Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ООО «Тепловая компания» в лице конкурсного управляющего ФИО4 к ФИО2 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, аннулировании регистрационной записи,

У С Т А Н О В И Л:

20.09.2018 истец обратился в суд с указанным иском, в обоснование указав, что ответчик по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключённому с ФИО3 и ФИО5, за <***> рублей приобрёл у последних спорное имущество - нежилое здание – расположенный по адресу: <адрес>, офис с гаражом, площадью <***> кв.м., кадастровый №, стоимость которого на 2016 год составила <***>. Между тем, продавцы недвижимого имущества ФИО5 и ФИО3, являющиеся учредителями ООО «Тепловая компания», осуществили продажу указанного нежилого здания ответчику в период проведения процедуры банкротства, а также в период рассмотрения заявления конкурсного управляющего ООО «Тепловая компания» о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указанного спорного нежилого здания между ООО «Тепловая компания» и ФИО5 и ФИО3 Поскольку решением Арбитражного суда Амурской области от 02.10.2017 ООО «Тепловая компания» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком до 05.02.2018, а также определением Арбитражного суда Амурской области от 09.08.2018 по заявлению конкурсного управляющего ООО «Тепловая компания» договор купли-продажи указанного имущества, заключённый 27.06.2016 между ООО «Тепловая компания», с одной стороны, и ФИО3 и ФИО5, с другой стороны, был признан недействительным на основании пункта 1 ст.61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и ст.10 ГК РФ ввиду неравноценного встречного исполнения обязательств другой стороной спорной сделки, вследствие чего законным собственником является ООО «Тепловая компания», ответчик ФИО2, приходящийся близким родственником (отцом) учредителю ООО «Тепловая компания» ФИО5, не может являться добросовестным приобретателем спорного имущества, в связи с чем обязан освободить вышеуказанное нежилое помещение. В настоящее время спорное имущество находится у ФИО2 Как разъяснено в абз.3 п.16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2001 №63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы 111.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», если право на вещь, отчуждённую должником по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке (например, по договору купли-продажи), то заявление об оспаривании первой сделки предъявляется по правилам статьи 61.8 Закона о банкротстве к другой её стороне. Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у её второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 ГК РФ, согласно которым собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли. Согласно разъяснениям, содержащимся в п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признаётся добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. Поскольку ФИО5 и ФИО3, являющиеся учредителями ООО «Тепловая компания», в период проведения процедуры банкротства, а также в период рассмотрения искового заявления конкурсного управляющего ООО «Тепловая компания» продали нежилое здание по <адрес>№<адрес> отцу ФИО5 – ФИО2 за <***>, тогда как при рассмотрении искового заявления в Арбитражном суде Амурской области по признанию сделки купли-продажи нежилого здания по <адрес> недействительной стоимость здания на 2016 год была установлена в <***>, то ФИО2 не может являться добросовестным приобретателем. В связи с этим просят истребовать из чужого незаконного владения ФИО2 нежилое здание - расположенный по адресу: <адрес> офис с гаражом, площадью <***>., количество этажей - 2, кадастровый №, аннулировать запись о регистрации права собственности ФИО2 № от ДД.ММ.ГГГГ, и исключить запись из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении указанного нежилого здания, а также обязать ФИО2 освободить нежилое помещение – офис с гаражом площадью <***>., количество этажей – <***>, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, от принадлежащих ответчику вещей; взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы.

Определением суда от 24.09.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне ответчика, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3 и ФИО5

15.10.2018 в адрес суда от ответчика ФИО2 в рамках подготовки дела к судебному разбирательству поступили письменные возражения, согласно которым ответчик считает, что ФИО14 не имела права обращаться в суд с иском от имени конкурсного управляющего ФИО4 как представителя ООО «Тепловая компания», поскольку предъявленная ею доверенность заверена не печатью ООО «Тепловая компания», а печатью арбитражного управляющего ФИО4, который не имел права передавать полномочия иным лицам, в том числе право на подачу искового заявления. Ответчик является законным собственником спорного имущества, что подтверждается фактом государственной регистрации его права собственности в Едином государственном реестре недвижимости, что в свою очередь означает, что государственный регистратор проверил полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации прав и законность оснований регистрации. Истцом выбран неправильный способ защиты, поскольку заявляя требование о возврате имущества, истец не оспаривает сам договор, на основании которого зарегистрировано право на недвижимое имущество, на что неоднократно указывал Конституционный Суд РФ в своих решениях, согласно которым из права каждого на судебную защиту не следует возможность выбора гражданином по своему усмотрению той или иной процедуры судебной защиты. Подтверждением законности сделки также является её удостоверение нотариусом, поскольку согласно части 3 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок означает проверку законности, в том числе наличие у сторон права на её совершение. Вместе с тем, неправильное совершение нотариального действия может быть оспорено в порядке части 2 статьи 310 ГПК РФ путём подачи в суд соответствующего заявления в течение 10 дней со дня, когда заявителю стало известно о совершённом нотариальном действии или об отказе в совершении нотариального действия, а поскольку истцом пропущен 10-дневный срок обращения с заявлением, просит отказать в иске по данному основанию. В части аннулирования регистрационной записи истцом также выбран неверный способ защиты, поскольку Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ такой способ защиты не предусмотрен, что также является основанием для отказа в иске. Вопреки доводам истца о том, что ответчик является недобросовестным приобретателем, поскольку приобрёл спорное имущество по заниженной цене, ответчик считает свои действия законными, поскольку руководствовался статьёй 421 ГК РФ о свободе договора, согласно которой граждане свободны в установлении своих прав и обязанностей, в том числе цены в договоре купли-продажи. Положения статей 61.1 и 61.2 Закона «О несостоятельности (банкротстве)», которые применяются в отношении подозрительных сделок, не применимы к договору от 13.12.2017, так как участником данной сделки ООО «Теплоком» не являлся. При заключении договора купли-продажи ответчик ориентировался на цены продаваемых аналогичных объектов в городе Завитинске (50000, 30000 рублей), а о рыночной цене объекта до вынесения Арбитражным судом Амурской области определения от 09.08.2018 не знал и не мог знать. Сам по себе факт, что ответчик ФИО2 находится в родственных отношениях с ФИО5, в отношении которого в Арбитражном суде Амурской области находится заявление о признании сделки в отношении спорного имущества недействительной, на момент заключения договора купли-продажи от 13.12.2017 доказательством недобросовестности ответчика не является. Истцом же не представлено относимых и допустимых доказательств недобросовестности ответчика при приобретении им спорного недвижимого имущества, напротив, на момент заключения вышеуказанной сделки отметка о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права не была внесена в ЕГРН, как этого требует пункт 7 статьи 8.1 ГК РФ, следовательно, ответчик не может считаться лицом, знавшим о соответствующем притязании иных лиц и у него не могли возникнуть сомнения в отношении прав продавцов на оспариваемое имущество. Отсутствовали в ЕГРН также и сведения о наложении обеспечительных мер на спорное недвижимое имущество. С заявлением о принятии обеспечительных мер в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии совершать любые регистрационные действия с оспариваемым имуществом конкурсный управляющий ФИО4 обратился в Арбитражный суд Амурской области только 14.03.2018. Доказательств отсутствия воли у ООО «Теплоком», а также факта утери либо хищения имущества в соответствии с пунктом 1 статьи 302 ГК РФ представителем истца суду также не представлено (т.1, л.д.176-184).

Определением Арбитражного суда Амурской области от 17.10.2018 по делу №А04-3543/2017 ФИО4 освобождён от исполнения обязанностей конкурсного управляющего в деле о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Тепловая компания», конкурсным управляющим утверждён ФИО1 (т.1, л.д.202 - 203).

Определением от 30.10.2018 по результатам предварительного судебного заседания к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены нотариус Завитинского нотариального округа и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (т.1, л.д.211-214).

Определением от 20.11.2018 по ходатайству представителя ответчика ФИО15 к участию в деле в качестве третьего лица привлечена супруга ответчика ФИО2 – ФИО6.

В судебное заседание нотариус Завитинского нотариального округа, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области, третьи лица ФИО5, ФИО6, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, не явились. С ходатайствами об отложении судебного заседания не обращались.

Представитель истца ООО «Тепловая компания» – конкурсный управляющий ФИО1, будучи надлежащим образом уведомлен о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, обеспечив явку в суд своего представителя ФИО14 С ходатайством об отложении судебного заседания не обращался.

С учётом мнения участников процесса судом определено рассмотреть гражданское дело в отсутствие вышеуказанных лиц.

Представитель истца ФИО14 исковые требования ООО «Тепловая компания» поддержала в полном объёме, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении, а также дополнительно суду пояснила, что доводы ответчика о том, что она была не вправе обращаться в суд с иском от имени ООО «Тепловая компания» необоснованны. Исковое заявление подано в суд истцом ООО «Тепловая компания» в лице утверждённого решением Арбитражного суда Амурской области от 02.10.2017 по делу А04-3543/2017 конкурсного управляющего ФИО4, который в свою очередь доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ предоставил право на подписание искового заявления, предъявление его в суд своему представителю ФИО14 Отсутствие на доверенности печати ООО «Тепловая компания» вопреки доводам ответчика не влечёт недействительность указанной доверенности, поскольку она подписана полномочным лицом, не отменена, недействительной в установленном законом порядке не признана. Кроме того, Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» не содержит запрета на передачу арбитражным управляющим третьим лицам полномочий, принадлежащих ему как лицу, осуществляющему полномочия органов управления должника, за исключением исключительных полномочий, к каковым не относится представительство в суде. 21.11.2017 в Арбитражный суд Амурской области поступило заявление конкурсного управляющего ФИО4 о признании сделки по продаже должником нежилого здания – офис с гаражом недействительной и применении судом последствий признания сделки недействительной в виде двухсторонней реституции. Однако после этого ФИО3 и ФИО5 во избежание возврата имущества в конкурсную массу должника переоформили спорный объект недвижимости на близкого родственника - ФИО2 По результатам рассмотрения заявления конкурсного управляющего определением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи в общую долевую собственность нежилого здания – офис с гаражом был признан недействительной сделкой. Данным определением установлено, что ФИО3 и ФИО5 являются по отношению к должнику (ООО «Тепловая компания») заинтересованными лицами, достоверно владели сведениями о финансовом состоянии предприятия, объёме кредиторской задолженности и не могли не знать о том, что отчуждение ликвидного имущества должника по значительно (более чем в 23 раза) заниженной стоимости исключит в будущем возможность кредиторов удовлетворить свои требования за счёт данного имущества, в связи с чем арбитражный суд признал данную сделку совершённой с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов. Кроме того, арбитражный суд в указанном определении установил, что стоимость активов должника в результате заключения оспариваемой сделки значительно снизилась. В действиях ФИО3 и ФИО5 суд усмотрел недобросовестное поведение, поскольку являясь учредителями должника, в силу своего должностного положения (ФИО5 - генеральный директор, ФИО3 - главный бухгалтер), достоверно располагая сведениями о наличии у общества задолженности, совершили сделку по отчуждению ликвидного имущества в свою пользу по цене существенно ниже рыночной. Кроме того, о недобросовестности ответчиков по отчуждению недвижимого имущества должника свидетельствует и тот факт, что вскоре после принятия (22.11.2017) судом к своему производству заявления о признании недействительной сделки, 13.12.2017 ФИО3 и ФИО5 совершили отчуждение нежилого здания – офис с гаражом аффилированному лицу - ФИО2, который является отцом ФИО5 В соответствии с ч.3 ст.61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом. В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 23.12.2010 №63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.I Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», если право на вещь, отчуждённую должником по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке (например, по договору купли-продажи), то заявление об оспаривании первой сделки предъявляется по правилам статьи 61.8 Закона о банкротстве к другой её стороне. Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у её второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 ГК РФ. В соответствии с пунктом 1 и 2 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли. Возможность признания лица добросовестным приобретателем обусловлена соблюдением совокупности условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 302 ГК РФ, а именно: отсутствие осведомлённости приобретателя о приобретении имущества у лица, которое не вправе было его отчуждать, возмездное приобретение имущества, наличие воли собственника либо лица, которому имущество было передано собственником во владение на отчуждение имущества. Согласно пункту 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", приобретатель признаётся добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Собственник вправе опровергнуть возражения приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. Установленная определением арбитражного суда Амурской области от 09.08.2018 совокупность обстоятельств с учётом заинтересованности участников процесса вывода спорного объекта недвижимости из владения должника, в том числе ФИО2, который является конечным приобретателем спорного имущества, свидетельствует о том, что единственной целью, которую преследовали стороны в договоре, является недопущение обращения взыскания кредиторов на имущество должника. Намерение участников сделки совершить действия во вред кредиторам включает в себя их осведомлённость о незаконности наступивших последствий, что означает их недобросовестность как участников гражданского оборота. Таким образом, совокупность обстоятельств, при которых приобретение спорного имущества в силу статьи 302 ГК РФ считается добросовестным, отсутствует. ФИО2 не может быть признан добросовестным приобретателем, поскольку он не мог не знать, что ФИО5 и ФИО3, продавая нежилое здание – офис с гаражом по цене <***>, тогда как реальная стоимость офиса с гаражом по состоянию на октябрь 2016 года согласно произведённой оценки составила <***>, фактически продают его по заниженной стоимости. Кроме того, согласно техническому паспорту здание имеет внутреннюю отделку и также не может стоить <***>. Кроме того, ФИО2 не только является отцом ФИО5 - учредителя ООО «Тепловая компания», но и с 2016 по 2018 год состоял в трудовых отношениях сначала с ООО «Тепловая компания», а затем с ООО «Тепловик», учредителем и генеральным директором которого также является его сын ФИО5, по одному адресу, т.е. в спорном здании по <адрес>. Данное обстоятельство, а также тот факт, что по этому же адресу расположена лесопилка, которой которая активно функционировала, в связи с чем на её работу поступали многочисленные жалобы граждан, и которой до августа 2018 года руководили ФИО5 и ФИО3, свидетельствуют о том, что фактически нежилое здание - офис с гаражом не продавалось, т.е. налицо отсутствие добросовестности приобретения со стороны ФИО2, поскольку по документам ФИО2 является собственником спорного имущества, а фактически владеют и пользуются зданием ФИО5 и ФИО3, которые создали по данному адресу своё новое предприятие, а также принимали платежи от населения. Сам же ФИО2 зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя лишь в августе 2018 года для занятия аналогичными видами деятельности, что и ФИО5, и ФИО3 Отсутствие акта приёма передачи здания, договора аренды земельного участка с ФИО2, при этом с ФИО3 и ФИО5 договор аренды был расторгнут лишь в августе 2018 года, также являются свидетельством того, что со стороны ФИО3 и ФИО5 имел место вывод имущества из организации, в отношении которой ведётся производство процедуры банкротства. Кроме того, обращает внимание суда на то, что пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 23.12.2010 №63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.I Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что принятие судом в деле о банкротстве судебного акта о применении последствий недействительности первой сделки путём взыскания с другой стороны сделки стоимости вещи не препятствует удовлетворению иска о её виндикации. С учётом разъяснений этого же пункта отсутствует необходимость в заявлении требований о признании недействительным договора купли-продажи от 13.12.2017, поскольку признанная недействительной первая сделка свидетельствует о том, что спорный объект выбыл из владения ООО «Тепловая компания» без его воли. Кроме того, поскольку истцом не заявлялось требование о признании недействительным договора купли-продажи от 13.12.2017, факт нотариального удостоверения договора вопреки доводам ответчика правового значения не имеет. Более того, при заключении договора купли-продажи от 13.12.2017 стороны действовали недобросовестно, злоупотребляли своими правами, что недопустимо согласно статье 10 ГК РФ. Указанное подтверждается тем, что при заключении договора купли-продажи от 13.12.2017 вопреки изложенному в пункте 13 договора, стороны скрыли от нотариуса информацию о том, что имущество находится в споре. ФИО2, приобретая по договору купли-продажи нежилое здание – офис с гаражом, не поинтересовался, не находится ли имущество в споре, кто фактически является собственником объекта договора купли-продажи, что также свидетельствует о недобросовестности со стороны покупателя ФИО2 В связи с формальным характером сделки видно, что она со стороны ФИО5 и ФИО3 была направлена на то, чтобы скрыть имущество от кредиторов. Принимая во внимание, что кредиторская задолженность ООО «Тепловая компания» составляет более <***> рублей, а дебиторская около 13 миллионов рублей, считает исковые требования об истребовании спорного недвижимого имущества рыночной стоимостью <***> из чужого незаконного владения ФИО2 законными и обоснованными.

Ответчик ФИО2 исковые требования ООО «Тепловая компания» в лице конкурсного управляющего ФИО4 (ФИО1) не признал и суду пояснил, что, действительно, является отцом ФИО5, генерального директора ООО «Тепловая компания», в котором он изначально работал, а в дальнейшем, после того как в отношении данного предприятия была возбуждена процедура банкротства, перешёл работать в ООО «Тепловик», учредителем которого также являлся его сын. После признания данного предприятия банкротом, с августа 2018 года он был уволен из данного предприятия и в настоящее время нигде не работает, зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя. Несмотря на то, что работал у сына в его организациях и под его руководством, производственными и финансовыми делами у него не интересовался. Вместе с тем, по слухам знал, что ООО «Тепловая компания» находится в стадии банкротства и что сын пытался продать построенное им нежилое здание – офис с гаражом по <адрес>, но так и не смог продать здание, так как права собственности на земельный участок у сына и ФИО3 не имелось. В декабре 2017 года зайдя в кабинет к сыну, оказался свидетелем его разговора с ФИО3 о том, что им срочно нужны деньги, но в какой сумме, он не уточнял. Поскольку у него имелись накопления на отпуск в сумме около <***>, он предложил им свою помощь в указанном размере, не имея при этом ввиду передачу денег в дар. Вместе с тем, «в шутку» потребовал от них за эти деньги какое-либо имущество, о нежилом здании – офис с гаражом речи в тот момент не шло. О том, чтобы дать деньги в долг, как-то не подумал. Спустя примерно два дня сын и ФИО3 предложили ему оформить сделку купли-продажи нежилого здания – офис с гаражом за <***>, на что он согласился, так как предстояло увольнение в связи с банкротством, нужно было думать о своём будущем и о других работниках, которые останутся без работы, то есть надо было организовывать рабочие места для них. В соразмерности стоимости покупаемого здания <***> он не усомнился, так как слышал, что в городе аналогичные объекты продавались примерно за такую же цену. Сделка была оформлена у нотариуса, который по своей базе проверил, что никаких препятствий для продажи здания не имеется. Кроме того, он доверял своему сыну и ФИО3, поэтому в законности сделки не сомневался. Документы на здание не проверял, кто являлся собственником здания, не уточнял. О том, что в отношении данного здания в арбитражном суде Амурской области оспаривалась купля-продажа здания его сыном и ФИО3 у предприятия ООО «Тепловая компания», не знал, никаких извещений из суда не получал. Ему было известно лишь о том, что в отношении ООО «Тепловая компания» возбуждена процедура банкротства. После осуществления покупки здания он ежедневно приходил в него, следил за отоплением, освещением, осуществлял ремонтные работы отопительной системы. Его супруга ФИО6 не возражала против покупки им нежилого здания - офис с гаражом у сына и ФИО3 за <***>. В связи с этим просит в иске ООО «Тепловая компания» отказать.

Представитель ответчика ФИО15 исковые требования ООО «Тепловая компания» не признал и суду пояснил, что ФИО5 и ФИО3, будучи учредителями ООО «Тепловая компания» осуществляли строительство нежилого здания за счёт личных средств, в связи с чем юридическое лицо не могло быть собственником данного спорного недвижимого имущества, что в свою очередь повлекло принятие арбитражным судом Амурской области незаконного решения о признании сделки отчуждения здания от ООО «Тепловая компания» в пользу ФИО3 и ФИО5 недействительной, а ООО «Тепловая компания» тем самым получило незаконное обогащение, поскольку средства и активы общества на строительство здания не расходовались. Кроме того, при рассмотрении заявления о признании сделки недействительной к участию в деле не привлекались супруги ФИО5 и ФИО3, которые являются участниками общей совместной собственности каждого из указанных лиц, а между тем принятое решение повлияло на их права. Кроме того, определением арбитражного суда с ФИО3 и ФИО5 в пользу ООО «Тепловая компания» уже взыскана стоимость спорного имущества - нежилого здания в сумме <***>, в связи с чем истребование этого же имущества в пользу ООО «Тепловая компания» фактически означает двойную выгоду, что законом не предусмотрено. Законодательство РФ позволяет истребовать имущество из чужого незаконного владения только при условии, когда имеется недобросовестное приобретение со стороны абсолютно всех участников на стороне покупателя. Между тем, истцом не было представлено доказательств недобросовестности как в действиях ответчика, так и в действиях такого приобретателя как супруга ФИО2 – ФИО6, которая является участником общей совместной собственности и истребование имущества из её с мужем владения нарушает её права как добросовестного приобретателя. Кроме того, виндикационный иск подразумевает истребование имущества из чужого незаконного владения, но при этом истец, противореча сам себе, ссылается на то, что имущество фактически из владения ФИО5 и ФИО3 не выбыло, коль скоро они продолжают его использовать. Таким образом, в рамках неправильно избранного истцом способа защиты нарушенных прав исковые требования удовлетворению не подлежат. Правильный способ защиты прав в данном случае заключается в требовании устранения препятствий в праве пользования и владения имуществом. В связи с изложенным просит в удовлетворении исковых требований ООО «Тепловая компания» отказать.

Третье лицо ФИО3, возражая против исковых требований ООО «Тепловая компания», суду пояснила, что при рассмотрении дела в арбитражном суде по признанию сделки недействительной была неверно установлена рыночная стоимость спорного имущества - нежилого здания – офис с гаражом, т.к. здание, построенное из бывших в употреблении стройматериалов, имеющее земляной пол (в гараже), не может стоить в <адрес> более <***>. В связи с этим за указанную цену здание продать невозможно. Однако определение арбитражного суда Амурской области от 09.08.2018 они не обжаловали, т.к. пропустили срок. Поэтому в настоящее время оно вступило в законную силу, выданы исполнительные листы, возбуждено исполнительное производство, с её лицевых счетов в кредитных учреждения уже списываются денежные средства, но до конца определение арбитражного суда в отношении неё ещё не исполнено. Они с ФИО5 пытались продать здание за <***>, но безуспешно, так как земельный участок не находился в их собственности. К моменту заключения договора купли-продажи здания 13.12.2017 сложилась тяжёлая финансовая обстановка, необходимо было заплатить юристу за ведение дела о банкротстве в арбитражном суде, поэтому они с ФИО5 приняли решение продать нежилое здание - офис с гаражом за любую предложенную сумму. Однако никому, кроме ФИО2, за <***> они купить здание не предлагали. При заключении сделки купли-продажи ФИО2 знал о том, что в отношении ООО «Тепловая компания» возбуждена процедура банкротства, но о том, что здание включено в конкурсную массу, они ему не говорили, поскольку и сами считали, что здание не находится в конкурсной массе, которую определял конкурсный управляющий и куда была включена лишь дебиторская задолженность, которой было достаточно для погашения всей кредиторской задолженности ООО «Тепловая компания». В связи с изложенным просит в иске ООО «Тепловая компания» отказать.

Заслушав объяснения представителя истца ФИО14, ответчика ФИО2 и его представителя ФИО15, третьего лица ФИО3, исследовав материалы дела и оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишён своего имущества иначе как по решению суда.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

18.05.2015 между администрацией городского поселения «Город Завитинск» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Тепловая компания» (арендатор) на основании постановления главы городского поселения «Город Завитинск» от ДД.ММ.ГГГГ№ «О предоставлении земельного участка в аренду под строительство офиса с гаражом» заключён договор аренды, согласно которому арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населённых пунктов с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>, общей площадью <***>., с разрешённым использованием: под строительство офиса с гаражом в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д.29-36, 100-109). Согласно письму главы администрации городского поселения «Город Завитинск» в адрес ООО «Тепловая компания» от ДД.ММ.ГГГГ за исх.№, договор аренды считается продлённым на неопределённый срок, если арендатор после истечения срока договора аренды продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя (в силу пункта 12 статьи 621 ГК РФ) (т.1, л.д.99).

Согласно представленному по запросу суда Делу «Правоустанавливающих документов № на объект недвижимости Офис с гаражом по адресу: <адрес>», первичные правоустанавливающие документы на спорное недвижимое имущество следующие: разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ№, выданное генеральному директору ООО «Тепловая компания» ФИО5 администрацией городского поселения «Город Завитинск» со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ на строительство объекта капитального строительства - офис с гаражом площадью <***>. на земельном участке с кадастровым номером № площадью <***>., расположенном по адресу: <адрес> (т.1, л.д. 69-71); разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ№, выданное администрацией городского поселения «Город Завитинск», на основании постановления главы городского поселения «Город Завитинск» от ДД.ММ.ГГГГ№ (т.1, л.д.73-76); кадастровый паспорт здания, назначение которого: нежилое здание, наименование: офис с гаражом; адрес: <адрес>, площадь <***>., кадастровый №, кадастровая стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – <***>., год ввода в эксплуатацию – 2016 (т.1, л.д.67-68); Устав общества с ограниченной ответственностью «Тепловая компания», утверждённый учредительным собранием участников ООО «Тепловая компания» протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому участниками общества являются ФИО3 и ФИО5 (т.1, л.д.77- 96).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ за №, здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, было зарегистрировано на праве собственности ДД.ММ.ГГГГ за обществом с ограниченной ответственностью ООО «Тепловая компания», номер государственной регистрации №, (т.1, л.д.44-45).

Таким образом, объект недвижимого имущества нежилое здание - офис с гаражом как новая вещь было создано ООО «Тепловая компания», в связи с чем за ним было зарегистрировано право собственности на него.

Согласно части 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ за №, ДД.ММ.ГГГГ на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи нежилого помещения в общую долевую собственность за ФИО3 и ФИО5 зарегистрирована доля в праве каждого из них по ?; номер государственной регистрации № и № соответственно, (т.1, л.д.44-45).

Так, согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи нежилого помещения (вышеуказанного построенного нового здания) в общую долевую собственность ФИО3 и ФИО5, именуемые покупатель-1 и покупатель - 2, с одной стороны, и ООО «Тепловая компания» в лице генерального директора ФИО5, именуемое продавец, заключили договор, согласно которому продавец обязуется передать в общую долевую собственность покупателям, а покупатели обязуются принять и оплатить в соответствии с условиями данного договора за <***> нежилое здание - офис с гаражом общей площадью <***> кв.м. по <адрес> в <адрес> (кадастровый номер №), принадлежащее продавцу на праве собственности на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №№-8 и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №№, выданных администрацией городского поселения «Город Завитинск»; договора аренды (субаренды) земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, право собственности на которое (нежилое здание) зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, запись №, свидетельство о государственной регистрации права, серия №, выдано ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д.24-26, 120-124.

Вместе с тем, как установлено в суде, решением Арбитражного суда Амурской области от 02.10.2017 по результатам рассмотрения заявления общества с ограниченной ответственностью «Магистраль-поставка» к ООО «Тепловая компания» последнее признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него в срок до 05.02.2018 открыто конкурсное производство. При этом конкурсным управляющим утверждён ФИО4 – член ассоциации Межрегиональной саморегулируемой организации арбитражных управляющих «Содействие» (т.1, л.д.6-9).

В рамках данного дела о банкротстве (А04-3543/2017) определением Арбитражного суда Амурской области от 09.08.2018 по результатам рассмотрения заявления конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Тепловая компания» ФИО4 к ФИО3 и ФИО5 о признании сделки недействительной и применении последствий её недействительности был признан недействительной сделкой вышеуказанный договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи в долевую собственность нежилого помещения – нежилое здание – офис с гаражом площадью <***> кв.м., количество этажей – 2, кадастровый №, находящегося по адресу: <адрес>, заключённый между обществом с ограниченной ответственностью «Тепловая компания» и ФИО3 и ФИО5 Применены следующие последствия недействительности сделки: в пользу ООО «Тепловая компания» с ФИО3 и ФИО5 взыскано <***> рублей, а именно: с каждого по <***>, что составляет по ? стоимости вышеуказанного имущества. Данное решение сторонами обжаловано не было, вступило в законную силу.

Таким образом, в силу признания сделки по отчуждению имущества от 27.07.2016 недействительной, законным собственником вышеуказанного объекта недвижимого имущества является ООО «Тепловая компания».

Однако указанное спорное недвижимое имущество в настоящее время находится у ответчика ФИО2, поскольку ещё до вынесения судебного акта – определения арбитражного суда от 09.08.2018 по поводу спорного объекта недвижимости, в период нахождения в производстве арбитражного суда заявления конкурсного управляющего о признании сделки недействительной, ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> между ФИО3 и ФИО5, с одной стороны, и ФИО2, с другой стороны, был заключён договор о том, что ФИО3 и ФИО5 продали ФИО2 принадлежащее им на праве общей долевой собственности здание - офис с гаражом, назначение: нежилое, площадью <***> кв.м., количество этажей – 2, в том числе, подземных – 0, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью <***>.м., на землях населённых пунктов, с разрешённым использованием: предпринимательство, находящееся по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого составляет <***>., которое стороны оценивают в <***>. Расчёт между сторонами произведён полностью до подписания договора. При этом ФИО3 и ФИО5 получили от ФИО2 по <***> рублей каждый. В соответствии с пунктом 5 договора сторонам нотариусом разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием договора и в случае сокрытия ими подлинной цены нежилого здания и истинных намерений они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий. В силу пункта 7 договора стороны при заключении договора дали друг другу заверения, что в отношении них не возбуждена процедура банкротства. Пунктом 13 договора также закреплено, что до подписания договора указанное нежилое здание никому другому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц в споре и под арестом (запрещением) не состоит (т.1, л.д.137-139).

При этом, требования ООО «Тепловая компания» в лице конкурсного управляющего о признании данной сделки (от ДД.ММ.ГГГГ) недействительной, в том числе к ФИО2, Арбитражным судом Амурской области также принимались к производству, но в дальнейшем в связи с отсутствием у ответчика ФИО2 статуса индивидуального предпринимателя производство по делу было прекращено в связи с тем, что данное требование не подлежит рассмотрению в арбитражном суде. В части признания недействительной сделкой договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи этого же нежилого здания между ФИО3 и ФИО5, с одной стороны, и ФИО2, с другой стороны, производство по делу было прекращено на основании п.1 ст.150 АПК РФ в связи с неподсудностью дела, в котором соответчик ФИО2 не является индивидуальным предпринимателем, арбитражному суду.

Этим же определением арбитражным судом разъяснён способ защиты прав путём обращения в суд общей юрисдикции с виндикационным иском со ссылкой на положения абз.3 пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 23.12.2010 №63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.I Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», согласно которым, если право на вещь, отчуждённую должником по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке (например, по договору купли-продажи), то заявление об оспаривании первой сделки предъявляется по правилам статьи 61.8 Закона о банкротстве к другой её стороне. Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у её второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 ГК РФ.

Согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

Как установлено в суде, в связи с признанием сделки по отчуждению имущества от 26.07.2016 недействительной определением арбитражного суда от 09.08.2018 с ФИО5 и ФИО3 в пользу ООО «Тепловая компания» взыскана рыночная стоимость недвижимого имущества нежилое здание – офис с гаражом, полученного по сделке, пропорционально долей в праве собственности (<***> рублей) в размере по <***> с каждого ответчика.

Помимо этого, истец также требует возврата в свою пользу спорного недвижимого имущества из чужого незаконного владения с ответчика ФИО2

Принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в абз.4 пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 23.12.2010 №63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.I Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», согласно которым принятие судом в деле о банкротстве судебного акта о применении последствий недействительности первой сделки путём взыскания с другой стороны сделки стоимости вещи не препятствует удовлетворению иска о её виндикации. Однако если к моменту рассмотрения виндикационного иска стоимость вещи будет уже фактически полностью уплачена должнику стороной первой сделки, то суд отказывает в виндикационном иске.

Как установлено в суде, подтверждается третьим лицом ФИО3, на момент рассмотрения настоящего гражданского дела стоимость спорного недвижимого имущества третьими лицами ФИО3 и ФИО5 в пользу ООО «Тепловая компания» не выплачена, в связи с чем обращение истца в суд с виндикационным иском к ФИО2 является правомерным.

Таким образом, судом установлено, что сделка признана недействительной, а следовательно, ФИО3 и ФИО5 не имели права отчуждать спорное недвижимое имущество – нежилое здание – офис с гаражом ФИО2

В соответствии с пунктом 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли.

Для признания ответчика недобросовестным приобретателем и истребования из его чужого незаконного владения спорного имущества необходимо установить указанные в данном пункте условия: 1) возмездное приобретение спорного имущества у лица, которое не имело права его отчуждать; 2) ответчик не знал и не мог об этом знать; 3) имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли.

Рассматривая доводы представителя истца о чужом незаконном владении спорным недвижимым имуществом со стороны ответчика ФИО2 в связи с отсутствием у него признаков добросовестного приобретателя, суд приходит к следующим выводам.

Поскольку в силу частей 2 и 3 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда, указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, и при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом, учитывая, что все участники по настоящему делу – истец ООО «Тепловая компания», ответчик ФИО2 и третьи лица – ФИО5 и ФИО3 принимали участие в деле арбитражного суда Амурской области А04-3543/2017, по которому определением от 09.08.2018 признана недействительной сделка от 27.06.2017, то для суда являются обязательными выводы арбитражного суда о том, что ФИО3 и ФИО5 в силу недействительности сделки от 26.07.2016 не являются собственниками общей долевой собственности на нежилое здание – офис с гаражом, в связи с чем не имели права его отчуждать ФИО2

Как следует из указанного определения арбитражного суда Амурской области от 09.08.2018, ФИО3 и ФИО5 были признаны по отношению к должнику - ООО «Тепловая компания» заинтересованными лицами, которые достоверно владели сведениями о финансовом состоянии предприятия и объёме кредиторской задолженности и не могли не знать о том, что отчуждение ликвидного актива должника по значительно (более чем в 23 раза) заниженной стоимости исключит в будущем возможность кредиторов удовлетворить свои требования за счёт данного имущества. Арбитражный суд усмотрел в действиях ответчиков ФИО3 и ФИО5 недобросовестное поведение, поскольку являясь учредителями должника (ООО «Тепловая компания»), достоверно располагая сведениями о наличии у общества задолженности, совершили сделку по отчуждению ликвидного имущества в свою пользу по цене существенно ниже рыночной, в результате чего должник (ООО «Тепловая компания») получил неравноценное встречное исполнение. О недобросовестности ответчиков по отчуждению имущества согласно данному судебному акту свидетельствует и тот факт, что вскоре после принятия (22.11.2017) арбитражным судом к рассмотрению заявления конкурсного управляющего о признании недействительной спорной сделки, 13.12.2017 ответчиками совершено отчуждение нежилого здания офис с гаражом аффилированному лицу - ФИО2, который является отцом ФИО5 (т.1, л.д.10 - 23).

Таким образом, данным определением подтверждается, что ФИО3 и ФИО5 не имели права отчуждать спорное недвижимое имущество - нежилое здание – офис с гаражом ФИО2, т.к. не являлись его собственниками. Законным собственником спорного имущества в соответствии с данным определением является должник - ООО «Тепловая компания», за которым признано право предъявления виндикационного иска. Признание сделки от 26.07.2016 недействительной при вышеуказанных обстоятельствах по основаниям несоответствия требованиям закона или иных правовых актов, совершённой с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов, также свидетельствует о том, что спорное недвижимое имущество – нежилое здание офис с гаражом выбыло из владения собственника ООО «Тепловая компания» помимо воли собственника. Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Рассматривая доводы сторон о добросовестности ответчика ФИО2 как приобретателя, суд приходит к следующим выводам.

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрёл владение спорным имуществом, отвечает признакам действительности сделки во всём, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Согласно абзацу 4 указанного пункта. собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Поскольку добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается, лицо, опровергающее данный факт, должно привести убедительные доводы и соответствующие доказательства (пункт 5 статьи 10 ГК РФ).

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ, составленного Обществом с ограниченной ответственностью «Лидер инвест» в лице эксперта ФИО9, проводившего экспертное исследование на предмет определения рыночной стоимости нежилого здания, площадью <***>., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на основании определения Арбитражного суда Амурской области по делу №А04-3543/2017 от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимого имущества составляет на ДД.ММ.ГГГГ<***> (т.2, л.д.20-76).

Согласно техническому паспорту на здание – офис с гаражом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ инвентаризационная стоимость объекта составила <***> (т.2, л.д.69-76).

В соответствии с трудовым договором № от ДД.ММ.ГГГГ общество с ограниченной ответственностью «Тепловик» в лице генерального директора ФИО5, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем работодатель, заключило с ФИО2 (работником) трудовой договор по должности слесаря по ремонту котельного оборудования 4 разряда на неопределённый срок.

Согласно записи акта о рождении от ДД.ММ.ГГГГ№, предоставленной по запросу суда отделением ЗАГС по <адрес> управления ЗАГС <адрес>, родителями ФИО5, родившегося ДД.ММ.ГГГГ, являются ФИО2 и ФИО6 (т.1, л.д.154-155).

Принимая во внимание, что ответчик ФИО2 является отцом, т.е. близким родственником ФИО5, что подтверждается записью акта о рождении, находился в трудовых отношениях с ООО «Тепловая компания», из которой уволился в связи с возбужденной в отношении данной организации процедурой банкротства и затем был принят на работу в другую организацию – ООО «Тепловик», также принадлежащую его сыну, что подтверждается соответствующими приказами и трудовым договором, исследованными в суде, суд приходит к выводу, что ответчик ФИО2 имел реальную возможность знать (мог знать) о том, что ФИО3 и ФИО5 не имели права отчуждать ликвидное имущество, стоимость которого значительно выше цены договора, и знал об этом. Он также не усомнился в том, имеют ли продавцы право на отчуждение имущества (подтвердив это в суде), несмотря на то, что нотариус при оформлении и удостоверении сделки дал исчерпывающие разъяснения по поводу правовых последствий признания сделки недействительной и т.п. Доказательств того, что ответчик предпринял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, суду не представлено. Ответчик ФИО2, заключая сделку, не совершил разумных и осмотрительных действий, подтверждающих, что он усомнился в законности действий продавцов. ФИО2, проявляя обычную степень осмотрительности, должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы спорного недвижимого имущества. Так, из объяснений ответчика следует, что он не знакомился с правоустанавливающими документами, не знал, кто является собственником объекта купли-продажи – ООО «Тепловая компания» или ФИО5 и ФИО3, не знакомился со сведениями из ЕГРН, подтверждающими право собственности лица, отчуждающего жилое помещение, не выяснял наличие обременений, наличие спора по поводу объекта недвижимости в судебных органах, при этом приобрёл имущество по цене, значительно ниже его рыночной стоимости. Несмотря на обоснование своего поведения ответчиком тем, что он доверял стороне сделки, каковой являлся его близкий родственник (сын), а потому не усомнился в законности его действий, суд не может принять их во внимание, поскольку закон не освобождает покупателя (ФИО2) в данной ситуации от обязанности усомниться в законности действий продавца по отчуждению имущества в зависимости от родства (степени родства). Представленные в качестве доказательств по ходатайству ответчика (по запросу суда) копии договоров купли-продажи, заключённых между ФИО10 и ФИО11 – нежилого здания площадью <***> кв.м. стоимостью <***>, от ДД.ММ.ГГГГ, (т.2, л.д.4-5), между ФИО12 и ФИО13 – нежилого здания площадью <***>м. стоимостью <***> рублей от ДД.ММ.ГГГГ (т.2, л.д.6), между ФИО10 и ФИО10 нежилого здания площадью <***>.м. на сумму <***> от ДД.ММ.ГГГГ сами по себе подтверждают лишь то, что указанные лица руководствовались статьёй 421 ГК РФ о свободе договора, согласно которой граждане свободны в установлении своих прав и обязанностей, в том числе цены в договоре купли-продажи. Однако доказательством добросовестности ответчика данные примеры не являются, поскольку не опровергают факта покупки спорного недвижимого имущества по заниженной цене. При приобретении спорного объекта недвижимого имущества по значительно заниженной цене ответчик ФИО2 был обязан усомниться, но не усомнился в законности отчуждения продавцами спорного недвижимого имущества, что в отношении ООО «Тепловая компания» возбуждена процедура банкротства, в рамках которой и подано данное заявление.

Таким образом, о недобросовестности приобретателя свидетельствуют приобретение имущества по многократно заниженной цене, отсутствие равноценного встречного предоставления, заинтересованность, близкие родственные отношения между ФИО5 (продавцом) и ответчиком ФИО2 (покупателем), разъяснения нотариуса о том, что соглашение о цене является существенным условием договора и в случае сокрытия сторонами подлинной цены нежилого здания и истинных намерений они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий (пункт 5 договора). В силу пункта 7 этого же договора от 13.12.2017 стороны давали друг другу заверения, что в отношении них не возбуждена процедура банкротства. После разъяснений нотариуса ФИО2, зная о процедуре банкротства в отношении ООО «Тепловая компания», в присутствии нотариуса также не усомнился в праве ФИО5 и ФИО3 на отчуждение имущества. Содержание пункта 13 договора о том, что до подписания договора указанное нежилое здание никому другому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц в споре и под арестом (запрещением) не состоит, само по себе также не свидетельствует о добросовестности ответчика ФИО2, поскольку как установлено в суде, стороны скрыли от нотариуса тот факт, что арбитражный суд Амурской области 27.11.2017 принял к производству вышеуказанное заявление о признании сделки недействительной.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что в суде нашли своё подтверждение доводы истца о недобросовестности ФИО2 как приобретателя спорного недвижимого имущества, в связи с чем исковые требования ООО «Тепловая компания» подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3.1 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N6-П приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Рассматривая доводы ответчика, изложенные им в письменных возражениях по делу, суд принимает во внимание наличие у ФИО14, подписавшей и направившей исковое заявление в суд, соответствующей доверенности, и учитывая положения абз.5 пункта 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N60 (ред. от 20.12.2016) "О некоторых вопросах, связанных с принятием Федерального закона от 30.12.2008 N296-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", согласно которому следует учитывать, что положения пункта 5 статьи 20.3 Закона (№127-ФЗ) не исключают возможности материального и процессуального представительства на представление интересов в суде, суд приходит к выводу об отсутствии у суда оснований для оставления искового заявления без рассмотрения.

Что касается доводов ответчика об отказе в иске ООО «Тепловая компания» в лице конкурсного управляющего ФИО1 в связи с пропуском им срока обжалования действий нотариуса, удостоверившего сделку купли-продажи спорного имущества, поскольку именно данный способ защиты прав является наиболее соответствующим сложившимся обстоятельствам, либо путём предъявления иска об устранении препятствий в праве пользования к тем лицам, которые в настоящее время владеют спорным имуществом, рассматривая их, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 ГК РФ, а способы защиты в ст. 12 ГК РФ, а закреплённый в ней перечень способов защиты не является исчерпывающим.

Поскольку по смыслу указанных норм права прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу, и, принимая во внимание, что последним по настоящему гражданскому делу действия нотариуса не оспариваются, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отказа в иске по причине пропуска срока обжалования действий нотариуса или неверно выбранного истцом способа защиты.

Рассматривая доводы представителя ответчика о том, что о добросовестности ФИО2 как приобретателя и соответственно о законности сделки, в которой он участвовал в качестве покупателя, свидетельствует тот факт, что сделка была оформлена нотариально, в связи с чем нотариус, удостоверяя сделку, проверил её законность и никаких препятствий для её совершения не установил, что послужило для ответчика подтверждением права продавцов на отчуждение имущества, право собственности на которое также было зарегистрировано в установленном порядке, а затем было также зарегистрировано государственным регистратором и право собственности самого ответчика на спорное недвижимое имущество, то суд не может с ними согласиться, поскольку сами по себе данные факты безусловным доказательством добросовестности не являются. Поскольку как установлено в суде, нотариус не был поставлен в известность о возбуждении в арбитражном суде процедуры банкротства в отношении ООО «Тепловая компания»; а заявление об обеспечительных мерах в арбитражный суд Амурской области было подано уже после заключения договора купли-продажи жилого здания – офиса с гаражом, в связи с чем нотариус не располагал информацией в полном объёме, а стороны сделки умолчали о данных фактах. Кроме того, в присутствии нотариуса ФИО2, зная о процедуре банкротства в отношении ООО «Тепловая компания», не усомнился в правомочиях продавцов.

Довод представителя ответчика о том, что о добросовестности ответчика ФИО2 как покупателя свидетельствует факт государственной регистрации права общей долевой собственности продавцов на спорный объект недвижимости, суд не может принять во внимание, поскольку регистрация права собственности на нежилое здание – офис с гаражом за ФИО3 и ФИО5 не является неоспоримым доказательством. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время сама по себе запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. В суде установлено, что ФИО2, являясь заинтересованным, аффилированным лицом, знал о процедуре банкротства предприятия, наличии кредиторской задолженности, поэтому вопреки наличию государственной регистрации права собственности продавцов, понимал, что сделка, направленная на причинение имущественного вреда кредиторам, может быть признана недействительной и право собственности законного собственника будет восстановлено.

Ввиду небольшого промежутка времени между обращением (22.11.2017) конкурсного управляющего ООО «Тепловая компания» в арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании сделки от ДД.ММ.ГГГГ недействительной и заключением договора купли продажи с ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ), а также в связи с отсутствием заявления конкурсного управляющего о применении обеспечительных мер, суд находит несостоятельными доводы представителя ответчика о том, что сама по себе регистрация права собственности ФИО2 на нежилое здание – офис с гаражом также является доказательством законности совершённой с его участием сделки.

Так, обеспечительные меры были приняты 15.03.2018 на основании определения Арбитражного суда Амурской области от указанной даты по результатам поступившего 14.03.2018 в Арбитражный суд Амурской области от конкурсного управляющего ФИО4 соответствующего заявления о применении обеспечительных мер. Указанным определением Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> было запрещено совершать любые регистрационные действия в отношение нежилого здания площадью <***>м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> (т.1, л.д.149-151).

Что касается доводов представителя ответчика о том, что при рассмотрении арбитражным судом заявления о признании сделки недействительной не были привлечены к участию в деле супруги ответчиков ФИО3 и ФИО5, являющиеся участниками общей долевой собственности согласно семейному законодательству, что повлекло принятие судом решения, повлиявшего на их права, без их участия в деле, то суд находит их не заслуживающими внимания, поскольку указанное определение арбитражного суда Амурской области от 09.08.2018 вступило в законную силу и никем оспорено не было.

Довод представителя ответчика ФИО15 о необоснованности требований истца в связи с тем, что их удовлетворение приведёт к двойной выгоде истца, поскольку в пользу предприятия уже взыскана стоимость спорного недвижимого имущества, суд не может принять во внимание как основание для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку определение арбитражного суда в части взыскания стоимости здания на момент рассмотрения настоящего гражданского дела не исполнено. Согласно разъяснениям, содержащимся в абз.5 пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N63 (ред. от 30.07.2013) "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", при наличии двух судебных актов (о применении последствий недействительности сделки путём взыскания стоимости вещи и о виндикации вещи у иного лица) судам необходимо учитывать следующее. Если будет исполнен один судебный акт, то исполнительное производство по второму судебному акту оканчивается судебным приставом-исполнителем в порядке статьи 47 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве"; если будут исполнены оба судебных акта, то по позднее исполненному осуществляется поворот исполнения в порядке статьи 325 АПК РФ.

Суд также не может принять во внимание доводы представителя ответчика о том, что истребование имущества из чужого незаконного владения ФИО2 нарушает права его супруги ФИО6, которая фактически в заключении сделки не участвовала и с её стороны признаков недобросовестного приобретения нет, а в связи с удовлетворением исковых требований на неё распространятся негативные последствия от признания приобретателя недобросовестным, т.е. нарушит её права как участника общей совместной собственности. Поскольку согласно статье 33 Семейного кодекса РФ законным режимом собственности супругов является режим их совместной собственности, а в силу части 1 статьи 34 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов, суд приходит к выводу, что данный факт (не участие в сделке ФИО6 и отсутствие в её действиях, по мнению представителя ответчика, признаков недобросовестного приобретателя) не имеет правового значения для данного спора. Последствия поведения недобросовестного приобретателя, каковым является один из супругов, распространяются на имущественные права второго супруга - участника общей совместной собственности.

Доводы представителя ответчика ФИО15 о том, что истец выбрал неверный способ защиты своих прав, обратившись не с иском об устранении препятствий в праве пользования, а с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения суд не может принять во внимание, поскольку в силу принципа диспозитивности истец сам выбирает способ защиты прав, к тому же в суде нашёл своё подтверждение факт владения ответчиком ФИО2 спорным недвижимым имуществом, т.к. из объяснений ответчика следует, что после приобретения нежилого здания – офис с гаражом, он каждый день заходил в него, следил за отоплением и освещением, осуществлял ремонтные работы отопительной системы.

Между тем, представленные истцом доказательства того, что после заключения ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи нежилого здания (офис с гаражом) ФИО3 и ФИО5 продолжали владеть и пользоваться спорным недвижимым имуществом, сами по себе не исключают факта владения спорным недвижимым имуществом и самим ФИО2 как недобросовестным приобретателем несмотря на отсутствие акта приёма–передачи имущества как отдельного документа, поскольку в пункте 16 договора купли-продажи указано, что данный договор и является передаточным актом. Вместе с тем, факты использования и владения спорным недвижимым имуществом со стороны ФИО3 и ФИО5, что ими не оспаривается, как раз и подтверждают, что сделка была совершена с целью причинения имущественного вреда правам кредиторов.

Принимая во внимание, что размер кредиторской задолженности составляет <***> а размер дебиторской задолженности - <***>, суд приходит к выводу, что исковые требования собственника имущества ООО «Тепловая компания» об истребования из чужого незаконного владения ФИО2 имущества стоимостью <***>. являются законными и обоснованными.

Как установлено в суде, 20.12.2017 за ФИО2 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на нежилое здание – офис с гаражом, находящееся по адресу: <адрес>. Номер регистрационной записи – № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д.44-45, 169).

Поскольку исковые требования ООО «Тепловая компания» об истребовании имущества из чужого незаконного владения ФИО2 судом удовлетворены, а требования об аннулировании записи о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости являются производными по отношению к основному требованию, то в данной части требования истца также подлежат удовлетворению.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика судебных расходов в виде оплаты государственной пошлины при подаче искового заявления, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворён частично, указанные в данной статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворённых судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку исковые требования ООО «Тепловая компания» судом удовлетворены в полном объёме и при этом истцом при подаче иска в суд уплачена государственная пошлина в размере <***>, что подтверждается платёжным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д.46), суд приходит к выводу, что указанную сумму следует взыскать в пользу истца с ответчика ФИО2

Руководствуясь ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования ООО «Тепловая компания» в лице конкурсного управляющего ФИО4 к ФИО2 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, аннулировании регистрационной записи - удовлетворить.

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО2 нежилое здание - расположенный по адресу: <адрес> офис с гаражом, количество этажей – 2, подземных этажей - 0, площадью <***>.м., кадастровый №.

Аннулировать запись о регистрации права собственности ФИО2 № от ДД.ММ.ГГГГ и исключить запись из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении нежилого здания - расположенного по адресу: <адрес> офиса с гаражом, площадью <***> кв.м., кадастровый №.

Обязать ФИО2 освободить нежилое здание - расположенный по адресу: <адрес> офис с гаражом, площадью <***> кв.м., кадастровый №, от принадлежащих ответчику вещей.

Взыскать с ответчика ФИО2 в пользу ООО «Тепловая компания» судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме <***>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Завитинский районный суд в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.

Председательствующий Е.А. Песковец

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.