Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Мастер и К», ФИО3 и Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «СелигерИнвест» о признании сделок недействительными и истребовании имущества из чужого незаконного владения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Мастер и К» и ФИО5, оспаривал сделки купли-продажи в отношении объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №

В ходе рассмотрения дела ФИО1 уточнил исковые требования, предъявил их также к ООО «Агентство недвижимости «СелигерИнвест», просил: 1) признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от 19.09.2017, заключенный между ФИО1 и ООО «Мастер и К»; 2) признать недействительным договор купли-продажи недвижимости между ООО «Мастер и К» и ФИО3; 3) истребовать из чужого незаконного владения принадлежащий истцу на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>

Исковые требования мотивированы тем, что спорный земельный участок с кадастровым номером № принадлежал истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок от 28.07.2015 и соглашения о разделе земельного участка от 13.08.2015, зарегистрированном в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.08.2015. На данном участке истцом был построен спорный жилой дом с кадастровым номером №, право собственности истца на дом зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.09.2017. Из выписки Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, полученной 01.08.2018, истцу стало известно, что право на принадлежащий ему земельный участок 24.10.2017 зарегистрировано за ФИО3 на основании договора купли-продажи недвижимости. До этого, 09.10.2017 право на земельный участок было зарегистрировано за ООО «Мастер и К» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, заключенного ФИО1 и ООО «Мастер и К». Однако истцом данный договор не заключался и не подписывался. Истец никому не давал поручений на распоряжение данным имуществом и заключении в отношении него договоров.

Определениями судьи к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Тверской области с одновременной заменой ненадлежащего третьего лица Филиала ФГБУ «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области» (определение от 22.10.2018), ФИО6 (определение от 04.12.2018).

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал уточненные исковые требования, подтвердил обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, пояснил, что спорный земельный участок расположен в коттеджном поселке «Грин Голд Парк», где он ранее работал. В период работы на него было оформлено несколько земельных участков в этом поселке, на которых были построены коттеджи. Он являлся заказчиком их строительства. Строительные материалы поставляло ООО «Мастер и К». Затем в порядке взаиморасчетов земельные участки с построенными домами по договорам купли-продажи недвижимости он передавал в собственность ООО «Мастер и К». Все договоры купли-продажи подписывал он лично. Для регистрации сделок им была выдана доверенность ФИО6 без права подписи договоров по отчуждению имущества. По взаиморасчетам составлялись акты. Спорный земельный участок по адресу: <адрес>, и построенный на нем дом он решил не передавать в собственность ООО «Мастер и К», оставить себе, так как у него имелись определенные претензии к ООО «Мастер и К». 01.08.2018 он при подготовке документов для подачи налоговой декларации получил в Росреестре выписку из Единого государственного реестра недвижимости, из которой узнал о заключении оспариваемых сделок. Договор купли-продажи недвижимости от 19.09.2017, представленный для государственной регистрации перехода прав на спорный земельный участок и жилой дом, он не подписывал и ознакомлен с ним не был, не знал и не мог знать о его государственной регистрации. На территории «Грин Голд Парка» он не был с 15.01.2018. Спорным домом в течение 2018 года не пользовался, так как живет в другом городе.

Представитель истца ФИО2 поддержал позицию истца ФИО1, пояснил, что в связи с тем, что из-за возражений ФИО1 у ООО «Мастер и К» возникли проблемы с заключением сделки по продаже спорного земельного участки и дома, они воспользовались наличием выданной ФИО1 ФИО6 доверенности, неустановленное лицо подписало договор купли-продажи недвижимости, который затем был представлен на государственную регистрацию. Подлинный экземпляр этого договора стороной ответчика предоставлен суду не был, что свидетельствует о сокрытии его ответчиком от суда с целью сделать невозможным установление его фальсификации.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещен, обеспечил участие в деле своего представителя ФИО4

Ранее в судебном заседании 04.12.2018 ответчик ФИО3 исковые требования не признал, показал, что в сентябре 2017 года он договорился с ООО «Мастер и К» о покупке дома, расположенного по адресу: <адрес>. По договору от 10.10.2017, заключенному им с ООО «Мастер и К», в октябре 2017 года дом перешел в его собственность. Расчеты с ООО «Мастер и К» по этому договору подтверждены актом сверки. Регистрировал переход прав ФИО6, по выданной ему доверенности. 31.10.2017 он сдал этот дом ООО «АН «СелигерИнвест» - управляющей компании поселка «Грин Голд Парк», инвестором которого он является. 31.10.2017 ФИО1 работал коммерческим директором «Грин Голд Парк», он сдавал спорный дом в аренду и не мог не знать, что этот дом принадлежит ФИО7.

Представитель ответчиков ООО «Мастер и К» и ФИО3 - ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении, применив срок исковой давности, полагая, что истец ФИО1, работая в ООО «АН «СелигерИнвест» не мог не знать, что спорный дом сдается в аренду иным лицом – ФИО3, то есть знал о совершенных сделках с момента их государственной регистрации – 09.10.2017, в суд обратился 17.10.2018 с пропуском годичного срока на оспаривание сделок. ФИО1 подписан акт сверки от 19.09.2017 по взаимозачетам с ООО «Мастер и К», в котором произведен взаимозачет по договору купли-продажи от 19.09.2017, что соответствует дате оспариваемого договора купли-продажи недвижимости. Сумма в акте сверки также соответствует сумме по договору. Других договоров купли-продажи недвижимости ООО «Мастер и К» с ФИО1 19.09.2017 не заключал. Свои обязанности по оплате имущества по оспариваемому договору купли-продажи от 19.09.2017 ООО «Мастер и К» выполнил.

Ответчик ООО «Мастер и К» представил в суд также письменный отзыв на иск, в котором указали, что истец фактически не владеет спорным недвижимым имуществом с 19.09.2017, доходов не извлекает, проживает в <адрес>. Истец злоупотребляет правом на иск, так как он по своей воле продал ООО «Мастер и К» 19.09.2017 спорные земельный участок и дом. Из приложения № 1 к договору от 19.09.2017, подписанного истцом собственноручно, следует, что истец как продавец лично согласовал ответчику состав отчуждаемого им 19.09.2017 домокомплекта. Сумма площадей модульного дома и террасы с навесом по Приложению № 1 соответствует площади жилого дома, указанного в договоре. Из регистрационного дела на спорные объекты недвижимости следует, что истец 09.10.2017 добровольно исполнил пункт 1.4 договора купли-продажи от 19.09.2017, так как по его заявлению была погашена запись об ипотеке, в связи с чем срок исковой давности для оспаривания договора купли-продажи истек 10.10.2018. В письменном отзыве ответчик ООО «Мастер и К» ходатайствовал о применении срока исковой давности, отмечал, что истец прямо не оспаривает факт получения оплаты за спорный дом (т.1 л.д.130-131).

Представитель ответчика ООО «Агентство недвижимости «СелигерИнвест» в судебное заседание не явился. Ответчик о времени и месте рассмотрения дела извещен, о причине неявки представителя не сообщил, с ходатайством об отложении рассмотрения дела не обращался, возражений по иску не представил.

Третье лицо ФИО6, представитель третьего лица Управления Росреестра по Тверской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщили, с ходатайством об отложении рассмотрения дела не обращались.

Управление Росреестра по Тверской области ранее ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, возражений по иску не представили.

С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании 20.12.2018 третье лицо ФИО6 просил разрешить исковые требования на усмотрение суда, пояснил, что он по доверенностям подавал документы для регистрации перехода права собственности, получал их в органах государственной регистрации. В год проходит около 300-500 таких сделок. В переговорах по заключению сделок он не участвует. В сентябре 2017 года к нему поступил оспариваемый договор купли-продажи от 19.09.2017 ФИО1 с ООО «Мастер и К». Имея доверенности от обоих сторон договора, по указанию руководства он через личный кабинет в электронном виде на сайте Росреестра подал документы на государственную регистрацию. Как именно к нему поступил договор, он не помнит. Договора с оригинальными подписями обоих сторон у него не было. Распечатанный скан договора могла привезти ему СНП либо он получил сканированное письмо по электронной почте, точно не помнит. Оснований сомневаться в сделке у него не было. Непосредственно указания о регистрации сделок он получал от своего руководителя ГЕВ. С лицами, выдавшими доверенности, перед регистрацией сделки он не связывался. У него оригинала оспариваемого договора купли-продажи от 19.09.2017 нет.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ, защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки. Выбор способа защиты права принадлежит истцу.

В силу пункта 3 статьи 154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3).

Согласно статьи 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статья 160 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В силу требований подпункта 1 пункта 1 статьи 161 Гражданского кодекса РФ сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.

Исходя из положений пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с положениями статьи 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Исходя из положений пункта 1 статьи 165 и пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ правовые последствия договора купли-продажи недвижимости наступают с момента государственной регистрации сделки.

Согласно пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ во взаимосвязи со статьей 209, пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ, правовым последствием совершения сделки по распоряжению имуществом лицом, которое не имеет права его отчуждать, является право собственника такого имущества (или иного законного владельца) истребовать это имущество от приобретателя.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (пункт 38). По смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Из материалов дела следует, что спорные жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес>, до 09.10.2017 принадлежали на праве собственности истцу ФИО1, что подтверждается выписками о переходе прав на объекты недвижимости от 01.11.2018 (т.1 л.д.77, 78).

На основании договора купли-продажи недвижимости от 19.09.2017 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области 09.10.2017 произведена регистрация перехода права собственности на указанные объекты недвижимости к ответчику ООО «Мастер и К», право собственности истца ФИО1 на указанные объекты недвижимости прекращено, что подтверждается выписками о переходе прав на объекты недвижимости, копиями дел правоустанавливающих документов (т.1 л.д.77, 78, 34-69).

Как следует из копий дел правоустанавливающих документов, и информации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области указанный договор купли-продажи был представлен на государственную регистрацию 22.09.2017 через официальный сайт Росреестра в электронном виде ФИО6, действовавшим на основании нотариально удостоверенных доверенностей одновременно и от имени продавца ФИО1 и от имени покупателя ООО «Мастер и К» (т.1 л.д.60-61, 64-65, 68-69, т.2 л.д.9, 210-216).

Из текста договора купли-продажи недвижимости следует, что от имени продавца он подписан лично продавцом ФИО1 Обращаясь в суд с иском о признании указанного договора купли-продажи недействительным, истец ФИО1 ссылался на то, что он данный договор купли-продажи не заключал и не подписывал, доверенности на право совершения от его имени сделок по отчуждению спорного имущества не выдавал.

Стороной ответчика доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, суду не представлено. Из текста доверенности, на основании которой ФИО6 действовал от имени истца ФИО1 при подаче оспариваемого договора купли-продажи на государственную регистрацию, следует, что правом на подписание от имени ФИО1 оспариваемого договора ФИО6 и иные лица, указанные в доверенности, не обладали (т.2 л.д.215-216).

В ходе рассмотрения дела судом по ходатайству истца была назначена судебная почерковедческая экспертиза.

Согласно заключению эксперта ИП ПЮА «Экспертная лаборатория» ПЮА№ от 25.01.2019, подпись от имени «продавца» в договоре купли-продажи недвижимости от 19.09.2017, заключенном ФИО1 (продавец) и ООО «Мастер и К» (покупатель), представленном на государственную регистрацию через официальный сайт Росреестра в электронном виде, выполнена, вероятно, не истцом ФИО1, а иным лицом (т.2 л.д.148-172).

Оценив заключение экспертизы по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу, что заключение эксперта ПЮА соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, экспертом в заключении дан исчерпывающий ответ на поставленный судом вопрос, выводы эксперта суд считает правильными, а его доводы обоснованными, с данными выводами суд соглашается. Противоречий, недостаточной ясности, неполноты, сомнений в правильности и обоснованности данного заключения эксперта судом не установлено.

Стороны достоверность выводов эксперта не оспаривали, о назначении дополнительной либо повторной экспертизы ходатайств не заявляли.

Как следует из заключения, решить вопрос в категорической форме не представилось возможным из-за: представления в электронном виде договора купли-продажи недвижимости от 19.09.2017 на государственную регистрацию через официальный сайт Росреестра; невозможности проведения исследования механизма нанесения штрихов подписи (при различных положениях к источнику света, на просвет, в ультрафиолетовых лучах).

По условиям оспариваемого договора купли-продажи недвижимости от 19.09.2017 он был составлен в трех экземплярах: по одному для каждой из сторон, третий экземпляр – для Управления Росреестра.

Судом установлено, что в Управление Росреестра по Тверской области оспариваемый договор купли-продажи недвижимости на бумажном носителе с оригиналами подписей сторон не поступал. Представленный на государственную регистрацию электронный образ договора был подписан только усиленной квалифицированной подписью ФИО6, усиленными квалифицированными подписями лиц, подписавших договор на бумажном носителе, электронный образ договора заверен не был (т.2 л.д.9, 210).

Истец ФИО1 настаивал, что он договор не заключал и не подписывал, у него оригинала договора не было и нет.

Из объяснений третьего лица ФИО6 следует, что он не знает, кто подписал договор купли-продажи от имени ФИО1, договор с оригинальными подписями сторон сделки к нему не поступал, ему был предоставлен либо распечатанный скан договора, либо скан договора в электронном виде.

Свидетель СНП, <данные изъяты> в судебном заседании показала, что, между ФИО1 и ООО «Мастер и К» было заключено несколько договоров купли-продажи объектов недвижимости. Такие договоры она получала от ООО «Мастер и К», передавала их на подпись ФИО1, затем отправляла их обратно или отдавала ФИО6 для государственной регистрации. По спорному недвижимому имуществу ФИО1 сначала подписал более расширенный договор с приложениями, а потом по какой-то причине сделали новый договор, без приложений, который и был сдан на регистрацию. Оба варианта договора присылали из ООО «Мастер и К». Она лично передавала договор на подпись ФИО1. ФИО8 пояснила, что не присутствовала, когда ФИО1 подписывал документы, но узнаёт его подпись в договоре. Где находится подписанный ФИО1 договор с его оригинальной подписью, она не знает. Договоры отправляли в ООО «Мастер и К».

С учетом указанных обстоятельств, в ходе рассмотрения дела судом на ответчика ООО «Мастер и К» была возложена обязанность представить суду оригинал оспариваемого договора купли-продажи недвижимости от 19.09.2017, который должен храниться в указанной организации, разъяснены предусмотренные ч.1 ст.68 ГПК РФ последствия неисполнения указанной обязанности, что в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны (т.1 л.д.209-210, 218).

Ответчиком ООО «Мастер и К» оригинал оспариваемого договора суду представлен не был, что сделало невозможным его исследование при проведении экспертизы почерка, в связи с чем эксперт не смог разрешить в категоричной форме поставленный перед ним вопрос о том, кем именно, истцом ФИО1, либо иным лицом, выполнена подпись от имени продавца в оспариваемом договоре.

Суд приходит к выводу, что ответчик ООО «Мастер и К» ведет себя недобросовестно, удерживая находящееся у него доказательство, не представляет его суду. При таких обстоятельствах, с учетом положений ч.1 ст.68 ГПК РФ, принимая во внимание, что экспертом ПЮА установлено, что подпись от имени продавца в оспариваемом договоре выполнена, вероятно, не ФИО1, и ответчики доказательств того, что указанный договор подписан истцом ФИО1, суду не представили, суд приходит к выводу о доказанности того обстоятельства, что подпись от имени продавца в представленном на государственную регистрацию в виде электронного образа документа договоре купли-продажи недвижимости от 19.09.2017 выполнена не ФИО1, а иным лицом.

Свидетель СНП, утверждавшая, что лично передавала договор на подпись ФИО1, пояснила, что в её присутствии истец ФИО1 этот договор не подписывал.

Разрешая исковые требования ФИО1 о признании договоров купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка недействительными, руководствуясь вышеуказанными положениями закона, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что оспариваемый договор купли-продажи недвижимости от 19.09.2017 истец ФИО1 не подписывал, участия в его заключении не принимал, указанный договор купли-продажи от имени ФИО1 подписаны другим лицом, не уполномоченным на это, которое не вправе было распоряжаться спорным недвижимым имуществом. Данная сделка не влечет юридических последствий для ответчика ООО «Мастер и К» и не порождает у него прав отчуждать спорную недвижимость, в связи с чем последующая сделка по купле-продаже спорного земельного участка и жилого дома, заключенная между ООО «Мастер и К» и ФИО3 также является недействительной.

Поскольку истец ФИО1 оспариваемый договор купли-продажи недвижимости от 19.09.2017 не подписывал, суд приходит к выводу, что истец не выражал своей воли на заключение указанной сделки, и спорное недвижимое имущество из собственности ФИО1 выбыло помимо его воли.

Не имеет правового значения ссылка ответчика ООО «Мастер и К» на то, что истцом ФИО1 был подписан другой вариант договора купли-продажи спорной недвижимости от 19.09.2017 (т.1 л.д.249-250) с приложением (т.1 л.д.237-241), а также акт погашения взаимной задолженности от 19.09.2017, согласно которому ООО «Мастер и К» погасило свою задолженность по договору купли-продажи от 19.09.2017 на сумму 2 900 000 рублей, а ФИО1 погасил свою задолженность перед ООО «Мастер и К» по документу № от 22.06.2017 на сумму 2 900 000 рублей (т.2 л.д.23).

Указанные договор с приложением второй стороной сделки подписан не был и не проходил государственной регистрации. Из акта погашения взаимной задолженности не видно, по договору купли-продажи какого имущества погашается задолженность. Сам факт подписания указанного акта нельзя рассматривать как выражение ФИО1 воли именно на отчуждение спорного недвижимого имущества.

Кроме того, истец ФИО1 утверждал, что подписанная им страница договора и страница приложения к заключению сделки купли-продажи спорного недвижимого имущества не относятся, так как на них отсутствуют сведения об отчуждаемом имуществе. Указанные страницы документов могли относиться к договорам купли-продажи другого недвижимого имущества, которые ФИО1 заключались с ООО «Мастер и К». Указанные доводы истца ответчиками не опровергнуты.

Учитывая, что спорное недвижимое имущество: жилой дом и земельный участок, - выбыли из владения ФИО1 помимо его воли, в настоящее время находятся в собственности ответчика ФИО3, которым по договорам аренды объектов недвижимости от 31.10.2017 и от 01.10.2018 переданы в аренду ООО «АН «СелигерИнвест» (т.2 л.д.27-34, 35-42), суд приходит к выводу, что спорное недвижимое имущество подлежит истребованию из незаконного владения ФИО3 и ООО «АН «СелигерИнвест».

Оснований считать ФИО3 добросовестным приобретателем указанного недвижимого имущества не имеется, поскольку жилой дом и земельный участок выбыли из владения истца ФИО1 помимо его воли, и ФИО3 при проявлении должной внимательности и осмотрительности должен был усомниться в праве продавца ООО «Мастер и К» на отчуждение имущества. ФИО3 заключил договор купли-продажи спорной недвижимости 10.10.2017 (т.1 л.д.66-67), на следующий день после регистрации перехода права на недвижимость к ООО «Мастер и К». При государственной регистрации обоих сделок от имени продавцов и покупателей выступал одно и то же лицо – ФИО6, которому оригинал договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного ФИО1 с ООО «Мастер и К», представлен не был.

Оснований согласиться с доводами ответчиков ООО «Мастер и К» и ФИО3 о пропуске истцом срока исковой давности, не имеется.

Согласно пункта 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как установлено в ходе судебного заседания, представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи спорного недвижимого имущества от 19.09.2017 истцом ФИО1 не подписывался.

Доводы истца ФИО1, что ему не было известно о факте заключения указанного договора и государственной регистрации перехода прав на спорные земельные участки, подтверждаются объяснениями третьего лица ФИО6, из которых видно, что он не сообщал ФИО1 о подаче договора купли-продажи на государственную регистрацию, не получал от ФИО1 указаний осуществить государственную регистрацию указанного договора, не передавал ФИО1 экземпляр договора и не сообщал о его государственной регистрации.

Доводы ответчика ООО «Мастер и К», что истцу было известно о заключенном договоре, так как по его заявлению была погашена запись об ипотеке, что входит в условия договора, не основаны на материалах дела. Из протоколов электронных проверок, формируемых сайтом Росреестра, видно, что заявление в отношении закладной подавал не ФИО1, а ФИО6 через сайт Росреестра.

Представитель ответчика ООО «Мастер и К» и ФИО3 ФИО4 ссылался на то, что ФИО1, работая в ООО «АН «СелигерИнвест», не мог не знать, что спорный дом сдается в аренду иным лицом – ФИО3, то есть знал о совершенных сделках с момента их государственной регистрации – 09.10.2017. Оснований согласиться с указанными доводами не имеется, поскольку договор аренды спорного недвижимого имущества был заключен ФИО3 31.10.2017. До заключения указанного договора спорное имущество кем-либо в аренду не сдавалось, в связи с чем оснований полагать, что ФИО1 должен был узнать о совершении оспариваемых сделок ранее 31.10.2017, у суда не имеется.

Учитывая указанные обстоятельства, начало течения срока исковой давности по рассматриваемому требованию следует исчислять с 31.10.2017, и на момент обращения ФИО1 17.10.2018 в суд с указанным иском (дата передачи искового заявления в отделение почтовой связи) годичный срок исковой давности, установленный пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса РФ, не истек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Мастер и К» и ООО «Агентство недвижимости «СелигерИнвест» удовлетворить.

Признать недействительным договор от 19 сентября 2017 года купли-продажи недвижимости: земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> заключенный между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Мастер и К».

Признать недействительным договор от 10 октября 2017 года купли-продажи недвижимости: земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Мастер и К» и ФИО3.

Применить последствия признания указанных договоров купли-продажи недвижимости недействительными, истребовав у ФИО3 и Общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «СелигерИнвест» из чужого незаконного владения земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> возвратив их в собственность ФИО1.

На основании статьи 58 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» данное судебное решение, вступившее в законную силу, является основанием для государственной регистрации:

прекращения права собственности ФИО3 на земельный участок кадастровый № и жилой дом кадастровый №;

возникновения права собственности ФИО1 на земельный участок кадастровый № и жилой дом кадастровый №.

Меры, принятые по обеспечению иска, в виде наложения ареста на земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером № сохранить до исполнения решения суда. После внесения на основании настоящего решения изменений в Единый государственный реестр недвижимости, аресты, наложенные на указанные объекты недвижимости, отменить.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Селижаровский районный суд Тверской области путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.Н. Лебедева