Гражданский кодекс часть 1

Ленинский районный суд города Севастополя в составе председательствующего – судьи Байметова А.А., при секретаре судебного заседания Гонтарь С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Жилищно-строительному кооперативу «Дом у моря» о взыскании денежных средств, убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательств застройщика по передаче жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к Жилищно-строительному кооперативу «Дом у моря» (далее – ответчик, ЖСК) в котором просил взыскать с ответчика денежные средства, внесенные по договору инвестирования в строительство многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ№ в размере суммы взноса - 1596 660 руб.; процентов за пользование чужими денежными средствами – 77773,54 руб.; убытков, в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательств застройщика - 3337531,04 руб. В обоснование требований истец указал, что 12.04.2019 между ФИО3 и ЖСК заключен договор о порядке выплаты взносов и предоставления жилья пайщику», по условиям которого ЖСК, принявший обязательства Застройщика обязуется осуществить строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, с передачей пайщику по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию на праве собственности квартиры, площадью 37,88 кв.м. Срок окончания строительства определен договором – 2 квартал 2020 года (Приложение № 2). Цена договора составляет: сумма инвестирования в строительство - 1 590 960 руб.; членские взносы - 2 400 руб.; вступительный взнос - 3 500 руб. Пайщик выполнил условия договора по оплате объекта строительства. Денежные средства в полном объеме внесены в кассу Общества. Поскольку ответчик, в отступление от условий договора, обязательства по передаче объекта долевого строительства не исполнил, истец обратился в суд с заявленными требованиями.

Истец и ответчик, извещенные о времени и месте судебного заседания не явились, явку представителя в судебное заседание не обеспечили, о причинах неявки суду не сообщили.

При неявке в суд лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, вопрос о возможности судебного разбирательства дела разрешается судом с учетом требований статей 167 ГПК РФ. Невыполнение лицами, участвующими в деле, обязанности известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин, представляет суду право рассмотреть дело в их отсутствие.

В связи с указанным, суд определил рассмотреть дело в соответствии со ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся сторон.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 4 ст.218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (часть 1 статьи 129 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, по смыслу приведенной нормы, члены кооператива обладают имущественным правом относительно вложенных ими в строительство финансовых средств и в результате должны получить на праве собственности плоды указанной деятельности.

Природой договора по приобретению пая и последующее перечисление денежных средств ЖСК по договору паевого взноса является договор долевого участия в строительстве, заключенный при помощи кооператива (агента), продававшего право требования на квартиры, то есть действовавшего по модели поручения (абзац 3 пункта 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», которые также устанавливают гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников финансирования строительства.

В понимании ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств может осуществляться с привлечением жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1).

Защита прав граждан, участников долевого строительства - это комплекс организационных, технических и правовых мер, направленных на создание условий, способствующих сохранению финансирования строительства объектов жилищных прав, достижению цели внесения инвестиций, эффективной деятельности объектов такого финансирования, защиты законных прав и интересов граждан -инвесторов, в том числе права на получение прибыли (дохода) от инвестиций.

Государство гарантирует стабильность условий осуществления финансирования в строительство, соблюдения прав и законных интересов ее субъектов.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ЖСК «Дом у моря» заключен договор № о порядке выплаты взносов и предоставления жилья пайщику, условия которого определяют обязательства ЖСК по организации строительства объекта недвижимости и передачи его в собственность пайщика в соответствии с приложением № 1 к Договору, а истец в свою очередь обязуется внести денежные взносы с целью финансирования строительства указанного объекта недвижимости.

В соответствии с техническими характеристиками, указанными в Приложении №2 к договору, которое является неотъемлемой частью договора, подлежащий передаче пайщику в собственность объект недвижимости – помещение с условным строительным номером 9, общая (проектная) площадь 37,88 кв.м., расположен по адресу: <адрес>

Срок окончания строительства определен договором – 2 квартал 2020 (п.2 Приложения № 2).

Стоимость договора составляет 1596660 руб., из которых: сумма инвестирования в строительство - 1 590 960 руб. (п.1 Приложения № 2 к Договору); сумма членских взносов - 2 400 руб.; вступительный взнос - 3 500 руб. (п. 1 Приложения № 1 к Договору).

Взаиморасчеты по Договору о порядке выплаты взносов и предоставления жилья пайщику от ДД.ММ.ГГГГ№ между участником долевого строительства и ЖСК «Дом у моря» произведены полностью, денежные средства в размере 1 596 660 руб. внесены в кассу ЖСК, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ№.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и истцом ФИО1 заключен договор о перемене лица в обязательстве (уступка пая), которым право требования по Договору к ЖСК «Дом у моря» от ДД.ММ.ГГГГ№ в размере 1 590 960 рублей, включая все налоги и сборы, переданы истцу ФИО1 Соответствующее уведомление направлено ответчику заказной почтовой корреспонденцией с описью вложений. Возражений о перемене лиц в соглашении от ЖСК не поступали. Договор уступки прав ответчиком не оспаривался, в судебном порядке не отменен.

Согласно договору Заказчиком строительства и распорядителем построенного многоквартирного дома является ЖСК «Дом у моря».

В соответствии с выпиской ЕГЮЛ дата образования кооператива ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3.1.1 Устава ЖСК «Дом у моря», кооператив создан для удовлетворения потребностей членов кооператива в жилье, управления жилыми и нежилыми помещениями, объектов инженерной инфраструктуры и объектов для эксплуатации жилья, а также эксплуатации домом и прилегающей территории.

Как установлено Апелляционным определением Севастопольского городского суда от 21.12.2020 по ранее рассмотренному гражданскому делу № 33-3513/2021 по иску Прокурора Гагаринского района города Севастополя в интересах неопределенного круга лиц к Жилищно-строительному кооперативу «Дом у моря» с участием ФИО3, строительство дома планировалось на земельном участке, по ул. <адрес>, площадью 4052 кв.м., предоставленном ООО «Городской Ремонтно-строительный трест» на основании договора аренды от 23.05.2017, заключенного между указанным Обществом и Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.

Вид разрешенного использования: для строительства жилого дома со встроенными магазинами и сберегательной кассой.

31.05.2018 земельный участок передан ООО «Городской ремонтно-строительный трест» ответчику ЖСК «Дом у моря» на правах субаренды, что оформлено договором, по условиям которого земельный участок передается ЖСК «Дом у моря» для осуществления строительства многоквартирного жилого дома со встроенными магазинами и сберегательной кассой, в соответствии с графиком производства строительно-монтажных работ, предусматривающим этапы строительства и ввод в эксплуатацию жилого дома. (п. 1.3 договора).

Срок действия договора субаренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно договору № о совместной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ, ЖСК «Дом у моря» и ООО многопрофильное предприятие «Кубань» заключили договор, согласно которому они обязуются путем объединения усилий, а в случаях, предусмотренных отдельными соглашениями, совместно действовать для достижения цели по выполнению капитального строительства объекта недвижимости, жилых, нежилых, офисных и вспомогательных помещений на территории земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В соответствии со сведениями Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя, разрешение на строительство объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <адрес> не выдавалось.

Согласно сведениям Севгосстройнадзора, информация о выданных (зарегистрированных) до ДД.ММ.ГГГГ года документах, дающих право на выполнение строительных работ и подтверждающих ввод объекта в эксплуатацию в отношении объектов, заказчиком которых является ЖСК «Дом у моря» отсутствует. Извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства в отношении объекта «Строительство жилого дома со встроенными помещениями», расположенного по адресу: <адрес>, в Севгосстройнадзор застройщиком не направлялось, государственный строительный надзор при строительстве вышеуказанного объекта Севгосстройнадзором не осуществляется.

То есть, на дату заключения договора с ФИО3, срок действия договора субаренды фактически истек. Разрешение на строительство, а также, права на территорию планируемой застройки у ответчика отсутствовали.

При этом, в соответствии с частью 3 статьи 110 ЖК РФ члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (ЖСК с господдержкой), не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

Вместе с тем, целью получения ЖСК «Дом у моря» прав на земельный участок по <адрес>, и привлечения денежных средств граждан являлось капитальное строительство двенадцати этажного жилого дома со встроенными нежилыми и офисными помещениями с последующей продажей объектов для получения прибыли от коммерческой деятельности.

Целью пайщиков при заключении Договора являлась реализация воли на покупку квартиры в строящемся доме непосредственно у Застройщика, без участия реализаторов, то есть инвестирование в долевое участие в строительстве жилого дома.

Поскольку Договор ЖСК заключен с целью привлечения средств пайщиков для финансирования строительства многоквартирного дома (инвестирования), ЖСК по договору привлекло средства ФИО3 для долевого строительства жилого дома, и привлеченные средства имеют строго целевое назначение (в соответствии с условиями Договора, оплата по договору, это взнос, вносимый пайщиком и направляемый на финансирование проектирования и строительства многоквартирного жилого дома), действительной совместной волей сторон являлось инвестирование в долевое строительство жилья с целью покупки квартиры в строящемся жилом доме.

От имени Продавца – выступает ЖСК «Дом у моря»; изначально кооператив создавался для продажи будущих квартир и коммерческих помещений в жилом 12ти этажном доме за счет привлеченных средств граждан; поступающих от продажи паев денежные средства переводились пайщиком в пользу ЖСК для осуществления строительства.

В связи с этим, правоотношения ЖСК «Дом у моря» и участников строительства двенадцати этажного жилого дома не относятся к корпоративным, не связаны с намерением добровольного объединения граждан по возведению собственного жилья на принадлежащем им земельном участке, что устанавливает ответственность ЖСК «Дом у моря», как лица, привлекающего денежные средства граждан для строительства, определенную Законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», как следствие, Законом «О защите прав потребителей» (ст. 1, 4 Закона № № 214-ФЗ, ст. 9 Закона РФ № 15-ФЗ).

С 2018 года после внесения изменений в Закон № 214-ФЗ, привлечение денежных средств граждан на стадии строительства допускается: 1) на основании договора участия в долевом строительстве, 2) Жилищно-строительными кооперативами, созданными в соответствии с законом № 161-ФЗ (ЖСК с господдержкой), членами которого могут стать отдельные категории граждан.

Осуществление строительства жилых объектов юридическими лицами в статусе ЖСК допускается в случае, если разрешение на строительство получено до ДД.ММ.ГГГГ, которое на текущий момент не закончено, а дома не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законом о градостроительной деятельности.

Учитывая, что до 2018 года ответчиком не получено разрешение на строительство, с 01.07.2018 ЖСК «Дом у моря» утратил право привлечения денежных средств граждан на стадии строительства в ином порядке, кроме установленных законом (в рамках 214- ФЗ по договору долевого участия либо в качестве ЖСК с господдержкой в составе определенной категории граждан).

Указанные факты в силу ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации являются преюдициальными, оспариванию и доказыванию не подлежат.

Из материалов дела следует, что многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, обязательства кооператива перед участником строительства не исполнены, квартира не передана.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательство должно выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 393 ГК РФ предусмотрено, что в случае нарушения обязательства наступают правовые последствия, установленные договором или законом, в частности: прекращение обязательства вследствие одностороннего отказа от обязательства, если это установлено договором или законом, или расторжение договора; изменение условий обязательства; уплата неустойки; возмещения убытков и морального вреда.

Договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора (статья 450 ГК РФ).

Согласно части 2 статьи 393.1 Гражданского кодекса РФ если договор изменен или расторгнут в связи с существенным нарушением договора одной из сторон, другая сторона может требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Исходя из изложенного, в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора истец был лишен того, чего ожидал по договору (получить в собственность проинвестированный объект недвижимости), то есть на что он рассчитывал при заключении договора от 12.04.2019 № 3-2/4/9, поэтому в наличии правовые основания для расторжения указанного договора.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, которому причинен ущерб в результате нарушения его гражданского права, может требовать полного возмещения, если законом или договором не предусмотрено иное. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Указанное свидетельствует об обоснованности отказа пайщика от исполнения договора участия в строительстве, который вызван неисполнением условий Кооперативом, в результате чего истец, как инвестор долевого строительства понес убытки в качестве реального ущерба в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату окончания строительства дома и ввода его в эксплуатацию), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. То есть суммой, на которую подорожала квартира с момента заключения договора и до момента его расторжения.

В настоящее время истец лишен возможности приобрести квартиру за те же денежные средства, которые были внесены в качестве оплаты договора долевого участия и должны быть возращены ему в связи с расторжением данного договора, что устанавливает право пайщика на компенсацию убытков в виде разницы между размером денежных средств, уплаченных гражданином для строительства квартиры, и стоимостью аналогичной квартиры на момент прекращения обязательств, определенной на основании справки стоимости за один квадратный метр общей площади квартир на первичном рынке жилья в г. Севастополе (п. 35 «Обзора практики разрешения споров, возникших в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 19.07.2017).

В соответствии со ст. 10 Закона № 214-ФЗ, ч.2 ст. 29 Закона №2300-1, цена выполненной работы, возвращаемая потребителю при отказе от исполнения договора о выполнении работы, а также учитываемая при уменьшении цены выполненной работы, определяется в соответствии с пунктами 3, 4 и 5 статьи 24 данного Закона и п. 4 ст. 24 Закона РФ «О защите прав потребителей».

В данном случае разница между рыночной стоимостью объекта долевого строительства на дату заключения договора (12.04.2019) и ценой договора долевого участия с учетом суммы удорожания стоимости жилья по этому договору на дату обращения (01.07.2021), в соответствии с заключением оценщика, подготовленным по заданию кредитора, рыночная стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры в <адрес>, составляет 130108,0 руб. /кв.м.

Размер убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательств ЖСК (принявшего обязательства Застройщика) по передаче жилого помещения составляет:

37,88 кв.м. x 130 108 руб. = 7928491,04 - 1 590 960 руб. = 3 337 531,04 руб.

Оплата по договору произведена застройщику в полном объеме.

Частью 1 статьи 425 ГК РФ установлено – договоры должны исполняться.

Согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда до расторжения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила своё обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60).

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно ст. 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается 6 определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В силу п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Пункт 4 указанной статьи не допускает извлечение преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Денежные средства в размере, эквивалентном 1 596 660,00 р. оплачены пайщиком именно на строительство квартиры № (строительный номер) в многоквартирном жилом доме <адрес>, которое Кооперативом не осуществляется, что является основанием для применения к ответчику мер гражданско - правовой ответственности в виде неустойки, которая согласно расчету в порядке ст. 395 ГК РФ за период с 01.06.2020 по 30.06.2021 год составила 77 773, 50 руб.

Задолженность	Период просрочки			Ставка	Формула	Проценты
Задолженность	с	по	дней	Ставка	Формула







Сумма основного долга: 1 596 660,00 р.
Сумма процентов: 77 773,50 р.

Учитывая положения вышеприведенных норм права и фактические обстоятельства дела, суд считает, что у ЖСК «Дом у моря» образовалась задолженность в размере 5 011 964,58 руб., которая подлежит взысканию в пользу истца, в связи с чем исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Поскольку истцом при подаче иска государственная пошлина не оплачивалась, а исковые требования подлежат удовлетворению, то с ответчика в доход бюджета города Севастополя подлежит взысканию государственная пошлина в размере 33259,82 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление удовлетворить.

Взыскать с Жилищно строительного кооператива «Дом у моря» в пользу ФИО1 денежные средства, внесенные по договору от ДД.ММ.ГГГГ № № в размере суммы инвестирования в строительство - 1596660 руб.; процентов за пользование чужими денежными средствами – 77773,54 руб.; убытков, в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательств застройщика - 3 337 531,04 руб. Всего: 5 011964,58 руб.

Взыскать с Жилищно строительного кооператива «Дом у моря» в доход бюджета города Севастополя государственную пошлину в размере 33259,82 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Севастопольский городской суд через Ленинский районный суд города Севастополя, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий –

Решение в окончательной форме изготовлено 18 августа 2021 года.