Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности, ответчика ФИО2, представителей ответчика ФИО3 и ФИО4, допущенных к участию в деле в порядке ч.6 ст.53 ГПК РФ,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ОАО «Российские железные дороги» в лице филиала Юго-Восточной региональной дирекции железнодорожных вокзалов – структурного подразделения Дирекции железнодорожных вокзалов – филиала ОАО «РЖД» к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «РЖД» обратился в суд с иском о взыскании с ФИО2 задолженности по арендной плате за период с 01.04.2017г. по 14.07.2019г. на основании договора аренды в сумме 468819,74 рублей, пени за просрочку внесения платежей 196055,90 рублей, ссылаясь на неисполнение ответчиком как арендатором обязанности по оплате использования арендованной площади после окончания действия договора аренды.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, требования поддержал.

Ответчик ФИО2 и его представители ФИО3 и ФИО4, допущенные к участию в деле в порядке ч.6 ст.53 ГПК РФ, против удовлетворения иска возражали.

Суд, выслушав присутствующих, исследовав представленные доказательства, материалы дела, приходит к следующему.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст.607 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст.622 ГК РФ). Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установлено, что 29.12.2008г. между ОАО «РЖД» и ИП ФИО2 был заключен договор аренды недвижимого имущества – части пассажирской платформы (№) площадью 12,5 кв.м. по адресу: <адрес>, под размещение киоска для торговли продуктами питания на неопределенный срок. Право собственности ОАО «РЖД» на пассажирскую платформу (№) площадью всего 4376,8 кв.м. зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРН (л.д.66-76 Т.1). Договором и Дополнительным соглашением (№) предусмотрено, что:

арендатор обязан вносить арендную плату своевременно (п.3.3.3), не позднее 15 числа месяца представлять копию документа об оплате аренды (п.3.3.9), в течение 5 дней с даты прекращения арендных отношений вернуть арендодателю арендованное имущество по акту-приема передачи (п.3.3.13), предварительно произвести сверку платежей и подписать Акт по сверке (п.4.1), в случае фактического использования недвижимого имущества без оформления Соглашения о расторжении договора арендатор не освобождается от внесения арендной платы до фактического возврата недвижимого имущества арендодателю по Акту приема-передачи (п.4.3);

годовая арендная плата составляет 126797,34 рубля, то есть 10566,45 рублей в месяц, которая вносится до 10 числа текущего месяца, арендная плата может быть изменена в одностороннем порядке Арендодателем не чаще 1 раза в год, не более чем в полутократном размере уровня инфляции за истекший календарный год, изменение величины арендной платы производится через месяц с даты письменного уведомления арендодателем арендатора об одностороннем изменении размера арендной платы. Датой уведомления признается дата вручения арендатору соответствующего извещения под расписку либо дата вручения арендатору заказной корреспонденции почтовой службой (раздел 5), за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор обязан перечислить арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от просроченной суммы (п.6.2);

изменение условий договора и его досрочное прекращение допускается только по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных п.5.3 (одностороннее изменение арендной платы) и п.9.3 (случаи отказа арендодателя от исполнения договора в бесспорном порядке при нарушении условий договора арендатором, в том числе невнесение более 2 раз подряд арендной платы) (п.9.1), каждая сторона вправе в любое время отказаться от Договора, предупредив другую сторону не позднее чем за 1 месяц до предполагаемой даты прекращения Договора (п.9.6) (л.д.30-40).

14.02.2017г. в адрес ФИО2 ОАО «РЖД» составлено уведомление о прекращении договора с 15.03.2017г. на основании п.2 ст.610 ГК РФ и п.9.6 Договора аренды (л.д.63). 10.04.2017г. в адрес ФИО2 ОАО «РЖД» составлено повторное уведомление о расторжении договора с просьбой освободить платформу (№) от киоска в течение 3 рабочих дней с возмещением суммы арендной платы, а также с предупреждением о демонтаже киоска силами ОАО «РЖД» 17.04.2017г. в случае невыполнения требования в добровольном порядке (л.д.64 Т.1).

Согласно ч.2 ст.610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Принадлежность подписи о получении уведомлений ответчик в ходе судебного разбирательства отрицал. Вместе с тем, ФИО2 указывает в письменных возражениях от 03.09.2020г., что не давал согласие истцу на демонтаж киоска, а просил дать разрешение на его перенос в другое место, в связи с чем суд приходит к выводу об осведомленности арендатора в апреле 2017г. о прекращении договора аренды и, соответственно, о необходимости освобождения платформы от своего имущества.

Киоск ФИО2 был демонтирован с платформы только 14.07.2019г., с чем ответчик был не согласен и обратился в полицию (л.д.65, 174-201 Т.1).

06.11.2019г. в адрес ФИО2 почтой России была направлена претензия о погашении задолженности за время фактического использования арендованного имущества после прекращения действия договора с 16.03.2017г. по 14.07.2019г. в сумме 477634,21 рубль (л.д.77-83), которое было возвращено отправителю за истечением срока хранения. В силу ст.165.1 ГК РФ данная претензия считается полученной адресатом, то есть ответчиком. Доказательств погашения задолженности нет.

Поскольку отсутствуют доказательства освобождения арендованного имущества – части платформы от имущества ФИО2 до 14.07.2019г., требования истца о взыскании арендной платы за все время фактического использования имущества с 01.04.2017г. до 14.07.2019г. основаны на ст.622 ГК РФ и являются правомерными.

Истцом предъявлены Дополнительные соглашения к Договору от 31.03.2010г., от 06.05.2011г., от 01.06.2012г., от 01.06.2013г., от 20.05.2014г., от 04.08.2015г., от 15.06.2016г., которыми изменялась (увеличивалась) арендная плата по договору и на основании которых арендная плата с 01.06.2016г. по договору стала составлять 204936,50 рублей или 17078,04 рубля в месяц (л.д.42-62).

ФИО2 отрицает принадлежность ему подписи в дополнительных соглашениях, в частности в Соглашении от 15.06.2016г.

В силу ст.183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

При разрешении споров, связанных с применением пункта 2 статьи 183 ГК РФ, судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения (п.5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Поскольку п.9.1 заключенного договора аренды не предусмотрена необходимость оформления дополнительного соглашения к нему в случае реализации арендодателем прав, предусмотренных п.5.3 на одностороннее изменение арендной платы, то принадлежность подписи в Соглашении от 15.06.2016г., значения для рассмотрения дела не имеет. Истцом не предъявлено документального подтверждения соблюдения порядка, установленного п.5.3 для уведомления арендатора об изменении арендной платы. Однако как следует из платежных поручений (№) от 23.08.2016г. (оплата по счету от 01.08.2016г.), (№) от 23.12.2016г. (оплата по счету от 01.12.2016г.), (№) от 03.02.2017г. (по счету от 01.01.2017г.), (№) от 06.03.2017г. (оплата по счету от 01.02.2017г.) внесение арендных платежей ФИО2 и его супругой (ФИО)6 производилось именно в сумме 17078,04 рублей, что свидетельствует об осведомленности арендатора об изменении ставки как минимум с 01.08.2016г. и о его согласии с ней. Оснований подвергать сомнению предоставленные платежные поручения, удостоверенные Банк ВТБ (ПАО) (л.д.231-246 Т.1), у суда не имеется, а совершенные ФИО2 действия по оплате свидетельствуют о фактическом одобрении новых условий договора и воле на продолжение арендных отношений на новых условиях, в связи с чем суд приходит к выводу о правомерном расчете задолженности по договору исходя из 17078,04 рубля в месяц.

Если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими и собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без замечаний, то обязательство, которое связывает стороны, не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ) и оснований для применения судом ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми стороной обязательствами (Пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Как разъяснено в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.

Таким образом, расчет истца за период с 01.04.2017г. по 14.07.2019г. за 27 месяцев на сумму 468819,74 рубля арендной платы и пени по договору в сумме 196055,90 рублей за период с 11.04.2017г. по 14.07.2019г. (л.д.84-85 Т.1) признается судом верным.

Согласно ст.405 и 406 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

В силу ст.404 ГК РФ если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Возражая против иска, ответчик ссылался на невозможность освобождения платформы, поскольку для этого необходимо было произвести частичную разборку киоска, рекомендованную ОАО «РЖД». Данные возражения ответчика нашли свое подтверждение при опросе в качестве свидетелей Свидетель №1, начальника железнодорожного вокзала, и (ФИО)7, который также как и ответчик являлся арендатором части платформы под размещения своего киоска, которые пояснили, что в 2017г. всем арендаторам были выданы предписания о демонтаже в связи с прекращением договоров аренды, инициативная группа арендаторов обращалась к руководству вокзала, но вывезти киоски не представлялось возможным из-за конструкций электрических сетей на платформе и возможной угрозе безопасности движения, поэтому киоски частично подвергались разборке и демонтажу с согласия их собственников.

При таких обстоятельствах оснований для освобождения ФИО2 от ответственности суд не усматривает, поскольку сложившиеся обстоятельства не исключали возможность демонтировать киоск с платформы и исполнить обязанности по договору. Однако суд полагает, что имеются основания для применения ст.404 ГК РФ и уменьшения заявленных ко взысканию с ответчика сумм, соответственно, до 234409,87 рублей и 30000 рублей, признавая, что несвоевременная передача арендованного имущества арендодателю произошла по вине обеих сторон. Суд принимает во внимание следующее: обязанность по освобождению арендованного имущества лежит на арендаторе, причинами, затрудняющими вывоз киоска, являлись существующие на арендуемом имуществе сети, то есть эти причины возникли не по вине ФИО2, а демонтаж киоска частями влек для него убытки в виде повреждения имущества, со стороны ОАО «РЖД» предпринимались меры по оказанию помощи арендаторам по освобождению платформы, ФИО2 от демонтажа киоска силами ОАО «РЖД» отказался, что им было подтверждено, при этом, истец, будучи осведомленным о причинах задержки исполнения обязательств со стороны ФИО2, предпринял меры к разрешению спора лишь в 2019г., тем самым не совершив разумных и своевременных действий, увеличив размер своих убытков в виде задолженности по оплате арендных платежей и размер штрафной санкции арендатора по предусмотренной договором ставке неустойки, которая значительно превышает ключевую ставку Банка России, применяемую по общей норме за неправомерное удержание денежных средств, за период до 2 лет (ст.395 ГК РФ).

На основании ст.98 ГПК РФ с ФИО2 подлежит взысканию в пользу ОАО «РЖД» государственная пошлина 5844 рубля исходя из суммы удовлетворенных требований.

Руководствуясь ст. ст. 56,194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ОАО «Российские железные дороги» удовлетворить частично.

Взыскать в пользу ОАО «Российские железные дороги» с ФИО2 задолженность по арендной плате 234409,87 рублей, пени 30000 рублей, возврат государственной пошлины 5844 рубля, а всего 270253,87 рублей.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Г.В. Маркина

1версия для печатиДело № 2-2363/2020 ~ М-1206/2020 (Решение)