№2-21/2020
УИД 34RS0027-01-2019-003317
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 января 2020 года г. Михайловка
Волгоградская область
Михайловский районный суд Волгоградской области в составе председательствующего судьи Даньковой В.О.,
при секретаре судебного заседания Шаталовой Г.П.,
с участием:
истца ФИО1,
ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении сделки с недвижимым имуществом, прекращении права собственности на жилое помещение, признании денежной суммы задатком, взыскании убытков, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском к ФИО2, в обосновании которого указала, что ей на праве собственности принадлежал жилой дом, расположенный по Адрес, и расположенный под ним земельный участок. С целью улучшения жилищных условий семьи истца было принято решение о продаже вышеуказанного жилого помещения. 18 апреля 2019 года между сторонами заключен договор купли – продажи принадлежащего истцу жилого дома и земельного участка. Цена недвижимого имущества оговорена в размере 450 000 рублей, в договоре указано 453 000 рублей и 47 000 рублей по настоянию руководителя ООО «Наш город» ФИО5 Учитывая условия договора, стороны по договору не возражали против такой постановки вопроса. В этот же день истец от ответчика получила денежные средства в размере 50 000 рублей, которая рассматривалась истцом как задаток по договору, заключенному с ответчиком. Денежные средства в размере 453 000 рублей, являющиеся заемными, должны были быть переданы истцу после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Условия договора купли – продажи истцом выполнены в полном объеме. 25 апреля 2019 года ответчиком зарегистрировано право собственности на предмет договора купли – продажи, о чем в ЕГРН сделана запись. По истечении срока передачи истцу оставшейся суммы денежных средств ответчик отказалась от исполнения обязательств в одностороннем порядке. 13 июня 2019 года истцом в адрес ответчика направлено досудебное предупреждение с предложением выполнить условия договора по оплате предмета сделки в полном объеме и установлен срок для исполнения 30 дней. Ответа на указанное предупреждение не поступило. Нарушение ответчиком условий об оплате стоимости недвижимого имущества, указанного в договоре купли – продажи является существенным нарушением условий договора, в связи с чем указанный договор подлежит расторжению, а право собственности на указанное спорное недвижимое имущество подлежит прекращению, что является основанием для аннулирования в ЕГРН сведений о регистрации права собственности. Учитывая, что ответчиком не были выполнены условия договора купли - продажи, а у истца сохранились обязательства по договору – купли продажи с ФИО6, которые должны быть исполнены своевременно, истец вынуждена была в срочном порядке по заниженной стоимости продать принадлежащее ей нежилое помещение (павильон), расположенное по Адрес, которое ей планировалось использовать в предпринимательской деятельности и соответственно извлекать прибыль. Сумма сделки составила 350 000 рублей, тогда среднерыночная стоимость нежилого помещения составляет около 430 000 - 450 000 рублей, тем самым истцом понесены убытки в размере 80 000 рублей 00 копеек. Просит суд:
расторгнуть договору купли – продажи недвижимого имущества, расположенного по Адрес, заключенного 28 марта 2019 года между ФИО3 и ФИО2;
прекратить право собственности на жилой дом с кадастровым Номер и земельный участок с кадастровым Номер, расположенные по Адрес, за ФИО2;
признать за ФИО1 право собственности на жилой дом с кадастровым Номер и земельный участок с кадастровым Номер, расположенные по Адрес;
признать сумму 50 000 рублей, переданную ФИО2 в пользу ФИО1 как задаток в счет исполнения обязательства по договору купли – продажи недвижимого имущества от 28 марта 2019 года;
взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму в размере 80 000 рублей 00 копеек в счет компенсации убытков, понесенных в результате неисполнения договора купли – продажи от 28 марта 2019 года;
взыскать с ответчика ФИО2 в пользу ФИО1 расходы, связанной с уплатой госпошлины.
В ходе судебного заседания истец ФИО1 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила удовлетворить.
В судебном заседании ответчик ФИО2 пояснила, что действительно в счет исполнения договора купли – продажи ею было передано истцу 50 000 рублей 00 копеек, остальная сумму по договору передана не была ввиду отказа УПФР в городском округе город Михайловка Волгоградской области выплатить материнский капитал. Не возражает против расторжения договора купли - продажи, поскольку жилой дом не соответствует тому состоянию, в котором он находился до подписания договора купли – продажи. При этом указала на необходимость возврата истцом в ее пользу уплаченных по договору купли - продажи денежных средств в размере 50 000 рублей 00 копеек, поскольку были переданы во исполнение договора. В удовлетворении исковых требований о взыскании убытков, судебных расходов просила отказать в полном объеме.
В судебное заседание представитель третьего лица Межмуниципального отдела по городу Михайловка и Кумылженскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области по доверенности ФИО4 не явилась, о дате времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно, в заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель третьего лица ООО «Наш город» в судебное заседание не явился, о дате времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом.
Согласно ч.1 ст.167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Невыполнение лицами, участвующими в деле, обязанности известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин дает суду право рассмотреть дело в их отсутствие.
С учетом вышеуказанного положения закона, мнения сторон, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей третьих лиц.
Выслушав истца, ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено и материалами дела подтверждено, что 28 марта 2019 года между ФИО3 (Продавцом) и ФИО2 (Покупателем) заключен договор купли – продажи, предметом которого является земельный участок с кадастровым Номер и расположенный на нем жилой дом с кадастровым Номер, находящиеся по Адрес. Стоимость вышеуказанных объектов недвижимости определена в размере 500 000 рублей 00 копеек, из которых стоимость земельного участка – 47 000 рублей 00 копеек, жилого дома – 453 000 рублей 00 копеек. При этом Покупатель оплатила стоимость земельного участка, передав продавцу наличными денежными средствами 47 000 рублей 00 копеек. Стоимость жилого дома в размере 453 000 рублей 00 копеек, которые являются заемными средствами, предоставляемыми ООО «Наш город», которые Покупатель передает Продавцу после государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом в ЕГРН к Покупателю (л.д.13-14).
25 апреля 2019 года на основании указанного договора зарегистрировано право собственности ФИО2 на земельный участок и жилой дом, расположенные по Адрес.
Согласно п.1 ст.454 по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п.2 ст.450 ГК Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п.1 ст.549 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Пунктом 1 ст.555 ГК Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Пунктами 3 и 4 ст.486 ГК Российской Федерации предусмотрено, право продавца при неоплате своевременно цены переданного в соответствии с договором купли-продажи товара потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п.3).
Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (п.4).
Согласно данной правовой норме, продавец при неоплате покупателем своевременно переданного в соответствии с договором купли-продажи товара, вправе потребовать либо оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК Российской Федерации либо расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абз.4 п.65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст.1102, 1104 ГК Российской Федерации.
Инициируя настоящее исковое заявление, истец указала, что до настоящего времени ответчиком обязательство по договор купли – продажи от 28 марта 2019 года по передаче денежных средств в размере 453 000 рублей не исполнено.
13 июня 2019 года в адрес ответчика истцом направлена претензия об исполнении условия договора до 27 сентября 2019 года одним из следующих способов: путем передачи денежных средств в размере 453 000 рублей 00 копеек или расторжения договора купли – продажи и возврата принадлежащего продавцу имущества, а именного земельного участка и жилого дома, расположенные по адресу: Адрес. В претензии отражено, что она является доказательством соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного п.2 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК Российской Федерации). Требования истца, изложенные в претензии, остались без удовлетворения.
В ходе судебного заседания ответчик ФИО2 не отрицала, что оплата по договору купли – продажи в полном объеме не произведена.
Установив факт неоплаты ответчиком цены земельного участка и жилого дома по договору, что с очевидностью лишает продавца того, на что она вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО1 о расторжении договора купли-продажи от 28 марта 2019 года, о прекращении зарегистрированного за ответчиком ФИО2 права собственности и признании права собственности на жилой дом и земельный участок за истцом ФИО1
Согласно п.52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
В силу ч.2 ст.13 ГПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.
Разрешая исковые требования о признании сумму в размере 50 000 рублей 00 копеек, переданную ФИО2 в пользу ФИО1 задатком в счет исполнения обязательства по договору купли – продажи недвижимого имущества от 28 марта 2019 года, суд приходит к следующему.
В силу п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Статьей 380 ГК РФ предусмотрено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1).
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2).
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пункта 2 статьи 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса (п.3 ст.380 ГК РФ).
Судом установлено, что стороны не заключали письменное соглашение о задатке, как того императивно требуют положения п.2 ст.380 ГК РФ, в связи с чем уплаченная ответчиком согласно п.3 договора купли – продажи от 28 марта 2019 года денежная сумма в размере 47 000 рублей 00 копеек, не может расцениваться как переданная в обеспечение его исполнения и должна признаваться авансом.
Учитывая, что договор купли-продажи между сторонами расторгнут, у ФИО1 отсутствуют основания для удержания денежных средств, уплаченных ответчиком в качестве авансового платежа, поскольку обратное приведет к неосновательному обогащению истца, в связи с чем суд приходит к вывод о взыскании с ФИО1 в пользу ФИО2 денежных средств в размере 47 000 рублей 00 копеек.
Не подлежат удовлетворению исковые требования ФИО7 о взыскании с ФИО2 суммы в размере 80 000 рублей 00 копеек в счет компенсации убытков, понесенных в результате неисполнения договора купли – продажи от 28 марта 2019 года, по следующим основаниям.
Согласно ст.15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере; под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
По общему правилу, для возмещения убытков, как меры гражданско-правовой ответственности, необходимо наличие причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчика, убытками истца, а также наличие вины ответчика.
В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее их возмещения, в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из искового заявления и объяснений истца, данных ею в ходе судебного заседания, ввиду того, что ответчиком не были выполнены условия договора купли – продажи от 28 марта 2019 года, а у истца сохранились обязательства по другому договору – купли продажи объекта недвижимости, которые должны быть исполнены своевременно, истцом вынужденно в срочном порядке по заниженной стоимости продано принадлежащее ей нежилое помещение (павильон), расположенное по Адрес, сумма сделки составила 350 000 рублей 00 копеек, тогда среднерыночная стоимость нежилого помещения составляет около 430 000 - 450 000 рублей.
В обосновании указанного искового требования истцом представлен договор купли - продажи торгового павильона от 10 июня 2019 года, заключенный между истцом (Продавцом) с одной стороны, и ФИО10 (Покупателем) с другой стороны. Предметом указанного договора является торговый павильон, расположенный по Адрес (л.д.21-22).
Вопреки требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истцом не представлено и в материалах дела отсутствуют доказательства среднерыночной стоимости нежилого помещения, в реализации которого возникла необходимость. Данные, позволяющие установить наличие реальной возможности продажи нежилого помещения за большую стоимость, в материалах дела отсутствуют.
В соответствии с частью 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 ГПК РФ.
Как следует из материалов дела, истцом при подаче искового заявления понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 000 рублей 00 копейки (л.д.10).
Следовательно, в силу требований ст.ст.88, 98 ГПК РФ, учитывая разъяснения, содержащиеся в абз.2 п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года за №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении судебных издержек, связанных с рассмотрением дела», с учетом удовлетворения исковых требований в части, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца расходов по уплате государственной пошлины в размере 7 730 рублей 00 копеек.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении сделки с недвижимым имуществом, прекращении права собственности на жилое помещение, признании денежной суммы задатком, взыскании убытков, судебных расходов – удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли продажи недвижимого имущества, расположенного по Адрес, заключенного 28 марта 2019 года между ФИО1 и ФИО2.
Прекратить права собственности за ФИО2 на жилое домовладение с кадастровым Номер и земельный участок с кадастровым Номер, расположенные по Адрес.
Возвратить в собственность ФИО1 жилой дом и земельный участок, расположенные по Адрес, путем погашения регистрационных записей в ЕГРН о праве собственности на указанное имущество за ФИО2, и восстановления регистрационной записи о праве собственности за ФИО1.
Данное решение является основанием для государственной регистрации права.
Обязать ФИО1 возвратить ФИО2 уплаченные по договору купли – продажи от 28 марта 2019 года денежные средства в размере 47 000 рублей 00 копеек.
В удовлетворении исковых требований о признании суммы в размере 50 000 рублей 00 копеек, переданную ФИО2 в пользу ФИО1 задатком в счет исполнения обязательств по договору купли – продажи недвижимого имущества от 28 марта 2019 года, о взыскании убытков в размере 80 000 рублей 00 копеек – отказать.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 государственную пошлину в размере 7 730 рублей 00 копеек.
В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 о взыскании судебных расходов - отказать.
Апелляционные жалобы на решение суда могут быть поданы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Волгоградский областной суд через Михайловский районный суд Волгоградской области.
Решение в окончательной форме изготовлено 24 января 2020 года.
Судья В.О. Данькова