Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пролетарского районного суда г. Тулы дело № 2-2209/2019 по иску ФИО1 к ФИО3 о возврате имущества,

установил:

представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 об истребовании из чужого незаконного владения имущества, принадлежащего истцу: жилого дома с кадастровым номером №, площадью 43,7 кв. м и земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2580 кв. м, расположенных по адресу: <адрес>, обязав ответчика освободить земельный участок и жилой дом в двухдневный срок со дня вступления решения суда в законную силу.

Заявленные требования обосновывались тем, что ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключили ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, и обязались в последующем заключить договор купли-продажи жилого дома с земельным участком (основной договор). По условиям предварительного договора ФИО3 обязался уплатить ФИО1 по установленному графику платежей 2700000 рублей. После оплаты ФИО3 авансового платежа в сумме 500000 рублей ФИО1 согласно условиям договора передал покупателю по акту приема-передачи дом с земельным участком. Условиями договора предусмотрено, что в случае невыполнения сторонами существенных условий предварительного договора в течение 30 (тридцати) рабочих дней покупателем или продавцом договор может быть расторгнут в одностороннем порядке. ФИО3 нарушил существенные условия договора, не оплатил ДД.ММ.ГГГГ текущий платеж в размере 400000 рублей. Просрочка составила свыше 30 рабочих дней. Данное обстоятельство послужило основанием для одностороннего расторжения ФИО1 договора, о чем истец ДД.ММ.ГГГГ направил ответчику уведомление об одностороннем расторжении предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком и назначил место и время для проведения процедуры передачи ему жилого дома и земельного участка. Ответчик явился в назначенное время и место, но подписывать акт сдачи недвижимого имущества и освобождать жилой дом с земельным участком отказался. До настоящего времени ФИО3 продолжает пользоваться имуществом без законных на то оснований.

Истец ФИО1, извещенный о времени и месте судебного заседания не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные требования, подтвердила обстоятельства, изложенные в иске, просила взыскать с ответчика в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 21700 рублей, выразила согласие на рассмотрение дела в порядке заочного производства. Настаивала на том, что согласно п. 5.3 предварительного договора аванс, оплаченный ответчиком в размере 500000 рублей, остается у ФИО1 Просила суд обязать ответчика освободить земельный участок и жилой дом в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу, поскольку ответчик использует земельный участок не по его целевому назначению.

Ответчик ФИО3 и его представитель по доверенности ФИО4, извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились. Причины их неявки в судебное заседание суд признал неуважительными.

Руководствуясь ст. 167, 233 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц в заочном производстве.

Выслушав представителя истца по доверенности ФИО2, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 является собственником недвижимого имущества: жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 43,7 кв. м и земельного участка, расположенного по адресу: г. <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 2580 кв. м.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. ст. 11, 12 ГК РФ нарушенное право подлежит защите.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам ст. 301, 302 ГК РФ.

Из предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что ФИО1 (продавец) обязуется передать в собственность ФИО3 (покупателю), который обязуется принять и оплатить объекты недвижимого имущества: жилой дом с кадастровым номером №, площадью 43,7 кв. м и земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 2580 кв. м, расположенные по адресу: <адрес>. Стоимость имущества определена в сумме 2700000 рублей, которые покупатель оплачивает не позднее ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п. 2.2 договора в установленные сроки путем перечисления на банковский счет продавца, указанный в п. 8 договора. После поступления авансового платежа в размере 500000 рублей продавец обязуется передать дом и земельный участок по акту приема-передачи покупателю в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 3.1.1 договора). Основной договор стороны обязались заключить до ДД.ММ.ГГГГ (п. 4.2 договора). В договоре определено виновное поведение сторон при отказе и уклонении от совершения действий по оформлению сделки купли-продажи объектов недвижимого имущества (п. 4.4 договора), в том числе, виной покупателя также признается отказ от согласованных сторонами условий и форм расчетов по настоящему договору. Стороны предусмотрели, что договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации. Пунктом 6.3 договора определено, что существенными условиями настоящего договора являются: покупная цена, авансовый платеж, последующие платежи, окончательный платеж. При не выполнении сторонами существенных условий договора в течение 30 рабочих дней покупателем или продавцом договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.

По акту приема-передачи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передал ФИО3 жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. ФИО3 оплатил авансовый платеж в размере 500000 рублей ФИО1

Согласно графику платежей, подписанного сторонами договора, установлены сроки оплаты стоимости земельного участка с жилым домом: авансовый платеж 500000 рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ; последующий платеж 400000 рублей – ДД.ММ.ГГГГ; последующий платеж 400000 рублей – ДД.ММ.ГГГГ; последующий платеж 400000 рублей – ДД.ММ.ГГГГ; окончательный платеж 1000000 рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Пролетарского районного суда г. Тулы от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, вынесенным по делу № иск ФИО3 к ФИО5, ФИО1 об обязании заключить основной договор купли-продажи оставлен без удовлетворения. Решением суда установлено, что заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости земельного участка и находящегося на нем жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.

В силу положений ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, суд исходит из того, что между ФИО1 и ФИО3 заключен ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи жилого дома с земельным участком. Недвижимое имущество продано ФИО1 за 2700000 рублей, которые ФИО3 обязан уплатить продавцу до ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 по договору от ДД.ММ.ГГГГ выплачено всего 900000 рублей, из которых 500000 рублей – авансовый платеж.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно положениям ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В силу п. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Ответчиком не представлено суду достоверных и допустимых доказательств наличия объективных препятствий по оплате денежной суммы в размере 1800000 рублей в предусмотренный предварительным договором купли-продажи срок, так и доказательств, при должной заинтересованности в надлежащем исполнении обязанности по оплате договора купли-продажи в полном объеме, совершения с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, так и на день вынесения судом решения действий по перечислению истцу денежных средств в размере 1800000 рублей. Следовательно, суд приходит к выводу, что ответчиком обязанность по оплате предусмотренной договором суммы платежа не исполнена.

Учитывая факт неоплаты ответчиком истцу по предварительному договору купли-продажи 2/3 стоимости недвижимости, а также уклонения ответчика на протяжении восьми месяцев с даты наступления срока внесения третьего платежа по договору (ДД.ММ.ГГГГ) от оплаты истцу указанной суммы, суд приходит к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора купли-продажи, поскольку истец с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 4 ст. 450 ГК РФ предусматривается, что сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

ФИО1 направил ФИО3 почтой ДД.ММ.ГГГГ уведомление об одностороннем расторжении предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком, что подтверждается доказательствами, имеющимися в материалах дела.

На основании изложенного, суд признает правомерным и обоснованным одностороннее расторжение ФИО1 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В акте сдачи-приемки жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, отражено, что ФИО3 явился в назначенное время и место для передачи недвижимого имущества, но подписывать акт сдачи недвижимого имущества и возвратить ФИО1 жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, отказался.

ФИО1 направил ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО3 претензию об освобождении в кратчайшие сроки занимаемого имущества.

Однако ответчик до настоящего времени пользуется жилым домом и земельным участком, принадлежащими ФИО1

В соответствии с п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Ответчик не является собственником жилого дома и земельного участка, соответственно при расторжении предварительного договора обязан вернуть истцу недвижимое имущество. Документы, подтверждающие приобретение ответчиком статуса собственника данного имущества, отсутствуют.

При установленных обстоятельствах, земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 2580 кв. м и жилой дом с кадастровым номером №, площадью 43,7 кв. м, расположенные по адресу: <адрес>, подлежит истребованию у ФИО3 из незаконного владения в сроки, о которых заявлено в судебном заседании представителем истца, в течение десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Статьей 206 ГПК РФ предусмотрено, что при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, подлежит установлению срок, в течение которого решение должно быть исполнено.

Суд устанавливает ответчику срок для исполнения решения суда в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Представитель истца настаивала на том, что согласно п. 5.3 предварительного договора аванс, оплаченный ответчиком в размере 500000 рублей, должен остаться у продавца.

Аванс в отличие от задатка является видом платежа, который передается потенциальным покупателем продавцу в счет предстоящей оплаты по договору. Аванс имеет исключительно платежную функцию и не является способом обеспечения обязательств.

При заключении договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, покупатель внес продавцу аванс в счет оплаты по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка 500000 рублей. Внесенный аванс является частью полной стоимости по договору (п. 2 договора). Также покупателем был внесен последующий платеж в размере 400000 рублей. Следовательно, до расторжения договора купли-продажи недвижимости ФИО3 выплатил ФИО1 900000 рублей.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, при расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ, а в пользу покупателя подлежит взысканию с продавца сумма, выплаченная частично по договору сумма.

На основании изложенного, руководствуясь ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд взыскивает с ФИО1 в пользу ФИО3 900000 рублей, выплаченные по предварительному договору купли-продажи дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К исковому заявлению ФИО1 приложен чек-ордер от ДД.ММ.ГГГГ на оплату им государственной пошлины на сумму 21700 рублей.

В соответствии подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, государственная пошлина уплачивается при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера в размере, установленном для физических лиц - 300 рублей.

По требованию истца об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества и обязании ответчика освободить земельный участок и жилой дом, государственная пошлина составляет 600 рублей, которые суд взыскивает с ФИО3 в пользу ФИО1

Руководствуясь ст. 235 – 237, 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Обязать ФИО3 возвратить ФИО1 земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 2580 кв. м и жилой дом с кадастровым номером №, площадью 43,7 кв. м, расположенные по адресу: <адрес>, освободив указанные объекты недвижимости в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Взыскать в пользу ФИО3 с ФИО1 900000 (девятьсот тысяч) рублей, полученные по предварительному договору купли-продажи дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по государственной пошлине в размере 600 (шестьсот) рублей.

Копию заочного решения выслать лицам, участвующим в деле, с уведомлением о вручении.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий