Гражданский кодекс часть 1

Дмитровский городской суд <адрес> в составе судьи Мурашовой О.М., при секретаре судебного заседания ФИО18, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Ипотечный ФИО16» к обществу с ограниченной ответственностью «Мега-Мечта», ФИО6, ФИО2, ФИО7, ФИО8 и ФИО9 о признании договоров купли-продажи недействительными и применении последствий недействительности сделок, признании права собственности на дом и земельный участок, истребовании имущества из чужого незаконного владения.

при участии:

представителя истца ФИО19,

представителей ответчиков ФИО23, ФИО20, ФИО24 и ФИО21,

УСТАНОВИЛ:

Истец АО «Ипотечный ФИО16» обратился в суд с иском к ООО «Мега-Мечта», ФИО6, ФИО2, ФИО7, ФИО8 и ФИО9, согласно которых просит признать недействительными: договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ООО «Векград» и ООО «Мега-Мечта», договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ООО «Мега-Мечта», ФИО6 и ФИО2 (ранее Котий-ФИО29) Л.Д.; договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО6, ФИО2 и ФИО7, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО7 и ФИО5, договор купли-продажи заключенный ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО5 и ФИО9; признать за истцом право собственности на дом с К№ и земельный участок с К№ площадью 975 кв.м. расположенные по адресу: <адрес>; истребовать из чужого незаконного владения ФИО9 жилой дом и земельный участок; применить последствия недействительности сделок путем исключения из ЕГРН сведений о земельном участке и доме, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Векград», ФИО6 и Котий-ФИО4 (в настоящее время ФИО2) был заключен договор инвестирования строительства жилого дома площадью 211 кв.м. расположенного на земельном участке с К№ обозначенном на плане под условным номером 2042, в связи с чем, для оплаты имущественных прав по договору инвестирования был заключен ДД.ММ.ГГГГ кредитный договор с КБ «Москоммерцбанк» (ООО) в размере 309 532,70 долларов США и договор залога имущественных прав принадлежащих на основании договора об инвестировании. В связи с неисполнением условий договора КБ «Москоммерцбанк» (ООО) обратился в суд с иском о взыскании задолженности и обращении взыскания на имущественные права по договору залога. В ходе рассмотрения дела ДД.ММ.ГГГГ определением суда была произведена замена стороны КБ «Москоммерцбанк» (ООО) на АО «Ипотечный ФИО16». ДД.ММ.ГГГГ решением суда в пользу истца была взыскана с ФИО6 и Котий-ФИО4 задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на имущественные права на объект инвестирования. В ходе исполнения решения суда имущественные права по договору инвестирования не были реализованы на публичных торгах, в связи с чем, судебным приставом-исполнителем были переданы истцу имущественные права по договору инвестирования. В ходе подготовки документов для государственной регистрации права собственности по выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что спорные земельный участок и жилой дом принадлежат ФИО9, которая приобрела имущество у ФИО8 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, который также по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрел дом и земельный участок у ФИО7, которая в свою очередь приобрела земельный участок у ФИО6 и Котий-ФИО4 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а ФИО6 и Котий-ФИО4 купили земельный участок у ООО «Мега-Мечта», которое в свою очередь купило земельный участок у ООО «Векград». Спорные сделки были совершены без согласия залогодержателя, то в силу 173.1 ГК РФ совершенные с земельным участком и жилым домом сделки являются недействительными. Поскольку жилой дом введен в эксплуатацию, земельный участок поставлены на кадастровый учет, при этом, имущественные права по договору инвестирования переданы истцу, то имеются правовые основания для признания за истцом права собственности на спорные жилой дом и земельный участок. Также учитывая, что спорное имущество находится во владении ФИО9, то земельный участок и жилой дом подлежат истребованию из чужого незаконного владения ФИО9

Представитель истца АО «Ипотечный ФИО16» ФИО22 поддержал исковые требования по изложенным выше основаниям, а также показал, что истцом не пропущен срок исковой давности по оспариванию договоров купли-продажи земельного участка и жилого дома и другим требованиям, поскольку узнали о том, что имущество зарегистрировано за ФИО9 только в 2017 г., после чего в мае 2018 г. обратились в суд с исковым заявлением, которое при поступлении в суд было утеряно. Повторно в суд обратились в суд с иском в августе 2019 г. В период с 2015 г.(даты передачи имущественных прав судебным приставом-исполнителем истцу) до 2017 г. в суд с иском об оспаривании сделок не обращались.

Представитель ответчика ООО «Мега-Мечта» ФИО23 иск не признал и показал, что договор инвестирования был заключен на строительство только жилого дома с подведенными инженерными сетями, в связи с чем, по данному договору право на земельный участок у залогодержателя не возникало. Поскольку ООО «Векград» находилось на стадии ликвидации, общий земельный участок на котором производилось строительство жилых домов уже был размежеван, а также то, что ФИО6 и Котий-ФИО4 земельный участок под домом не был выкуплен у ООО «Векград», то спорный земельный участок был ООО «Векград» продан ООО «Мега-Мечта». В связи с тем, что спорный дом уже был передан ООО «Векград», ФИО6 и Котий-ФИО4, то расположенный при доме земельный участок был ООО «Мега-Мечта» им продан.

Представитель ответчика ФИО8 – ФИО20 иск не признала по основаниям, изложенным в возражения на иск (т. 2 л.д. 260-268), а также пояснив, что земельный участок и дом был приобретен ФИО5 у ФИО7, на момент заключения договора земельный участок и дом в обременении и залоге не находились. В последствии дом и земельный участок были проданы ФИО9, также при совершении сделки имущество в обременении и залоге не находились. ФИО8 являлся добросовестным приобретателем имущества, поскольку не знал и не мог знать о залоге и правопритязаниях залогодержателя, поскольку право залогодержателя на имущество никогда не было за ним зарегистрировано.

Представитель ответчика ФИО9 – ФИО21 иск не признал по основаниям, изложенным в возражениях на иск (т. 2 л.д. 246-255), а также показал, что ФИО9 является добросовестным приобретателем имущества, поскольку не могла знать о притязаниях истца, она убедилась, что имущество было зарегистрировано за ФИО5, каких-либо ограничений не было; имущество за залогодержателем никогда не было зарегистрировано; договор инвестирования прекратил свое действие в связи с исполнением, поскольку ООО «Векград» передал жилой дом по акту от ДД.ММ.ГГГГФИО6 и Котий-ФИО4 Просит применить срок исковой давности для обращения с иском в суд, поскольку еще в 2008 г. коттеджи были введены в эксплуатацию, в связи с чем, приобрели статус недвижимоого имущества, а ДД.ММ.ГГГГ жилой дом был передан ФИО6 и Котий-ФИО4ДД.ММ.ГГГГ имущественные права были переданы истцу судебным приставом-исполнителем, в связи с чем, истец имел право принять меры для регистрации права объекта договора инвестирования - жилого дома, но этого не сделал. Таким образом, срок по требованиям об оспаривании сделок, о признании права собственности и виндикационного иска начал течь с ДД.ММ.ГГГГ и истек ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ответчика ФИО9 – ФИО24 иск не признала, поддержала доводы представителя ФИО21, а также показала, что объектом инвестирования был жилой дом площадью 188,7 кв.м., тогда как в настоящее время зарегистрирована площадь <адрес>,9 кв.м.

Ответчики ФИО6, ФИО2, ФИО7 и представители 3-их лиц УФСГРКиК по <адрес> и ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Суд, выслушав мнение участников процесса, исследовав письменные материалы дела, не находит оснований для удовлетворения иска.

В судебном заседании было установлено следующее:

Согласно ст. 4 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.(ч.1). Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее - иностранные инвесторы).(ч.2).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Векград», ФИО6 и ФИО25 (в настоящее время ФИО2) был заключен договор об инвестировании строительства жилого <адрес>-К, согласно которого инвестиционным объектом является индивидуальный жилой дом (далее – Коттедж) на земельном участке с отведенными инженерными сетями, коммуникациями, договорами и объектами социальной инфраструктуры (п. 1.5). Коттедж – и индивидуальный жилой дом, расположенный на участке, обозначенном на плане земельного участка под условным номером №. (п. 1.6). Земельный участок – земельный участок с К№, расположенный по адресу: <адрес>, Габовское с\п, <адрес>. (п. 1.7). Предметом договора является 100% инвестирование коттеджа (п. 2.1). Договор является основанием для строительства и передача инвестору коттеджа, расположенном на земельном участке, обозначенном на плане Земельного участка под условным номером № (п. 2.2.1). Застройщик заявляет, что на момент подписания настоящего договора он является собственником земельного участка с кадастровым номером №:-4:0110501:7, на котором осуществляется строительство инвестиционного объекта. (п. 2.3). Оплата суммы инвестиционного взноса осуществляет инвестором, как за счет собственных средств, так и за счет кредитных средств, предоставляемых инвестору КБ «Москоммерцбанк» (п. 3.2). Инвестор обязуется одновременно с подписанием настоящего договора подписать с застройщиком предварительный договор купли-продажи земельного участка № с последующим обязательным оформлением данного земельного участка в залог банка и предварительный договор о предоставлении эксплуатационных услуг (п. 4.1.4). После подписания акта сдачи-приемки работ коттедж передается инвестору и регистрируется в собственность инвестора на основании отдельного договора, предусмотренного п. 4.1.3 (п. 7.4). Права требования на получение коттеджа в собственность по настоящему договору передаются инвестором в залог в соответствии с договором залога имущественных прав, заключаемым между Инвестором и банком в целях обеспечения исполнения инвестором своих обязательств по кредитному договору. Права требования на получение коттеджа считаются находящимися в залоге у Банка с момента полного исполнения инвестором своих обязательств по оплате инвестиционного взноса и до момента государственной регистрации права собственности инвестора на коттедж. (п.8.1). С момента государственной регистрации права собственности инвестора на коттедж, коттедж считается находящийся в залоге (ипотеке) у банка на основании ст. 58 Закона «О залоге» и ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». При регистрации права собственности инвестора на коттедж одновременно подлежит регистрации ипотеки коттеджа, возникающая в силу закона. (п. 8.2). (т. 1 л.д. 16-29).

Таким образом, объектом договора об инвестировании является только жилой дом (коттедж) и ограждение земельного участка, тогда как земельный участок приобретается на основании договора купли-продажи заключенного между инвесторами и застройщиком.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6, Котий-ФИО4 (заемщики) и КБ «Москоммерцбанк» (ООО) (кредитор) был заключен кредитный договор <***>, согласно которого заемщикам предоставлен кредит в размере 309,532.70 долларов США сроком на 242 мес., кредит предоставлен для целевого использования, а именно для оплаты имущественных прав требования на передачу в собственность дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, с\п Габовское, у <адрес>, коттеджный поселок «Мечта» на земельном участке обозначенном на плане земельного участка под условным номером №, общая площадь коттеджа 211 кв.м., а также земельного участка с кадастровым номером 50:04:0110501:7, участок под условным номером 2042 за цену равную 10.042.000 руб. в общую совместную собственность заемщиков приобретаемых у ООО «Векград». С момента государственной регистрации права собственности заемщика на дом и земельный участок, дом и участок считаются находящимися в залоге у кредитора, права которого удостоверяются закладной. (т. 1 л.д. 30-34).

В связи с чем, между ФИО6, Котий-ФИО4 и КБ «Москоммерцбанк» (ООО) был заключен договор залога имущественных прав №-ДЗ-2007 от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 37-39).

В связи с неисполнением заемщиками ФИО6 и Котий-ФИО4 обязательств по кредитному договору, КБ «Москоммерцбанк» (ООО) обратился в Пресненский районный суд <адрес> с иском к ФИО6 и Котий-ФИО4 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенные имущественные права.

В ходе рассмотрения гражданского дела определением Пресненского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ была произведена замена КБ «Москоммерцбанк» (ООО) на АО «Ипотечный ФИО16». (т. 1 л.д. 39-40).

Решением Пресненского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО6 и Котий-ФИО4 в пользу АО «Ипотечный ФИО16» солидарно были взысканы денежные средства в размере 344619,56 долларов США путем обращения взыскания на заложенное имущество (имущественные права) принадлежащие ответчикам на праве общей совместной собственности, а именно: имущественные права на объект инвестирования на основании договора №-К об инвестировании строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ответчиком и ООО «Векград», включая право получения в общую собственность дома, а также земельного участка под условным номером 2042, установив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 324 479 долларов США путем продажи с публичных торгов (т. 1 л.д. 41-47).

В ходе рассмотрения вышеуказанного гражданского дела в Пресненский районный суд <адрес> от ООО «Векград» были представлены разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, письмо о присвоении номеров домов и квартиры в <адрес>, протокол схода жителей, акты приема-передачи жилого <адрес> справка БТИ на <адрес> (т. 1 л.д. 57-67).

При ознакомлении с представленными ООО «Векград» документами судом установлено, что по актам приема-передачи жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГФИО6 и Котий-ФИО4 был передан ООО «Векград» жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, с\п Габовское, <адрес> площадью 188,7 кв.м. (т. 1 л.д. 65-66).

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Специализированного межрайонного отдела по исполнению особо важных исполнительных производств УФССП по <адрес> АО «Ипотечный ФИО16» были переданы нереализованное имущество должника – имущественные права на объект инвестирования, принадлежащие ФИО6, Котий-ФИО4 на основании договора №-К об инвестировании строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 48-49).

Согласно выписки из ЕГРЮЛ ООО «Векград» прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения, правопреемником является ОООО «Экопродстроймонтаж» (т. 1 л.д. 90-95).

ДД.ММ.ГГГГ деятельность ООО «Экопростроймонтаж» была прекращена в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании п. 2 ст. 21.1 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 128-ФЗ, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.(т. 1 л.д. 77-89).

Из представленного суду кадастрового дела на земельный участок с К№ следует, что данный земельный участок был образован из земельного участка с К№, право на который ранее было зарегистрировано за ООО «Векград», на основании решения о ФИО10 земельного участка (т. 2 л.д. 164-186).

При ознакомлении со схемой расположения спорного земельного участка (т. 2 л.д. 187) и Приложением № к договору об инвестиции строительства жилого <адрес>-К (т. 1 л.д. 22) установлено, что земельный участок обозначенный на плане земельного участка под условным номером № и земельный участок с К№ является одним и тем же земельным участком.

В силу п. 4.1.4 договора об инвестировании строительства жилого дома инвестор обязуется одновременно с подписанием настоящего договора подписать с застройщиком предварительный договор купли-продажи земельного участка № с последующим обязательным оформлением данного земельного участка в залог банка и предварительный договор о предоставлении эксплуатационных услуг.

Каких-либо доказательств того, что между инвесторами и застройщиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка суду не представлено.

По запросу суда УФСГРКиК по <адрес> было представлено дело правоустанавливающих документов (т. 1 л.д. 80-197), из которого следует, что:

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Векград» по договору №/КПЗ купли-продажи земельного участка, продал ООО «Мега-Мечта» земельный участок с К№ расположенный по адресу: <адрес>, с\п Габовское, <адрес>. (т. 1 л.д. 184).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Мега-Мечта» по договору №-КПЗ купли-продажи земельного участка продал спорный земельный участок ФИО2 (ранее Котий-ФИО29) и ФИО6 (т. 1 л.д. 169).

ДД.ММ.ГГГГФИО6 и ФИО2 продали по договору купли-продажи спорный земельный участок ФИО7, при этом, продавцы гарантировали, что земельный участок никому другому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободен от любых прав третьих лиц (п.1.3), на указанном земельном участке зарегистрированные строения отсутствуют (п. 1.4) (т. 1л.д. 153-154).

Таким образом, была осуществлена по вышеуказанным договорам купли-продажи земельного участка без находящегося на нем жилого дома переданного ООО «Векград» по актам № от ДД.ММ.ГГГГФИО6 и Котий-ФИО4

ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом ФИО7 были проданы ФИО8 спорный земельный участок с К№ и расположенный на нем жилой дом площадью 188,7 кв.м. (п. 1.1, 1.3), земельный участок и жилой дом правами других лиц не обременены, ограничений в пользовании не имеется, свободными от любых имущественных прав и претензий третьих лиц (п. 3.1, 3.2 и 4.1). (т. 1 л.д. 138)

ДД.ММ.ГГГГФИО8 по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома продал ФИО9 земельный участок с К№ и расположенный на нем жилой дом площадью 188,7 кв.м. (п. 1), до подписания договора участок и жилой дом никому не проданы, не подарены, не заложены, не обременены правами третьих лиц, в споре и под запрещением (арестом) не состоят (п.9). (т. 1 л.д. 128).

Истец, заявляя исковые требования о признании данных договоров купли-продажи недействительными, указал не даты заключения данных договоров, а даты регистрации договоров и внесении сведений в ЕГРН.

Однако, данные обстоятельства не могут служить безусловным основанием для отказа в иске.

Из представленного суду учетного дела на жилой дом следует, что ФИО26 по представленному техническому плану здания площадь жилого дома изменилась до 489,9 кв.м. в результате реконструкции жилого дома. (т. 2 л.д. 1-109).

В связи с чем, согласно выписок из ЕГРН ФИО9 является собственником земельного участка с К№ площадью 975 кв.м. и жилого дома площадью 489,9 кв.м. расположенных по адресу: <адрес>, с\п Габовское, <адрес> (т. 1 л.д. 213-217, т. 3 л.д. 12-13).

Истец АО «Иптечный ФИО16» основывает свои требования о признании вышеуказанных договор купли-продажи недействительными и применении последствий недействительности сделки на том основании, что не было получено согласие залогодержателя на совершение данных сделок.

Согласно ч.1 ст. 173.1 ГК РФ Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Положениями ч. 1 ст. 166 ГК предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В п. 90 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 «О ПРИМЕНЕНИИ СУДАМИ ФИО11 ПОЛОЖЕНИЙ ФИО10 I ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГФИО3ФИО1» разъяснено, что сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (далее в этом пункте - третье лицо) на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 ГК РФ).

Согласно ст. 157.1 ГК РФ Правила настоящей статьи применяются, если другое не предусмотрено законом или иным правовым актом.(ч.1). Если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.(ч.2). В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии (одобрении) должна быть указана сделка, на совершение которой дано согласие.(ч.3). Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом.(ч.4).

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 «О ПРИМЕНЕНИИ СУДАМИ ФИО11 ПОЛОЖЕНИЙ ФИО10 I ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГФИО3ФИО1» разъяснено, что с согласие третьего лица на совершение сделки может быть выражено любым способом, за исключением случаев, когда законом установлена конкретная форма согласия (например, пункт 3 статьи 35 СК РФ). Согласие органа публично-правового образования должно быть выражено в письменной форме (в виде ненормативного правового акта, письма и т.п.). При этом согласие третьего лица может быть адресовано любому из контрагентов сделки. Согласно пункту 3 статьи 157.1 ГК РФ согласие на совершение сделки может быть как предварительным, так и последующим (одобрение). (п. 55). Лицо, дающее предварительное согласие, вправе дополнительно указать условия, на которых оно согласно с тем, чтобы сделка была совершена. Несоблюдение сторонами сделки названных условий дает третьему лицу право на ее оспаривание на основании статьи 173.1 ГК РФ.(п. 56).

В соответствии с ч. 1 ст. 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно договора залога имущественных прав залогодателями являлись ФИО29 ВА.В. и Котий-ФИО4, которые в силу п. 4.1.3 договора обязаны были не распоряжаться предметом залога без предварительного письменного согласия залогодержателя, удостоверенного подписями уполномоченных представителей залогодержателя, в том числе не продавать, не отчуждать любыми иным способом, не передавать его во владение и/или пользование третьими лицами, а также не вносить их в качестве вклада в имущество юридического лица или простое товарищество.

Суд учитывает, что строительство жилого дома осуществлялось на земельном участке с К№ принадлежащем ООО «Векград» с указанием на условный номер части данного земельного участка №, и, как указано выше, доказательств того, что был между инвесторами и застройщиком заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка не имеется.

В связи с чем, ООО «Векград» в соответствии с договором об инвестировании передал инвесторам во исполнение своих обязательств по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, поскольку земельный участок объектом инвестирования не являлся, что свидетельствует об исполнении ООО «Векград» принятых на себя по договору об инвестировании обязательств.

При этом, земельный участок под условным номером 2042, который в последствии трансформировался при ФИО10 общего земельного участка с КА№ в земельный участок с К№, то на момент передачи жилого дома спорный земельный участок как объект права не существовал и был образован только в 2009 г., т.е. после передачи жилого дома.

Согласно п. 6 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 ФИО10 1 части первой и статью 1153 части третьей ГФИО3 Российской Федерации" ФИО15 ГФИО3 Российской Федерации об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В связи с чем, положения ст. 173.1 ГК РФ применяются к сделкам, совершенным после ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, к правоотношениям по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между ООО «Векград» и ООО «Мега-Мечта» ст. 173.1 ГК РФ не применяется, поскольку на момент подписания договора указанная ФИО15 не действовала.

В силу ч. 2 ст. 11 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено законом.

Предусмотренные Законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено законом п. 3 ст. 11 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что в данном случае на ООО «Векград» не лежало в силу закона обязанности на получение согласия залогодержателя на совершение сделки, поскольку земельный участок не находился в залоге.

Таким образом, суд считает, что оснований для признания договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ООО «Векград» и ООО «Мега-Мечта» по основаниям, предусмотренным положениями ст. 173.1 ГК РФ не имеется, поскольку такой ФИО15 на день заключения договора дающее основание для признания сделки недействительной не имелось.

Как установлено судом, жилой дом был передан инвесторам ФИО6 и Котий-ФИО4 в 2008 г., т.е. до момента вынесения Пресненским районным судом <адрес> решения от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании задолженности и обращении взыскания на имущественные права, из чего суд делает вывод о том, что истец АО «Ипотечный ФИО16» достоверно знал, что инвестиционный объект – жилой дом был в соответствии с договором передан инвесторам.

При этом, в силу п. 4.1.8 договора залога имущественных прав от ДД.ММ.ГГГГ залогодатели обязаны были по получению свидетельств(а) о праве собственности на дом и участок заключить в течении 15 рабочих дней за свой счет договор ипотеки дома и участка, в случае, если регистрация такого обременения не произойдет автоматически.

В связи с чем, истец достоверно зная о передаче объекта инвестирования – жилого дома инвесторам не предпринял меры для проверки состояния предмета залога, в т.ч. его регистрацию и заключения договора ипотеки.

Также суд учитывает, что истец после получения в апреле 2015 г. от судебного пристава-исполнителя нереализованных имущественных прав по договору об инвестировании строительства, не проявил степень заботы, разумности и добросовестности, не предпринял меры для документальной и фактической проверки предмета залога в соответствии с п. 4.1.2 договора залога, в т.ч. регистрацию залога в соответствии с законом, что повлекло в последующем заключение еще 2 следок по отчуждению имущества к покупателям ФИО8, а в последствии и к ФИО9

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что поскольку по договору залога залогодатели ФИО6 и Котий-ФИО4 в залог залогодержателю передавались имущественные права, принадлежащие на основании договора об инвестировании строительства жилого дома, т.е. на объекты которые будут созданы в будущем, при этом, договор ипотеки в силу п. 4.1.8 договора залога имущественных прав, не был заключен, соответственно, не была осуществлена регистрация залога на образуемые объекты, тогда как дом как объект права был образован в 2008 г., а земельный участок в 2009 г., в связи с чем, в силу закона на ответчиках не лежала обязанность по получению согласия залогодержателя на совершение сделок.

Также суд учитывает, что представителем истца не представлено доказательств того, что он обращался с заявлением о внесении в ЕГРН сведений о залоге жилого дома и земельного участка, т.е. не предпринял никаких мер для того, чтобы лица, которые приобретали имущество, могли бы узнать о том, что спорное имущество является предметом залога.

В связи с чем, оснований для признания недействительными договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ООО «Мега-Мечта», ФИО6 и Котий-ФИО4, от ДД.ММ.ГГГГ заключенного ФИО6, Котий-ФИО4 и ФИО7, от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО7 и ФИО5, от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО9 в силу положений ст. 173.1 ГК РФ не имеется, поскольку залог не был в установленном законом порядке зарегистрирован, и, соответственно, отсутствовала обязанность получения предварительного согласия залогодержателя на заключение сделок.

Таким образом, отсутствуют основания и для применения последствий недействительности сделки.

При этом, суд учитывает, что истец заявляя требования о применении последствий недействительности сделки путем исключения в отношении жилого дома и земельного участка сведений из ЕГРН, которое по своей сути не является процессуальным последствием недействительности сделки, поскольку фактически при совершении данных действий в ЕГРН будут отсутствовать сведения об объектах права подлежащих постановке на кадастровый учет и регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Представителями ответчиков ФИО8 и ФИО9 заявлено о том, что они являются добросовестными покупателями спорного имущества, поскольку они не знали и не могли знать, что имущество находится в залоге.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую ГФИО3 Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" изменена редакция ст. 352 ГК РФ.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 352 ГК РФ Залог прекращается: 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

В соответствии с пп. 1, 3 ст. 3 Федерального закона N 367-ФЗ измененные положения ГК РФ вступили в силу с ДД.ММ.ГГГГ и применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу этого федерального закона.

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Доказательством того, что ответчик ФИО27 является добросовестным покупателем имущества является представленная выписки из ЕГРП (в настоящее время ЕГРН) от ДД.ММ.ГГГГ на спорные жилой дом и земельный участок (т. 2 л.д. 256-257), согласно которых каких-либо сведений о залоге и иных ограничениях не имелось, что в данном случае свидетельствует о том, что ответчик ФИО9 при заключении договора купли-продажи с ФИО5 не знала и не должна была знать о том, что имущество является предметом залога, при заключении оспариваемого договора купли-продажи ответчик полагалась на достоверность сведений ЕГРН, имущество приобреталось по возмездной сделке купли-продажи, право за ней было зарегистрировано в соответствии с установленным законом порядке, доказательств наличия установленных на день приобретения ответчиками имущества залогов, арестов или запретов на совершение регистрационных действий в материалах дела не имеется.

Также данные обстоятельства подтверждаются представленными истцом выписками из ЕГРН (т. 1 л.д. 52-56) об отсутствии обременений и иных запретов, в т.ч. со дня первоначальной регистрации права на жилой дом и земельный участок

Согласно ст. 301 ГК РФ Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ст. 305 ГК РФ Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего ФИО3, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В силу ч. 1 ст. 302 ГК РФ Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу п. 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо его воли (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О ФИО11 вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Исходя из смысла данных законоположений надлежит устанавливать: 1) факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли; 2) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества; 3) знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Как установлено судом, решением суда было обращено взыскание не на конкретные объекты недвижимости, а на имущественные права по договору об инвестировании строительства жилого дома, первоначальным собственником земельного участка являлся ООО «Векград», объект инвестирования – жилой дом был передан инвесторам ФИО6 и Котий-ФИО29 (ФИО2) Л.Д., залог в установленном законом порядке зарегистрирован не был, договор ипотеки на жилой дом и земельный участок в соответствии с п. 4.1.8 договора залога имущественных прав заключен не был, нарушение при заключении договоров купли-продажи как указано выше не имелось, то суд считает, что оснований для истребования спорного имущества из владения ответчика ФИО9 не имеется.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о необоснованности требований истца о признании за ним права собственности на спорные жилой дом и земельный участок.

При этом, суд учитывает, что согласно переданных истцу имущественных прав по договору об инвестировании, объектом инвестирования был жилой дом площадью 188,7 кв.м., тогда как в настоящее время площадь дома составляет 489,9 кв.м., т.е. в данном случае невозможно произвести идентификацию объекта который был предметом договора об инвестировании строительства жилого дома и объекта, который существует в настоящее время.

Представителями ответчика ФИО9 заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности.

Согласно ч. 1 ст. 199 ГК РФ Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего ФИО3.

В силу ч.1 ст. 200 ГК РФ Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Положениями ч. 2 ст. 181 ГК РФ предусмотрено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Представитель истца показал, что о наличии заключенных сделок купли-продажи узнал при получении выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, данные доводы подтверждаются полученной АО «Ипотечный ФИО16» выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 52-56).

Согласно ч. 1 ст. 204 ГК РФ Срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

В абз. 3 п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 43 «О ФИО11 ВОПРОСАХ, ФИО28 ПРИМЕНЕНИЕМ ФИО15 ГФИО3ФИО1 ОБ ИСКОВОЙ ДАВНОСТИ» разъяснено, что положение пункта 1 статьи 204 ГК РФ не применяется, если судом отказано в принятии заявления или заявление возвращено, в том числе в связи с несоблюдением правил о форме и содержании заявления, об уплате государственной пошлины, а также других предусмотренных ГПК РФ и АПК РФ требований.

Как установлено судом, согласно общедоступной информации с сайта Дмитровского горсуда (№) истец АО «Ипотечный ФИО16» обратился в Дмитровский горсуд с аналогичным исковым заявлением ДД.ММ.ГГГГ, которое было возвращено истцу ДД.ММ.ГГГГ, что также подтверждается ответом суда (т. 2 л.д. 241).

Таким образом, срок для обращения в суд с иском о признании сделок недействительными начался с ДД.ММ.ГГГГ и окончился ДД.ММ.ГГГГ.

Истцом каких-либо доказательств уважительности пропуска срока не представлено.

В абз. 2, 3 п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 43 «О ФИО11 ВОПРОСАХ, ФИО28 ПРИМЕНЕНИЕМ ФИО15 ГФИО3ФИО1 ОБ ИСКОВОЙ ДАВНОСТИ» разъяснено, что в силу части 3 статьи 40 ГПК РФ, части 3 статьи 46 АПК РФ, пункта 1 статьи 308 ГК РФ заявление о применении исковой давности, сделанное одним из соответчиков, не распространяется на других соответчиков, в том числе и при солидарной обязанности (ответственности). Однако суд вправе отказать в удовлетворении иска при наличии заявления о применении исковой давности только от одного из соответчиков при условии, что в силу закона или договора либо исходя из характера спорного правоотношения требования истца не могут быть удовлетворены за счет других соответчиков (например, в случае предъявления иска об истребовании неделимой вещи).

Таким образом, суд приходит к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности по требованиям о признании договора купли-продажи заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО9 и применении последствий недействительности данной сделки.

При этом, суд считает, что поскольку заявление о применении последствий срока исковой давности заявлено только одним ответчиком ФИО9, заключившей последнюю сделку со спорным имуществом и которая до настоящего времени является собственником имущества, судом применен к данной сделке срок исковой давности, то в данном случае, исходя из характера спорного правоотношения, суд приходит к выводу, что поскольку требования истца не могут быть удовлетворены за счет других ответчиков заключивших спорные договора купли-продажи имущества ранее ФИО9, то с учетом вышеуказанных разъяснений Верховного Суда РФ, суд считает возможным применить последствия пропуска срока исковой давности и к договорам купли-продажи заключенными между другими ответчиками ООО «Мега-Мечта», ФИО6, ФИО2, ФИО7 и ФИО5

При этом, суд учитывает, то иным заявленным истцом требованиям срок исковой давности составляет три года, который в данном случае исчисляется с момента когда истец узнал о нарушении права – получил выписку из ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, и, который на момент обращения с иском в суд не истек

Однако, данные требования являются производными от основных требований о признании сделок недействительными, которые могут быть удовлетворены только в случае признания сделок недействительными.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о необоснованности исковых требований истца, и, соответственно, об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

Руководствуясь ст. 166-167, 173.1, 301-302 ГК РФ, ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования акционерного общества «Ипотечный ФИО16» к обществу с ограниченной ответственностью «Мега-Мечта», ФИО6, ФИО2, ФИО7, ФИО8 и ФИО9 о признании недействительными: договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ООО «Векград» и ООО «Мега-Мечта», договора купли-продажи от 12.02.2015г. заключенного между ООО «Мега-Мечта», ФИО6 и ФИО2; договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО6, ФИО4 и ФИО7, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО7 и ФИО5, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО5 и ФИО9; признании права собственности на дом с К№ и земельный участок с К№ площадью 975 кв.м. расположенные по адресу: <адрес>; истребовании из чужого незаконного владения ФИО9 жилого дома и земельного участка; применении последствий недействительности сделок путем исключения из ЕГРН сведений о земельном участке и доме - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд в течение месяца через Дмитровский горсуд.

СУДЬЯ: