Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дорошина Павла Алексеевича, Николенко Юрия Александровича, Кузнецовой Веры Николаевны, Витюк Натальи Анатольевны, Багрецовой Елены Александровны, Драгуцан Анны Евгеньевны, Местоиванченко Инны Владимировны, Егоровой Валентины Александровны, Бирюкова Максима Олеговича, Скворцова Сергея Вячеславовича, Карлиной Марии Николаевны, Тихоновой Екатерины Сергеевны, Чурина Виталия Ивановича, Самсоненко Алексея Валерьевича, Ничипуренко Ольги Викторовны, Раскевич Сергея Станиславовича, Зуева Артема Алексеевича, Выдриной Юлии Ивановны, Кантемировой Татьяны Геннадьевны, Майстер Дмитрия Васильевича, Боцман Ольги, Шумилова Евгения Владимировича к ООО "Армада-Сервис", ООО Охранное предприятие "Кордон", СНТ «Графская Славянка», Сладкову Дмитрию Александровичу об обязании не чинить препятствия и не препятствовать в пользовании земельными участками, во въезде/выезде с коттеджного поселка с КПП 1 и КПП 2, собственникам земельных участков, а также третьим лицам, в виде отмены разовых пропусков, фиксации в журнале перемещения, отмены бесконтактных карт, разрешения свободного проезда, осуществления проезда третьих лиц с согласия собственника путем подачи смс или звонка на контрольно-пропускной пункт, не распространять выполнение приказов на собственников участков, а также на третьих лиц;

установил:

в обоснование заявленных исковых требований, с учетом всех принятых судом дополнений и изменений по иску, указано, что истцы являются собственниками индивидуальных земельных участков, расположенных на территории коттеджного поселка под коммерческим названием «Графская Славянка». При покупке земельных участков до истцов продавцом была доведена информация о том, что стоимость земельных участков в КП «Графская Славянка» составляет 100-150000 руб. за 100 кв.м, что значительно выше стоимости земельных участков в рядом расположенных поселках «Павловская Слобода», «Павловская Дача», где стоимость составляла 40-50000 руб. за 100 кв.м, потому что на территорию КП «Графская Славянка» имеется свободный подъезд со стороны ***, что существенно сокращает время в пути до ***. После приобретения участков истцы беспрепятственно пользовались правом проезда как через КПП № 1, так и через КПП № 2. При застройке территории коттеджных поселков «Графская Усадьба» и «Графская Славянка» были объединены, и жители обоих поселков используют данные КПП в виде единственной возможности для въезда и выезда на территорию поселков. После того как обслуживающая поселок организация ООО «Армада-Сервис» необоснованно повысила тарифы, истцы выразили с этим несогласие. ООО «Армада-Сервис» внесла истцов в список должников, и стала чинить истцам и членам их семей препятствия в проезде на территорию поселка. Бесконтактные карты истцов, с помощью которых открывались шлагбаумы на КПП, были заблокированы. Сотрудники охранного предприятия «Кордон» по указанию ООО «Армада-Сервис» перестали разрешать истцам и членам их семей проезжать к принадлежащим им участкам, ссылаясь на наличие задолженности перед управляющей организацией, и потребовали получать каждый раз для проезда разовые пропуска, которые выдавались по согласованию с ООО «Армада-Сервис». Для того чтобы пропустить на территорию поселка машины членов семей собственников или их знакомых истцам приходилось лично приходить на КПП, и каждый раз отдельно требовать пропуска автотранспорта на территорию поселка. После того как истцы обратились в суд с первоначальным иском *** по указанию ответчика им был прекращен въезд и выезд через КПП № 2. На претензии истцов ответчики сослались на то, что все участки, через которые осуществляется доступ к участкам истцов, находятся в частной собственности, и как автомобильные дороги не зарегистрированы. Заключая договоры купли-продажи участков, и договоры на обслуживание с ООО «Армада-Сервис» истцы не предоставляли ответчикам право ограничивать доступ на территорию коттеджного поселка. Из документов, представленных в ходе судебного процесса, истцам стало известно, что вся территория КП «Графская Славянка» окружена земельными участками, находящимися в частной собственности, права пользования которыми у истцов не имеется. Местные органы власти в установлении сервитута для проезда к автомобильным дорогам отказали. С *** только для истцов ввели новое препятствие в виде необходимости выходить из машины и прикладывать бесконтактную карту, в то время как остальные собственники проезжают беспрепятственно. Без согласия собственников на обработку персональных данных сотрудники «Охранного препятствия «Кордон» фиксируют время их прибытия и отбытия к своим участкам. На КПП № 2 препятствия в проезде чинятся от имени собственника участка Сладкова Д.А. также сотрудниками «ОП «Кордон» (л.д. ***).

Определением Гатчинского городского суда гражданские дела объединены в единое производство за №.

Истцы Самсоненко А.В., Чурин В.И., Зуев А.А., Скворцов С.В., Бирюков М.О., Егорова В.А., Майстер Д.В., Местоиванченко И.В., Тихонова Е.С, Витюк Н.А., Драгуцан А.Е., Багрецова Е.А, Кузнецова В.Н., и представители истцов Дорошина М.Л., Николенко Т.Н. настаивали на удовлетворении заявленных измененных исковых требований по основаниям, изложенным в письменных пояснениях (л.д. №).

Истцы Карлина М.Н., Ничипуренко О.В., Раскевич С.С., Выдрина Ю.И., Кантемирова Т.Г., Боцман О., Шумилов Е.В., Дорошин П.А., Николенко Ю.А. представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие (л.д. ***).

Ответчик Сладков Д.А., привлеченное соответчиком СНТ «Графская Славянка», третье лицо Балаков П.Н. извещены, не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Представители ответчиков ООО «Армада-Сервис», СНТ «Графская Славянка» Ерохин Н.В. и ООО «Охранное предприятие «Кордон» Дмитриева Ю.М., представитель третьего лица Балакова П.Н. – Кожухина Е.В. просили в иске в полном объеме отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д. ***).

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, установил следующее:

Все истцы на основании договоров купли-продажи приобрели у ООО «Армада» земельные участки на территории коттеджного поселка «Графская Славянка» (л.д. ***).

В соответствии с условиями договоров купли-продажи, продавец ООО «Армада» помимо продажи участков под дачное строительство, обязался организовать подготовку плана застройки земельного массива, строительство и ввод в эксплуатацию электросети, ограждения по фасадной стороне земельного массива, внутрипоселковых проездов к участку, постройку домика охраны, КПП с автоматическим шлагбаумом, гостевую парковку, нанесение финишного покрытия дорог асфальтовой крошкой и т.д. (л.д. ***). В договорах купли-продажи нет условия о том, что в собственность покупателей участков переходит также доля в праве собственности на имущество общего пользования.

До настоящего момента истцы являются собственниками земельных участков, и расположенных на них жилых домов, на землях сельскохозяйственного назначения для дачного строительства по адресу: ***, что подтверждается представленными выписками из ЕГРН (л.д. ***). Многие истцы зарегистрированы и проживают в данных домах постоянно (л.д. ***).

Изначально земельный участок № площадью *** кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственной деятельности, был предоставлен в собственность ООО «***» за плату постановлением главы администрации Гатчинского муниципального района от ***№ (л.д. ***).

На основании соглашения о расторжении договора купли-продажи от *** данный земельный участок перешел в собственность ***.Н. (л.д. ***).

Постановлением главы администрации МО «Пудомягское сельское поселение» от ***№, принятого с учетом рекомендаций проведенных публичных слушаний, вид разрешенного использования земельного участка был изменен на «для дачного строительства» (л.д. ***). *** в сведения кадастра недвижимости, а *** в ЕГРН были внесены сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка (л.д. ***).

На основании решения собственника ***.Н. данный участок был разделен на *** самостоятельных земельных участков, и осуществлена их постановка на кадастровый учет. В последующем ***Н. продал земельные участки ООО «Армада».

При этом в ЕГРН не была внесена информация о земельных участках, через которые будет обеспечен доступ к вновь образуемым участкам, которые находятся в настоящий момент в собственности физических лиц и используются под дачное строительство.

В ответе от *** и.о. директора филиала по Ленинградской области ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» признала данный факт ошибкой (л.д. ***).

В настоящий момент в ЕГРН внесены сведения о том, что посредством спорных земельных участков, находящихся в собственности ООО «Армада», осуществляется доступ к частным земельным участкам, включая земельные участки истцов. В качестве примера в материалы дела представлена выписка из ЕГРН на земельный участок № (л.д. ***).

В представленных проектах планировки территории и межевания «Графская Славянка», которую застройщик представлял в органы власти для утверждения, указанные 84 земельных участка входят в состав зоны улично-дорожной сети, как внутриквартальные проезды (л.д. ***).

Данный факт ответчик признал и в настоящем судебном заседании, представив карто-схемы проезда к участкам каждого из истцов (приложение том ***).

Представленными по запросам суда ответами Администраций Гатчинского муниципального района и Пудомягского сельского поселения, Управления Росреестра по Ленинградской области подтверждается, что проекты застройки и межевания территории «Графская Славянка» не утверждались, разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию жилых домов на данной территории не выдавались (л.д. ***).

О неправомерности строительства жилых домов до завершения согласовании процедуры внесения изменений в генеральный план поселения Сладков Д.А. (он же генеральный директор ООО «Армада» и ООО «Армада-Сервис») был предупрежден администрацией Гатчинского муниципального района *** (л.д. ***).

На жалобы истцов местные администрации сообщили, что Генеральным планом, схемой территориального планирования Пудомягского сельского поселения автомобильные дороги к территории КП «Графская Славянка» не предусмотрены. Дачные массивы общей площадью *** га, включающие данный коттеджный поселок, находятся в зоне «сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения». Основания для установления публичного сервитута на смежные земельные участки в целях доступа к участкам истцов отсутствуют (л.д. ***).

Управление Росреестра по Ленинградской области сообщило, что самостоятельные земельные участки на территории КП «Графская Славянка» могут использоваться в виде внутрихозяйственных дорог (л.д. ***).

На основании договора аренды земельных участков от *** ООО «Армада» передало в аренду ООО «Армада-Сервис» *** земельный участок в целях использования ООО «Армада-Сервис» и третьими лицами, расположенного на них имущества, а именно: участки с *** по *** используются под подъездные пути, участки с *** по ***, используются в качестве прогулочной зоны (л.д. ***).

Между истцами и ООО «Армада-Сервис» были заключены договора на эксплуатационное обслуживание коттеджного поселка «Графская Славянка», в соответствии с которыми ответчик, как исполнитель, обязался предоставлять истцам, как заказчикам, на возмездной основе услуги по содержанию объектов общего пользования, к которым отнесены – объекты общей инженерной инфраструктуры, общие коммуникации, дороги и иные объекты, предназначенные для обслуживания более чем одного дома (л.д. ***).

Среди прочего, п. *** данных договоров предусматривали, что исполнитель обеспечивает эксплуатацию, обслуживание, содержание и ремонт, организацию и охрану объектов общего пользования – КПП и внешнего ограждения.

Приложением № к указанным договорам является «Регламент застройки, проведения строительных работ и проживания на земельных участках КП «Графская Славянка», в котором указано, что местонахождением КПП является участок № по адресу: ***

В п. *** «Регламента» указано, что земли общего пользования и объекты общего пользования представляют собой единый имущественный комплекс, не подлежащий разделу и юридическому закреплению любой его части между владельцами

Ежемесячно истцам выставлялись к оплате счета за оказанные услуги по круглосуточной вахте, «тревожной кнопке», охранных услуг ЧОП (л.д. ***). В общие тарифы по эксплуатационному обслуживанию КП «Графская Славянка», также включена плата за техническое обслуживание шлагбаумов на обоих КПП и системы видеонаблюдения поселка (л.д. ***).

*** между ООО «Армада-Сервис» и ООО «Охранное предприятие «Кордон» был заключен договор № на оказание охранных услуг по охране объекта – КП «Графская Славянка», включая обеспечение соблюдения на объекте установленного заказчиком внутриобъектового и пропускного режимов (л.д. ***).

Утвержденный генеральным директором ООО «Армада-Сервис» регламент пользования КПП КП «Графская Славянка» гарантировал беспрепятственный и контролируемый проход и проезд на территорию поселка жителям, имеющим электронные ключ-карты. Не имеющим электронных карт жителям предписывалось получать разовые бумажные пропуска. Для пропуска гостей жители должны были подавать заявку с отдел сервиса через приложение, СМС-уведомление, или электронную почту (л.д. ***).

Доказательств ознакомления с данным регламентом истцов ответчиками в материалы дела не представлено.

В соответствии с указанным порядком истцам были выданы бесконтактные карты для проезда через КПП для въезда и выезда на территорию коттеджного поселка, что подтверждается представленными актами. С помощью данной карты шлагбаум, установленный на КПП, автоматически открывался при приближении автомобиля. В актах указано, что передача карты третьим лицам является грубым нарушением. В таком случае карта будет заблокирована и восстановлению не подлежит. Для получения новой карты необходимо написать заявление и получить бесконтактную карту в отеле сервиса. Стоимость карты составляет 2000 руб. (л.д. ***).

Ответчик представил суду акты выдачи бесконтактных карт в иной редакции, где добавлены следующие условия: «Если задолженности по участку нет, шлагбаум открывается автоматически. Если же имеется задолженность, просим подойти к сотруднику круглосуточной вахты, он выпишет Вам разовый пропуск и откроет шлагбаум» (л.д. ***).

Истцы заявили о подложности представленных ответчиком доказательств, ссылаясь на то, что подписи от их имени в представленных актах подделаны, в связи с чем часть актов в оригиналах были приобщены к материалам дела (л.д. ***).

На основании решения учредителей от *** было создано СНТ «Графская Славянка», председателем которого назначен Сладков Д.А. (л.д. ***).

В своих письменных претензиях истцы выражали несогласие с тем, что СНТ «Графская Славянка» было создано без решения всех собственников земельных участков, и без их предварительного уведомления, собственники участков не являются учредителями данного СНТ (л.д. ***).

Судом установлено, что доступ (проезд) к территории КП «Графская Славянка» со стороны автомобильных дорог общего пользования осуществляется со стороны *** (въезд на территорию через КПП № 1) и *** (въезд на территорию через КПП № 2), что изображено на выкипировке из публичной кадастровой карты (л.д. ***).

Согласно представленной технической документации КПП № 1 представляет собой нежилое здание №, расположенное в границах земельного участка № по адресу: ***

Указанное нежилое здание находится в собственности ООО «Армада» (л.д. ***). Земельный участок № был снят с кадастрового учета ***, т.е. в ходе рассмотрения настоящего дела (л.д. ***). Нежилое здание в настоящий момент находится в границах земельного участка № площадью *** кв.м, собственность ООО «Армада» (л.д. ***). Какие-либо сведения о том, что через данный участок осуществляется проход, проезд к иным участкам в ЕГРН не внесены.

Доказательств того, что здание КПП № 1 и участок переданы в аренду ООО «Армада-Сервис», ответчики суду не представили, но никем по делу не оспаривалось, что ООО «Армада-Сервис» фактически владеет данным имуществом.

*** между ООО «Армада» и собственником смежного с территорией КП «Графская Славянка» земельного участка №***.К. было заключено соглашение об установлении частного сервитута ограниченного пользования участком ***.А. в целях прохода граждан и проезда транспортных средств к участку ООО «Армада» сроком до *** (л.д. ***).

Сведения о данном сервитуте внесены в ЕГРН (л.д. ***).

*** генеральным директором ООО «Армада-Сервис» Сладковым Д.А. был издан приказ № следующего содержания: «приказываю: 1. В связи с растущей суммой задолженности собственников за оказанные услуги ООО «Армада-Сервис», ограничить прием заявок от должников на грузовой транспорт, доставки, проезд рабочих и гостей. Собственник, имеющий задолженность более 1 календарного месяца должен самостоятельно встречать приезжающие к нему машины на КПП № 1. Проезд доставок, рабочих и гостей через КПП № 2, даже с присутствием собственника, запретить. 2. Разместить информацию, указанную в п. 1 Приказа, в местах общего пользования на территории КП «Графская Славянка», доступных для ознакомления собственниками, а также при непосредственном обращении собственников предоставить данную информацию путем вручения уведомления под расписку» (л.д. ***).

*** генеральным директором ООО «Армада-Сервис» Сладковым Д.А. был издан приказ №, в соответствии с которым собственникам участков, у которых имеется задолженность по коммунальным платежам свыше 1000 руб., осуществляется проезд на территорию КП «Графская Славянка»/«Графская Усадьба» только через КПП № 1 на условиях разового пропуска. Порядок въезда, выезда следующий: машины, привязанные к участку должника, паркуются на гостевой парковке, парковке отдела сервиса, подходят к окошку охраны, сдают разовый пропуск, заезжают/выезжают на территорию КП. Пока должник не припаркуется на парковке, выдавать ему временный пропуск или принимать у него временный пропуск запрещено. Въезд грузового транспорта, рабочих и гостей, следуемых на такие участки, разрешается только при личном сопровождении собственника участка и заполненном одноразовом пропуске, который сдается на пункт охраны. Беспрепятственный въезд/выезд через шлагбаум осуществляется после полного погашения задолженности (л.д. ***).

Приказом генерального директора ООО «Армада-Сервис» от *** был приостановлен въезд на территорию КП «Графская Славянка» автомобилю «Газель», г.р.з. №, принадлежащего истцу, в связи с систематическим нарушением правил парковки, вождением автомобиля в нетрезвом виде, а также колоссальной задолженностью по эксплуатационно-компенсационным платежам участка №, на который записан данный автомобиль (л.д***).

Начиная с *** г, истцы многократно обращались с письменными претензиями к ООО «Армада», ООО «Армада-Сервис», СНТ «Графская Славянка», в которых требовали не чинить им препятствий в проезде через оба КПП к принадлежащим им земельным участкам и жилым домам (л.д. ***).

В своем письменном ответе от *** на претензию истца ***.А. генеральный директор ООО «Армада-Сервис» подтвердил, что ограничение въезда-выезда на территорию поселка введено в целях взыскания задолженности с неплательщиков (л.д. ***).

Подобный пропускной режим ограничил доступ личного автотранспорта истцов, членов их семей и знакомых на территорию КП «Графская Славянка», что подтверждается приобщенными к материалам дела видеозаписями, а в ряде случаев сотрудники охранной организации и ООО «Армада-Сервис» отказали в проезде на территорию поселка, ссылаясь на наличие задолженности.

Так, например, из представленной переписки в мессенджере «WhatsApp», достоверность которой ответчики не оспаривали, следует, что *** истец Багрецова Е.А. обратилась к представителю управляющей организации ООО «Армада-Сервис» с заявлением о пропуске на территорию поселка ее брата, прибывшего на автомобиле. Пояснив, что не может лично явиться за разовым пропуском, т.к. находится в ***. В выдаче пропуска было отказано, в связи с наличием задолженности и предъявлено требование о ее погашении (л.д. ***).

Факты запрета истцу Багрецовой Е.А. проезда на территорию поселка на личном автотранспорте с *** сотрудник ООО «Армада-Сервис» ***А. подтвердила в ходе дачи объяснений сотруднику полиции, проводившему проверку по обращению истца в рамках материала КУСП-№ от *** (л.д. ***).

Об аналогичных случаях сообщили суду и все прочие истцы, их представители, участвующие в настоящем деле.

Рассматривая настоящее дело, следует учитывать, что земельные участки сторон до настоящего времени относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения.

В силу ст. 78 Земельного кодекса РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество; некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд.

В ст. 3 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ приведены следующие основные понятия:

1) садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей;

2) садовый дом - здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании;

5) имущество общего пользования - расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд объекты капитального строительства и земельные участки общего назначения, использование которых может осуществляться исключительно для удовлетворения потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество (проход, проезд, снабжение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведение, охрана, сбор твердых коммунальных отходов и иные потребности), а также движимые вещи, созданные (создаваемые) или приобретенные для деятельности садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества (далее также - товарищество);

6) земельные участки общего назначения - земельные участки, являющиеся имуществом общего пользования, предусмотренные утвержденной документацией по планировке территории и предназначенные для общего использования правообладателями земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, и (или) предназначенные для размещения другого имущества общего пользования.

Согласно пункту 5 статьи 24 Закона N 217-ФЗ правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе использовать земельные участки общего назначения в границах такой территории для прохода и проезда к своим земельным участкам свободно и без взимания платы. Никто не вправе ограничивать доступ правообладателей земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, к таким земельным участкам.

Как в настоящий момент, так и на момент продажи земельных участков в собственность истцов, законодателем предусмотрена только одна форма использования земель сельскохозяйственного назначения для возведения домов для сезонного проживания – предоставление земельных участков для ведения садоводства.

Согласно материалам дела, из конфигурации земельных участков на территории КП «Графская Славянка» следует, что вышеприведенные участки представляют собой дороги (проезды) посредством которых обеспечивается доступ к иным земельным участкам, находящимся в собственности истцов, и расположенным на них строениям.

По смыслу указанных выше норм Закона № 217-ФЗ земельные участки общего пользования всегда находятся в пределах территории соответствующей некоммерческой организации, не могут использоваться отдельным образом и в целях, отличных от приведенных выше, неразрывно связаны с участками, принадлежащими гражданам - членам СНТ, обременены законодательно установленным правом использования этих граждан.

По смыслу ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

К земельным участкам, предоставленным для пользования недвижимым имуществом, следует отнести и участки, используемые в качестве проезда/прохода к частному жилому дому со стороны земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В случае застройки единого имущественного жилищного комплекса, к которым следует отнести и территорию КП «Графская Славянка», к собственникам частных земельных участков, расположенных на них жилых, садовых домов, право пользования землями общего пользования переходит в силу закона, и заключение отдельного соглашения о сервитуте с собственником земель общего пользования в данном случае не требуется.

Подобная практика урегулирована в п. 26 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в соответствии с которым основанием приостановления, а затем и отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав является отсутствие доступа (прохода или проезда от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку, если он не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (для случая осуществления государственного кадастрового учета).

Соответственно, раздел земельного участка в силу закона невозможен, если каждый вновь образуемый земельный участок не имеет свободного доступа со стороны земель общего пользования.

Соответствующие сведения в ЕГРН относительно земельного участка №, на котором расположено здание КПП № 1, должны быть внесены на основании обращения собственника, а в случае возникновения спора - на основании решения суда об устранении допущенной реестровой ошибки.

После образования соответствующих участков, собственник или арендатор земель общего пользования не вправе требовать плату за пользование подобным имуществом, препятствовать проезду, проходу через земли общего пользования.

Ответчики в обоснование правомерности своей деятельности ссылаются на Постановление Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой", которым признаны часть 1 статьи 44, часть 5 статьи 46, пункт 5 части 2 статьи 153 и часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в нормативной связи с частью 1 его статьи 7 не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2), 35 (части 1 и 2), 55 (часть 3) и 75.1, в той мере, в какой их применение в судебной практике для восполнения пробела в регулировании отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не гарантирует при определении порядка и условий установления и взимания, состава и размера платы за управление таким имуществом и его содержание - в отсутствие специально предназначенных для этого законодательных положений и договора собственника земельного участка (участков) с управляющей организацией - справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов указанных отношений.

Федеральному законодателю надлежит - руководствуясь требованиями Конституции Российской Федерации и основанными на них правовыми позициями Конституционного Суда Российской Федерации, выраженными в настоящем Постановлении, - в кратчайшие сроки внести в действующее законодательство изменения, с тем чтобы закрепить надлежащую модель правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с функционированием комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, обеспечивающую поддержание справедливого баланса интересов, прав и обязанностей собственников различного имущества, входящего в эти комплексы, и конкретизирующую в том числе критерии определения и правовой режим имущества, используемого в таких комплексах для общих нужд, а также включающую в себя нормы, призванные урегулировать отношения по управлению этим имуществом и его содержанию, в частности порядок и условия установления и взимания платы за управление имуществом общего пользования и его содержание, критерии, на основе которых определяются ее состав и размер.

Данные ссылки не совсем корректны, поскольку в указанном постановлении идет речь о комплексном строительстве индивидуальных жилых домов в черте населенных пунктов.

Но даже если применять по аналогии к сложившимся правоотношениям жилищное законодательство, то следует помнить, что в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном жилом доме также обладают правом пользования земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, и в силу положений ст. 304 - 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения. При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены.

В "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018 г, приведен пример, согласно которому решение общего собрания автовладельцев в многоквартирном жилом доме не может явиться основанием для чинения препятствий собственнику помещений в использовании придомовой территории. Не обладает подобными правами и управляющая домом компания.

В приведенном постановлении № 55-П Конституционный суд РФ вновь отметил, что в соответствии с подп. 1.1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе из решений собраний в случаях, предусмотренных законом. Согласно п. 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, собственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений. В п. 103 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, то есть определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Из приведенных правовых норм и разъяснений следует, что одним из обязательных условий признания решения собрания основанием возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей является наличие в законе указания на гражданско-правовые последствия, обязательные для всех управомоченных на участие в таком собрании лиц.

Действующее законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а равно не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию. Обычно к такого рода имуществу на практике относятся земельные участки общего пользования конкретного жилищно-земельного комплекса, а также возводимые (приобретаемые) для обслуживания домов, участков и всего комплекса объекты инфраструктуры.

Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан. При этом сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе, что само по себе исключает и возможность установить (в системе действующего правового регулирования - кроме как посредством гражданско-правовых договоров) в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности.

Вместе с тем действующее законодательство не содержит подобного рода указания применительно к решениям общего собрания собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе. В силу этого отсутствуют и прямые правовые основания для отнесения данного общего собрания к тем гражданско-правовым сообществам, решения которых могут порождать гражданско-правовые последствия, обязательные не только для всех лиц, участвовавших в собрании и голосовавших за принятие решения, но и для иных лиц, включая не принимавших участия в собрании.

На практике такое собрание нередко оказывается единственно возможной - ввиду значительных организационных и временных издержек на согласование воли большого числа собственников - формой принятия коллективного решения по вопросам о порядке управления имуществом общего пользования в указанном комплексе и о его содержании.

В то же время в случаях проведения такого собрания на начальных стадиях застройки жилищно-земельного комплекса, когда большая часть расположенных в нем земельных участков еще не продана и по-прежнему остается в собственности застройщика либо иных (как правило, аффилированных с ним) лиц, не исключена вероятность злоупотреблений со стороны этих субъектов при принятии соответствующих решений (в том числе в виде передачи полномочий по управлению имуществом общего пользования и его содержанию управляющим организациям, также аффилированным с застройщиком, установления для собственников участков и домов завышенных тарифов на содержание объектов инфраструктуры и предоставления управляющей организации права в одностороннем порядке повышать данные тарифы и т.п.). В отсутствие гарантий периодичности проведения общего собрания собственников недвижимости в жилищно-земельном комплексе граждане, приобретшие земельные участки в нем после принятого указанным образом решения, ограничены в возможности выразить свою волю по вопросам платы за управление имуществом общего пользования и его содержание. Проблема усугубляется отсутствием организационно-правовых механизмов, позволяющих при принятии решений о взимании платы исходить из того, что собственник земельного участка - в силу самого факта его приобретения - знал или должен был знать, что приобретаемый участок находится в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, в котором предполагается управление имуществом общего пользования и его содержание иным лицом с взиманием за это платы с собственников.

Поэтому Конституционный суд РФ указал, что решение общего собрания собственников индивидуальных участков (домов) в подобном жилищно-земельном комплексе может явиться основанием для возложения на собственника определенных обязанностей, включая обязанность по несению расходов по содержанию общего имущества.

Но предусмотрел, что если собственник земельного участка (с расположенным на нем индивидуальным жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе не имел реальной возможности участвовать в принятии решений, связанных с управлением имуществом общего пользования и его содержанием (включая установление порядка определения и повышения размера соответствующих платежей), в том числе когда управление таким имуществом и его содержание, согласно решению общего собрания собственников участков и домов, осуществляет управляющая организация, которой решением этого собрания предоставлены полномочия по самостоятельному определению размера платы за оказываемые ею услуги, то при отсутствии у этого собственника участка договора с управляющей организацией справедливость баланса интересов названных субъектов в части несения расходов на содержание имущества общего пользования может быть поставлена под сомнение.

Именно подобное злоупотребление правом со стороны управляющей организации ООО «Армада-Сервис» установлено в настоящем судебном процессе.

Собственник земельных участков ООО «Армада» в одностороннем порядке определил управляющую организацию в лице ООО «Армада-Сервис». На момент заключения договора купли-продажи участков у истцов возможность выбора управляющей компании отсутствовала. На спорной территории не было создано СНТ, а КП "Графская Славянка" не является садоводческим, огородническим, дачным объединением граждан, объединением собственников недвижимости, каким-либо иным гражданско-правовым сообществом, объединенным одной территорией. В деле не имеется сведений о том, что истцам предлагалось стать членами такого сообщества.

Созданное позднее СНТ «Графская Славянка» никакого отношения к управлению поселком не имеет, ему не передано имущество общего пользования. В настоящем процессе установлено, что приказы охранному предприятию на ограничение доступа на территорию поселка издавало ООО «Армада-Сервис». Доказательств того, что препятствия истцам чинились со стороны СНТ «Графская Славянка» или Сладкова Д.А., как физического лица, суду не представлено, в связи с чем в удовлетворении исков к указанным ответчикам должно быть отказано.

Не выявлено спора и между истцами и собственником имущества ООО «Армада». Все участники признали право пользования со стороны истцов существующими на территории поселка проездами и КПП № 1, как имущества общего пользования.

Фактический произвол и самоуправство в виде введения пропускного режима на территории поселка творится сотрудниками ООО «Охранное предприятие «Кордон» по указанию ООО «Армада-Сервис».

Положения договоров купли-продажи земельных участков и договор на эксплуатационное обслуживание имущества общего пользования, заключенные с истцами, не предоставляют ООО «Армада-Сервис» права определять по собственному усмотрению правила пропускного режима на территорию поселка, включая введение электронных карт, бумажных пропусков и т.п.

Подобное решение правомочно принимать только общее собрание собственников недвижимости (земельных участков и жилых домов). Но доказательств того, что оно по данному вопросу принималось, суду не представлено.

В материалы дела ответчиком представлен единственный протокол общего собрания собственников земельных участков КП «Графская Славянка» от ***, на котором были приняты решения об утверждении отчета о деятельности ООО «Армада-Сервис», утверждена стоимость услуг ООО «Армада-Сервис», утверждена новая редакция договора на обслуживание с ООО «Армада-Сервис» (л.д. ***).

Вопросы пропускного режима данным собранием не рассматривались.

Отдельно следует отметить, что участники подобного собрания, впредь до введения специального законодательного регулирования, вправе самостоятельно определять способ и порядок принятия своих решения, включая порядок подсчета голосов – в зависимости от количества земельных участков или их площади в собственности каждого лица, либо в зависимости от числа лиц-собственников имущества. В первом случае застройщик, заблаговременно получивший в собственность многочисленные земельные участки, неправомерно разделивший единую улично-дорожную сеть на отдельные земельные участки и уполномоченные им лица (в данном случае ООО «Армада-Сервис») получают необоснованное численное преимущество в решении общих вопросов.

Согласно ст. 14 ГК РФ допускается самозащита гражданских прав. Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.

В случае образования задолженности по оплате услуг за содержание имущества общего пользования кредитор вправе истребовать ее в судебном порядке. Иных способов защиты нарушенного права закон в данном случае не предусматривает.

Действия ответчика ООО «Армада-Сервис» по введению ограниченного пропускного режима автотранспорта на территорию КП «Графская Славянка» в целях понуждения истцов к погашению образовавшейся задолженности, и ответчика ООО «ОП «Кордон», выполняющего соответствующие указания управляющей организации, незаконны и несоразмерны допущенным нарушениям.

Ссылки ответчиков на то, что получив бесконтактные карты, истцы тем самым заключили соглашение с ООО «Армада-Сервис», позволив ограничивать им право проезда при образовании задолженности, не состоятельны.

Гражданское законодательство основывается на принципе свободы договора, где два субъекта находятся в равных условиях, если только законом не предусмотрена обязательность заключения особого вида договоров.

Даже если представленные в материалы дела акты выдачи бесконтактных карт не были подделаны, суд признать их действительными не вправе.

Ст. 779 и ст. 782 ГК РФ предусмотрено, что по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Исполнитель обязан действовать только в интересах заказчика, и не вправе навязывать ему оказание услуг на определенных условиях, или при соблюдении определенных правил. Даже дав предварительное согласие, затем потребитель вправе отказаться от исполнения договора в любое время.

Суд не признает свободным волеизъявлением лица на заключение договора ситуацию, при которой истцы были поставлены перед выбором – или получить карты, подписав акт, и сохранить возможность проезда к своему участку, или подчиняться приказам управляющей компании (получать каждый раз разрешение на проезд).

В силу п. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если расценивать акты, как соглашения, то их положения ущемляют права потребителей услуг и права собственников земли, и они должны быть признаны ничтожными.

Согласно статей 304, 305 Гражданского кодекса и правовой позиции, изложенной в пункте 45 постановления Пленумов от 29 апреля 2010 г N 10/22, иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Предъявляя иск, направленный на защиту правомочий владения и пользования имуществом, истец должен доказать факт создания ответчиком препятствий в осуществлении собственником правомочий по пользованию этим имуществом, противоправность действий ответчика, реальный характер чинимых препятствий.

Использование земельного участка его собственником предполагает возможность беспрепятственного доступа на территорию участка самого собственника, членов его семьи, и любых иных лиц с согласия собственника, а также принадлежащего им автотранспорта.

Только решение общего собрания собственников недвижимости может определять особые условия проезда и стоянки автотранспорта по территории жилищно-земельного комплекса. В отсутствие подобного решения действия ответчиков незаконны, создают реальные препятствия в проезде к земельным участкам истцов. Например, ответчики полагают, что могут по собственному усмотрению давать разрешение на въезд транспорта, принадлежащего родственникам или знакомым истцов, или транспорта, осуществляющего доставку товаров по заказу собственников участков, требовать от собственников являться за получением разового пропуска, отключать им действие бесконтактных карт и т.п.

Поэтому иск об обязании ООО «Армада-Сервис» и ООО «ОП «Кордон» не чинить истцам любых препятствий в проезде (въезде/выезде) через КПП № 1 нежилое здание №, расположенное по адресу: ***, включая предъявление требований о возможности проезда с использованием разового пропуска, при условии фиксации в журнале передвижения, использования бесконтактной карты и тому подобных, подлежит полному удовлетворению.

Исковые требования об обязании ответчиков организовать осуществление проезда третьих лиц с согласия собственника путем подачи смс или звонка на контрольно-пропускной пункт, обязании не распространять выполнение приказов на собственников участков, а также на третьих лиц, удовлетворению не подлежат.

В данной части истцы фактически просят суд определить пропускной режим на территорию поселка по собственному усмотрению. Между тем позиция прочих собственников участков, расположенных на территории поселка, не выяснена. Как выше было доказано подобное решение должно быть принято на легитимном общем собрании собственников жилищно-земельного комплекса.

Помимо того, истцы заявили требования к Сладкову Д.А. об устранении препятствий в проезде через КПП № 2.

Судом установлено, что КПП № 2 расположено в границах земельного участка № площадью *** кв.м, земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства, который принадлежит на праве собственности Сладкову Д.А., как физическому лицу, с *** Каких-либо обременений в отношении данного земельного участка в ЕГРН не зарегистрировано (л.д. ***).

Вышеуказанный земельный участок граничит с земельным участком № площадью *** кв.м, по адресу: *** принадлежащий на праве собственности ООО «***», которое не привлечено к участию в настоящем деле (л.д. ***).

Истцы указали, что ООО «Армада» до продажи земельных участков в своей рекламе гарантировало всем покупателям наличие двух въездов на территорию поселка, включая наличие въезда со стороны ***, т.е. через КПП № 2 (л.д. ***). В настоящий момент ответчиком Сладковым Д.А. допускается дискриминация истцов, т.к. их не пропускают через КПП № 2, в связи с обращением в суд, а прочие жители поселка имеют беспрепятственный проезд через КПП № 2.

Однако введение потребителей в заблуждение, установление факта использования их денежных средств на содержание КПП № 2 и тому подобное предметом настоящего процесса не является.

Установлено, что указанный земельный участок № не был образован в результате раздела ранее единого земельного участка №, на территории которого образован КП «Графская Славянка». Участок огражден от территории КП «Графская Славянка» и нет доказательств того, что он относится к землям общего пользования. Фактический пропуск истцов и иных лиц через территорию данного участка, и расположенного на нем КПП № 2, сам по себе право пользования чужой собственностью у истцов не породил. Более того, дальнейший проезд к государственной автомобильной дороге через территорию спорного участка возможен через участок, находящийся в частной собственности ООО «***», право пользования на который, в отличие от смежного с КПП № 1 участка, принадлежавшего ***, никаким договором не урегулировано.

Поэтому до установления договором или решением суда права сервитута в отношении данного участка в порядке ст. 274 ГК РФ, ст. 23 Земельного кодекса РФ, истцы правом свободного проезда (пользования) участком не обладают, и в оставшейся части исковых требований должно быть отказано.

С учетом изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск Дорошина Павла Алексеевича, Николенко Юрия Александровича, Кузнецовой Веры Николаевны, Витюк Натальи Анатольевны, Багрецовой Елены Александровны, Драгуцан Анны Евгеньевны, Местоиванченко Инны Владимировны, Егоровой Валентины Александровны, Бирюкова Максима Олеговича, Скворцова Сергея Вячеславовича, Карлиной Марии Николаевны, Тихоновой Екатерины Сергеевны, Чурина Виталия Ивановича, Самсоненко Алексея Валерьевича, Ничипуренко Ольги Викторовны, Раскевич Сергея Станиславовича, Зуева Артема Алексеевича, Выдриной Юлии Ивановны, Кантемировой Татьяны Геннадьевны, Майстер Дмитрия Васильевича, Боцман Ольги, Шумилова Евгения Владимировича к ООО "Армада-Сервис", ООО Охранное предприятие "Кордон" удовлетворить частично.

Обязать ООО «Армада-Сервис» и ООО «Охранное предприятие «Кордон» не чинить каких-либо препятствий Дорошину Павлу Алексеевичу, Николенко Юрию Александровичу, Кузнецовой Вере Николаевне, Витюк Наталье Анатольевне, Багрецовой Елене Александровне, Драгуцан Анне Евгеньевне, Местоиванченко Инне Владимировне, Егоровой Валентине Александровне, Бирюкову Максиму Олеговичу, Скворцову Сергею Вячеславовичу, Карлиной Марии Николаевне, Тихоновой Екатерине Сергеевне, Чурину Виталию Ивановичу, Самсоненко Алексею Валерьевичу, Ничипуренко Ольге Викторовне, Раскевичу Сергею Станиславовичу, Зуеву Артему Алексеевичу, Выдриной Юлии Ивановне, Кантемировой Татьяне Геннадьевне, Майстер Дмитрию Васильевичу, Боцман Ольге, Шумилову Евгению Владимировичу в проезде (въезде/выезде) через КПП № 1 нежилое здание №, расположенное по адресу: ***, и через земельный участок №, включая предъявление требований о возможности проезда с использованием разового пропуска, при условии фиксации в журнале передвижения, использования бесконтактной карты, в оставшейся части исковых требований отказать.

В иске Дорошина Павла Алексеевича, Николенко Юрия Александровича, Кузнецовой Веры Николаевны, Витюк Натальи Анатольевны, Багрецовой Елены Александровны, Драгуцан Анны Евгеньевны, Местоиванченко Инны Владимировны, Егоровой Валентины Александровны, Бирюкова Максима Олеговича, Скворцова Сергея Вячеславовича, Карлиной Марии Николаевны, Тихоновой Екатерины Сергеевны, Чурина Виталия Ивановича, Самсоненко Алексея Валерьевича, Ничипуренко Ольги Викторовны, Раскевич Сергея Станиславовича, Зуева Артема Алексеевича, Выдриной Юлии Ивановны, Кантемировой Татьяны Геннадьевны, Майстер Дмитрия Васильевича, Боцман Ольги, Шумилова Евгения Владимировича к СНТ "Графская Славянка" и Сладкову Дмитрию Александровичу отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца с даты составления путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинский городской суд.

Судья: Е.В. Лобанев

Решение составлено ***