Гражданский кодекс часть 1

Истец обратился в суд с иском, в котором просит взыскать с ФИО2 двойную сумму задатка 370000 рублей, убытки – затраты на оценку домовладения 8550 рублей и судебные расходы: по оплате государственной пошлины 6986 рублей и почтовые расходы 166,25 рублей.

Свои исковые требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ году между ним и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, площадью 1500 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов — для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером № и жилого дома, общей площадью 44,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

Продажная стоимость объектов недвижимости была определена в 1400000 рублей, часть из которой — 185000 рублей были переданы покупателем продавцу в качестве задатка, в день подписания данного договора.

В последующем, для оформления кредита в банке, истцом была оплачена справка рыночной стоимости объекта недвижимости, за что уплачено 8550 рублей, что подтверждается квитанцией Абинской торгово-промышленной палаты от 18.07.2018.

В связи с тем, что сделка не состоялась по вине продавца, данная справка рыночной стоимости объекта недвижимости, утратила свою силу, таким образом, затраченные на ее получение денежные средства, являются для истца убытками.

Подтверждением того, что данная денежная сумма является задатком, является расписка, составленная собственноручно ФИО2, а так же предварительный договор купли-продажи от 21 мая 2018 года, дополнительное соглашение от 06 августа 2018 года, не подписанное истцом дополнительное соглашение от 31 августа 2018 года, в которых указывается, что передаваемая денежная сумма является задатком.

В соответствии с пунктом 4.2. Предварительного договора, продавец обязался в срок до 30.06.2018 выполнить межевание земельного участка, а так же сделать новый технический паспорт и увеличить общую стоимость жилого дома путем присоединения к нему летней кухни, тем самым, подготовить документы по данному объекту недвижимость к ипотечной сделке.

Учитывая, что в установленный срок, ФИО2 до конца не исполнил взятые на себя обязательства, истец согласился продлить данный срок до 31 августа 2018 года.

Как выяснилось позже, для подготовки документов, требуемых для заключения договора купли-продажи, требуется больше времени, поскольку Продавец скрыл, что проведена реконструкция жилого дома, на что разрешительных документов получено не было.

В настоящее время у истца нет возможности ожидать готовности документов по сделке, поскольку согласие банка на предоставление кредита уже получено и требует незамедлительной реализации. Кроме того, истцу необходимо обустроить свою семью жильем в ближайшее время, поскольку они продолжают жить на съемной квартире и терпеть неудобства.

В претензионном порядке, истцом направлялось Продавцу (ответчику по делу) извещение о возврате двойной суммы задатка но в ответ лишь было предложено вновь заключить дополнительное соглашение к предварительному договору, поскольку документы, для заключения договора купли-продажи в окончательной форме - не готовы.

31 августа 2018 года ФИО2 предложено заключить новое дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи, в котором указывается о причинах невозможности заключения договора купли-продажи в установленные сроки и продлить срок заключения основного договора с полным расчетом до 15 октября 2018 года.

Данное дополнительное соглашение подписано только продавцом, однако истцом не приняты новые условия и данные обстоятельства подтверждают, что сделка купли-продажи не состоялась по вине Продавца.

Представитель истца настаивала на исковых требованиях в полном объеме.

Ответчик и его представитель исковые требования не признали и пояснили, что ответчик договор не нарушал и принимал меры к его исполнению. Длительный срок вызван необходимостью подготовки большого числа документов и их длительным сроком рассмотрения в государственных и муниципальных органах власти. При этом документальное оформление реконструкции дома необходимо было истцу для получения ипотечного кредита, для приобретения за собственные средства и государственной регистрации сделки это не нужно. Также ответчик пояснил, что 35000 рублей между договором и распиской – это деньги переданные истцом для оформления документов по реконструкции дома.

Заслушав стороны, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ году между ФИО2 и ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно п.3.3 договора стоимость имущества определена в размере 1400000 рублей.

Согласно п.3.4. договора 150000 рублей оплачены покупателем продавцу на момент подписания договора, остальные 1250000 рублей выплачиваются продавцу за счёт собственных средства, а также ипотечных денежных средств путём перечисления на счёт продавца в ПАО «Сбербанк России» не позднее 17.07.2018.

Согласно п.4.2 договора продавец обязуется в срок не позднее 30.06.2018 выполнить межевание земельного участка, сделать новый технический паспорт и увеличить общую площадь дома путём присоединения к нему летней кухни, тем самым подготовив документы по объекту недвижимости к ипотечной сделке.

Согласно расписке от 21.05.2018 ФИО2 получил от ФИО4 задаток 185000 рублей по предварительному договору купли-продажи от 21.05.2018.

Дополнительным соглашением от 06.08.2018 продлен срок заключения основного договора купли-продажи с полным расчетом до 31.08.2018. В соглашении указано, что в случае неисполнения договора по вине покупателя задаток остаётся у продавца, в случае неисполнения договора по вине продавца либо по причине неодобрения объекта банком ПАО «Сбербанк» (ипотечный кредит), задаток возвращается продавцом покупателю в полном объёме.

Аналогичное содержание имеет дополнительное соглашение от 31.08.2018, продлевающие срок действия предварительного договора до 15.10.2018, подписанное только продавцом ФИО2

Истцом оплачено 8550 рублей за оценку домовладения, что подтверждается квитанцией Абинской торгово-промышленной палаты от 18.07.2018.

28.08.2018 истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием в срок до 31.08.2018 заключить договор купли-продажи либо вернуть двойную сумму задатка.

Свидетели ФИО5, ФИО6, ФИО7 пояснили, что работают в агентстве недвижимости «Золотая арка». В агентство обратились ФИО2 для продажи домовладения, а ФИО4 для покупки домовладения. Сотрудником агентства составлялись предварительный договор и дополнительные соглашения к нему. Стороны знали, что для оформления ипотечного кредита для покупки нужно оформить реконструкцию жилья. Оформление документов обходилось в 70000 рублей. Стороны договорились поделить расходы пополам, оформлением занимался ответчик. При этом ФИО4 дал 35000 рублей ФИО2

Согласно ч.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ч.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно ч.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ч.ч.1,2 ст.380 ГК РФ задатком является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Согласно ч.3 ст.380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно ч.4 ст.380 ГК РФ если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно ст.550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии с п.3 ч.1 ст.1103 ГК РФ требования о возврате неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одой стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В соответствии с ч.1 ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с ч.2 ст.15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Переданные истцом ответчику 185000 рублей являются авансом, а не задатком, т.к. согласно ч.4 ст.380 ГК РФ задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре от 21.05.2018 указаны переданные ФИО2 150000 рублей как часть платы за домовладения. При этом не указано, что эти деньги являются задатком. В расписке от 21.05.2018 указаны 185000 рублей, переданные в качестве задатка по предварительному договору от 21.05.2018. При этом из пояснений сторон и свидетелей следует, что 35000 рублей из этой суммы не входят в оплату за домовладение по договору, а являются расходами по оформлению документов. Таким образом, формулировки цели задатка в расписке противоречат требованиям закона, сумма в расписке не соответствует сумме предоплаты в договоре, в котором вообще нет упоминаний о задатке.

Сторонам было известно о необходимости оформить произведённую реконструкцию дома для оформления кредита на его покупку. Это подтверждается как пояснениями сторон и свидетелей, так и содержанием предварительного договора от 21.05.2018, в котором указано об оплате покупателем части стоимости имущества ипотечным кредитом ПАО «Сбербанк России» и обязанности продавца оформить документы о реконструкции дома.

С учётом указанных обстоятельств суд взыскивает с ответчика в пользу истца уплаченные по расписке 185000 рублей.

Суд также взыскивает расходы истца по оценке домовладения в размере 8550 рублей для оформления ипотечного кредита, т.к. они являются убытками в связи с отношениями по приобретению именно этого домовладения, что отражено и в предварительном договоре от 21.05.2018, подписанном сторонами (частичная оплата за счёт кредита).

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворён частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которых истцу отказано.

Истцом оплачена государственная пошлина 6986 рублей, понесены почтовые расходы 166 рублей 25 копеек, что подтверждено квитанциями.

В связи с частичным удовлетворением исковых требований суд взыскивает с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины - 5071 рубль, почтовые расходы - 100 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО4 к ФИО2 о взыскании двойной суммы задатка – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 185000 рублей, уплаченные по предварительному договору и расписке от 21.05.2018, расходы по оценке домовладения 8550 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 судебные расходы: по оплате государственной пошлины - 5071 рубль, почтовые расходы - 100 рублей.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Абинский районный суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Председательствующий: