Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании задатка по договору купли-продажи части жилого дома и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании задатка по договору купли-продажи части жилого дома и земельного участка.

В обоснование требования указано, что 18.04.2021 между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи части жилого дома и земельного участка с условием об оплате обеспечительного платежа (задатка). Согласно п.1.1 договора стороны договорились в срок до 18.05.2021 заключить основной договор купли-продажи, по которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить объекты недвижимости по адресу: <адрес>. По соглашению сторон покупная цена объектов недвижимости составляет 700000 руб., в том числе стоимость части жилого дома 400000 руб. и стоимость земельного участка - 300000 руб. Согласно п.2.2 договора при подписании договора покупатель передает продавцу денежные средства в размере 50000 руб. Передаваемая сумма признается задатком в соответствии со ст.ст. 380-381 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Во исполнение условий договора истец передала ответчику задаток. До настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства по предварительному договору купли-продажи не исполнил и фактически уклонился от заключения основного договора купли-продажи. Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что в случае отказа продавца от заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, продавец обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка. 01.06.2021 истцом в адрес ответчика направлена претензия о возврате задатка в двойном размере, которая получена последним 05.06.2021, ответ на претензию не поступил. С учетом изложенного истец просит взыскать с ФИО3 двойную сумму задатка в размере 100000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3200 руб.

Истец ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что в апреле 2021 года на сайте «Авито» увидела объявление о продаже части жилого дома и земельного участка. Позвонив по объявлению, она договорилась с риелтором продавца о встречи. Встретившись с продавцом и её риелтором и обговорив условия, 18.04.2021 между сторонами был подписан предварительный договор купли-продажи части жилого дома и земельного участка с условием об уплате обеспечительного платежа. Задаток в размере 50000 руб. истцом передан ФИО3 в день подписания предварительного договора купли-продажи. Риелтор истцу сообщила, что до 18.05.2021 ФИО3 обратится в компетентные органы и получит разрешение на совершение сделок с имуществом несовершеннолетнего, после чего будет заключен основной договор купли-продажи. 18.05.2021 она (истец) приехала из <адрес> в <адрес>, хотела внести сумму и заключить с ответчиком основной договор купли-продажи, позвонила ответчику и риелтору, но они не ответили. Истец не обращалась к ответчику с письменным требованием заключить основной договор купли-продажи. До 18.05.2021 риелтор написала сообщение в приложении «Вайбер» о том, что документы не готовы, предложила переехать в дом без документов, на что истец не согласилась. Переписка сообщениями в приложении «Вайбер» велась между дочерью истца (с номера телефона <***>) и риелтором ответчика. Поскольку 18.05.2021 на связь с истцом ни ответчик, ни риелтор не вышли, истец была вынуждена в срочном порядке приобрести другой дом, так как у нее под опекой находится инвалид и имелось разрешение из органа опеки с установленным сроком его исполнения. Договор купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес> она заключила 19.05.2021. 27.05.2021 ответчик ФИО3 сообщила истцу о получении разрешения органа опеки, но на тот момент истцом уже был заключен договор купли-продажи другого жилого дома.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал по доводам, изложенным в исковом заявлении, поддержал позицию истца.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился, указав, что факт получения задатка в размере 50000 руб. ответчиком ФИО3 не оспаривается, однако оснований для его возврата истцу и тем более в двойном размере не имеется ввиду следующего. Собственником объектов недвижимости по адресу: <адрес> является несовершеннолетний сын ответчика, в связи с чем требовалось получить разрешение органа опеки на продажу указанного имущества. ФИО3 подала документы для получения разрешения органа опеки 30.04.2021, срок исполнения был указан 18.05.2021, однако по независящим от нее обстоятельствам в связи с продлением майских праздников срок рассмотрения обращения продлился. Приказ органа опеки о разрешении продажи недвижимого имущества несовершеннолетнего был готов 27.05.2021, в этот же день ФИО3 написала ФИО1 СМС-сообщение о готовности документов, однако ФИО1 уклонилась от заключения договора купли-продажи. О том, что истец заключила другой договор купли-продажи, ответчику не было известно. Ответчик ФИО5 не предпринимала никаких мер для продления срока заключения основного договора купли-продажи, поскольку предполагала, что срок договора пролонгируется в связи с продлением майских праздничных дней, она не уклонялась от заключения договора купли-продажи. О том, что приказ органа опеки будет позже 18.05.2021, истца и ее дочь неоднократно уведомляли, что подтверждается детализацией звонков. Действия ответчика в данном случае добросовестные.

Суд, выслушав истца, представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, считает, что заявленный иск подлежит удовлетворению в части ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что собственником части жилого дома (<адрес>) и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, является ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 22-25).

18.04.2021 между ФИО3, действующей как законный представитель несовершеннолетнего сына ФИО6 (продавец), и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи части жилого дома и земельного участка с условием об уплате обеспечительного платежа (задатка) (л.д.9), по условиям которого стороны в срок до 18.05.2021 обязуются в соответствии со ст.429 ГК РФ заключить основной договор купли-продажи, по которому продавец обязан передать в собственность, а покупатель принять и оплатить следующие объекты недвижимости: часть жилого дома (квартира) и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> (п.1.1 договора).

По соглашению сторон покупная цена объекта недвижимости составляет 700000 руб., в том числе стоимость жилого дома – 400000 руб., стоимость земельного участка – 300000 руб. (п.2.1 договора).

При подписании настоящего договора покупатель передает продавцу денежные средства в сумме 50000 руб. Передаваемая сумма признается сторонами задатком (в соответствии со ст.380-381 ГК РФ) и в случае отказа продавца от заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, продавец обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка. В случае отказа покупателя от заключения договора купли-продажи, задаток остается у продавца (п.2.2 договора).

Сумма в размере 650000 руб. оплачивается наличными денежными средствами в день подписания основного договора купли-продажи (п.2.3 договора).

Уклонением продавца от заключения основного договора купли-продажи стороны признают неявку продавца (либо их представителей) в органы, осуществляющие прием документов для государственной регистрации перехода права собственности в срок, указанный п.1.1 договора, либо в дополнительном соглашении (п.3.2 договора).

Уклонением покупателя от заключения основного договора купли-продажи признается отказ от передачи оставшейся суммы при подписании основного договора купли-продажи (п.3.3 договора).

Продавец обязан подать заявление в органы опеки и попечительства для разрешения продажи объекта недвижимости и одновременной покупки объекта недвижимости. Стороны договорились, что в случае если органы опеки не одобрят продажу данного объекта, сумма задатка возвращается продавцом покупателю в течение одного дня (п.3.4 договора).

В случае выявления обстоятельств фактического и юридического характера, не зависящих от сторон и препятствующих приобретению указанного недвижимого имущества, продавец обязан вернуть указанную денежную сумму в течение одного дня (п.3.5 договора).

Во исполнение условий предварительного договора купли-продажи истцом ответчику передан задаток в сумме 50000 рублей, что подтверждается распиской ответчика в предварительном договоре купли-продажи и не оспаривается ответчиком.

Согласно расписке в получении документов, Филиалом «Свердловский – 2» ГБУ ПК «МФЦ ПГМУ» 30.04.2021 принято заявление ФИО3 о выдаче разрешения на совершение сделок с имуществом несовершеннолетних, срок исполнения обращения указан – 27.05.2021.

27.05.2021 Территориальным управлением Министерства социального развития Пермского края по Пермскому муниципальному району и Добрянскому городскому округу вынесен приказ №СЭД-33.14-12-01-16 о разрешении ФИО3, действующей в интересах несовершеннолетнего сына ФИО6, продажи принадлежащих несовершеннолетнему ФИО6 части жилого дома, состоящей из <адрес>, и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, с условием последующей, не позднее 30 дней со дня продажи недвижимого имущества несовершеннолетнего, покупки в собственность несовершеннолетнего ФИО6 квартиры по адресу: <адрес>.

01.06.2021 ФИО7 в адрес ФИО3 направлена досудебная претензия с требованием возврата задатка в двойном размере. Претензия получена ответчиком 05.06.2021 (л.д.10-11,12).

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно п.п. 1, 4-6 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (п. 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

Пункт 1 статьи 381 ГК РФ предусматривает, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании объяснений сторон и представленных в материалы дела доказательств судом установлено, что по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.04.2021 стороны (ФИО3, действующая как законный представитель несовершеннолетнего сына ФИО6, и ФИО1) обязались заключить основной договор купли-продажи части дома и земельного участка в срок до 18.05.2021. Вместе с тем стороны не заключили основной договор купли-продажи недвижимого имущества в установленный срок, не направили друг другу предложение заключить соглашение о продлении срока заключения основного договора.

При таких обстоятельствах, учитывая, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами был заключен на определенный срок, из позиции обеих сторон следует, что ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, суд приходит к выводу о том, что в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором от 18.04.2021, для истца ФИО1 и ответчика ФИО3, действующей как законный представитель несовершеннолетнего сына ФИО6, прекращены.

Судом установлено, что ФИО1 выдала ФИО3 задаток в сумме 50000 рублей в счет покупки части жилого дома и земельного участка, что подтверждается имеющимся в предварительном договоре купли – продажи указанием на соглашение о задатке и распиской в получении денежных средств (л.д.9).

Поскольку обязательства сторон по заключению договора купли-продажи части жилого дома и земельного участка прекращены, доказательств, свидетельствующих об уклонении покупателя ФИО1 от заключения основного договора купли-продажи, ответчиком не представлено, суд полагает, что оснований для удержания ответчиком ФИО3 переданных ей истцом ФИО1 денежных средств в размере 50000 рублей не имеется, поэтому, руководствуясь п. 1 ст. 381 ГК РФ, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика ФИО3 в пользу ФИО1 указанных денежных средств.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание отсутствие доказательств, свидетельствующих об отказе продавца (ответчика ФИО3) от заключения основного договора купли-продажи (представленные в материалы дела переписка в мессенджере Viber, детализации звонков данные обстоятельства не подтверждают), суд считает, что не имеется оснований для применения п. 2 ст. 381 ГК РФ, предусматривающего обязанность стороны, получившей задаток, уплатить другой стороне двойную сумму задатка в случае, если она ответственна за неисполнение договора.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При подаче искового заявления истец уплатил государственную пошлину в размере 3200 руб., что подтверждается чек-ордером от 07.06.2021 №110 (л.д.5).

В связи с тем, что заявленные истцом требования подлежат удовлетворению в части, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований расходы по уплате государственной пошлины в размере 1600 руб. (3200*50%).

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о взыскании задатка по договору купли-продажи части жилого дома и земельного участка удовлетворить в части.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 задаток по предварительному договору купли – продажи части жилого дома и земельного участка от 18 апреля 2021 года, заключенному между ФИО3 и ФИО1, в сумме 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей; расходы по уплате государственной пошлины в размере 1600 руб. 00 коп.

В удовлетворении остальных исковых требований ФИО1 отказать.

На решение суда в течение одного месяца со дня его составления в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд Пермского края.

Судья /подпись/ К.А. Ежова

Справка

Мотивированное решение составлено 01.09.2021.

Судья /подпись/ К.А. Ежова

Копия верна.

Судья –

подлинник решения подшит

в материалы гражданского дела № 2-2242/2021

Пермского районного суда Пермского края

УИД 59RS0008-01-2021-002631-87