Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 ФИО30, ФИО3 ФИО31 к Енокян ФИО32, ФИО1 ФИО33 о признании недействительным условия договора купли-продажи о продажной цене, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности,

установил:

Истцы обратились в Промышленный районный суд г. Самары с вышеуказанными исковыми требованиями, в обосновании которых указали, что истцы являются участниками по 1/3 доле каждый в праве общей долевой собственности на следующее имущество:

здание – кадастровый номер № расположенный по адресу: , площадью 38,6 кв. м., назначение: жилое, наименование объекта - объект индивидуального жилищного строительства;

помещение - кадастровый номер № расположенный. по адресу: , кв.м. 1-3 площадью 308,1 кв. м., назначение: жилое помещение, наименование: часть жилого дома;

земельный участок кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, площадью 279,36 кв.м., расположенный по адресу: ;

земельный участок кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, площадью 519 кв.м., расположенный по адресу: .

Другим участником долевой собственности является третье лицо, в настоящее время ему принадлежит 1/3 доля, которая была отчуждена в его пользу ответчиком ФИО1 ФИО34 Николаевичем, с нарушением преимущественного права покупки истцов.

В конце декабря 2021 года истцам стало известно, что ответчик продал третьему лицу свою 1/3 долю в праве общей долевой собственности на указанное выше имущество, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Сделка продажи доли совершена с нарушением преимущественного права покупки истцов.

15.12.2021г. ФИО1 ФИО36 возвращался домой, возле дома его встретил некто ФИО4 и сообщил, что выкупил долю брата ФИО1 ФИО35, в результате произошел словесный конфликт. Никаких документов подтверждающих его право собственности предъявлено не было. Кроме того, никто не приходил смотреть на приобретаемое имущество. Доля брата, ответчика по делу не выделена в натуре. Вместе с тем, в жилом доме в настоящее время зарегистрированы: ФИО1 ФИО40 (истец), ФИО15 ФИО42 (супруга истца), несовершеннолетний сын истца ФИО1 ФИО37 (возраст 1,8 лет), ФИО1 ФИО39, Штельмашенко ФИО41, Штельмашенко ФИО43, ФИО3 ФИО38.

16.12.2021г. истцы обратились в правоохранительные органы. Из постановления от 24.12.2021г. истцами стало известно, что 09.12.2021г. между ФИО1 ФИО44 и Енокян ФИО45 заключен договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом ФИО5 по реестру №-н/63-2021-1-1588. К данному договору приложено уведомление ФИО6 от 30.09.2021г. о намерении продать 1/3 долю в указанном имуществе, за 3 300 000 руб., удостоверенное нотариусом ФИО10 по реестру №-н/63-2021-5-943, свидетельство о направлении документов от 22.11.2021г. удостоверенное нотариусом ФИО7 по реестру №-н/63-2021-8-25 с пометкой возвращено в связи с невозможностью передачи: истечение срока хранения. Почтовая квитанция о направлении документов ФИО6 от 04.10.2021г. трек № (при отслеживании трек номера ДД.ММ.ГГГГ письмо поступило на почту, ДД.ММ.ГГГГ — возврат отправителю по иным обстоятельствам, при этом 06.11.2021г. неудачная попытка вручения, и в тот же день 06.11.2021г. письмо вернулось на адрес отправителя.)

Уведомление ФИО8 от 30.09.2021г. о намерении продать 1/3 долю в указанном имуществе, за 3 300 000 руб., удостоверенное нотариусом ФИО10 по реестру №-н/63-2021-5-941, свидетельство о направлении документов от 22.11.2021г. удостоверенное нотариусом ФИО7 по реестру №-н/63-2021-8-26 с пометкой возвращено в связи с невозможностью передачи: истечение срока хранения. Почтовая квитанция о направлении документов ФИО8 от 04.10.2021г. трек № (при отслеживании трек номера ДД.ММ.ГГГГ письмо поступило на почту, ДД.ММ.ГГГГ - возврат отравителю по иным обстоятельствам, при этом 06.11.2021г. неудачная попытка вручения, и в тот же день 06.11.2021г. письмо вернулось на адрес отправителя.) при этом, письма с простым уведомлением должны хранится в почтовом отделении не меньше 1 месяца.

Письмо на почте провело всего 4 дня с 4 по 8 ноября, даже судебные письма хранятся 7 дней, несмотря на приложенные к договору документы якобы свидетельствующие о направлении истцам уведомления о продаже, никаких уведомлении истцы не получали, по причине их отсутствия, от покупки доли не отказывались.

Вместе с тем, 13.07.2021г. ФИО1 ФИО46 направлял в адрес истцов уведомление о намерении продать свою долю в праве на вышеуказанное имущество за 2 290 000 руб. данное уведомление было получено 15.07.2021г. В ответ на данное уведомление, в адрес ответчика направлено уведомление о намерении воспользоваться преимущественным правом покупки. Однако, ответчик не захотел заключать договор с родственниками, из-за конфликтных отношений.

12.08.2021г. ФИО1 ФИО47 направил в адрес истцов другое уведомление о продаже доли за 5 000 000 руб., указанная стоимость была явно завышена и лишала истцов возможности выкупить спорную долю.

Не сумев найти покупателя на свою долю за 5 000 000 руб., ответчик, продал ее третьему лицу по цене 3 300 000 руб., сособственникам данное предложение сделано не было. Объявление о продаже нигде не размещалось.

При этом, при продаже имущества к истцам никто не приходил, не осматривал его.

Удостоверяя спорный договор, нотариус нарушил права истцов, а также лиц зарегистрированных и проживающих в данном жилом помещении, в том числе несовершеннолетнего ребенка, ухудшив условия его проживания, наделив не имущественными правами третье лицо, которое не является членом семьи для несовершеннолетнего и других лиц, проживающих в данном жилом помещении.

Ответчику ФИО1 ФИО48 было известно о том, что истцы намерены выкупить долю ответчика, однако он вопреки нормам закона злоупотребил правами истцов. Фактически ответчик реализовал принадлежащую ему долю в обход существующего порядка, по завышенной цене.

Истец не согласен с указанной сделкой и желает приобрести спорную 1/3 долю в праве общей долевой собственности. Истец подтверждает готовность заключить договор купли-продажи 1/3 доли по цене первоначального предложения в размере 2 290 000руб., поскольку доказательств оплаты стоимости именно в размере 3 300 000руб. в материалах дела отсутствуют. Указанная стоимость превышает кадастровую стоимость в 3 раза, является завышенной, с целью ущемления законных прав истцов, по причине конфликтных отношений. При этом, покупатель не осматривал имущество и рассматривал возможность вселения в жилое помещение к незнакомым людям. При таких обстоятельствах условия о цене считают не согласованным.

При таких обстоятельствах, заключенный договор в части определения стоимости отчуждаемого имущества, истцы считают недействительным, прикрывающим заключение договора купли - продажи по цене 2 290 000 руб., с целью извлечения неосновательной выгоды.

На основании изложенного истцы просят суд:

-признать недействительным условие о продажной цене вышеуказанного имущества по договору купли-продажи от 09.12.2021г. размере 3 300 000 руб. Установив продажную цену за проданное имущество в размере 2 290 000 руб.;

-признать за истцами преимущественное право покупки 1/3 доли на следующее имущество:

здание – кадастровый номер № расположенный по адресу: , площадью 38,6 кв. м., назначение: жилое, наименование объекта – объект индивидуального жилищного строительства,

помещение - кадастровый номер № расположенный по адресу: , кв.ж 1-3 площадью 308,1 кв. м., назначение: жилое помещение, наименование: часть жилого дома;

-перевести на Истцов права и обязанности покупателя по сделке по продаже 1/3 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанное имущество по цене 2 290 000руб.

Истцы ФИО8, ФИО9 в настоящее судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представлять свои интересы поручили ФИО11 (на основании доверенности). Будучи ранее непосредственно опрошенными при рассмотрении дела, заявленные требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить.

В судебном заседании представитель истцов ФИО8, ФИО9 – ФИО11, действующая по доверенности, исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО12 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представлять свои интересы поручила ФИО13, действующему по доверенности, который в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в полном объеме. Пояснил, что сделка по продаже спорного имущества была проведена в соответствии со всеми требованиями закона, ФИО12 для своих личных нужд приобретала долю в общем имуществе, доводы истцов о том, что сделка незаконная являются надуманными, ничем не подтверждаются.

Ответчик ФИО8 непосредственно опрошенный в судебном заседании 16.03.2022 г., а также его представитель - ФИО14, действующий по доверенности, в ходе рассмотрения дела иск не признали, просили отказать в полном объеме. Пояснили, что истцы надлежащим образом были уведомлены о намерении ФИО8 продать свою долю в общем имуществе, сделка с ФИО12 была реальной, по договору купли-продажи были получены денежные средства в сумме 3 300 000 руб., которыми ответчик распорядился по своему усмотрению, о чем в материалы дела представлены доказательства.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц ФИО15 действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО16, ФИО17, ФИО18 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие. Направили письменный отзыв на исковое заявление, в котором полагали необходимым удовлетворить исковые требования истцов.

Третье лицо нотариус ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие. Направила письменные возражения на иск, согласно которого, в удовлетворении исковых требований истцов просила отказать в полном объеме.

Третье лицо нотариус ФИО7 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, о дате и времени извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По смыслу названных законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Согласно статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как разъяснено в абзаце 4 пункта 14 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", нарушение преимущественного права покупки не влечет недействительность договора, а истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены иные последствия такого нарушения.

Из приведенных положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений высшей судебной инстанции в совокупности с положениями пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что правила о переводе прав и обязанностей покупателя подлежат применению постольку, поскольку совершенная сделка купли-продажи является действительной, хотя и нарушает требования закона и права истца, в связи с чем к данной ситуации применяются прямо предусмотренные законом последствия.

При этом статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит запрета на продажу доли в праве общей долевой собственности иному лицу, который участником общей долевой собственности на момент заключения сделки не является, а лишь устанавливает определенные правила такой продажи в виде уведомления иных собственников о своем намерении и обязанности продать им свою долю при прочих равных условиях.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

В соответствии со ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате и Методических рекомендаций по совершению нотариального действия о передаче заявлений граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам, утв. Решением Правления ФНП от 23 - 25.06.2008, протокол N 09/08, способ передачи заявления определяется нотариусом.

В соответствии со ст. 123 Конституции РФ, ст. ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе равенства и состязательности сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

На основании ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В судебном заседании установлено, что здание расположенное по адресу: , площадью 38,6 кв. м., помещение расположенное по адресу: , кв.ж 1-3 площадью 308,1 кв. м., земельный участок площадью 279,36 кв.м., расположенный по адресу: ; земельный участок площадью 519 кв.м., расположенный по адресу: принадлежали на праве общей долевой собственности ФИО1 ФИО50, ФИО3 ФИО51, ФИО1 ФИО52, по 1/3 доли каждому.

Судом также установлено, что 09.12.2021г. между ФИО8 и ФИО12 заключен нотариально удостоверенный договор купли-продажи серии 6, в соответствии с которым продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает в общею долевую собственность:

-1/3 долю в праве общей долевой собственности на здание, кадастровый №, местоположение: , площадью 38,6 кв.м., назначение: жилое, наименование: объект индивидуального жилищного строительства, количество этажей: 1, в том числе подземных 0;

-1/3 долю в праве общей долевой собственности на помещение, кадастровый №, местоположение: , кв. ж 1-3, площадью 308,1 кв.м., назначение: жилое помещение, наименование: часть жилого дома, этаж №, мансарда №;

-1/3 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, площадью 279,39 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Почтовый адрес ориентира: ;

-1/3 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, площадью 519+/-8 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Почтовый адрес ориентира: .

Согласно п. 4 договора расчет между участниками договора произведен полностью до подписания настоящего договора. Продавец дает заверение нотариусу в присутствии покупателя, что получил от последнего денежные средства в размере 3 300 000 руб. до подписания настоящего договора в качестве оплаты цены договора.

В соответствии с п. 5 участники договора дает заверение, что в отчуждаемом имуществе по адресу: зарегистрированы: ФИО8, ФИО23, ФИО8, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО19, ФИО18, ФИО9

ФИО8 дает заверение, что он и ФИО23, снимутся с регистрационного учета в течение 30 календарных дней со дня государственной регистрации права общей долевой собственности покупателя на помещение в едином государственном реестре недвижимости.

Согласно п. 7 договора продавец дает заверение покупателю, что в установленном статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке, известил всех участников долевой собственности на недвижимо имущество о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий.

ДД.ММ.ГГГГ продавец известил гр. ФИО1 ФИО53 посредством заявления, подлинность подписи на котором засвидетельствована ФИО7 ФИО55, нотариусом , в реестре №-н/63-2021-5-941. ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 ФИО54, нотариусом , удостоверено свидетельство о направлении документов, в реестре №-н/63-2021-8-26.

ДД.ММ.ГГГГ продавец известил гр. Штельмашенко (ФИО3) ФИО56 посредством заявления, подлинность подписи на котором засвидетельствована ФИО10, нотариусом , в реестре №-н/63-2021-5-943. ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 ФИО57, нотариусом , удостоверено свидетельство о направлении документов, в реестре №-н/63-2021-8-25.

Оспариваемый договор был удостоверен нотариусом ФИО5 и зарегистрирован в реестре №-н/63-2021-1-1588. Уплачено за совершение нотариального действия: 20 800 руб.

Из поступившего на запрос суда ответа нотариуса ФИО7 следует, 30.09.2021г. исх. №, 1193 им было направлено извещение в адрес обоих истцов ФИО8, ФИО24 по адресу: намерении ФИО8 продать постороннему лицу:

-1/3 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Почтовый адрес ориентира: , кадастровый №, за 200 000 руб.;

-1/3 долю в праве общей долевой собственности на здание, местоположение: , кадастровый №, за 370 000 руб.;

-1/3 долю в праве общей долевой собственности на здание, местоположение: , кадастровый №, за 2 330 000 руб.; Общей стоимостью 3 300 000 руб.

22.11.2021г. нотариусом ФИО7 было выдано свидетельство о направлении документов серии 9, согласно которого ФИО7, нотариус , на основании ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате, удостоверил, что 04.10.2021г. по просьбе ФИО8, место жительства: направлены почтовой связи - заказным письмом, с обратным уведомлением, ФИО8, по адресу: извещение о продажи. Извещение возвращено в связи с невозможность передачи по причине, указанно организации почтовой связи: истечение срока хранения. Зарегистрировано в реестре №-н/63-2021-8-26.

22.11.2021г. нотариусом ФИО7 было выдано свидетельство о направлении документов серии 8, согласно которого ФИО7, нотариус , на основании ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате, удостоверил, что 04.10.2021г. по просьбе ФИО8, место жительства: направлены почтовой связи - заказным письмом, с обратным уведомлением, ФИО24, по адресу: извещение о продажи. Извещение возвращено в связи с невозможность передачи по причине, указанно организации почтовой связи: истечение срока хранения. Зарегистрировано в реестре №-н/63-2021-8-25.

Суд при анализе установленных по делу обстоятельств, находит заслуживающими внимание доводы стороны истца о том, что почтовая корреспонденция ими не была получена по независящим от них обстоятельствам.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что 15.07.2021г. истцами было получено от ответчика ФИО1 ФИО59 уведомление, направленное почтой, о продаже 1/3 доли спорного имущества, общей стоимостью 2 290 000 руб. от 13.07.2021г.

Уведомлением от 05.08.2021г., полученным ответчиком ФИО8 11.08.2021г., истцы ФИО8 и ФИО9 информировали ФИО8 о согласии с указанными условиями, и намерением реализовать преимущественное право покупки 1/3 доли в спорном имуществе в равных долях, на указанных ответчиком условиях, за 2 290 000 руб., путем заключения нотариально удостоверенного договора купли-продажи.

Однако, получив ответ на уведомление, ответчик направил истцам повторное уведомление о продаже принадлежащей ему на праве собственности 1/3 доли в спорном имуществе, общей стоимостью 5 000 000 руб.

Посчитав названную во втором уведомлении стоимость спорного имущества завышенной, истцы с ней согласны не были.

04.10.2021 г. в адрес истцов было направлено вышеуказанное нотариальное извещение о продаже спорных объектов обшей стоимостью 3 300 000 руб., которое возвращено отправителю без вручения адресатам, с отметкой «по истечении срока хранения».

Согласно п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

По общему правилу лицо, участвующее в деле, должно предпринять все разумные и достаточные меры для получения извещений по месту своего нахождения и несет соответствующие риски непринятия таких мер.

Однако, если при допущенных органом связи нарушениях Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Минкомсвязи России от 31 июля 2014 г N 234, извещение не было получено стороной по делу по не зависящим от нее причинам, она не может считаться надлежаще извещенной.

Согласно п. 34 названных Правил, письменная корреспонденция и почтовые переводы при невозможности их вручения (выплаты) адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 30 дней, иные почтовые отправления - в течение 15 дней, если более длительный срок хранения не предусмотрен договором об оказании услуг почтовой связи. Почтовые отправления разряда "судебное" и разряда "административное" при невозможности их вручения адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 7 дней.

(в ред. Приказа Минкомсвязи России от 13.11.2018 N 619)

При исчислении срока хранения почтовых отправлений разряда "судебное" и разряда "административное" день поступления и возврата почтового отправления, а также нерабочие праздничные дни, установленные трудовым законодательством Российской Федерации, не учитываются.

(в ред. Приказа Минкомсвязи России от 13.11.2018 N 619)

Срок хранения почтовых отправлений (почтовых переводов) исчисляется со следующего рабочего дня после поступления почтового отправления (почтового перевода) в объект почтовой связи места назначения.

Срок хранения почтовых отправлений и почтовых переводов может быть продлен в соответствии с договором об оказании услуг почтовой связи. Адресатом (его уполномоченным представителем) может быть продлен срок хранения почтовых отправлений (за исключением почтовых отправлений разряда "судебное" и разряда "административное") и почтовых переводов в случае, если такая возможность предусмотрена в соответствии с договором об оказании услуг почтовой связи.

(в ред. Приказа Минкомсвязи России от 13.11.2018 N 619)

По истечении установленного срока хранения не полученная адресатами (их уполномоченными представителями) простая письменная корреспонденция передается в число невостребованных почтовых отправлений. Не полученные адресатами (их уполномоченными представителями) регистрируемые почтовые отправления и почтовые переводы возвращаются отправителям за их счет по обратному адресу, если иное не предусмотрено договором между оператором почтовой связи и пользователем. По истечении установленного срока хранения или при отказе отправителя от получения и оплаты пересылки возвращенного почтового отправления или почтового перевода они передаются на временное хранение в число невостребованных.

Договором об оказании услуг почтовой связи может быть предусмотрен отказ отправителя от возврата неврученных почтовых отправлений по истечении установленного срока хранения. При отказе отправителя от возврата неврученных почтовых отправлений по истечении установленного срока хранения, порядок действий оператора почтовой связи в отношении таких почтовых отправлений устанавливается договором об оказании услуг почтовой связи.

Согласно сведениям, полученным с сервиса "Отслеживание почтовых отправлений" с официального сайта ФГУП "Почта России", 05.10.2021 г. почтовое извещение, адресованное истцам, прибыло в место вручения, 06.10.2021 г. имела место неудачная попытка вручения корреспонденции как истцу ФИО8, так и истцу ФИО25 05.11.2021 г. почтовое отправление возвращено организацией почтовой связи, и 08.11.2021 г. вручено отправителю.

Следующим рабочим днем после поступления почтового отправления в место вручения, являлось 06.10.2021 г., с указанного времени исчислялся 30 –дневный срок его хранения, который истекал 6 ноября 2021 г., а почтовое отправление подлежало возвращению отправителю 7 ноября 2021 г. Однако указанное отправление уже 5 ноября 2021 г. было возвращено отправителю. Следовательно, установленный порядок доставки и тридцатидневный срок хранения почтовой корреспонденции не был соблюден.

Таким образом, на официальном сайте ФГУП "Почта России" не содержится достаточно данных, свидетельствующих о соблюдении организацией почтовой связи Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Минкомсвязи России от 31 июля 2014 г. N 234.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что достоверных доказательств, подтверждающих надлежащее извещение истцов о намерении ФИО8 продать постороннему лицу свою долю в спорных объектах недвижимости, в материалы дела не представлено.

Кроме того, суд принимает во внимание, что в ходе рассмотрения дела установлено, подтверждается фотоматериалами, и показаниями свидетеля ФИО20, что почтовый ящик для получения корреспонденции по адресу: расположен таким образом, что к нему имеют доступ сторонние, помимо истцов, лица, имел к нему доступ и ответчик ФИО8, который свободно пользовался входом в жилой дом.

Следовательно, истцы по независящим от них обстоятельствам не получила юридически значимое сообщение и не ознакомилась с его содержанием. Достаточных доказательств обратного при рассмотрении дела не представлено.

Неполучение истцами данного уведомления повлекло нарушение их преимущественного права покупки, в связи с чем, они вправе на основании пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации требовать перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному между ответчиками.

Трехмесячный срок, предусмотренный п. 3 ст. 250 ГК РФ, для такого требования, истцами соблюден.

Также, при оценке объективности извещения истцом о намерении продать принадлежащую ФИО8 долю в спорном имуществе, суд принимает во внимание письмо ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 «О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу» (вместе с "Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу", утв. решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 N 03/16)).

Как следует из п. 2.1. названных методических рекомендаций, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.

Вместе с тем, несмотря на наличие в жилом помещении иных, помимо истцов и ответчика, зарегистрированных лиц (ФИО17, ФИО15, ФИО16, ФИО18, ФИО19), данное обстоятельство не нашло своего отражения в извещении, направленном в адрес истцов.

Анализируя собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что истцами представлено достаточно доказательств совершения ими реальных действий в подтверждение своих намерений, направленных на приобретение спорной доли. Об этом свидетельствует ответ истцов от 05.08.2021 г. на уведомление ответчика от 13.07.2021 г., в котором они выражали готовность приобрести принадлежащую ФИО8 долю на предложенных им условиях, за 2 290 000 руб., предлагали заключить договор купли-продажи.

Ответчик ФИО8, получив письмо истцов 11.08.2021 г., на следующий день, 12.08.2021 г., направил новое уведомление истцам, указав цену этого же имущества, уже как 5 000 000 руб., что являлось неподъемным для истцов. При этом, следующее извещение, которое не было получено истцами, содержало стоимость спорного имущества – 3 300 000 руб.

Суд принимает во внимание наличие конфликтных отношений между истцами и ответчиком ФИО8, что было установлено в ходе рассмотрения дела, и данное обстоятельство препятствовало взаимопониманию по данному вопросу.

Факт обращения истцов в защиту своего права в установленный п. 3 ст. 250- ГК РФ трехмесячный срок, свидетельствует об осознании невозможности по иному оформить на себя другой доли в имуществе, и указывает на их заинтересованность в сохранении целостности имущества, созданного для пользования по назначению членами своей семьи.

Суд полагает, что при надлежащем уведомлении истцов (в его последнем варианте), у них имелась возможность для выкупа у ответчика принадлежащей ему доли, денежные средства для этого у них имелись, выкуп этой доли был в интересах истцов.

Помимо этого, истцы также подтвердили свою платежеспособность, предоставив материалы дела доказательства внесения денежных средств на депозитный счет Управления Судебного департамента Самарской области.

Все действия истцов, по мнению суда, направлены на приобретение спорной доли в общем имуществе, собственником которой являлся ответчик ФИО8, и которая была отчуждена в нарушение права преимущественной покупки указанной доли истцами.

Суд также принимает во внимание, при разрешении спора, что жилое помещение по адресу: находится в общей долевой собственности, доли участников долевой собственности не выделены, порядок пользования жилым помещением не определен. ФИО12 в жилое помещение не вселялась, ее доля в натуре ей не выделялась, ее заинтересованности в проживании в указанном помещении не установлено. Из материалов дела следует, подтверждается выпиской из ЕГРН наличие в собственности ФИО12 значительного количества объектов недвижимости, как жилых, так и нежилых помещений, наличие у нее регистрации по адресу: , . Истцы, владеющие по 1/3 доли каждый в спорном имуществе и ФИО12, к которой перешло право собственности на 1/3 долю от ФИО8, в родственных отношениях между собой не состоят, приходятся друг другу посторонними людьми, что ставит под сомнение возможность их совместного проживания.

Как пояснила в судебном заседании свидетель ФИО19, которая является родной сестрой истца ФИО8 и ответчика ФИО8, зарегистрирована и проживает в спорном жилом помещении, показала, что после приобретения ФИО12 доли в жилом доме, ей звонил родственник ФИО12, по имени Эдгар, который предложил выкупить долю, приобретенную ФИО12 за 3 300 000 руб., при условии дополнительной оплаты 100 000 руб.

При оценке всех установленных по делу обстоятельств, у суда отсутствуют основания для вывода о том, что право на преимущественную покупку 1/3 доли со стороны истцов является утраченным.

Из вышеприведенных норм законодательства следует, что положения пп. 2 и 3 ст. 250 ГК РФ не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 года N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.

Следовательно, по данному делу юридически значимым обстоятельством является выяснение вопроса о том, было ли исполнено обязательство по оплате приобретаемого жилого помещения.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ истцами были внесены на счет Управления судебного департамента в Самарской области денежные средства в размере 3 300 000 рублей, о чем свидетельствует чек-ордер на сумму 1 650 000 руб. – плательщик ФИО9 и платежное поручение на сумму 1 650 000 руб. – плательщик ФИО8, назначение платежа: средство по обеспечению иска по делу №.

Согласно справки Управления Судебного департамента в от ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства в размере 3 311 900 руб. поступили от ФИО1 ФИО61 и ФИО3 ФИО60 по гражданскому № на лицевой (депозитный) счет Управления (платежные поручения № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ), и до настоящего времени находятся на лицевом (депозитном) счете Управления.

Судом установлено, что указанная сумма в размере 3 311 900 руб. складывается из стоимости 1/3 доли спорного имущества, оплаченной ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ – 3 300 000 руб., комиссии за перевод денежных средств – 1 500 руб., ? доли нотариальных расходов за удостоверение договора купли продажи – 10 400 руб. Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что за совершение нотариальных действий по его удостоверению уплачено 20 800 руб. Согласно п. 18 названного договора, расходы по оплате нотариального действия участники сделки оплачивают полностью, следовательно, возмещению ФИО12 подлежит 10 400 руб.

Таким образом, истцами представлены в материалы дела доказательства внесения на депозитный счет Управления Судебного департамента в Самарской области денежных средств, в возмещение как уплаченной покупателем суммы за квартиру, согласно договора купли-продажи от 09.12.2021 г., так дополнительных необходимых расходов, связанных со сделкой, что подтверждает платежеспособность истцов и дальнейшую исполнимость судебного решения.

При этом, расходы на оплату услуг юриста, о которых заявлено представителем ФИО12 при рассмотрении дела, в соответствующем заявлении, связанные с подбором недвижимости, в сумме 50 000 руб., не подлежат включению в возмещение тех выплат, в счет которых вносятся денежные средства на депозит судебного департамента, в том смысле, как это разъяснено в п. 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года N 4. Указанные расходы необходимыми при покупке квартиры не являлись. Также, не подлежат включению в названные расходы проценты за незаконное удержание, сбережение имущества в сумме 217 619,19 за период с 15.12.2021 г. по 14.06.2022 г., о которых заявлено истцом, поскольку они имеют иную правовую природу.

При изложенных обстоятельствах, оснований для отказа ФИО8, ФИО9 в удовлетворении заявленных требований о переводе на них прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи 1/3 долей жилого помещения, здания, и земельных участков по адресу: , заключенному между ФИО8 и ФИО12, и удостоверенному 10.12.2021 года нотариусом, у суда не имеется.

Истцами также заявлено требование о признании недействительным условия о продажной цене вышеуказанного имущества по договору купли-продажи от 09.12.2021г. размере 3 300 000 руб. Просили установить продажную цену за проданное имущество в размере 2 290 000 руб.

В обоснование заявленного требования истцы ссылались на притворность сделки в части условия о продаже доли в спорном имуществе, полагая, что заключенный договор от 09.12.2021 г. в части определения стоимости отчуждаемого имущества прикрывает заключение договора купли-продажи по цене 2 290 000 руб., с целью извлечения неосновательной выгоды.

В соответствии со ст. 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу данной нормы признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на ее исполнение у обеих сторон, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку.

Таким образом, по основанию притворности недействительной сделка может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

В предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.

Предметом спора между сторонами в этой части требований, является размер денежных средств, переданных ФИО12 ФИО8 в счет оплаты 1/3 доли имущества по договору купли-продажи от 09.12.2021 г.

Судом установлено, что заключенный между ответчиками ФИО8 и ФИО12 09.12.2021 г. договор купли-продажи доли в имуществе был нотариально удостоверен, в п. 4 договора отражено, что расчет между участниками договора произведен полностью до подписания настоящего договора. Продавец дает заверение нотариусу в присутствии покупателя, что получил от последнего денежные средства в размере 3 300 000 руб. до подписания настоящего договора в качестве оплаты цены договора.

В материалы дела представлена расписка, составленная ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой ФИО8 за отчуждаемое по договору купли-продажи имущество получил от ФИО12 денежные средства в размере 3 300 000 руб., из которых, 2 000 000 руб. переведены ему на счет, и 1 300 000 руб. получены наличными средствами на руки. Данная сумма является окончательной, изменению не подлежит, расчет произведен полностью, претензий не имеет.

Из материалов дела также следует, что перевод денежных средств ДД.ММ.ГГГГ, т.е. в день заключения договора купли-продажи, в размере 2 000 000 руб. со счета ФИО12 на счет ФИО8 достоверно подтвержден банковскими документами, представленными ответчиками, а также, полученными по запросу суда из банка, и не доверять им не имеется никаких оснований. Получение ФИО8 оставшейся суммы наличными средствами сомнений у суда также не вызывает, поскольку подтверждается совокупностью допустимых и достаточных доказательств расходования указанной суммы на личные нужды ФИО8 в период после совершения сделки, в том числе на полное погашение обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в Банке ВТБ (ПАО), где заемщиком являлся ФИО8, а также полное погашение ипотечного кредита в ТКБ БАНК ПАО, оформленного на имя ФИО26, которая является матерью супруги ФИО8 – ФИО21, о чем представлены банковские документы. Кроме того, опрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО21 суду пояснила, что часть денежных средств, вырученных от продажи 1/3 доли в квартире была потрачена на погашение кредита, взятого на приобретение транспортного средства для их семьи, частью средств погашена ипотека, оформленная на ее мать ФИО26, после чего она переписала на нее жилое помещение, и часть средств лежит на банковских счетах, что также объективно подтверждено материалами дела, в том числе, выпиской из ЕГРН, подтверждающей возникновение права собственности на жилое помещение на имя ФИО21 ДД.ММ.ГГГГ

При таких обстоятельствах, полагать, что сумма денежных средств переданных ФИО12 ФИО8 за отчуждаемое имущество по договору купи-продажи от 09.12.2021 г. не соответствует указанной в договоре, является ниже, у суда оснований не имеется, в связи с чем, отсутствуют основания для удовлетворения требований истцов о признании недействительным условия о продажной цене отчуждаемого имущества по договору купли-продажи от 09.12.2021г.

Суд также принимает во внимание, что истцы внесли на депозитный счет Управления Судебного департамента в в счет возмещения стоимость доли по договору купли-продажи денежную сумму именно в размере 3 300 000 руб.

Таким образом, заявленные истцами требования подлежат частичному удовлетворению, при этом, с истцов в пользу ФИО12 подлежат взысканию денежные средства в сумме 3 311 900 рублей путем возврата денежных средств, внесенных ФИО1 ФИО62, ФИО3 ФИО63 на лицевой (депозитный) счет Управления Судебного департамента в .

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Из материалов дела следует, что при подаче иска была оплачена государственная пошлина в размере 150 руб. истцом ФИО8 и 150 руб. истцом ФИО9

Принимая во внимание, что удовлетворено одно из двух заявленных истцами требований, а именно, в части перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности с покупателя ФИО12, суд считает, что в пользу каждого из истцов подлежит взысканию возврат госпошлины в размере 75 руб. с ответчика ФИО12

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО64, ФИО3 ФИО65 о признании недействительным условия договора купли-продажи о продажной цене - отказать.

Исковые требования ФИО1 ФИО67, ФИО3 ФИО66 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности - удовлетворить.

Перевести на ФИО1 ФИО68, ФИО3 ФИО70 права и обязанности покупателей по договору купли-продажи от 09 декабря 2021 года, заключенному между продавцом ФИО1 ФИО69 и покупателем Енокян ФИО71, в отношении 1/3 доли в праве общей долевой собственности на:

здание - кадастровый номер № расположенный по адресу: , площадью 38,6 кв. м., назначение: жилое, наименование объекта - объект индивидуального жилищного строительства;

-помещение - кадастровый номер № расположенный по адресу: , кв.ж 1-3 площадью 308,1 кв. м., назначение: жилое помещение, наименование: часть жилого дома;

-земельный участок кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, площадью 279,36 кв.м., расположенный по адресу: ;

-земельный участок кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, площадью 519 кв.м., расположенный по адресу: .

Признать за ФИО1 ФИО72, ДД.ММ.ГГГГ . Самары ДД.ММ.ГГГГ, по адресу: , с и за ФИО3 ФИО73 Владимировной, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, гор. ДД.ММ.ГГГГ, по адресу: , право общей совместной собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на:

Взыскать в равных долях с ФИО1 ФИО74, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца . ДД.ММ.ГГГГ, по адресу: , ч/с, ФИО3 ФИО75, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения , зарегистрированной по адресу: пользу Енокян ФИО78, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки по адресу: , , денежные средства в сумме 3 311 900 (три миллиона триста одиннадцать тысяч девятьсот) рублей путем возврата денежных средств, внесенных ФИО1 ФИО76, ФИО3 ФИО77 на лицевой (депозитный) счет Управления Судебного департамента в по платежным поручениям № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, с назначением платежа: средство по обеспечению иска по делу №.

Настоящее решение является основанием для погашения записей о государственной регистрации права собственности Енокян ФИО84, по адресу: , , на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на:

Взыскать с Енокян ФИО81 в пользу ФИО1 ФИО80 расходы по оплате госпошлины в сумме 75 (семьдесят пять) руб.

Взыскать с Енокян ФИО82 в пользу ФИО3 ФИО83 расходы по оплате госпошлины в сумме 75 (семьдесят пять) руб.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 26 августа 2022 года.

Председательствующий: Нуждина Н.Г.