Гражданский кодекс часть 1

Калининский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Николаева М.Н., при секретаре судебного заседания Петровой Н.Н., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, представителя третьего лица - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «АККОНД» к ФИО4 об установлении сервитута,

УСТАНОВИЛ:

АО «АККОНД» с учетом уточнений обратилась в суд с иском к ФИО4 об установлении сервитута на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, принадлежащий ФИО4 Исковые требования мотивированы тем, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок по адресу: <адрес> с кадастровым номером № площадью 3188 кв.м., на котором расположены нежилые помещения с кадастровыми номерами № площадью 1851.7 кв.м., номер регистрации в ЕГРПН № и № площадью 534,0 кв.м., номер регистрации в ЕГРПН №. С обеих сторон к указанным объектам недвижимости по их границе примыкают два земельных участка с категорией- земли населенных пунктов, видом разрешенного использования- для эксплуатации производственной базы, с кадастровыми номерами №, площадью 4256 кв.м., №, площадью 2187 кв.м., принадлежащие на праве собственности ФИО4 Ввиду того, что ширина нежилых помещений превышает 18 м., но высота- менее 28 м., то пожарный проезд должен быть обустроен по всей длине здания только с одной из сторон, либо на земельном участке с кадастровым номером № либо на земельном участке с кадастровым номером №. Указанные земельные участки, принадлежащие ответчику, примыкают к помещениям вплотную, что лишает возможности АО «АККОНД» обустроить пожарные проезды. Ширина проезда должна быть не менее 8,5 м. Въезд на земельный участок с кадастровым номером № обустроен въездными воротами, находящимися на примыкающей к участку ответчика муниципальной земле, сам участок асфальтирован и не имеет каких-либо строений ближе 8,5м. к границе земельного участка с кадастровым номером №, на котором располагаются помещения истца. Истец обращался к ответчику с просьбой установить сервитут на земельный участок с кадастровым номером № в форме проезда пожарной машины по части данного участка шириной 8,5 м. от границы земельного участка истца с площадкой на конце проезда размером 15х15м. и заключить соглашение об установлении сервитута, на что он получил отказ. Установление сервитута необходимо для проведения реконструкции зданий, строительство очистных сооружений, в противном случае права истца на владение и использование принадлежащими объектами недвижимости по указанному адресу будут ограничены. Принимая во внимание, что пользование земельным участком ответчика предполагается в исключительных случаях, полагает, что плата в размере 16800 руб. в месяц соразмерна ограничению прав ответчика, в связи с чем просит установить сервитут на земельный участок с кадастровым номером №, принадлежащий ФИО4

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал по изложенным в иске и уточненном исковом заявлении доводам и вновь привел их суду. Дополнительно пояснил, что истец просит установить сервитут на земельный участок ответчика с кадастровым номером № ввиду того, на этом участке имеется проезд, что позволяет обеспечить заезд пожарных машин со стороны <адрес> с обустройством разворотной площадки на конце 15х15 м. Со стороны земельного участка с кадастровым номером 21:01:030205:452 такой проезд отсутствует. По мнению представителя истца, в целях соблюдения баланса интересов сторон была проведена независимая оценка оплаты за сервитут, в необходимости назначения судебной экспертизы с определением возможным вариантов сервитута не имеется. Спорный участок сформирован, поэтому сервитут должен быть установлен на весь участок, отдельно выделять границы нет необходимости. К 1 января 2019 года АО «АККОНД» на основании норм действующего законодательства должно провести реконструкцию объекта недвижимости, находящегося на территории истца, разместить внутри оборудование для функционирования большой фабрики, и построить очистные сооружения. Для этого необходимо составить проект, в котором предусмотрен пожарный проезд. Но без установления сервитута разрешение на реконструкцию здания истец не получит.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, реализовав свое право на участие в судебном заседании через представителя ФИО2 который исковые требования не признал, пояснив, что собственник земельного участка № ФИО4 в случае чрезвычайных ситуаций на территории АО «АККОНД» не будет препятствовать доступу спецтехники через свой участок, поскольку последствия в дальнейшем могут возникнуть и на территории ответчика. В дневное время на участке ответчика находится охрана, в ночное время можно договориться о передаче ключей охране истца. В соответствии с требованиями гражданского и земельного законодательства заявитель обязан доказать невозможность использовать принадлежащую ему недвижимость без установления сервитута. Истец заявляет требования для объекта, который еще не возведен и не сдан в эксплуатацию. Им не приведено доказательств невозможности использования принадлежащего объекта недвижимости без установления сервитута на чужом объекте недвижимости. Кроме этого, в нарушение требований закона, не представлены варианты установления границ и точные характеристики сервитута с указанием его расположения и возможности прохода к земельному участку.

Представитель третьего лица – ООО НПО «Проектор» ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, пояснив, что проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе с соблюдением требований действующих нормативно-правовых и ведомственных документов. Согласно схеме участка местности, пожарный проезд должен быть вдоль здания, с торцов здания он не может быть организован.

Представитель третьего лица АУ ЧР «Центр экспертизы и ценообразования в строительстве ЧР» в судебном заседании не участвовал, имеются сведения о надлежащем извещении.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 5 ст. 23 ЗК РФ установлено, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Лицо, требующее установления сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования земельным участком, принадлежащим другому лицу, для обеспечения своих нужд.

Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Предусмотренное указанной нормой права требование в условиях невозможности достижения сторонами соглашения о сервитуте имеет своей целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

В силу статьи 277 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 Гражданского кодекса Российской Федерации, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

По смыслу приведенных положений закона правом требовать установления права ограниченного пользования чужим имуществом в свою пользу наделен собственник недвижимого имущества, землевладелец либо землепользователь, которые не могут обеспечить свои нужды без установления сервитута.

Исходя из предмета и основания иска и подлежащих применению к спорным правоотношениям норм материального права в предмет доказывания входят обстоятельства наличия между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком; отсутствие иной разумной, справедливой и целесообразной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости истца; целесообразность установления сервитута; степень обременения для земельного участка собственника, в отношении которого устанавливается сервитут.

Вышесказанное согласуется с позицией Конституционного суда Российской Федерации, который в своем Определении от 22.03.2012 N 510-О-О указал, что действующее правовое регулирование права ограниченного пользования чужим земельным участком направлено на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, и не предполагает установления сервитута таким образом, чтобы собственник земельного участка был фактически лишен права его владения, пользования и распоряжения.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 6 апреля 2017 АО «АККОНД» принадлежат на праве собственности нежилые помещения площадью 1851.7 кв.м. и 534.0 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Как усматривается из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости прав от 27 февраля 2017 года, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2187+/- 12 кв.м., вид разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО4

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости прав от 27 февраля 2017 года подтверждается принадлежность ответчику ФИО4 также земельного участка, расположенного по указанному адресу с разрешенным использованием: для эксплуатации производственной базы, общей площадью 4256+/-15 кв.м., с кадастровым номером №.

Как следует из данных технического паспорта на нежилое помещение №1 по <адрес>, составленного по состоянию на 2 ноября 2009 года, в помещении расположены строения литера А, А2, 3.

Помещение №2 состоит из возведенных без разрешительной документации построек (лит.а1,а2), расположенных на первом этаже двухэтажного кирпичного пристроя (лит.А1) и в одноэтажного кирпичного здании (лит.А) по указанному адресу.

По утверждению истца, расположение принадлежащих ему земельных участков таково, что подъезд к ним спецтехники в случае пожара возможен только по земельному участку ответчика с кадастровым номером №.

Соглашение об установлении сервитута сторонами не достигнуто.

Сообщением ООО «НПО «Проектор» от 9 июня 2017 года №052 АО «АККОНД» для размещения очистных сооружений на земельном участке с кадастровым номером № указано о необходимости пожарного проезда на расстоянии 5м. от здания и шириной 3,5 м. вдоль продольной стороны здания, который должен закончиться разворотной площадкой 15х15м. согласно СП 4.13130.2013 п. 8.2,8.3, 8.6, 8.13.

По доводам представителя истца, размещение оборудования по очистке сооружений внутри здания является реконструкцией, проект реконструкции должен содержать сведения о наличии пожарного проезда. Наличие пожарного проезда на основании противопожарных норм является обязательным и может быть обеспечено истцом только в случае обладания прилегающим к зданиям земельным участком требуемого размера на праве собственности, либо установлением сервитута. Полагал достаточным проведение независимой оценки платы за сервитут. Проведение экспертизы с определением возможным вариантов сервитута считал нецелесообразным.

Согласно отчету ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» №О-0805/2017 от 31 июля 2017 года, месячная арендная плата за часть земельного участка, входящего в состав земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № по состоянию на 31 июля 2017 года, составляет 16800 руб.

В соответствии со ст. 48 Градостроительного кодекса РФ архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка. Подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или технического заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора), результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка или в случае подготовки проектной документации линейного объекта на основании проекта планировки территории и проекта межевания территории в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Поскольку истец не является правообладателем земельного участка с кадастровым номером №, соответственно не вправе при проектировании включать в состав проектной документации (в том числе задания на проектирование) такие технические, объемно-конструктивные параметры здания, строительство которого невозможно без использования не принадлежащего ему земельного участка с целью соблюдения требований технических регламентов в отношении возводимого здания.

При этом каких-либо технических условий на проектируемое здание (с учетом параметров строительства) истцом не представлено.

Само по себе волеизъявление истца на строительство локальных очистных сооружений в пределах производственного здания, расположенного по смежной с ответчиком границе земельного участка, не может являться основанием для обременения смежного земельного участка ответчика сервитутом.

В силу предписаний части 1 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3 и 3.1 названной статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы. Застройщик или технический заказчик по своему выбору направляет проектную документацию и результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу или негосударственную экспертизу, за исключением случаев, если в соответствии с данной статьей в отношении проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, предусмотрено проведение государственной экспертизы.

Предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов (часть 5 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 9 статьи 49 поименованного Кодекса результатом экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, требованиям к содержанию разделов проектной документации, предусмотренным в соответствии с частью 13 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также о соответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов (в случае, если результаты инженерных изысканий были направлены на экспертизу одновременно с проектной документацией). В случае, если результаты инженерных изысканий были направлены на экспертизу до направления проектной документации, результатом экспертизы является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Исходя из анализа приведенных правовых норм, положительное заключение государственной экспертизы должно содержать выводы о соответствии проектной документации санитарно-эпидемиологическим и иным требованиям.

Между тем, суду документы, подтверждающие наличие проектной документации на строительство очистных сооружений и заключения экспертизы не представлены.

В целях правильного рассмотрения дела, судом неоднократно ставился на обсуждение вопрос о назначении судебной экспертизы с целью определения возможности установления сервитута, определения вариантов его установления, однако истец отказался от ее проведения, сославшись на наличия в деле достаточных доказательств, свидетельствующих о возможности установления сервитута.

Согласно межевому плану площадь земельного участка с кадастровым номером №, составляет 2187 кв.м. При этом, согласно схеме земельного участка, составленной ООО «Проектор», необходимая площадь для пожарного проезда части земельного участка ответчика составила 923 кв.м.

Установление сервитута судом допустимо только в исключительных случаях, в случае невозможности использования земельного участка для целей, указанных в абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ, когда предоставление сервитута является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления. При этом суд обязан установить отсутствие иной разумной, справедливой и целесообразной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости, сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика. Поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Суду не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что со стороны ответчика создаются препятствия в пользовании имуществом истца, а невозможность использования своего недвижимого имущества не может быть разрешена кроме как путем установления сервитута на участке, принадлежащего ответчику. При этом каких-либо доказательств соблюдения баланса интересов сторон при установлении сервитута на земельный участок ответчика в размере 923 кв.м. (21,6 % от общей площади) истцом не представлено.

Указание истца на требования Свода правил системы противопожарной защиты 4.13130.2013, не может являться безусловным основанием для удовлетворения исковых требований, в силу следующего.

Как пояснил представитель истца в ходе рассмотрения дела, строительство локальных очистных сооружений планируется в имеющихся у общества нежилых помещениях в пределах их внутренних границ. К исковому заявлению в качестве обоснования заявленных требований истцом также приложен ответ проектной организации и схема расположения пожарного проезда на земельном участке ответчика. (л.д.26-27).

При этом кроме пояснений представителя истца в материалах дела не имеются доказательства, подтверждающие проведение им реконструкции данного помещения. Письмо проектной организации с приложенной схемой не свидетельствуют о том, что при строительстве локальных очистных сооружений планируется изменение параметров нежилого помещения, его расширение.

Из вышеуказанной схемы следует, что при определении возможности проезда и необходимой площади для него проектная организация определила границы пожарного проезда исходя из размеров уже существующего нежилого помещения (размерами 24х100 м), расположенного вдоль границы земельных участков сторон.

Свод правил применяется при проектировании и строительстве вновь строящихся и реконструируемых зданий и сооружений в части принятия объемно-планировочных и конструктивных решений, обеспечивающих ограничение распространения пожара (п.1.1 Свода правил).

Поскольку Свод правил в ступил в действие 29 июля 2013 года, в то время как из технического паспорта нежилого помещения (л.д. 18) следует, что оно построено гораздо раньше (1981, 1984 г.г.), то требования Свода правил не могут применяться к уже существующей застройке и планировке, в силу чего требования Свода не могут служить основанием для обременения земельного участка ответчика сервитутом в пределах границ пожарного проезда, определенные проектной организацией исходя из места расположения существующего объекта недвижимости.

Суд также учитывает и то обстоятельство, что для установления сервитута необходимо формирование земельного участка и постановка его на государственный кадастровый учет, однако земельный участок под предполагаемым сервитутом не сформирован, точки координат, граница земельного участка, в отношении которого должен быть установлен сервитут, не определены.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения исковых требований АО «АККОНД» судом не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований АО «АККОНД» к ФИО4 об установлении сервитута земельного участка с кадастровым номером № для обеспечения пожарного проезда шириной 8,5 м от границы земельного участка с кадастровым номером №, с площадкой на конце проезда 15х15 метров, об установлении платы за сервитут в размере 16 800 руб. отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики через Калининский районный суд г.Чебоксары в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья М.Н.Николаев

Решение в мотивированном виде изготовлено 25 сентября 2017 года