Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 В., ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, Прикубанского окружного отделения города Краснодара Краснодарской краевой общественной организации инвалидов «Чернобыль», ФИО31, ФИО32, ФИО33 и ФИО34 к ФИО35, администрации муниципального образования город Краснодар о признании сделки ничтожной и применении последствий ничтожности сделки, при участии Управления Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Краснодарскому краю в качестве третьего лица, суд

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ФИО35, администрации муниципального образования город Краснодар о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу: <адрес> ничтожным, применении последствий ничтожной сделки.

В обоснование своих требований истцы указали, что на основании договора уступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ арендатором указанного земельного является ФИО35 Правами арендодателя обладает администрация муниципального образования город Краснодар.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв. м., включает в себя часть <адрес>, также ответчиком ФИО35 установлено ограждение, препятствующее в осуществлении истцами их законного права к доступу мест общего пользования.

В судебном заседании представитель истца ФИО30 по доверенности ФИО36 уточнила исковые требования и просила суд признать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. № земельного участка по адресу: <адрес> ничтожным в части, применить последствия недействительности сделки в части, предоставленной площади земельного участка.

В судебном заседании представитель истца Краснодарской краевой общественной организации инвалидов «Чернобыль» настаивал на доводах изложенных в первоначальных исковых требованиях, первоначальные исковые требования поддержал, просил удовлетворить их полном объёме.

Представитель истца ФИО37 настаивала на уточненных исковых требованиях и просила их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО35 возражал против удовлетворения первоначальных исковых требований и уточненных и пояснил, что право аренды земельного участка у ФИО35 возникло на законных основаниях и зарегистрировано надлежащим образом, однако, договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ считается прекращенным в силу закона, ввиду направления Администрацией МО г. Краснодара направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения данного договора.

Представитель ответчика администрации муниципального образования город Краснодар полагался на усмотрение суда при рассмотрении первоначальных исковых требований, против удовлетворения уточненных ФИО30 исковых требований возражала.

Представитель третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о месте и времени был уведомлен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ЗАО Агрофирма «Солнечная» заключён договор аренды земельного участка № сроком до ДД.ММ.ГГГГ регистрационная запись №.

ДД.ММ.ГГГГ между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и администрацией муниципального образования город Краснодар заключено соглашение о переводе на муниципальное образование город Краснодар прав и обязанностей арендодателя по договору аренды №, регистрационная запись №.

В настоящее время арендатором земельного участка является ФИО35, на основании договора уступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись №.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, границы земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу: <адрес> сформированы таким образом, что указанный земельной участок включает в себя часть <адрес>.

В настоящее время на указанном земельном участке установлено ограждение, проводились работы по осуществлению строительства объектов недвижимости.

Из письма департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от ДД.ММ.ГГГГ№ следует, что согласно:

генеральному плану города Краснодара, утвержденному решением городской Думы Краснодара от xx.02.2004 № 46 п. 2 «Об утверждении генерального плана города Краснодара» земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне транспортной инфраструктуры и в рекреационной зоне.

генеральному плану муниципального образования город Краснодар, утверждённому решением городской Думы Краснодара от xx.01.2012 № 25 п.15 «Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар» земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне транспортной инфраструктуры и в зоне инженерной инфраструктуры (ВЛ-110).

Из представленной администрацией выкопировке из схемы функционального зонирования генерального плана города Краснодара, утвержденного решением городской Думы Краснодара от xx.02.2004 № 46 п.2, усматривается нахождение спорного земельного участка в рекреационной зоне (зеленые насаждения общего пользования).

Ответчиками не опровергнуты сведения приведенных писем департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, так же как ответчиками не представлена иная выкопировка из генерального плана, утвержденного в 2004 году, из которой бы следовало нахождение спорного земельного участка не на территории зеленых насаждений общего пользования. Сведения генерального плана в части нахождения спорного земельного участка на территории рекреационной зоны на момент заключения оспариваемого договора аренды ответчиками не опровергнуты.

В случае несоответствия информации Генерального плана тем видам разрешенного использования, которые указаны в Правилах землепользования и застройки, приоритетом обладают сведения Генерального плана.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Определении от xx.10.2017 по делу № 307-КГ17-5121, в соответствии с частью 6 статьи 23 Градостроительного кодекса к генеральному плану прилагаются материалы по его обоснованию в текстовой форме и в виде карт. Статьей 35 Градостроительного кодекса установлено, что в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. Из системного толкования положений части 3 статьи 9, частей 9, 10 статьи 31, пункта 1 части 2 статьи 33, пункта 2 части 1 статьи 34, части 15 статьи 35 Градостроительного кодекса следует, что законом установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития.

Генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначение территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности. Таким образом, если правила застройки и землепользования не соответствуют генеральному плану, названные правила подлежат применению только в той части, которая не противоречит документу территориального планирования муниципального образования. При наличии указанных противоречий судам следовало исходить из того, что приоритет имеет документ территориального планирования муниципального образования (генеральный план города Краснодара). В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса под территориями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от xx.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. При этом формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от xx.06.2013 № 727/13)».

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При этом утвержденные в установленном порядке градостроительные и иные ограничения в использовании территории населенного пункта могут препятствовать размещению (строительству) на земельном участке определенного объекта капитального строительства (статьи 36 и 37 Градостроительного кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса перечень территорий общего пользования не является закрытым.

Несмотря на то, что действующим законодательством не установлен прямой запрет на предоставление в аренду земельных участков, образованных за счет территорий общего пользования, анализ вышеназванных положений позволяет сделать вывод о недопустимости предоставления в аренду земельного участка на территории общего пользования, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от xx.04.2011 №15248/10). Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от xx.06.2013 № 727/13).

Таким образом, спорный земельный участок, сформированный за счет территории общего пользования, не мог быть предоставлен в аренду.

Согласно ст. 27 Конституции Российской Федерации каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право на свободу передвижения.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату совершения оспариваемой сделки) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, суд приходит к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенного между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ЗАО Агрофирма «Солнечная».

В силу недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка департамент имущественных отношений Краснодарского края не мог передать администрации права и обязанности арендодателя, так же как и все сделки по передаче прав и обязанностей арендатора включая последнею на оснований которой права перешли ФИО35 не могли быть заключены.

Таким образом, ФИО35 право аренды земельного участка приобрести не могла, переданное ей право аренды земельного участка в силу недействительности договора аренды возникнуть не могло.

Из п. п. 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от xx.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к ст.168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределённого круга лиц.

Ответчиками заявлено о применении исковой давности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ (в редакции на дату заключения договора аренды) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Федеральным законом от xx.05.2013 №100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» пункт 1 статьи 181 изложен в следующей редакции: «Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.».

В соответствии с пунктом 9 статьи 3 Федерального закона от xx.05.2013 №100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» установленные положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) сроки исковой давности и правила их 10 исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до хх сентября 2013 года.

Положения ГК РФ о сроках исковой давности и правилах их исчисления в редакции Федерального закона от хх мая 2013 года №100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» применяются к требованиям, возникшим после вступления в силу указанного закона, а также к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до хх сентября 2013 года (пункт 9 статьи 3 Закона №100-ФЗ) (пункт 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от xx.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Поскольку истцы обратились в защиту интересов своих личных и неопределённого круга лиц в том числе, течение срока исковой давности определяется в соответствии с моментом, когда о факте совершения и начале исполнения договора аренды земельного участка стало известно Истцам. Согласно пояснениям, данным в судебном заседании а так же доводам изложенным в исковом заявлении истцам о факте заключения оспариваемого договора стало известно в январе 2018 года, следовательно, срок исковой давности не пропущен.

Вместе с тем, право аренды земельного участка к ФИО35 перейти не могло, поскольку договор аренды земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой.

ФИО35 арендатором земельного участка, таким образом, не является, а запись в ЕГРН о праве аренды земельного участка носит недостоверный характер.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок фактически не застроен, объекты капитального строительства на земельном участке отсутствуют.

Земельный участок, огражден конструкцией представляющей собой металлический каркас забора предполагаемого к общитию металопрофилем (ограждение на некапитальном основании).

Такое ограждение земельного участка свидетельствует об обособлении территории участка от смежных земель, обозначении границ участка на местности, однако об исключительном владении земельным участком, то есть таком владении, которое делает невозможным доступ на участок иных лиц, ограждение не свидетельствует.

Из материалов дела не следует, что администрация как публичный собственник земельного участка утратила владение им, в связи с чем, публичный собственник не нуждается в восстановлении владения земельным участком и в применении, соответственно, таких способов защиты как реституция или виндикация для восстановления своего владения земельным участком.

В отношениях арендодателя и арендатора владение земельным участком, осуществляемое арендатором, является продолжением владения арендодателя, поскольку возникло и осуществляется по воле и с согласия арендодателя. Арендодатель сохраняет опосредованное владение земельным участком, осуществляемое через (посредством) арендатора, владельческая воля которого не может противостоять интересам арендодателя и является продолжением владельческой воли арендодателя, выступающего в данном случае также и публичным собственником земельного участка (так называемое «цивильное владение», осуществляемое посредством фактического владения арендатора (обладателя лишь «прекарного владения»).

Принимая во внимание владение арендатора по воле и с согласия арендодателя, отсутствие свидетельств выбытия земельного участка из владения арендодателя, недействительность договора аренды земельного участка, который вследствие противоречия императивным нормам публичного законодательства не мог породить на стороне арендатора самостоятельное право на земельный участок, а также учитывая, что земельный участок не застроен, и строительство на спорном участке недопустимо ввиду его отнесения к территориям общего пользования, суд считает возможным квалифицировать заявленные требования как направленные на погашение регистрационной записи о праве аренды (признание права аренды земельного участка отсутствующим). Данные требования носят негаторный характер, в связи с чем, исковая давность к ним неприменима (статьи 208, 304 ГК РФ).

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от xx.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. 13 В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. В пункте 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от xx.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» указано, что если требование о признании зарегистрированного права (обременения) отсутствующим носит самостоятельный характер и преследует цель устранения нарушения прав истца путем исключения недостоверной записи из ЕГРП в связи с отсутствием права (обременения), его удовлетворение возможно только при установлении того, что истцом не утрачено владение спорным имуществом. Поскольку в таком случае иск о признании права отсутствующим заявлен владеющим лицом, это требование аналогично требованию об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, и на него не распространяется исковая давность (статья 208 Гражданского кодекса).

В настоящем случае муниципальное образование не может быть признано утратившим владение земельным участком с кадастровым номером №. Установка некапитального ограждения земельного участка не свидетельствует об исключительном владении им арендатором и об утрате владения этим участком его публичным собственником.

Защищаемый в настоящем деле законный интерес в погашении в реестре прав записи об аренде ФИО35, не имеющей под собой правовых оснований, подлежит защите, поскольку констатация отсутствия обременения (исключение из реестра соответствующей записи) в полном объеме восстановит права истцов и неограниченного круга лиц, получающих возможность беспрепятственно пользоваться территориями общего пользования.

В силу нахождения земельного участка на территории общего пользования в соответствии с Генеральным планом города, ответчик ФИО35 не может быть арендатором данного земельного участка, запись о его аренде носит недостоверный характер и подлежит исключению из ЕГРН.

Поскольку ввиду недействительности договора аренды основания для занятия спорного земельного участка у ФИО35 отсутствуют, суд считает необходимым в порядке статьи 304 ГК РФ обязать ФИО38 освободить земельный участок от принадлежащего ему имущества в виде ограждения земельного участка посредством демонтажа указанного ограждения и передать земельный участок в освобожденном виде администрации муниципального образования город Краснодар как публичному собственнику земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 В., ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17,, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, Прикубанского окружного отделения города Краснодара Краснодарской краевой общественной организации инвалидов «Чернобыль», ФИО31, ФИО32, ФИО33 и ФИО34 к ФИО35, администрации муниципального образования город Краснодар о признании сделки ничтожной и применении последствий ничтожности сделки удовлетворить.

В уточненных исковых требованиях ФИО30 о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. № земельного участка по адресу: <адрес> ничтожным в части, применении последствия недействительности сделки в части, предоставленной площади земельного участка – отказать в полном объеме.

Настоящее решение обратить к немедленному исполнению.

Признать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, ничтожным, применить последствия ничтожной сделки.

Настоящее решение является основанием для исключения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю из Единого государственного реестра недвижимости регистрационной записи № об аренде земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Настоящее решение является основанием для исключения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю из Единого государственного реестра недвижимости всех имеющихся регистрационных записей о договорах переуступки аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Обязать ФИО35 в течение 5 дней с даты изготовления мотивированного решения привести в первоначальное состояние земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> путем демонтажа ограждения, блокирующие проход и проезд граждан. В случае если ФИО35 не исполнит решение суда в течение установленного срока, обязать администрацию муниципального образования город Краснодар совершить эти действия за свой счёт, с взысканием с ФИО35 необходимых расходов.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в Краснодарский краевой суд через Прикубанский районный суд города Краснодара.

Председательствующий: