Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Коленчуковой Натальи Владимировны к Проценко Татьяне Геннадьевне, Романовой Алене Алексеевне, Чернову Александру Александровичу, Черновой Любовь Владимировне о признании предварительного договора основным, признании права собственности на недвижимое имущество, признании недействительным договора купли-продажи, прекращении право собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Коленчукова Н.В. обратилась в суд с исковым заявлением, уточненным исковым заявлением к Латынцевой Е.Г., Проценко Т.Г., Романовой А.А., Чернову А.А., Черновой Л.В. мотивируя тем, что ответчики являлись собственниками жилого помещения и земельного участка по адресу <адрес>. 12.07.2018 между истцом и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи в виде расписки и истцу выдана нотариальная доверенность на совершение сделок с имуществом. В настоящее время ответчики уклоняются от подписания договора купли-продажи. По договору купли-продажи от 21.11.2019 ответчики продали спорное имущество Чернову А.А. и Черновой Л.В. Просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения и земельного участка основным. Признать за Коленчуковой Н.В. право собственности на жилое помещение и земельный участок по адресу <адрес>, признать недействительным договор купли-продажи от 21.11.2019, прекратить право собственности Чернова А.А. и Черновой Л.В., (л.д. 3-4, 52).

Определением суда в качестве третьего лица привлечен ПАО Сбербанк России (л.д. 102), произведена замена ответчика Латынцевой Е.Г., умершей ДД.ММ.ГГГГ, на правопреемника Романову А.А. (л.д.107).

В судебном заседании истец Коленчукова Н.В. и её представитель Новиков Е.С. исковые требования поддержали по аналогичным основаниям. Истец пояснила, что она купила спорный дом у ответчиков на основании нотариальной доверенности и расписки для своей сестры, которая в дальнейшем передумала и попросила выставить дом на продажу. По объявлению к ней обратился Ильичев, с которым она обсуждала условия сделки. Однако она, как представитель продавцов по доверенности, в сделке не участвовала, поскольку, со слов покупателя, банк потребовал, чтобы в сделке участвовал собственник. Считает, что договор купли-продажи является недействительным, т.к. покупатель кредит в банке получил, но с ней не рассчитался.

Ответчик Романова А.А. в судебное заседание не явилась, извещена (л.д. 104). Ранее в судебном заседании по исковым требованиям возражала, пояснив, что она, Латынцева Е.Г. и Проценко Т.Г. выдали Коленчуковой Н.В. доверенность на продажу спорного дома. За доверенность Коленчукова Н.В. передала ей и Проценко Т.Г. 300 000 руб. за дом, а Латынцевой Е.Г. комнату в общежитии. После смерти Латынцевой Е.Г. к ним обратилась Коленчукова Н.В. с просьбой помочь продать дом, т.к. она нашла покупателей, однако доверенность уже была недействительной. Чернов А.А. получил ссуду в банке на покупку дома, которую забрал себе и с Коленчуковой Н.В. не рассчитался, им деньги за дом также не передавал.

Ответчик Проценко Т.Г. в судебном заседании по исковым требованиям возражала, поддержала доводы ответчика Романовой А.А.

Ответчики Чернов А.А., Чернова Л.В. в судебное заседание не явился, извещались надлежащим образом, извещение возвращено в суд по истечению срока хранения (л.д. 109-112), отзывы не представили.

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк России в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом (л.д.108), возражений не представил.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п.3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п.5).

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п.2).

Из материалов дела следует, что на основании свидетельства о государственной регистрации права от 24.06.2002 Латынцева А.А. (Романова А.А.) являлась собственником 2/3 доли, Латынцева Е.Г. являлась собственником 1/8 доли, Ярлыкова Т.Г. (Проценко) являлась собственником 1/6 доли жилого дома и земельного участка по адресу <адрес>, на основании договора мены от 08.06.2002 (л.д.63-71).

12.07.2018 Проценко Т.Г., Латынцева Е.Г., Романова А.А. выдали Коленчуковой Н.В. расписку указав, что получили от Коленчуковой Н.В. денежные средства в размере 300 000 руб. и комнату в общежитии по адресу <адрес> стоимостью 400 000 руб., расчет за дом получили в полном объеме, претензий к Коленчуковой Н.В. не имеют (л.д.7-8).

12.07.2018, Проценко Т.Г., Латынцева Е.Г. и Романова А.А. выдали Коленчуковой Н.В. нотариальную доверенность, доверив ей продать принадлежащий им на праве общей долевой собственности жилой дом и земельный участок по адресу <адрес> на условиях и за цену по своему усмотрению, для чего предоставили право заключить и подписать договор купли-продажи, предварительный договор купли-продажи, получить причитающиеся им за вышеуказанное недвижимое имущество деньги от приобретателя наличным расчетом или путем безналичного перечисления на счет в банке (л.д. 9-10).

09.07.2018 между продавцом Гордиевской Е.А. и покупателем Латынцевой Е.Г. заключен договор купли-продажи комнаты по адресу <адрес> которая принадлежала Гордиевской Е.А. на основании договора купли-продажи от 10.11.2017, зарегистрированного 16.11.2017 в ЕГРН. Как указано в п. 3 договора, деньги в сумме 400 000 Гордиевская Е.А. получила от Латынцевой Е.Г. полностью до подписания договора (л.д. 62).

22.02.2019 Латынцева Е.Г. умерла (л.д. 72), наследником которой является Романова А.А., принявшая наследство (л.д. 95).

21.11.2019 между Проценко Т.Г. (1/6 доли), Романовой А.А. (5/6 доли) и Черновым А.А., Черновой Л.В. заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу <адрес> за 1 500 000 руб., в т.ч. за жилой дом 1 200 000 руб., за земельный участок 300 000 руб. (л.д.87).

30.12.2019 между Проценко Т.Г. (1/6 доли), Романовой А.А. (5/6 доли) и Черновым А.А., Черновой Л.В. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу <адрес> за 1 500 000 руб., о чем 20.01.2020 в ЕГРН внесена запись государственной регистрации перехода права собственности и зарегистрировано обременение в виде залога в пользу ПАО Сбербанк (л.д. 14-26,99).

17.08.2020 Коленчукова Н.В. обратилась в полицию с заявлением о привлечении к уголовной ответственности Чернова А.А., Чернову Л.В., которые купили у неё дом по адресу <адрес> за 850 000 руб. и не рассчитались (л.д. 85).

16.04.2021 Коленчукова Н.В. обратилась в полицию с заявлением о привлечении к уголовной ответственности Ильичева О.В., который купил у неё дом по адресу <адрес> за 850 000 руб. и не рассчитался (л.д. 117). Данное заявление приобщено к материалу КУСП №35871 (л.д.116).

Из письменных объяснений Коленчуковой Н.В. от 17.12.2020 в материале КУСП №35871 следует, что 12.07.2018 она приобрела в собственность дом по адресу <адрес> у Проценко Т.Г., Романовой А.А., Латынцевой Е.Г., купила им общежитие за 400 00 руб. и передала денежные средства в размере 300 000 руб. Дом на себя она не оформляла, т.к. ей была выдана генеральная доверенность на дом. В ноябре она решила продать дом, поэтому выставила его на продажу и к ней обратились покупатели Чернов А.А. и Чернова Л.В. В предварительном договоре купли-продажи Черновы попросили указать прежних владельцев и зарегистрировать сделку на них для оформления ипотеки. Черновы получили ипотеку, но деньги за дом ей, Проценко Т.Г., Романовой А.А. не заплатили (л.д. 86).

Из расписки от 30.12.2019, выданной Черновым А.А. следует, что он не передавал Проценко Т.Г., Романовой А.А. денежные средства в размере 300 000 руб. (л.д.55).

Из объяснений Ильичева О.И. в материале КУСП №35871 следует, что он проживает в спорном доме, Чернов А.А. является его родственником (л.д. 89).

Постановлением МО МВД России «Ачинский» от 08.02.2021 в возбуждении уголовного дела отказано за отсутствием состава преступления (л.д. 90-91).

Как указано в п.3 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен. В этом случае последствия несоблюдения формы договора определяются в соответствии со специальными правилами о последствиях несоблюдения формы отдельных видов договоров, а при их отсутствии - общими правилами о последствиях несоблюдения формы договора и формы сделки (статья 162, пункт 3 статьи 163, статья 165 ГК РФ).

В п. 2 ст. 429 ГК РФ указано, что несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В ст. 550 ГК РФ указано, что несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Судом установлено, что предварительный договор, а также договор-купли-продажи спорного дома в письменной форме между Коленчуковой Н.В. и Проценко Т.Г., Романовой А.А. не заключался. Расписка от 12.07.2018 о получении Проценко Т.Г., Латынцевой Е.Г., Романовой А.А. от Коленчуковой Н.В. денежных средств в размере 300 000 руб. и комнаты в общежитие по адресу <адрес> не может рассматриваться в качестве предварительного договора, поскольку свидетельствует лишь о получении денежных средств и не содержит существенных условий предварительного договора и договора купли-продажи недвижимого имущества.

Между тем, договор-купли-продажи спорного имущества от 30.12.2019 между Проценко Т.Г., Романовой А.А. и Черновым А.А., Черновой Л.В. соответствует требованиям закона, поскольку заключен в письменной форме, содержит все существенные условия, предусмотренные законом, переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН.

При таких обстоятельствах, оснований для признания расписки предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества, основным договором купли-продажи недвижимого имущества, признание за истцом права собственности на жилое помещение и земельный участок по адресу <адрес>, признании недействительным договора купли-продажи от 21.11.2019, прекращении право собственности Чернова А.А. и Черновой Л.В., не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Коленчуковой Натальи Владимировны к Проценко Татьяне Геннадьевне, Романовой Алене Алексеевне, Чернову Александру Александровичу, Черновой Любовь Владимировне о признании предварительного договора основным, признании права собственности на недвижимое имущество, признании недействительным договора купли-продажи, прекращении право собственности - отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ачинский городской суд.

Мотивированное решение составлено 21 сентября 2021 года.

Федеральный судья Т.Н. Настенко