Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г.Ростова-на-Дону к ФИО2 об изъятии путем выкупа нежилого помещения, признании права муниципальной собственности на нежилое помещение, прекращении права общей долевой собственности на нежилое помещение, предоставлении банковских реквизитов для оплаты возмещения

У С Т А Н О В И Л:

Администрация г.Ростова-на-Дону обратились с исковыми требования, указав о том, что ФИО2 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, а именно комнаты на первом этаже № 99,1 кв.м., расположенное по адресу <адрес> Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ№ многоквартирный дом № по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Согласно п. 4 указанного постановления собственникам помещений в течение 21 месяца со дня принятия постановления необходимо осуществить снос многоквартирного дома.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от 28.01.2019 № 32 «Об изъятии для муниципальных нужд доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> в связи с признанием многоквартирного дома № аварийным и подлежащим сносу».

Согласно пп.1.3.1 Постановления № 32 изъятию для муниципальных нужд подлежит нежилое помещение, площадью 99,1 кв.м., расположенное
;в многоквартирном доме по <адрес>

Департаментом координации строительства и перспективного развития
Ростова-на-Дону были проведены мероприятия, направленные на заключение
собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской сомиссии.

Оценка спорного нежилого помещения была проведена ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».

ДД.ММ.ГГГГ экспертным учреждением представлен отчёт № об оценке рыночной стоимости нежилого помещения аварийного жилищного фонда обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием составляет 6 601 067 рублей 00 копеек.

Отчёт об оценке отражает рыночную стоимость изымаемого нежилого юмещения и составлен в соответствии с требованиями законодательства )б оценочной деятельности, содержит объективные данные об исследованном )ценщиком объекте недвижимости, которые послужили основанием для выкупной дены в вышеуказанном размере.

Протоколом заседания городской комиссии от ДД.ММ.ГГГГ№ результаты оценки были согласованы.

Ответчику было направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ№ о Намерении изъятия нежилого помещения с выплатой указанного возмещения.

Согласно ч.10 ст.32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном \Травительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим жосу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим щение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу ш реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требований ) его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если собственники & установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Нормы, содержащиеся в ст.32 Жилищного кодекса РФ, в развитие положений ч.3 ст.35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного зозмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов Собственника помещения.

Решение об изъятии помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Правовое основание пользования собственником нежилого помещения земельным участком значения не имеет.

В том случае, если собственники нежилых помещений в представленный ем срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд, соответственно об изъятии каждого помещения в доме путем выкупа.

В соответствии с ч.6 ст.32 Жилищного кодекса РФ возмещение за нежилое Помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие нежилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного равноценного возмещения.

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором неположен дом, является общим имуществом собственников помещений в I многоквартирном доме.

Согласно ч. 2 ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, следует судьбе права собственности на указанное нежилое помещение.

В соответствии с п. 2 ст. 235, ст. 239 Гражданского кодекса РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка.

На основании вышеизложенного, просит суд:

Изъять путем выкупа у ФИО2 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - нежилое помещение, а именно комнаты на первом этаже № площадью 99,1 кв.м., расположенное по адресу <адрес>по цене равной 6 601 067 рублей 00 копеек.

Прекратить право собственности ФИО2 на нежилое помещение, общей площадью 99,1 кв.м, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на нежилое помещение, общей площадью 99,1 кв.м, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Обязать ФИО2 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение в размере 6 601 067рублей 00 копеек.

Истец Администрация г.Ростова-на-Дону в лице представителя ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить

Ответчик ФИО2 в судебном заседании не присутствует, извещен, направил своего представителя. Дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании против удовлетворения иска в части изъятии нежилого помещения не возражала, однако полагала, что стоимость изымаемого имущества следует определить согласно заключению судебной экспертизы.

Представитель третьего лица департамента координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании иск поддержал, просила удовлетворить. При этом, полагала необходимым учесть, что оснований для взыскания с истца убытков в виде недополученной прибыли в результате в сдачи нежилого помещения в аренду не имеется, поскольку отсутствует вина истца.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующему.

ФИО2 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, а именно комнаты на первом этаже № площадью 99,1 кв.м., расположенное по адресу <адрес> Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ№ многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Согласно п. 4 указанного постановления собственникам помещений в течение 21 месяца со дня принятия постановления необходимо осуществить снос многоквартирного дома.

Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об изъятии для муниципальных нужд доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> в связи с признанием многоквартирного дома № аварийным и подлежащим сносу».

Согласно пп.1.3.1 Постановления № изъятию для муниципальных нужд подлежит нежилое помещение, площадью 99,1 кв.м., расположенное
;в многоквартирном доме по <адрес>

Оценка спорного нежилого помещения была проведена ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».

ДД.ММ.ГГГГ экспертным учреждением представлен отчёт № об оценке рыночной стоимости нежилого помещения аварийного жилищного фонда обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 6 601 067 рублей 00 копеек.

Протоколом заседания городской комиссии от ДД.ММ.ГГГГ№ результаты оценки были согласованы.

Ответчику было направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о намерении изъятия нежилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако до настоящего времени соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд между сторонами достигнуто не было.

Подпунктом 3 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239).

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 данного Кодекса.

Исходя из содержания приведенных норм права и разъяснений Пленума, обеспечение жилищных прав собственника нежилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение по соглашению с собственником

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).

В силу части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Частью 8 статьи 32 названного кодекса предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (часть 9 статьи 32 ЖК РФ).

На необходимость соблюдения при переселении граждан из аварийного жилищного фонда положений Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе статьи 32, указывает Федеральный Закон от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

Анализ действующего в сфере правового регулирования законодательства свидетельствует о том, что обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником при соблюдении установленного законом порядка изъятия земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Так, решение об изъятии жилого помещения принимается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Федерации или органом местного самоуправления (п. 2 ст. 279 ГК РФ).

Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (ст. ст. 279 - 283 ГК РФ, ст. ст. 9 - 11, 49, 55, 61, 63 ЗК РФ).

Решение об изъятии жилого помещения, как и решение об изъятии земли, подлежит государственной регистрации (п. 4 ст. 279 ГК РФ).

Собственник жилого помещения должен быть письменно уведомлен об изъятии жилого помещения органом, принявшим решение об изъятии, не позднее чем за один год до предстоящего изъятия помещения (п. 3 ст. 279 ГК РФ).

Соблюдение предусмотренной частями 2 - 4 ст. 32 Кодекса процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (ч. 2 ст. 32 Кодекса), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 32 Кодекса), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (ч. 4 ст. 32 Кодекса).

Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда допускается, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч.9 ст.32 ЖК РФ).

Согласно ст.6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", поскольку в законодательстве отсутствуют нормы, регламентирующие права собственника и порядок изъятия для муниципальных нужд нежилого помещения в жилом доме, учитывая также, что закон не устанавливает возможность безвозмездного изъятия у собственников нежилых помещений в многоквартирном доме соответствующих помещений, а также возможность сохранить право на помещения в аварийном доме и долю в праве на земельный участок, суды с учетом специфики рассматриваемого дела полагает возможным руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями статьи 32 ЖК РФ.

В настоящее время предметом спора является стоимость изымаемого нежилого помещения.

В соответствии со ст. 56.9 ЗК РФ соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд должно содержать размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости.

Согласно ч. 10 ст. 56.10 ЗК РФ в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Между сторонами в течение 90 дней со дня получения уведомления должно быть подписано, содержащее размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости.

Учитывая возражения ответчика относительно стоимости изымаемого нежилого помещения, судом по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, согласно выводам эксперта ООО ЦСЭ «ПРАЙМт» №577-С от 31.08.2021г. следует, что рыночная стоимость нежилого помещения с учетом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме и земельного участка, с учетом убытков, причиняемы в связи с изъятием нежилого помещения, по состоянию на дату исследования, составляет 8 702 662 рублей, из которых рыночная стоимость объекта недвижимого имущества 7 820 000 рублей, 882 662 рубля величина убытков, связанных с оплатой риэлтерских услуг, в среднем объеме 6% от стоимости имущества на сумму 469 200 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимость 2000 рублей, упущенная выгода от неполученной арендной платы 411 462 рубля.

Эксперт ООО ЦСЭ «ПРАЙМ» ФИО6, допрошенный в ходе судебного разбирательства, выводы, изложенные в заключении, подтвердил, пояснив о том, что им в рамках сравнительного подхода с целью сравнения были взяты максимально приближенные объекты, также расположенные в центральной части города, учитывалось техническое состояние изымаемого помещения, а также учитывался средняя стоимость одного квадратного места недвижимого имущества, сложившаяся на текущий период на рынке недвижимости. Также указал о том, что им была рассчитана упущенная выгода с учетом того, что изымаемое нежилое помещении сдавалось в аренду, была исчислена средняя стоимость квадратного места для сдачи в аренду, взят период в течение 6 месяцев.

Давая оценку обстоятельствам дела, представленным доказательств в их совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения иска частично, с установлением стоимости изымаемого нежилого помещения в соответствии с заключением судебной экспертизы, проведенной ООО ЦСЭ «ПРАЙМт» № от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которому следует, что рыночная стоимость нежилого помещения с учетом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме и земельного участка, с учетом убытков, причиняемы в связи с изъятием нежилого помещения, по состоянию на дату исследования, составляет 8 792 662 рубля, из которых рыночная стоимость объекта недвижимого имущества 7 820 000 рублей, величина убытков, связанных с оплатой риэлтерских услуг, в среднем объеме 6% от стоимости имущества на сумму 469 200 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимость 2000 рублей, а всего на общую сумму 8 291 200 рублей, полагая, что заключение судебной экспертизы в указанной части может быть принято судом в качестве допустимого доказательства, поскольку отражает рыночную стоимость изымаемого нежилого помещения и составлено в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит объективные данные об исследованном оценщиком объекте недвижимости, квалификация и стаж, опыт работы эксперта сомнений у суда не вызывает.

Таким образом, разрешая спор, суд полагает, что выкупная стоимость может быть определена на основании заключения ООО ЦСЭ «ПРАЙМт» № от ДД.ММ.ГГГГ в части определения стоимости непосредственно самого нежилого помещения, величина убытков - связанных с оплатой риэлтерских услуг, в среднем объеме 6% от стоимости имущества на сумму 469 200 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимость 2000 рублей, а всего на общую сумму 8 291 200 рублей.

При этом, оценивая отчет об оценке ЭУ «Союзэкспертиза» №, суд не может положить его в основу решения и определить выкупную стоимость нежилого помещения в соответствии с указанным заключением, поскольку в соответствии с законом «Об оценочной деятельности», эффективным сроком оценки считается 6 месяцев, тогда как на момент разрешения спора такой срок истек, указанное выше заключение судебной экспертизы наиболее оптимально отражает состояние рынка недвижимости нежилых помещений, расположенных в центральной части города, с использованием необходимой методики и способов оценки.

Что касается вопроса о взыскании убытков в виде упущенной выгода от аренды нежилого помещения в течение 6-ти месяцев в размере 411 462 рубля, суд не усматривает оснований для возложения обязанности по выплате указанных денежных средств с истца в пользу ответчика, исходит при этом из следующего.

В состав убытков, предусмотренных выплате собственнику при изъятии нежилого помещения подлежит включению услуги риэлтера с целью приобретения нового объекта недвижимости, а также расходы на регистрацию права собственности.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Достаточных допустимых доказательств, что нежилое помещение использовалось собственников для сдачи в аренду и получения выгоды виде арендных платежей суду в порядке ст.56 ГПК РФ не представлено, поскольку договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ заключен на 11 месяцев, сведений о его пролонгации не имеется, в связи с чем, оснований полагать, что нежилое помещение в период по истечении договора аренды продолжил свое действие не имеется.

Учитывая изложенное, то обстоятельство, что нежилое помещение подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд выкупная стоимость определена судом, следовательно, право собственности ответчика в соответствии с положениями п.1 ч.3 ст.235, ст.239.2, 279 ГК РФ подлежит прекращению после перечисления стоимости нежилого помещения его собственникам, и, следовательно, подлежит признанию в соответствии с положениями ст.ст.215,218 ГК РФ право муниципальной собственности на нежилое помещение, комнаты № площадью 99,1кв.м.,расположенноепо адресу <адрес>

При этом, с целью исполнения решения суда, перечисления денежных средств, ответчику необходимо представить банковские реквизиты.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Администрации г.Ростова-на-Дону удовлетворить частично.

Изъять путем выкупа у ФИО2 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества нежилое помещение комнаты № площадью 99,1 кв.м., расположенное по адресу <адрес> по цене, равной 8 291 200 рублей.

Прекратить право собственности ФИО2 на нежилое помещение площадью комнаты № площадью 99,1 кв.м., расположенное по адресу <адрес> после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на нежилое помещение площадью нежилое помещение площадью комнаты № площадью 99,1 кв.м., расположенное по адресу <адрес> после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Обязать ФИО2 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

В остальной части иск оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы в Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону.

Председательствующий:

Текст мотивированного решения суда изготовлен 02 ноября 2021 года.