Гражданский кодекс часть 1

Советский районный суд г.Улан-Удэ в составе председательствующего судьи Наумовой А.В., при секретаре судебного заседания Краснослабодцеве О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2358/2021 по иску ООО «ЖК «Заречный» к ФИО1 о признании недействительными решений собственников помещений многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЖК «Заречный» обратилось в суд с иском, требуя признать недействительным решение собственников помещений многоквартирного дома по ...Б/2 о расторжении договора управления с ООО «ЖК «Заречный» (п.5 протокола общего собрания многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ), признать недействительным решение собственников помещений многоквартирного дома по ...Б/2 о выборе в качестве управляющей организации ООО «Городская управляющая организация» для управления многоквартирным домом (п. 6 протокола общего собрания многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ), признать недействительным решение собственников многоквартирного дома по ...Б/2 о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме договора управления с ООО «Городская управляющая организация», признать недействительным решение собственников помещений многоквартирного дома по ... Б/2 о безвозмездном пользовании и распоряжении подвальным помещением, расположенным по адресу: ... Б/1 блок 5 для размещения слесарной мастерской ООО «Городская управляющая организация» (п.19 протокола общего собрания многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ); признать недействительным решение собственников помещений многоквартирного дома по ... Б/2 в части передачи ООО «Городская управляющая организация» полномочий от имени и за счет собственников заключать договоры пользования (аренды) общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также направлять вырученные средства от сдачи в аренду общего имущества собственников помещений МКД в размере 25 % ООО «Городская управляющая организация» (п.21 протокола общего собрания многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ).

В обоснование требований в иске указано, что истец осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: ...Б/2 на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ и договора управления от ДД.ММ.ГГГГ, который заключен на 5 лет.

ДД.ММ.ГГГГ истцу поступил приказ от ДД.ММ.ГГГГ Республиканской службы строительного и жилищного надзора Республики Бурятия об исключении многоквартирного дома, расположенного дома, расположенного по адресу: ...Б/1 из реестра лицензий Республики Бурятия ООО «ЖК «Заречный» с ДД.ММ.ГГГГ. Основанием для этого послужил протокол внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, на котором принято решение о расторжении договора управления с ООО «ЖК «Заречный». На момент вынесения приказа в ООО «ЖК «Заречный» заявлений о досрочном расторжении договора управления от собственников помещений многоквартирного дома не поступало, также не поступал протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о принятом решении о досрочном расторжении договора управления, копия протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ была направлена на адрес электронной почты ООО ЖК «Заречный» ООО «Городская управляющая организация».

Инициатором внеочередного собрания собственников помещений многоквартирного дома ФИО1 не исполнено требование ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, предусматривающей, что подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Договор управления был заключен с собственниками помещений спорного многоквартирного дома сроком на 5 лет, на повестку собрания не выносился вопрос о ненадлежащем исполнении обязанностей управляющей организацией, решение по вопросу ненадлежащего исполнения обязанностей со стороны общества собственниками не принималось, инициатор общего собрания собственников многоквартирного дома не уведомил ООО «ЖК «Заречный» в течении пяти дней с момента изготовления протокола общего собрания о принятом решении о расторжении договора управления, неисполнение данного требования лишило право ООО «ЖК «Заречный» оспорить протокол общего собрания до вынесения службой приказа ...-РЛ от ДД.ММ.ГГГГ об исключении дома из реестра лицензий управляющей организации, в связи с неполучением уведомления от ФИО1, техническая документация на МКД в сроки, указанные ч. 10 ст. 161 ЖК РФ истцом новой управляющей организации не передавалась. У собственников помещений МКД не было правовых оснований для одностороннего расторжения договора управления с обществом, договор управления от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «ЖК «Заречный» и собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: ... Б/2 является действующим. Результатом действий ответчика явилось нарушение прав ООО «ЖК «Заречный» на управление домом, неблагоприятные юридические последствия для общества в виде исключения спорного многоквартирного дома из реестра лицензий управляющей организации ООО «ЖК «Заречный» и прекращения деятельности по управлению в отношении данного дома с ДД.ММ.ГГГГ.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО «Городская управляющая организация».

В судебном заседании представитель истца ООО «ЖК «Заречный» ФИО2, являющаяся директором общества, заявленные требования поддержала по указанным в иске доводам.

На судебное заседание ответчик ФИО1 не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена судом надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки не представлено, в материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, дело рассмотрено судом по правилам ст. 167 ГПК РФ в отсутствие ответчика.

В судебном заседании представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Городская управляющая организация» ФИО3 пояснила, что требования заявлены необоснованно, управляющая организация не вправе обжаловать решение собственников многоквартирного дома.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В силу ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся в том числе, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), выбор способа управления многоквартирным домом.

В силу п.2 ст.181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно (ст.181.3 ГК РФ).

Согласно пп.1 п.1 ст.181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания.

Из материалов дела следует, что на основании договора управления многоквартирным домом ...Б/2 по ... от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Жилищный комплекс «Заречный» осуществляло управление многоквартирным жилым домом по вышеуказанному адресу до ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ, он был заключен на срок – 5 лет (п. 7.1 договора).

Протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: ... Б/2 от ДД.ММ.ГГГГ был выбран способ управления управляющей организацией, в качестве управляющей организации была избрана ООО «ЖК «Заречный», принято решение об утверждении проекта договора управления.

По инициативе собственника ... ФИО1 проведено внеочередное собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ...Б/2 в форме очно – заочного голосования.

Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ (протокол N 20) принят ряд решений, в том числе пунктом 4 был выбран способ управления – управляющей организацией, пунктом 5 принято решение о расторжении договора управления с управляющей компанией ООО «ЖК «Заречный», пунктом 6 принято решение выбрать в качестве управляющей организации ООО «Городская управляющая организация» для управления многоквартирным домом, утвержден проект (условия) договора управления МКД с ООО «Городская управляющая организация», пунктом 9 принято решение о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ, договора управления МКД по форме, предложенной управляющей организацией ООО «Городская управляющая организация», пунктом 19 принято решение о возможности пользования (аренде) третьими лицами общего имущества собственников помещений многоквартирного дома на возмездной основе. ООО «Городская управляющая организация» переданы полномочия от имени и за счет собственников заключать договоры пользования (аренды) общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, пунктом 21 принято решение предоставить возможность пользования (аренды) третьим лицам общего имущества собственников помещений многоквартирного дома на возмездной основе, уполномочить ООО «Городская управляющая организация» от имени и за счет собственников заключить договоры пользования (аренды) общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на следующих условиях: цена для размещения рекламы на стенах дома – 1200 руб. за 1 кв.м. рекламного полотна, для интернет-провайдеров – не менее 500 руб. в месяц за единицу оборудования, для пользования подвальным помещением – не менее 300 руб. в месяц за 1 кв.м. Договоры заключаются на срок до 1 месяца до 11 месяцев с возможностью пролонгации, вырученные средства от предполагаемой прибыли направить следующим образом: 1) 75 % - на благоустройство данного дома, 2) 25% на затраты ООО «Городская управляющая организация.

Истец в обоснование своих требований ссылается на необоснованное расторжение договора управления многоквартирным домом.

Статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной, предусмотренный законом.

Согласно части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Возможность расторжения договора управления многоквартирным домом предусмотрена положениями статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно частями 8, 8.1 и 8.2 данной статьи.

В соответствии с частью 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условия такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Частью 8 ст. 162 Жилищного кодекса РФ предусмотрена возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством, однако в порядке, предусмотренном статьями 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственники жилых помещений к ООО «ЖК «Заречное» с требованием о расторжении договора управления многоквартирным жилым домом не обращались, доказательств обратному не представлено.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, расторжение договора возможно по соглашению сторон.

Исходя из ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Поскольку соглашения о расторжении договора управления домом ...Б/2 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «ЖК «Заречный» заключено не было, такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, следовательно, право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятых на себя обязательств.

Сведений о том, что со стороны управляющей компании ООО «ЖК «Заречный» имело место неисполнение либо ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств, в протоколе общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ не имеется.

Содержание протокола свидетельствует о том, что вопрос об отказе от услуг ООО «ЖК «Заречный» по управлению жилым домом по причине неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей компанией принятых на себя обязательств собранием по существу не рассматривался, сведения о том, какие именно обязательства не исполнила Управляющая компания в протоколе не отражены. Иных доказательств, свидетельствующих о нарушении управляющей организацией условий такого договора, суду не представлено.

В рассматриваемом споре имеет место отказ собственников помещений многоквартирного дома от договора управления в рамках одного и того же ранее выбранного способа управления многоквартирным домом.

Порядок расторжения заключенного с ООО «ЖК «Заречный» договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, соблюден не был.

При указанных обстоятельствах, поскольку нарушен предусмотренный законом порядок принятия решения о расторжении договора с управляющей компанией, учитывая, что закон не допускает возможности управления домом несколькими управляющими компаниями, суд приходит к выводу о недействительности решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по ...Б/2 в ... Республики Бурятия о расторжении договора управления с ООО «ЖК «Заречный», оформленного п. 5 протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ; о выборе в качестве управляющей организации ООО «Городская управляющая организация» для управления многоквартирным домом, оформленного п. 6 протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ; о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме договора управления с ООО «Городская управляющая организация», оформленного п. 9 протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ.

Рассматривая требования о признании недействительным решения собственников помещений многоквартирного дома по ... Б/2 о безвозмездном пользовании и распоряжении подвальным помещением, расположенным по адресу: ... Б/1 блок 5 для размещения слесарной мастерской ООО «Городская управляющая организация» (п.19 протокола общего собрания многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ); признании недействительным решения собственников помещений многоквартирного дома по ... Б/2 в части передачи ООО «Городская управляющая организация» полномочий от имени и за счет собственников заключать договоры пользования (аренды) общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также направлении вырученных средств от сдачи в аренду общего имущества собственников помещений МКД в размере 25 % ООО «Городская управляющая организация» (п.21 протокола общего собрания многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ) суд не усматривает оснований для их удовлетворения в связи со следующим.

Согласно п.2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В п. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ указано, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Учитывая, что собственники помещений многоквартирного дома вправе распоряжаться принадлежащим им имуществом, суд приходит к выводу, что принятие оспариваемых решений, указанных в п. 19, 21 протокола общего собрания не влечет изменения, прекращения договора управления многоквартирным домом, а также не затрагивает права и интересы управляющей организации.

Доводы представителя третьего лица о том, что управляющая организация не наделена полномочиями по оспариванию решений общего собрания суд находит несостоятельными. Решения, касающиеся расторжения договора управления многоквартирным домом, вопроса управления многоквартирным домом непосредственно затрагивают интересы управляющей организации ООО «ЖК «Заречный», а потому в силу ст. 3 ГПК РФ общество может обратиться в суд.

Ссылка стороны истца на несвоевременное представление решения о расторжении договора не имеет правового значения при разрешении спора.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «ЖК «Заречный» удовлетворить частично.

Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по ...Б/2 в ... Республики Бурятия о расторжении договора управления с ООО «ЖК «Заречный», оформленного п. 5 протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать недействительным решение собственников помещений многоквартирного дома по ...Б/2 в ... Республики Бурятия о выборе в качестве управляющей организации ООО «Городская управляющая организация» для управления многоквартирным домом, оформленного п. 6 протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать недействительным решение собственников помещений многоквартирного дома по ...Б/2 ... Республики Бурятия о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме договора управления с ООО «Городская управляющая организация», оформленного п. 9 протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ.

В остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Советский районный суд ....

Судья А.В. Наумова

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.