Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Находкинского городского округа о признании права на предоставление в аренду земельного участка без проведения торгов,

УСТАНОВИЛ:

На основании договора купли-продажи недвижимости от 10.11.2016 г. ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства, назначение: жилой дом, площадь застройки 189,1 кв.м., степень готовности 18 %, адрес местонахождения: <.........>

На основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 6218-Ф15 от 28.12.2015г. от 10.11.2016г., ФИО1 от <.........>А. перешли права и обязанности по договору аренды № 6218-Ф15 от 28.12.2015г. Целью использования земельного участка является завершение строительства объекта незавершенного строительства (жилой дом) степенью готовности 18%, срок аренды установлен с 30.11.2015г. по 29.11.2018г.

Однако в установленный срок аренды объект незавершенного строительства не был завершен, но уведомлением от 14.08.2020 г. администрация НГО в предоставлении указанного земельного участка в аренду ФИО1 отказала, поскольку ранее земельный участок уже предоставлялся для завершения строительства по договору аренды от 28.12.2015г.

Полагая данный отказ незаконным, ФИО1 обратился в суд, просил признать за ним право на заключение в отношении названного земельного участка договора аренды без торгов, под завершение строительства объекта незавершенного строительства (жилого дома).

Представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика – администрации НГО – в суд не прибыл, извещен в установленном законом порядке, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, направил письменное возражение, в котором указал следующее. Полагал, что заявленные истцом требования подлежат рассмотрению в порядке административного производства, поскольку вытекают из публичных правоотношений и не носят гражданско-правового характера. 28.12.2015 г. между ФИО3 и администрацией НГО в отношении вышеуказанного земельного участка был заключен договор аренды, по условиям которого указанное лицо получило данный земельный участок для завершения строительства жилого дома степенью готовности 18% на срок с 30.11.2015 г. по 29.11.2018 г. Соглашением от 10.11.2016 г. права по договору переданы истцу, который 06.08.2020 г. обратился в администрацию НГО с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка в аренду без проведения торгов, для завершения строительства на нем жилого дома. Поскольку в силу требований ст.39.6 Земельного Кодекса РФ предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта никому из предыдущих собственников этого объекта. Поэтому 14.08.2020 г. в адрес истца был направлен отказ в предоставлении земельного участка по указанном основанию: однократность предоставления земли для целей завершения строительства уже реализована предыдущим собственником объекта незавершенного строительства. Просил в иске отказать полностью.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 г. регулируются гл. V.1 ЗК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (далее по тексту – ФЗ № 137).

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 ФЗ № 137.

Согласно п. 21 ст. 3 ФЗ № 137 в редакции Федерального закона от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ" (далее по тексту – ФЗ № 171), действующей с 01.03.2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи от 15.06.2014 г. <.........>А. с 29.07.2014 г. являлась собственником объекта незавершенного строительства, назначение: жилой дом, площадь застройки 189,1 кв.м, степень готовности 18 %, адрес местонахождения: <.........>

Во исполнение условий договора аренды № 6218ф15 от 28.12.2015 г. администрация НГО передала <.........>А. в аренду на срок с 30.11.2015 г. по 29.11.2018 г. находящийся в муниципальной собственности земельный участок с кадастровым номером <.........>824 площадью 1 672 кв.м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир дом, участок находится примерно в 160 м от ориентира: <.........>

Указанный земельный участок (п.1.2, 1.3 договора) был предоставлен <.........> под индивидуальное жилищное строительство, для завершения строительства объекта незавершенного строительства (жилой дом), степенью готовности 18 %.

На основании соглашения о передаче прав и обязанностей от 10.11.2016 г., заключенного между <.........>.А. и ФИО1, все права и обязанности по договору аренды № 6218-Ф15 от 28.12.2015 г. перешли к истцу, который на основании договора купли-продажи недвижимости от 10.11.2016 г. является собственником объекта незавершенного строительства, назначение: жилой дом, площадь застройки 189,1 кв.м., степень готовности 18 %, адрес местонахождения: <.........>, что подтверждено выпиской из ЕГРН от 21.11.2016 г.

06.08.2020 г. ФИО1 обратился в администрацию НГО о предоставлении вышеуказанного земельного участка в аренду на срок 20 лет без проведения торгов, для завершения строительства на нем жилого дома.

14.08.2020 г. администрацией НГО в адрес истца было направлено уведомление об отказе в предоставлении земельного участка на основании п.п.10 п.2 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляется собственнику такого объекта для завершения строительства однократно.

Правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015 г.), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.12.2012 г., имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 г. п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015 г., не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, равно как из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 01.03.2015 г., распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс РФ, так и ГК РФ, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 г.), т.е., соответственно, продать объект незавершенного строительства, находящийся на арендованном до 01.03.2015 г. муниципальном земельном участке, по окончании срока аренды, невозможно.

Согласно данным нормам права применение положений ст. 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции (действующей с 01.03.2015 г.), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015 г.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Вместе с тем, в силу требований ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, в том числе путём восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Обосновывая иск, представитель истца акцентировал внимание суда, что ни в течение 6-ти месяцев по истечении срока действия договора аренды (29.11.2018 г.), ни до настоящего времени администрация НГО не обращалась в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, для продажи с торгов.

Поэтому суд считает возможным согласиться с доводами стороны истца о том, что при наличии зарегистрированного за истцом права собственности на объект незавершенного строительства, завершение строительства и последующая эксплуатация жилого дома невозможна без предоставления земельного участка на праве аренды, что, в свою очередь, противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному ст.1 ЗК РФ.

На основании изложенного, с учётом установленных в судебном заседании обстоятельств дела, исходя из системного толкования приведенных норм ГК РФ и ЗК РФ в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что истец имеет имущественное право на заключение договора аренды вышеуказанного земельного участка на новый срок по основаниям, предусмотренным подпунком 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, в связи с чем иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Доводы же ответчика о том, что требования истца в заявленной им редакции, а именно: о признании права, подлежат рассмотрению в ином судебном порядке – в порядке административного судопроизводства, судом отклоняются, как основанные на неверной трактовке норм права.

Конституция РФ каждому гарантирует судебную защиту его прав и свобод; решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд (части 1 и 2 статьи 46).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ в определениях по жалобам граждан на нарушение права на судебную защиту нормами, регулирующими порядок обращения в суд с исковыми заявлениями и жалобами, Конституция ОФ, гарантируя каждому судебную защиту прав и свобод, одновременно предусматривает, что порядок судопроизводства определяется федеральным законодательством (статья 71, пункт "о"; статья 76, часть 1). Тем самым предполагается, что заинтересованные лица вправе обратиться в суд за защитой нарушенного или оспариваемого права либо охраняемого законом интереса лишь в установленном порядке, что не может рассматриваться как нарушение права на судебную защиту. Закрепленные законодателем требования - при обеспечении каждому возможности обратиться в суд - обязательны для заявителя (определения от 16 апреля 2009 года N 336-О-О, от 26 января 2010 года N 96-О-О, от 21 апреля 2011 года N 448-О-О, от 23 апреля 2015 года N 778-О, от 27 июня 2017 года N 1382-О и др.).

Действительно, в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 1 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – КАС РФ) суды в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, рассматривают и разрешают административные дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, в том числе административные дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, органов военного управления, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.

Пленум Верховного Суда РФ в абзаце четвертом пункта 1 постановления от 27.09.2016 года N 36 "О некоторых вопросах применения судами КАС РФ" разъяснил, что к административным делам, рассматриваемым по правилам КАС РФ, относятся дела, возникающие из правоотношений, не основанных на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников, в рамках которых один из участников правоотношений реализует административные и иные публично-властные полномочия по исполнению и применению законов и подзаконных актов по отношению к другому участнику.

Из существа иска прямо следует, что истец не оспаривает то уведомление от 14.08.2020 г., из которого ему стало известно об отказе в предоставлении земельного участка, поскольку оно не является решением органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, а представляет собой только ответ на обращение истца разъяснительного характера и обязательных для исполнения публично-властных предписаний, направленных на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей, как то прямо предусмотрено КАС РФ, не содержит.

Положения части 1 статьи 218 КАС РФ предоставляют гражданину право обратиться в суд с требованиями об оспаривании действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, если он полагает, что нарушены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов.

Решение об удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца может быть принято только в том случае, если таковые имели место со стороны административного ответчика и суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца (пункт 1 части 2 статьи 227 КАС РФ), чего в рассматриваемом случае судом не установлено, поскольку иск о признании права подлежит рассмотрению исключительно в порядке, предусмотренном ГПК РФ.

Ссылки ответчика на иную судебную практику в данной части возражений также несостоятельны.

В соответствии со ст. 11 ГПК РФ суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции РФ, международных договоров РФ, Федеральных конституционных законов, Федеральных законов, нормативно-правовых актов.

Судебная практика к источникам права не относится и руководящего значения для судов общей юрисдикции при рассмотрении последними гражданских дел не имеет.

Юридический прецедент не является официальным источником права в РФ, а представляет собой применение норм права с учетом конкретных обстоятельств дела.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1, <.........> года рождения, уроженцем гор<.........>, право на заключение договора аренды без торгов на земельный участок с кадастровым номером <.........>, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир дом, участок находится примерно в 160 м от ориентира: <.........>, под завершение строительства объекта незавершенного строительства (жилой дом).

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Находкинский городской суд.

Судья Дубовик М.С.