в сумме <данные изъяты>, из расчета <данные изъяты> х и на количество дней.

Каких-либо доказательств, подтверждающих исполнение условий договора купли-продажи недвижимости в оговоренном порядке и в полном объеме за указанный период, ответчиком не представлено.

ФИО3 нарушила условия заключенного договора купли-продажи недвижимости, не выплатила истцу в указанные сроки часть выкупной стоимости имущества с рассрочкой платежа в связи с чем, нарушила условия указанного договора.

На основании изложенного, учитывая, что имеются претензии продавца по договору купли-продажи к покупателю по оплате имущества, ответчица в течении длительного времени не исполняет взятые на себя по договору обязательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в части взыскания задолженности и процентов по договору купли-продажи. С ответчика подлежит взысканию задолженность по договору купли-продажи недвижимости за период с ноября 2016 года по июнь 2017 года в размере <данные изъяты>., и сумму неустойки за указанный период в размере <данные изъяты> рублей за ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи.

В соответствии с ч. 1 ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (ч. 2 ст. 307 ГК РФ).

Способы обеспечения исполнения обязательств установлены главой 23 ГК РФ, в числе которых предусмотрен залог.

В силу ч. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно нормам ч. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (ч. 3 ст. 348 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 348 Гражданского кодекса РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (п. 1 ст. 349).

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 350).

Согласно пункту 1 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 статьи 50 настоящего Федерального закона.

Согласно условий договора купли-продажи недвижимости от 11.07.2015 года, пункт № 3, стороны договорились, что до момента полного расчета предмет договора считать находящимся в залоге у продавца.

Залог недвижимого имущества: жилое помещение (квартира) и земельный участок по адресу <адрес>, возникает в силу закона с момента государственной регистрации права собственности покупателя, указанное недвижимое имущество считается находящиеся в залоге у продавца, о чем сделаны записи в ЕГРП за N №/1 №.

Государственная регистрация данного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> произведена 16.07.2015г.

На момент обращения в суд ФИО3 имеет просроченную задолженность более 30 дней, в течение срока больше 12-ти месяцев, неоднократно, т.е. более 3-х раз, нарушала сроки уплаты ежемесячного платежа по договору купли-продажи недвижимости от 11.07.2015 года.

Решением Тернейского районного суда от 30 января 2017г. с ФИО3 в пользу ФИО1 задолженность по договору купли-продажи недвижимости от 11 июля 2015 года за период с декабря 2015 года по 28 ноября 2016 гола в сумме <данные изъяты> рублей 00 копеек, неустойку за указанный период в размере <данные изъяты> рублей за ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи. Решение суда вступило в законную силу, взыскателю выдан исполнительный лист.

Согласно сведений судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по Дальнегорскому городскому округу от 27.09.2017г., на основании исполнительного документа возбуждено исполнительное производство №-ИП, о взыскании с ФИО3 задолженности в размере <данные изъяты> рублей в пользу ФИО1. С момента возбуждения исполнительного производства взыскание не производилось, на 27.09.2017г. задолженность составила <данные изъяты> (л.д. 27).

По состоянию на дату обращения истца в суд, задолженность покупателя ФИО3 перед продавцом ФИО1 составила: <данные изъяты> коп. – сумма задолженности выкупной стоимости имущества, <данные изъяты>. – сумма процентов за ненадлежащее исполнение условий договора.

Обстоятельств, исключающих возможность обращения взыскания на заложенное имущество, предусмотренных п. 2 ст. 348 ГК РФ, судом не установлено. Принадлежность долей в праве собственности на указанное недвижимое имущество несовершеннолетним ФИО5, ФИО6, ФИО9 - детям ответчика, обращению взыскания на недвижимость не препятствует.

Исходя из положений п. 2 ст. 348 ГК РФ, п. 1 ст. 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при наличии задолженности, превышающей 5% стоимости предмета залога, и периода просрочки исполнения обязательства свыше трех месяцев значительность нарушения обеспеченного залогом обязательства и его соразмерность стоимости заложенного имущества презюмируется законодателем.

При изложенной ситуации, учитывая, что ненадлежащее исполнение условий договора купли-продажи от 11.07.2015 года, подтверждено обстоятельствами данного дела, а также вступившим в законную силу решением Тернейского районного суда от 30.01.2017 года, на принудительное исполнение которого получен исполнительный лист, принимая во внимание, что необходимая совокупность условий, установленная положениями п. 2 ст. 348 ГК РФ и п. 1 ст. 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", для обращения взыскания на предмет залога, в ходе рассмотрения дела установлена, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения заявленных требований в части обращения взыскания на предмет залога.

В силу ст.54 ФЗ «Об ипотеке», начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Стоимость объектов недвижимости, согласно п.3 договора купли-продажи от 11.07.2017г. определена как: жилое помещение (квартира) стоимостью 750 000 рублей, 10 000 рублей земельный участок.

Таким образом, заложенное имущество подлежит продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости имущества. Поскольку стороны данную цену не опровергли, заключения экспертных организаций о рыночной стоимости квартиры не представили и ходатайства о назначении экспертизы не заявляли.

В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

На основании ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся в том числе, расходы на оплату услуг представителей.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.

Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В подтверждение понесенных расходов на оплату услуг представителя по составлению искового заявления, ФИО1 представлена квитанция к приходному кассовому ордеру № от 07 сентября 2017г. филиала ПККА Конторы № 9 г.Арсеньев о внесении ФИО1 денежных средств в размере 5 000 рублей, основание: консультация, составление искового заявления (л.д. 17). Суд признает требования истца о взыскании расходов по оплате услуг представителя законными и обоснованными, и подлежащими взысканию с ответчика по делу.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в соответствующий бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований. Таким образом, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход муниципального бюджета Тернейского муниципального района в размере 4130 руб. 52 коп..

Руководствуясь ст. ст. 309-310, ст. 488 ГК РФ, ст. ст. 194- 199ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимости, удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 задолженность по договору купли-продажи недвижимости от 11 июля 2015 года за период с 29 ноября 2016 года по июнь 2017 гола в сумме <данные изъяты>, неустойку за указанный период в размере <данные изъяты> рублей за ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи, судебные расходы, связанные с обращением истца за юридической помощью по составлению искового заявления в сумме <данные изъяты>.

Обратить взыскание на заложенное имущество - на жилое помещение - 2-х комнатную квартиру, общей площадью 37,9 кв. м., расположенную по адресу: <адрес>., кадастровый или условный №, и земельный участок, кадастровый или условный №, общей площадью 692 кв.м., для приусадебного участка, земли поселений, адрес объекта: <адрес> принадлежащее на праве общей долевой собственности ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО7 по ? доли на, путем продажи с публичных торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса

установив начальную продажную цену жилого помещения (квартиры) в размере <данные изъяты> рублей, земельного участка – в размере <данные изъяты> рублей. Денежные средства, вырученные от реализации заложенного недвижимого имущества, подлежат направлению на погашение задолженности по договору купли-продажи недвижимости от 11 июля 2015 года.

Взыскать с ФИО3 госпошлину в доход муниципального бюджета Тернейского района в сумме 4130 руб. 52коп..

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд в течение месяца со дня вынесения через Тернейский районный суд.

Судья О.В. Бенерович