Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кушнира А.И. к Комитету по управлению государственным имуществом области об обязании уменьшить размер арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Кушнир А.И. обратился в суд с иском к Комитету по управлению государственным имуществом области (далее - КУГИ) об обязании уменьшить размер арендной платы, взимаемой за пользование земельным участком площадью 1765 кв.м с кадастровым номером , находящимся по адресу (блок В), в обоснование указав, что истцу на праве собственности принадлежат расположенные на этом земельном участке нежилые помещения. Администрация Великого Новгорода заключила Договор общего пользования земельным участком на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора с одним из собственников помещений в указанном здании - ФИО15 С момента заключения данного договора истец ежегодно сроком на 11 месяцев заключал соглашения о присоединении к данному договору общего пользования и платил арендные платежи. между Администрацией Великого Новгорода и истцом было заключено новое соглашение о присоединении к договору общего пользования неделимым земельным участком на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора сроком до . Однако с истец не имеет свободного доступа к своим строениям, поскольку новый собственник соседнего земельного участка ФИО16 перекрыл проход и проезд через свой участок. На основании ст.ст.612, 614 ГК РФ истец просит обязать ответчика соразмерно уменьшить арендную плату с и исчислять ее до решения вопроса о проходе и проезде к указанному земельному участку исходя из размера земельного участка, находящегося под административным зданием площадью 180,6 кв.м.

В судебном заседании истец Кушнир А.И. поддержал иск по изложенным в исковом заявлении доводам, в дополнение пояснил, что пользуется данным земельным участком начиная с , при этом доступ (проход и проезд) к нему осуществлялся через соседний земельный участок с кадастровым номером , принадлежавший в разные периоды времени ООО на праве аренды и ФИО17. на праве собственности, по соглашению с этими лицами. С указанный земельный участок находится в собственности ФИО16 который свое согласие на проезд и проход не дал. Отсутствие доступа к арендуемому истцом земельному участку является недостатком, влекущим ухудшение его потребительских свойств.

Представитель истца Жукова Л.В., действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности, поддержала позицию истца, сославшись на доводы, приведенные в письменных пояснениях, которые приобщены к материалам дела.

Представитель ответчика Якуткина И.С., действующая на основании доверенности, иск не признала, сославшись на доводы, приведенные в письменных возражениях на иск, которые приобщены к материалам дела (л.д. 67-73). Также пояснила, что названный истцом недостаток существовал изначально, о нем было известно истцу, что в силу пункта 2 статьи 614 ГК РФ исключает какую-либо ответственность арендодателя КУГИ за данный недостаток.

Выслушав объяснения участвующих в судебном заседании лиц, исследовав письменные материалы дела, суд считает иск Кушнира А.И. не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании из письменных материалов дела судом установлено, что истцу Кушниру А.И. на праве собственности принадлежат отдельные нежилые помещения, находящиеся в административном здании по адресу

Расположенный по данному адресу земельный участок площадью 1 765 кв.м, учтенный под кадастровым номером (предыдущий номер ), является муниципальной собственностью.

В данный земельный участок был предоставлен в общее пользование на условиях аренды всем собственникам помещений в указанном административном здании, включая Кушнира А.И., на основании распоряжения Администрации Великого Новгорода от «Об изъятии из пользования ООО земельного участка по в микрорайоне 7 города и предоставлении его ООО ООО ФИО19 Кушниру А.И., ФИО20., ФИО15., ФИО22

Впоследствии данный земельный участок предоставлялся истцу в общее пользование на условиях аренды на основании ежегодно издаваемых Администрацией Великого Новгорода распоряжений и заключаемых между Администрацией Великого Новгорода (арендодатель) и Кушниром А.И. (арендатор) договоров аренды.

между Администрацией Великого Новгорода и одним из собственников помещений в указанном выше административном здании ФИО15 заключен Договор общего пользования неделимым земельным участком на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (договор присоединения), в соответствии с которым выше названный земельный участок предоставлен в аренду сроком на 25 лет (л.д. 19-22). Между Кушниром А.И. и Администрацией Великого Новгорода в свою очередь до заключались соглашения о присоединении к Договору аренды . В соответствии с Соглашением от о присоединении к Договору от общего пользования неделимым земельным участком с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок предоставлен в общее пользование Кушниру А.И. сроком до (л.д. 12).

В связи с вступлением в силу с 01 сентября 2008 года Областного закона от 19.07.2008 года №346-ОЗ «О внесении изменений в статью 3 Областного закона «О предоставлении земельных участков на территории Новгородской области» полномочия по распоряжению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Великом Новгороде переданы Комитету по управлению государственным имуществом (КУГИ).

В связи с этим между КУГИ и Кушниром А.И. было заключено Дополнительное соглашение , в соответствии с которым права и обязанности арендодателя по выше указанному Соглашению от о присоединении к Договору от переведены с Администрации Великого Новгорода на КУГИ, а само Соглашение №7 изложено в новой редакции (л.д. 13-14). Дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Новгородской области .

Как указано в пунктах 2, 5 и 6 Соглашения от (в новой редакции - л.д. 13-14), земельный участок предоставлен для эксплуатации административных помещений, арендная плата, подлежащая уплате истцом, определяется в долевом соотношении в соответствии с Расчетом доли в праве аренды на земельный участок.

Из объяснений истца установлено, что он исправно оплачивает арендные платежи, однако с не имеет возможности в полном объеме использовать арендуемый земельный участок из-за отсутствия прохода и проезда к нему. Изначально проезд и проход был обустроен со стороны ул.Боткина через соседний земельный участок с кадастровым номером с согласия его владельцев ООО и ФИО17. В право собственности на этот (соседний) земельный участок перешло к ФИО16, который своего согласия на проезд не дал, установил забор, огораживающий собственный земельный участок, и шлагбаум при въезде на него со стороны ул.Боткина. Наличие такого недостатка, препятствующего использовать истцу арендуемый земельный участок по назначению, по его мнению, предоставляет ему право требовать соразмерного уменьшения арендной платы в соответствии с пунктом 1 статьи 612 и пунктом 4 статьи 614 ГК РФ.

В статье 424 ГК РФ указано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (ч.3 ст.65 ЗК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Между тем, обстоятельство, на которое сослался истец (прекращение права проезда через смежный земельный участок с кадастровым номером ), не является основанием для уменьшения ему арендной платы в соответствии с приведенной нормой закона.

Исходя из месторасположения арендуемого истцом земельного участка законным способом обеспечения доступа к нему является установление сервитута для прохода и проезда через один из смежных земельных участков (ст.23 ЗК РФ, ст.274 ГК РФ). Следовательно, право требовать уменьшения арендной платы в соответствии пунктом 4 статьи 614 ГК РФ у истца возникло бы лишь случае прекращения сервитута по независящим от него обстоятельствам, если бы такой сервитут был юридически установлен и предусматривался договором аренды как условие использования арендуемого земельного участка.

Таким образом, учитывая, что ни в одном из поименованных выше договоров аренды, ни в соглашениях о присоединении к договору аренды, ни в дополнительном соглашении о переводе прав арендодателя такого условия не содержится, то из-за прекращения доступа через земельный участок ФИО16 ухудшения предусмотренных договором аренды условий использования спорного земельного участка не произошло, а потому ссылка истца на это обстоятельство не может рассматриваться как основание для уменьшения размера арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Приведенной нормой закона установлена ответственность арендодателя за обнаруженные недостатки предмета аренды. При этом пунктом 2 этой же статьи предусмотрены случаи, исключающие ответственность арендодателя. В частности, установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Действительно, отсутствие узаконенного прохода и проезда (частного сервитута) к арендуемому истцом земельному участку ограничивает его использование в соответствии с целевым назначением (для эксплуатации административных помещений), что возможно расценить как недостаток.

Об особенности места расположения спорного земельного участка, о том, что проход и проезд к нему возможет только через соседние земельные участки, а также об отсутствии установленного в соответствии с законом частного сервитута для прохода и проезда к арендуемому земельному участку Кушниру А.И. было известно изначально, то есть при предоставлении ему земельного участка впервые в . Данный недостаток существовал на протяжении всего периода использования истцом земельного участка, равно как и на момент заключения Соглашения от о присоединении к Договору от общего пользования неделимым земельным участком на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, и о нем истцу было известно.

При таких обстоятельствах оснований для возложения на КУГИ ответственности за указанный недостаток в силу пункта 4 статьи 612 ГК РФ не имеется, а потому истец не вправе требовать соразмерного уменьшения арендной платы.

При этом суд находит несостоятельным довод представителя истца Жуковой Л.В. о том, что недостаток в виде отсутствия прохода и проезда ранее не существовал, а возник лишь в . Подтверждением этому, по ее мнению, является Характеристика земельного участка в Приложении к Договору от (л.д. 21), где указано о наличии транспортных условий.

Как указано выше, обеспечение транспортного доступа и прохода к арендуемому истцом земельному участку на законных основаниях возможно лишь путем установления частного сервитута.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п.3 ст.274 ГК РФ).

Действительно, на момент заключения между истцом и Администрацией Великого Новгорода Соглашения от о присоединении к Договору от и вплоть до проезд и проход к арендуемому земельному участку фактически имелся через смежный земельный участок с кадастровым номером . Однако, право прохода и проезда (сервитут) юридически оформлено в установленном законом порядке не было, соответственно, обременение в виде сервитута указанного земельного участка не регистрировалось, следовательно, любая договоренность истца с владельцами этого участка об обеспечении прохода и проезда юридического значения не имела и в правовом смысле не восполняла недостаток арендуемого земельного участка, который существовал как до , так и после. В связи с этим утверждение представителя истца о том, что недостаток возник только в и не существовал на момент заключения Соглашения от , судом не принимается во внимание как не соответствующее действительности.

Истец не лишен возможности устранить нарушение его прав арендатора посредством заключения с одним из собственников смежных земельных участков соглашения об установлении сервитута в соответствии со ст.23 ЗК РФ и ст.274 ГК РФ, а в случае недостижения соглашения - в судебном порядке.

По изложенным выше мотивам суд не находит оснований для удовлетворения иска Кушнира А.И. к КУГИ об уменьшении арендной платы.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Кушнира А.И. к Комитету по управлению государственным имуществом области об обязании уменьшить размер арендной платы оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Новгородский областной суд через Новгородский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения решения.

Председательствующий Т.А.Арзуманова

Мотивированное решение составлено 20 апреля 2012 года.