Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании предварительного договора основным, признании права собственности на недвижимое имущество, признании недействительным договора купли-продажи, прекращении право собственности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением, уточненным исковым заявлением к ФИО7, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 мотивируя тем, что ответчики являлись собственниками жилого помещения и земельного участка по адресу <адрес>. 12.07.2018 между истцом и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи в виде расписки и истцу выдана нотариальная доверенность на совершение сделок с имуществом. В настоящее время ответчики уклоняются от подписания договора купли-продажи. По договору купли-продажи от 21.11.2019 ответчики продали спорное имущество ФИО5 и ФИО6 Просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения и земельного участка основным. Признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение и земельный участок по адресу <адрес>, признать недействительным договор купли-продажи от 21.11.2019, прекратить право собственности ФИО5 и ФИО6, (л.д. 3-4, 52).

Определением суда в качестве третьего лица привлечен ПАО Сбербанк России (л.д. 102), произведена замена ответчика ФИО7, умершей ДД.ММ.ГГГГ, на правопреемника ФИО4 (л.д.107).

В судебном заседании истец ФИО1 и её представитель ФИО2 исковые требования поддержали по аналогичным основаниям. Истец пояснила, что она купила спорный дом у ответчиков на основании нотариальной доверенности и расписки для своей сестры, которая в дальнейшем передумала и попросила выставить дом на продажу. По объявлению к ней обратился ФИО8, с которым она обсуждала условия сделки. Однако она, как представитель продавцов по доверенности, в сделке не участвовала, поскольку, со слов покупателя, банк потребовал, чтобы в сделке участвовал собственник. Считает, что договор купли-продажи является недействительным, т.к. покупатель кредит в банке получил, но с ней не рассчитался.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена (л.д. 104). Ранее в судебном заседании по исковым требованиям возражала, пояснив, что она, ФИО7 и ФИО3 выдали ФИО1 доверенность на продажу спорного дома. За доверенность ФИО1 передала ей и ФИО3 300 000 руб. за дом, а ФИО7 комнату в общежитии. После смерти ФИО7 к ним обратилась ФИО1 с просьбой помочь продать дом, т.к. она нашла покупателей, однако доверенность уже была недействительной. ФИО5 получил ссуду в банке на покупку дома, которую забрал себе и с ФИО1 не рассчитался, им деньги за дом также не передавал.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании по исковым требованиям возражала, поддержала доводы ответчика ФИО4

Ответчики ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явился, извещались надлежащим образом, извещение возвращено в суд по истечению срока хранения (л.д. 109-112), отзывы не представили.

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк России в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом (л.д.108), возражений не представил.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п.3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п.5).

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п.2).

Из материалов дела следует, что на основании свидетельства о государственной регистрации права от 24.06.2002 ФИО9 (ФИО4) являлась собственником 2/3 доли, ФИО7 являлась собственником 1/8 доли, ФИО10 (ФИО3) являлась собственником 1/6 доли жилого дома и земельного участка по адресу <адрес>, на основании договора мены от 08.06.2002 (л.д.63-71).

12.07.2018 ФИО3, ФИО7, ФИО4 выдали ФИО1 расписку указав, что получили от ФИО1 денежные средства в размере 300 000 руб. и комнату в общежитии по адресу <адрес> стоимостью 400 000 руб., расчет за дом получили в полном объеме, претензий к ФИО1 не имеют (л.д.7-8).

12.07.2018, ФИО3, ФИО7 и ФИО4 выдали ФИО1 нотариальную доверенность, доверив ей продать принадлежащий им на праве общей долевой собственности жилой дом и земельный участок по адресу <адрес> на условиях и за цену по своему усмотрению, для чего предоставили право заключить и подписать договор купли-продажи, предварительный договор купли-продажи, получить причитающиеся им за вышеуказанное недвижимое имущество деньги от приобретателя наличным расчетом или путем безналичного перечисления на счет в банке (л.д. 9-10).

09.07.2018 между продавцом ФИО11 и покупателем ФИО7 заключен договор купли-продажи комнаты по адресу <адрес> которая принадлежала ФИО11 на основании договора купли-продажи от 10.11.2017, зарегистрированного 16.11.2017 в ЕГРН. Как указано в п. 3 договора, деньги в сумме 400 000 ФИО11 получила от ФИО7 полностью до подписания договора (л.д. 62).

22.02.2019 ФИО7 умерла (л.д. 72), наследником которой является ФИО4, принявшая наследство (л.д. 95).

21.11.2019 между ФИО3 (1/6 доли), ФИО4 (5/6 доли) и ФИО5, ФИО6 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу <адрес> за 1 500 000 руб., в т.ч. за жилой дом 1 200 000 руб., за земельный участок 300 000 руб. (л.д.87).

30.12.2019 между ФИО3 (1/6 доли), ФИО4 (5/6 доли) и ФИО5, ФИО6 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу <адрес> за 1 500 000 руб., о чем 20.01.2020 в ЕГРН внесена запись государственной регистрации перехода права собственности и зарегистрировано обременение в виде залога в пользу ПАО Сбербанк (л.д. 14-26,99).

17.08.2020 ФИО1 обратилась в полицию с заявлением о привлечении к уголовной ответственности ФИО5, ФИО6, которые купили у неё дом по адресу <адрес> за 850 000 руб. и не рассчитались (л.д. 85).

16.04.2021 ФИО1 обратилась в полицию с заявлением о привлечении к уголовной ответственности ФИО12, который купил у неё дом по адресу <адрес> за 850 000 руб. и не рассчитался (л.д. 117). Данное заявление приобщено к материалу КУСП №35871 (л.д.116).

Из письменных объяснений ФИО1 от 17.12.2020 в материале КУСП №35871 следует, что 12.07.2018 она приобрела в собственность дом по адресу <адрес> у ФИО3, ФИО4, ФИО7, купила им общежитие за 400 00 руб. и передала денежные средства в размере 300 000 руб. Дом на себя она не оформляла, т.к. ей была выдана генеральная доверенность на дом. В ноябре она решила продать дом, поэтому выставила его на продажу и к ней обратились покупатели ФИО5 и ФИО6 В предварительном договоре купли-продажи Ч-вы попросили указать прежних владельцев и зарегистрировать сделку на них для оформления ипотеки. Ч-вы получили ипотеку, но деньги за дом ей, ФИО3, ФИО4 не заплатили (л.д. 86).

Из расписки от 30.12.2019, выданной ФИО5 следует, что он не передавал ФИО3, ФИО4 денежные средства в размере 300 000 руб. (л.д.55).

Из объяснений ФИО13 в материале КУСП №35871 следует, что он проживает в спорном доме, ФИО5 является его родственником (л.д. 89).

Постановлением МО МВД России «Ачинский» от 08.02.2021 в возбуждении уголовного дела отказано за отсутствием состава преступления (л.д. 90-91).

Как указано в п.3 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен. В этом случае последствия несоблюдения формы договора определяются в соответствии со специальными правилами о последствиях несоблюдения формы отдельных видов договоров, а при их отсутствии - общими правилами о последствиях несоблюдения формы договора и формы сделки (статья 162, пункт 3 статьи 163, статья 165 ГК РФ).

В п. 2 ст. 429 ГК РФ указано, что несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В ст. 550 ГК РФ указано, что несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Судом установлено, что предварительный договор, а также договор-купли-продажи спорного дома в письменной форме между ФИО1 и ФИО3, ФИО4 не заключался. Расписка от 12.07.2018 о получении ФИО3, ФИО7, ФИО4 от ФИО1 денежных средств в размере 300 000 руб. и комнаты в общежитие по адресу <адрес> не может рассматриваться в качестве предварительного договора, поскольку свидетельствует лишь о получении денежных средств и не содержит существенных условий предварительного договора и договора купли-продажи недвижимого имущества.

Между тем, договор-купли-продажи спорного имущества от 30.12.2019 между ФИО3, ФИО4 и ФИО5, ФИО6 соответствует требованиям закона, поскольку заключен в письменной форме, содержит все существенные условия, предусмотренные законом, переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН.

При таких обстоятельствах, оснований для признания расписки предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества, основным договором купли-продажи недвижимого имущества, признание за истцом права собственности на жилое помещение и земельный участок по адресу <адрес>, признании недействительным договора купли-продажи от 21.11.2019, прекращении право собственности ФИО5 и ФИО6, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании предварительного договора основным, признании права собственности на недвижимое имущество, признании недействительным договора купли-продажи, прекращении право собственности - отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ачинский городской суд.

Мотивированное решение составлено 21 сентября 2021 года.

Федеральный судья Т.Н. Настенко