Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по исковому заявлению акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования (далее по тексту – АО «АИЖК») обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, в котором, с учетом заявления об уточнении в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит:

- взыскать солидарно с ответчиков в пользу АО «АИЖК» сумму задолженности по кредитному договору <***> от 28.02.2008 в размере 1 435 409 рублей 92 копеек, из которых: 1 415 832 рубля 62 копейки – задолженность по основному долгу, 19 056 рублей 76 копеек – задолженность по процентам, 520 рубля 54 копейки –пени;

- обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: , общей площадью ...., кадастровый №, определив способ реализации вышеуказанного имущества в виде продажи с публичных торгов и установив начальную продажную стоимость в размере 3 684 000 рублей, а также возместить расходы по уплате государственной пошлины в размере 22 062 рублей 09 копеек.

В обоснование заявленных требований указано, что 28.02.2008 между ОАО «Томский акционерный инвестиционно-коммерческий промышленно-строительный банк» (далее – первоначальный кредитор), с одной стороны, и ФИО1, ФИО2, с другой стороны, был заключен кредитный договор №, в соответствии с условиями которого заемщику первоначальным кредитором предоставлен кредит в размере 2 170 000 рублей, сроком пользования 240 месяцев под 11% годовых, для целевого использования: приобретения в общую совместную собственность заемщика предмета ипотеки, а именно квартиры, расположенной, по адресу: , общей площадью ...

На основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома от 12.02.2005 Управлением Федеральной регистрационной службы по Томской области зарегистрировано право совместной собственности заемщиков на квартиру, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.03.2008 сделана запись регистрации №70-70-01/041/2008-425.

Обеспечением исполнения кредитных обязательств заемщиков, в соответствии с п.1.4 кредитного договора, ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости), является залог (ипотека) квартиры в силу закона. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником и залогодателем, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Томской области первоначальному залогодержателю – ОАО «Томский акционерный инвестиционно-коммерческий промышленно-строительный банк». Запись об ипотеке произведена 24.03.2008 за №70-70-01/041/2008-425.

Далее права (требования) по закладной были переданы – АО «АИЖК», которое в настоящее время является законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем, что подтверждается отметкой на закладной, сделанной депозитарием по правилам п.1 ст. 48 ФЗ №102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке» (залоге недвижимости)».

По состоянию на 08.07.2017 квартиры была оценена в размере 4 605 000 рублей, что указано в отчете об оценке. Согласно закону об ипотеке первоначальная стоимость устанавливается в размере 80% от стоимости в отчете. Таким образом, стоимость должна быть установлена в размере 3 684 000 рублей.

Кредитор исполнил свои обязательства по выдаче кредита в полном объеме, что подтверждается данными бухгалтерского учета, отраженными в расчете задолженности, а также платежным поручением № 16 от 29.02.2008.

Ответчик ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользованием им в нарушение условий кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ производили с задержкой и не в полном объеме.

В связи с неисполнением заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором, истцом в соответствии с п.4.4.1 и п.4.1 кредитного договора предъявлено требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств в срок до 07.06.2016. Указанное требование ответчиком выполнено не было, добровольно задолженность не была погашена.

Истец в судебное заседание своего представителя не направил, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о чем свидетельствует телефонограмма от 18.10.2017, о причине неявки суд не известила.

Ответчик ФИО1, представитель ответчика ФИО2- ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что задолженность образовалась не по вине ответчиков, поскольку истец не уведомил заемщиков о смене счета, на который нужно было перечислять денежные средства в счет погашения кредитных обязательств. О смене счета стало известно после получения иска.

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд определил возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, полагавшей иск, подлежащим удовлетворению с учетом выводов проведенной судебной экспертизы, изучив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Согласно подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п.1 ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно ч.2 ст.819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные для договора займа, если иное не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии с ч.1 ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег или равное количество других полученных им вещей такого же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В силу требований ч.1 ст.808 ГК РФ договор займа, в случае, когда заимодавцем является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме.

В соответствии с ч.1 ст.809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

На основании ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно ст.813 ГК РФ при невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, а также при утрате обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В судебном заседании установлено, что между 28.02.2008 между ОАО «Томскпромстройбанк» - кредитор, с одной стороны, и ФИО1, ФИО2- заемщики, с другой стороны, был заключен кредитный договор <***>, по условиям которого, банк обязался предоставить заемщикам кредит в размере 2 170 000 рублей на срок 240 месяцев (п.1.1 договора) под 11% (15%) годовых (п.3.1 договора), для целевого использования, а именно: для приобретения квартиры, находящейся по адресу (адрес строительный): (1 и 2 пусковой комплекс 1 очереди), , состоящей из трех комнат, общей площадью 105,96 кв.м., расположенной на четвертом этаже жилого дома, стоимостью 4 344 360 рублей, в общую совместную собственность ФИО1 и ФИО2 по договору № 7-42 о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: (1и 2 пусковой комплекс 1 очереди) от 12.02.2005 (п.1.3. договора).

В качестве обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору предусмотрена ипотека квартиры (п. 1.4 договора), а заемщики в свою очередь обязуется возвратить кредит и уплатить проценты за пользование займом в порядке, установленном договором (п. 1.2 договора).

На основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома от 12.02.2005, дополнительного соглашения об изменении и дополнении условий договора №7-42 от 12.02.2005, от 29.02.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Томской области зарегистрировано право совместной собственности заемщика на квартиру, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.03.2008 сделана запись регистрации №70-70-01/041/2008-425.

В соответствии с п. 2.1 кредитного договора кредит предоставляется заемщику в безналичной форме путем перечисления всей суммы займа на счет заемщика № 42301810906290011402 (42301810406291056649) в ОАО «Томскпромстройбанк», открытый на имя представителя заемщиков, не позднее трех рабочих дней, считая с даты заключения настоящего договора.

Факт исполнения ОАО «Томскпромстройбанк» своих обязательств по перечислению денежных средств ответчикам в размере 2 170 000 рублей, подтверждается мемориальным ордером № 16 от 29.02.2008 и не оспаривается ответчиками.

Сторонами ФИО1, ФИО2 и ОАО «Томскпромстройбанк» была составлена и подписана закладная в отношении предмета ипотеки – в .

В соответствии с п.3 ст.48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.

Из соответствующих отметок, проставленных на закладной от 14.03.2008, видно, что государственная регистрация перехода права собственности осуществлена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области 24.03.2008.

Согласно сведениям, имеющимся на листе 9-11 закладной от 14.03.2008, права на закладную ОАО «Томскпромстройбанк» 24.04.2008 переданы ОАО «Региональное ипотечное агентство Томской области» по договору купли-продажи закладной от 24.04.2008, а в дальнейшем, права на закланную по договору купли-продажи закладных от 24.12.2007 переданы от ОАО «Региональное ипотечное агентство Томской области» к ОАО «АИЖК».

В силу п.2 ст.13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество.

Из листа записи ЕГРЮЛ от 05.12.2016 следует, что в указанную дату в ЕГРЮЛ в отношении юридического лица ОАО «АИЖК» внесена запись о государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы, а именно, сведения об организационной правовой форме. Согласно указанным изменениям, наименование организации изменено на АО «АИЖК».

Обязательства кредитора исполнены надлежащим образом, однако ответчики в рамках указанного кредитного договора систематически нарушали условия договора в части своевременного погашения кредита и процентов за пользование им, что подтверждается представленным расчетом задолженности, в связи с чем по кредитному договору от <***> от 28.02.2008 сформировалась задолженность.

При заключении указанного кредитного договора стороны согласовали, что кредитор вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней, в том числе в случае просрочке заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней, а также при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п. 4.4.1 кредитного договора).

В течение срока действия кредитного договора заемщиками неоднократно нарушались предусмотренные кредитным договором сроки возврата кредита и уплаты процентов за пользование заемными средствами. Учитывая грубое нарушение заемщиками своих обязательств, АО «АИЖК» предъявило заемщикам требование о досрочном истребовании задолженности от 05.05.2017, из которых следует предложение истца в срок до 07.06.2017 досрочно исполнить обязательства по кредитному договору в общей сумме 1 549 879 рублей 66 копеек.

Указанное требование ответчиками выполнено не было.

Статья 310 ГК РФ не допускает одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Из представленного истцом расчета задолженности, с учетом внесенных ответчиками платежей в период рассмотрения дела, следует, что по состоянию на 16.10.2017 общая сумма задолженности ответчиков составляет 1 435 409 рублей 92 копейки, в том числе: 1 415 832 рубля 62 копейки – задолженность по основному долгу, 19 056 рублей 76 копеек – задолженность по процентам, 520 рублей 54 копейки – пени.

По состоянию на 16.10.2017 основной долг оплачен в размере 754 167 рублей 38 копеек, соответственно, задолженность по основному долгу составляет 1 415 832 рубля 62 копейки, из которых текущий остаток задолженности по основному долгу составляет 1 409 471 рубль 67 копеек, просроченный основной долг 6 360 рублей 95 копеек за сентябрь 2017 года.

Согласно п. 1 ст. 809 ГК РФ, п. 1 ст. 811 ГК РФ, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно п.3.1 кредитного договора за пользование кредитом заемщики уплачивают кредитору проценты из расчета процентной ставки в размере:

- 15% годовых от даты, следующей за датой предоставления кредита, последнего числа месяца, в котором закладная выдана первоначальному залогодержателю, и

- 11% годовых с первого числа месяца, следующего за месяцем выдачи закладной первоначальному залогодержателю, до даты окончания срока исполнения денежного обязательства.

Согласно п. 3.2 проценты по займу начисляются займодавцем ежемесячно на остаток суммы займа (ссудной задолженности) подлежащей возврату, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата займа включительно.

Задолженность по процентам исчисляется из просроченных процентов на плановый основной долг, просроченных процентов на просроченный/отложенный основной долг, текущих начисленных процентов на плановый основной долг, текущих начисленных процентов на просроченный основной долг.

При исчислении задолженности суд, учитывая п.3.1 кредитного договора, исходит из расчета процентной ставки за период с 28.02.2008 по 31.03.2008 в размере 15% годовых, с 01.04.2008 в размере 11 % годовых.

Задолженность по процентам составляет 19 056 рублей 76 копеек, из которых задолженность по просроченным процентам на плановый основной долг – 12 229 рублей 73 копейки, задолженность по текущим начисленным процентам на плановый основной долг – 6 800 рублей 19 копеек, задолженность по текущим начисленным процентам на основной долг – 26 рублей 84 копейки, что подтверждается расчетом задолженности на 16.10.2017.

В связи с тем, что заемщиками допускалось нарушение обязательства по кредитному договору, банком начислены неустойки.

Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу пунктов 5.2, 5.3 кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита и уплаты процентов, начисленных по кредиту, заемщик уплачивает кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.

Расчет неустойки за просрочку основного долга производится по формуле: задолженность по кредиту * 73% (0,2% от суммы просроченного платежа)/365 (366) дней в году * количество дней пользования кредитом.

Так, за период с 01.07.2008 по 16.10.2017 неустойка за просрочку основного долга составила 178 рублей 11 копеек, сумма неустойки за просрочку процентов составила 342 рубля 13 копеек.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

С учетом позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 21 декабря 2000 года N 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, об его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной несоразмерности предъявленной ко взысканию неустойки последствиям нарушения обязательств независимо от того, является ли неустойка законной или договорной. Наличие оснований для снижения и установления критериев соразмерности уменьшения неустойки определяется судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Суд, принимая во внимание ставку неустойки (0,2% от суммы просроченной задолженности), период просрочки, соотношение размера предъявленной ко взысканию неустойки (520 рублей 54 копейки) и размера просроченной задолженности по основному долгу (1 415 832 рубля 62 копейки) и процентам (19 056 рублей 76 копеек), учитывая компенсационную природу неустойки, требования разумности и справедливости, оснований для снижения неустойки не находит.

Таким образом, общая сумма задолженности ответчиков ФИО1, ФИО2 составила 1 435 409 рублей 92 копейки (1 415 832,62 + 19 056,76 + 520,54).

Стороной ответчика представлена справка, выданная заместителем управляющего офисом «Томский» филиала № 5440 ВТБ 24 (ПАО) от 22.09.2017, из которой следует, что по состоянию на 22.09.2017 просроченная задолженность отсутствует.

Вместе с тем, данная справка не опровергает доводы истца о наличии по состоянию на 16.10.2017 просроченной задолженности по основному долгу в размере 6 360 рублей 95 копеек, по просроченным процентам в размере 12 229 рублей 73 копеек, поскольку согласно графику платежей, согласованному сторонами, срок внесения платежей за сентябрь месяц составляет с 1 по 30 число.

Из представленного расчета задолженности следует, что перечисленные 09.08.2017 и 13.09.2017 денежные средства пошли в погашение задолженности за июль 2017, август 2017, в связи с чем, за сентябрь 2017 г. образовалась задолженность.

Стороной ответчика в подтверждение доводов отсутствии их вины в образовавшейся задолженности представлены за период с 01.01.2017 по 09.08.2017 платежные поручения №24 от 27.03.2017 на сумму 60 000 рублей, №26 от 27.04.2017 на сумму 19 000 рублей, № 27 от 30.05.2017 на сумму 19 000 рублей,№ 29 от 16.06.2017 на сумму 50 000 рублей, №47 от 19.07.2017 на сумму 50 000 рублей.

Из представленных платежных поручений следует, что они перечислялись на тот же счет № 40502810100010027399 через банк плательщика ПАО «БИНБАНК», что и при перечислении денежных средств 01.12.2016 через банк плательщика ПАО «МДМ Банк».

Вместе с тем за период с 01.01.2017 по 09.08.2017 данные денежные средства фактически истцу перечислены не были.

Из пояснений стороны ответчика следует, что о смене счета им стало известно только при рассмотрении дела, в связи с чем 13.09.2017 на счет № 40701810100000005728 через банк плательщика ПАО «ВТБ 24» была уплачена денежная сумма в размере 30 000 рублей, которая отражена в расчете задолженности.

Вместе с тем считать, что со стороны истца имела место просрочка кредитора, нет оснований.

Кроме того, из представленного расчета задолженности следует, что за декабрь месяц 2016 года у ответчиков имелась задолженность по основному долгу в размере 5 474 рублей 51 копейки и по просроченным процентам в размере 13 582 рублей 08 копеек.

Из анализа действующего законодательства и представленных доказательств, суд приходит к выводу о том, что ответчики ненадлежащим образом исполнили свои обязательства по указанному кредитному договору и у суда имеются все законные основания досрочно взыскать с заемщиков солидарно задолженность по кредитному договору.

Представленный истцом расчет не опровергнут, своего контррасчета ответчики также не представили.

В соответствии с ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе залогом.

В качестве обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору предусмотрена ипотека квартиры (п. 1.4 договора).

На основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома от 12.02.2005, дополнительного соглашения об изменении и дополнении условий договора №7-42 от 12.02.2005, от 29.02.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Томской области зарегистрировано право совместной собственности заемщиков на квартиру по адресу: , о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.03.2008 сделана запись регистрации №70-70-01/041/2008-425.

Согласно закладной от 14.03.2008 залогодателями указаны ФИО1, ФИО2

Права по закладной переданы АО «АИЖК» согласно договору купли-продажи закладных №06-07/954 от 24.12.2007, указанному в закладной.

Недвижимое имущество принадлежит на праве общей совместной собственности ФИО1, ФИО2, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.06.2017 №99/2017/20065650.

Статья 334 ГК РФ (ч.ч. 1, 3) устанавливает, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог возникает в силу договора.

В соответствии со ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.2008 кредитор имеет право в случае неисполнения должником обязательства обеспеченного ипотекой, получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества.

Согласно ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно п.5.1 Условий и порядка исполнения денежного обязательства по закладной залогодержатель вправе потребовать полного досрочного возврата суммы обязательства, начисленных процентов за пользование этой суммой и уплаты неустойки (штрафа, пени) при их начислении, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет ипотеки в случае образования просроченной задолженности и в иных, предусмотренных закладной случаях (п. 7.1 Условий).

Согласно п.4.4.3 кредитного договора кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество в том числе в случае просрочке заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней, а также при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п. 4.4.1 кредитного договора), при неудовлетворении заемщиком требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании, и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

Поскольку, как установлено выше, заемщики надлежащим образом не исполняли свои обязательства по кредитному договору, нарушение обеспеченного залогом обязательства является значительным, размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, заемщиком неоднократно нарушались сроки внесения платежей в счет погашения основного долга и процентов за пользование кредитом, суд находит возможным удовлетворить требования истца об обращении взыскания на предмет залога – квартиру.

В силу п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

Часть 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указывает, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Пунктом 2 ч. 2 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

В соответствии с отчетом ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» № 1946-СВ/17 от 08.06.2017, представленного АО «АИЖК», рыночная стоимость предмета оценки – трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: , составляет 4 605 000 рублей (ликвидационная 3 836 000 рублей).

По ходатайству ответчика, представителя ответчика ФИО2 – ФИО1 определением суда от 24.08.2017 назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы №178/17 от 12.10.2017, подготовленного ООО «Томский экспертный центр», рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 09.10.2017 составила 6 656 000 рублей.

Суд полагает возможным принять за основу заключение судебной экспертизы, поскольку оно соответствует требованиям ГПК РФ, является полным, мотивированным, в нем подробно изложены исходные данные, методика расчета. Оснований не доверять представленному отчету об оценке у суда не имеется.

Сумма неисполненного обязательства при удовлетворении требования о досрочном взыскании долга по кредитному договору составляет более пяти процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге, так как определяется остатком взыскиваемой задолженности в размере 1 435 409 рублей 92 копейки, а не размером просроченных платежей.

Суд учитывает, что ранее, до периода с 01.01.2017 по 09.08.2017, стороной ответчика с 01.11.2009 допускались систематические просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, более чем три месяца, более 40 случаев просрочек, что подтверждается представленным расчетом задолженности.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исходя из положений ст. 54.1 Закона об ипотеке, ст. 348 ГК РФ, нарушение обеспеченного залогом обязательства ФИО1, ФИО2 не может оцениваться как крайне незначительное.

Суд оценивает нарушение обеспеченного залогом обязательства, допущенное ответчиками, как существенное.

Оценив в совокупности письменные доказательства, суд не находит оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество.

Согласно положениям пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, то она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, исходя из положений ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании выводов судебной экспертизы об определении рыночной стоимости квартиры ООО «Томский экспертный центр» №178/17 от 12.10.2017, и устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика: 80% от 6 656 000 рублей, т.е. в размере 5 324 800 рублей.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Согласно разъяснениям, данным в п.5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» при предъявлении иска совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них (статья 40 ГПК РФ, статья 41 КАС РФ, статья 46 АПК РФ).

Если лица, не в пользу которых принят судебный акт, являются солидарными должниками или кредиторами, судебные издержки возмещаются указанными лицами в солидарном порядке (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ, часть 5 статьи 3 АПК РФ, статьи 323, 1080 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Исчисленный судом в порядке п.п. 1,3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ размер государственной пошлины, исходя из заявленного имущественного требования, подлежащего оценке и требования имущественного характера, не подлежащего оценке составляет 21 377 рублей 05 копеек (15 377 рублей 05 копеек + 6000 рублей).

Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 22 062 рублей 09 копеек, что подтверждено платежным поручением № 34361 от 13.07.2017.

Согласно ст.98 ГПК РФ, Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», с ФИО1, ФИО2 в пользу акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» подлежат взысканию солидарно расходы на уплату государственной пошлины в размере 21 377 рублей 05 копеек.

Согласно п.1 ч.1 ст. 333.40 НК РФ уплаченная госпошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой.

Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату в порядке ст. 93 ГПК РФ в размере 685 рублей 04 копейки.

Определением суда от 24.08.2017 по ходатайству ответчика, представителя ответчика ФИО2 – ФИО1 была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Томский экспертный центр».

12.10.2017 в суд поступило заключение эксперта ООО «Томский экспертный центр», с приложением ходатайства об оплате экспертизы всего на сумму 9 000 рублей.

Согласно ч.2 ст. 85 ГПК РФ в случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

Учитывая, что оплата по проведению судебной экспертизы была возложена на ответчиков, оплата экспертизы в размере 9 000 рублей не произведена, таких доказательств не представлено, с ответчиков в пользу экспертного учреждения подлежат взысканию солидарно в возмещение судебных расходов по оплате экспертизы 9 000 рублей.

В силу ч. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" если лица, не в пользу которых принят судебный акт, являются солидарными должниками или кредиторами, судебные издержки возмещаются указанными лицами в солидарном порядке (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ, часть 5 статьи 3 АПК РФ, статьи 323, 1080 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Учитывая, что ответчики являются солидарными должниками, судебные издержки возмещаются указанными лицами в солидарном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» задолженность по кредитному договору <***> от 28.02.2008 в размере 1 435 409 рублей 92 копеек, из которых: 1 415 832 рублей 62 копеек – задолженность по основному долгу, 19 056 рублей 76 копеек – задолженность по процентам, 520 рублей 54 копейки – задолженность по пени;

Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: г , кадастровый №, принадлежащую ФИО1, ФИО2 на праве общей совместной собственности, установив начальную продажную стоимость в размере 5 324 800 рублей, путем реализации с публичных торгов.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» в пользу Банка ВТБ 24 (публичное акционерное общество) в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины денежную сумму в размере 21 377 рублей 05 копеек

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу ООО «Томский экспертный центр» в возмещение судебных расходов по оплате экспертизы 9 000 рублей.

Возвратить акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования» из местного бюджета государственную пошлину в размере 685 рублей 04 копеек.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья: (подпись)