Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи, судебных расходов, судебных расходов.

В обоснование иска истец указал, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка №1 от 17.10.2017.

Предметом договора является обязательство Сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи земельных участков площадью 7 000 кв.м., расположенных: Ульяновская область, Чердаклинский район, МО «Красноярское сельское поселение».

В соответствии с п.4.1 Договора истцом ответчику был передан задаток в сумме 2 600 000 рублей. На основании п.5.2 Договора в связи с невыполнением Ответчиком обязательств, предусмотренных п.п.3.1.1-3.1.5 Договора, истцом ответчику 21.04.2018 было направлено заявление о расторжении договора.

Обращаясь в суд с настоящим иском, со ссылкой на ст.ст.140, 381 ГК РФ истец просит взыскать с ответчика сумму переданного задатка по договору в двойном размере – 5 200 000 рублей.

Представитель истца ФИО1 – адвокат Троицкий Д.С. (ордер №11 от 18.06.2018) в судебном заседании поддержал исковые требования, пояснив, что соглашение о задатке между сторонами не заключалось, при заключении договора ответчика представлял ее представитель по генеральной доверенности ФИО3. При составлении договора цена договора была обусловлена площадью земельных участков, подлежащих передаче по договору купли-продажи, предполагалось, что ФИО2 проведет размежевание одного большого участка, выделив участок, подлежащий продаже ФИО1 О продаже ФИО2 части принадлежащего ей земельного участка, истец узнал от своей сестры – ФИО4.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного слушания надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО5 (доверенность от 13.07.2018) в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что сделка по заключению предварительного договора купли-продажи является ничтожной сделкой, как нарушающая требования закона. Полагает, что данной сделкой ФИО3, действовавший по доверенности от дочери ФИО2, и ФИО4 прикрывали две другие сделки – договор займа и перевод долга на ответчика. При этом, полагает, что ФИО3 действовал с превышением полномочий, поскольку заключил сделку, противоречащую закону. Фактически 2 600 000 рублей – это долг самого ФИО3 перед сестрой истца по договору займа, в связи с чем никакие денежные средства в момент заключения предварительного договора не передались, сам ФИО1 на сделке не присутствовал, денежные средства по данной сделке ответчику ФИО3 также не передавал.

Третье лицо по делу ФИО3 в судебном заседании подтвердил, что предварительный договор купли-продажи №1 от 17.10.2017 подписан им лично при наличии доверенности от дочери - ФИО2, расписка в получении денег по предварительному договору от 17.10.2017 и гарантийное письмо 29.03.2018 также составлены им лично, однако, данная сделка совершена без передачи денежных средств, поскольку у него имелся долг перед сестрой истца ФИО4 на сумму 2 600 000 рублей, предполагалось, что в счет уплаты долга ФИО1 будут переданы земельные участки, выделенные из участка, принадлежащего его дочери, однако, до настоящего времени межевание не проведено. В связи с невозможностью до настоящего времени заключить договор купли-продажи земельного участка, он дал гарантийное письмо о возврате денежных средств.

Выслушав участников процесса, изучив и оценив материалы дела, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ФИО2 на основании Договора дарения земельного участка от 28.01.2016, принадлежит на праве собственности доля в праве общей долевой собственности в размере 97/200 долей на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 201 168 кв.м., адрес (местонахождения) объекта: Ульяновская область, Чердаклинский район, МО «Красноярское сельское поселение», что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 09.02.2016 №.

29.01.2016 ФИО2 выдала генеральную доверенность ФИО3 с правом управлять и распоряжаться всем ее имуществом, в чем бы оно ни заключалось и где бы ни находилось, в соответствии с этим заключать все разрешенные законом сделки, в частности: покупать, продавать, принимать в дар, обменивать, закладывать и принимать в залог строения и другое имущество;.. заключать и подписывать договоры, акты о передаче и другие необходимые документы; производить расчеты по заключенным сделкам;…получать причитающееся ей имущество, деньги, ценные бумаги, а также документы от всех лиц, учреждений, предприятий, организаций…

Доверенность выдана с правом получения имущества и денег. Доверенность выдана сроком на три года, с правом передоверия полномочий по настоящей доверенности другим лицам. Доверенность удостоверена нотариусом ФИО6

В соответствии с полномочиями, предоставленными по доверенности от 29.01.2016, ФИО3 17 октября 2017 года от имени своего доверителя ФИО2 – «Продавец» заключил с ФИО1 – «Покупатель» Предварительный договор купли-продажи земельного участка №1, предметом которого является обязательство Сторон заключить в будущем Основной договор купли-продажи земельных участков, указанных в п.2.1 Предварительного договора для целей использования в дальнейшем земельных участков для жилищного строительства.

При этом, пунктом 2.1 Договора определено, что по Основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя земельные участки, площадью 7 000 кв.м., разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: Ульяновская область, Чердаклинский район, МО «Красноярское сельское поселение», указанных в плане, прилагаемом к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью, фрагмент из плана с выделенными участками (Приложение №1).

Стороны оговорили, что на момент заключения Предварительного договора Покупатель знает о том, что Кадастровые паспорта и Свидетельства о регистрации права собственности на размежеванные земельные участки с разрешением использования – для индивидуального жилищного строительства, Продавцом еще не получено, и находится в процессе оформления и Продавцу принадлежит размер доли 97/200, Общая долевая собственность № от 09.02.2016, расположенного по адресу: Ульяновская область, Чердаклинский район, МО «Красноярское сельское поселение», разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, категории земель – земли населенных пунктов на основании Кадастровой выписки.

Общая стоимость земельных участков составляет 2 600 000 рублей (п.2.3 Договора).

По смыслу закона, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В судебном заседании ФИО3 подтвердил, что заключая вышеуказанный договор от имени собственника ФИО2, он намеревался провести межевание земельного участка, с целью выделить земельный участок, указанный в Предварительном договоре, изменить разрешенное использование чтобы в последствии передать в собственность Покупателя с разрешения своей дочери ФИО2

С учетом приведенных обстоятельств дела и анализа представленных документов в совокупности с действующим законодательством, суд полагает доводы стороны ответчика о том, что ФИО3 действовал с превышением своих полномочий, несостоятельными, как полагает несостоятельными доводы о мнимости сделки, желании сторон прикрыть сделку по долговым обязательствам самого ФИО3

В судебном заседании установлено, что действительно, между ФИО3 (Заемщик) и ФИО4 (Займодавец) 17 мая 2015 года был заключен Договор займа №3, предмет которого – денежная сумма 2 332 000 рубля. Срок действия договора – до 28 декабря 2016 года.

В соответствии с записью на самом Договоре займа, ФИО4 расторгла договор займа №3 от 17 мая 2016 года и считает его недействительным с 20 октября 2017 года.

Доказательств тому, что договор займа, заключенный между ФИО4 и ФИО3 расторгнут именно в связи с заключением ФИО1 и ФИО2 Предварительного договора купли-продажи земельного участка 17.10.2017 суду представлено не было, сумма займа и цена Предварительного договора не совпадают.

В соответствии с разъяснениями, данными в Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59 предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации. В силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора.

В связи с чем доводы стороны ответчика о недействительности Предварительного договора не могут быть приняты судом во внимание. Стороны предусмотрели в Предварительном договоре обязанность Продавца привести земельные участки в то состояние (категория, назначение, межевание), в котором их намеревался купить Покупатель, и лишь после этого стороны намеревались заключить Основной договор.

Отказ в иске на том основании, что требование истца основано на оспоримой сделке, возможен только при одновременном удовлетворении встречного иска ответчика о признании такой сделки недействительной или наличии вступившего в законную силу решения суда по другому делу, которым такая сделка признана недействительной (п. 71 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Однако, при рассмотрении данного гражданского спора и ранее стороной ответчика встречный либо самостоятельный иск не заявлялся.

Из условий заключенного между сторонами договора о намерениях следует, что данный договор содержит элементы предварительного договора, поскольку возлагает на покупателя обязанность заключить с продавцом в будущем договор купли-продажи земельного участка.

В пункте 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ) законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Вместе с тем, из условий Предварительного договора следует, что Покупателем внесена предварительная оплата полной стоимости приобретаемого земельного участка в размере 2 600 000 рублей.

Факт получения денежных средств по Предварительному договору от 17.10.2017 подтвержден собственноручно выполненной ФИО3 распиской, где он указывает, что действует от имени ФИО2 по доверенности от 29.01.2016 года. В связи с чем доводы стороны ответчика и третьего лица о том, что денежные средства не передавались, не могут быть приняты судом, поскольку никаких доказательств в подтверждение данных доводов предоставлено суду не было.

Учитывая, что заключенный между сторонами договор содержит элементы предварительного договора, то назначение обеспечительного платежа состоит в обеспечении исполнения будущего обязательства истца по оплате земельного участка, иное законное основание владения и распоряжения ответчиком внесенной истцом суммы обеспечительного платежа отсутствует.

В судебном заседании ФИО3 подтвердил, что никакая работа по размежеванию земельного участка, изменению его назначения и категории до настоящего времени не проведена, основной договор купли-продажи заключить не представляется возможным. В связи с чем, 21.04.2018 ФИО1 направил ФИО2 уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка №1 от 17.10.2017, что подтверждено описью вложения и отметкой почтового отделения связи.

Поскольку договор купли-продажи земельного участка между сторонами не заключен до настоящего времени по вине ответчика, у ответчика не имеется правовых оснований для удержания внесенных денежных средств.

Следовательно, исковые требования о взыскании денежных средств, внесенных в счет полной оплаты по предварительному договору купли-продажи земельного участка №1 от 17.10.2017 являются обоснованными, подлежащими удовлетворению.

При разрешении вопроса о сроках заключения Основного договора купли-продажи суд исходит из разумности указанных сроков, бездействия стороны ответчика по исполнению своих обязательств по проведению работ по межеванию участка, изменению его назначения и категории, а также требования Покупателя о возврате денежных средств, позиции стороны ответчика и третьего лица о невозможности заключения Основного договора, изложенной при рассмотрении данного гражданского спора. При этом, суд исходит из того, что Покупатель в полном объеме исполнил свои обязательства, внес предоплату по Договору, тогда как сторона ответчика свои обязательства, изложенные в п.2.2, 2.1 Предварительного договора не исполнила и исполнять не намерена. Следовательно, Основной договор купли-продажи до настоящего времени не заключен сторонами по вине Продавца.

Согласно ст. 487 ГК Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Основной договор купли-продажи в разумный срок сторонами заключен не был, денежные средства в размере 2 600 000 рублей ответчик истцу не возвратила. Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд исходит из того, что основной договор не был заключен сторонами, а предварительная договоренность утратила силу, поэтому обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК Российской Федерации, согласно которому обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Удовлетворяя исковые требования ФИО1 о взыскании с ответчика переданной по предварительному договору суммы, суд исходит из того, что полученная ответчиком по предварительному договору сумма в размере 2 600 000 рублей является авансом, следовательно, подлежит взысканию

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из содержания приведенных норм следует, что денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу, признается задатком лишь в том случае, если стороны изначально понимали, что данная сумма выполняет платежную, доказательственную и обеспечительную функции. Если какая-либо из названных функций не предусматривалась, то переданную кредитору денежную сумму задатком считать нельзя.

Как видно из текста предварительного договора, стороны оговорили, что денежные средства в размере 2 600 000 рублей передаются ответчику в качестве полной оплаты за продаваемую квартиру.

Согласно п. 3 ст. 380 ГК Российской Федерации, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как обязательство исполнено либо вообще не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

Кроме того, об обязанности ответчика возвратить полученную сумму свидетельствует и то обстоятельство, что основной договор не был заключен сторонами в оговоренные сроки, а предварительная договоренность утратила силу, поэтому в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК Российской Федерации обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились.

Обязанность ФИО2 по прекращении предварительного договора от 17.10.2017 года возвратить истцу внесенные последним денежные средства в сумме 2 600 000 руб. возникла в силу ст. 1102 ГК Российской Федерации в связи с отсутствием основания для удержания указанной суммы.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора. При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В судебном заседании также установлено, что до направления стороной истца уведомления о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка №1 от 17.10.2017, представитель ФИО2 – ФИО3 выдал собственноручно составленное гарантийное письмо, где обязался за ФИО2 вернуть денежные средства в размере 2 600 000 рублей, полученные по предварительному договору от 17.10.2017 в связи с нарушением п.5.2 в срок до 31 июля 2018 года.

Тем самым, представитель Продавца подтвердил отсутствие намерений со стороны Продавца оформить и заключить Основной договор купли-продажи земельного участка с ФИО1, что дает последнему право требовать уплаченную по договору сумму, поскольку в данном случае на стороне Продавца возникло неосновательное обогащение на сумму предварительной оплаты.

В судебном заседании сторона ответчика также подтвердила отсутствие намерения заключить Основной договор купли-продажи.

Обязанность ответчика возвратить истцу денежные средства в сумме 2 600 000 руб. возникла в силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с отсутствием основания для удержания указанной суммы.

Доводы стороны ответчика о том, что полученные по предварительному договору денежные средства в размере 2 600 000 рублей ФИО3 не передавал своему доверителю, не являются основанием к отказу в иске. Вместе с тем, за ответчиком остается право на взыскание всего полученного по сделки со своего доверенного лица при наличии расписки ФИО3 о получении денежных средств в полном объеме.

При этом приведенные стороной ответчика доводы о том, что передача денежных средств производилась только один раз при заключении договора займа между ФИО4 и ФИО3 противоречат имеющимся в деле письменным доказательствам, в связи с чем, не могут быть приняты судом.

С учетом анализа приведенного выше законодательства и письменных доказательств по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований частично, на сумму внесенной предоплаты по Договору – 2 600 000 рублей, в остальной части следует отказать.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца также подлежат расходы по оплате госпошлины пропорционально удовлетворенной части исковых требований в размере 21 200 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 по предварительному договору купли-продажи от №1 от 17.10.2017 года 2 600 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 21 200 рублей, в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Заволжский районный суд города Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья О.В. Миллер